Openingsbod bij kopen eerste woning

quote:

Op dinsdag 6 maart 2012 23:14 schreef quo_ het volgende:
Maar in deze prijsklasse 30k onder vraagprijs bieden op een courant object is zelfs in deze tijd nog iets te link. Ik zou als verkoper waarschijnlijk niet eens een tegenbod doen als je weet dat zo'n huis in deze buurt nog steeds kans heeft om snel weg te gaan.

Hoe weet je dat nou? Andere huizen zijn anders ingedeeld en liggen op een andere plek. Dit huis staat al 1,5 jaar te koop in en tijd dat de prijzen razendsnel zakken.

quote:

Op dinsdag 6 maart 2012 22:06 schreef Tha_Duck het volgende:

[..]

De kans dat de volgende koper lager biedt is net zo groot als de kans dat de volgende koper hoger bied. Wat een nonsens.

Nee.
Prijzen zijn dalend.
Dus is de kans reel dat een volgende koper lager biedt hoger dan dat een volgende koper hoger biedt.

quote:

Op dinsdag 6 maart 2012 23:14 schreef quo_ het volgende:
Ik zou het ook wel iets subtieler brengen
Maar in deze prijsklasse 30k onder vraagprijs bieden op een courant object is zelfs in deze tijd nog iets te link. Ik zou als verkoper waarschijnlijk niet eens een tegenbod doen als je weet dat zo'n huis in deze buurt nog steeds kans heeft om snel weg te gaan.

mwah, dat valt wel mee hoor. In de "verkopersmarkt" van 2002 hebben wij het ook voor ons huis gedaan. Zolang voor de verkopende partij duidelijk is dat de koper serieus is, hoeft 30k lager bieden helemaal geen probleem te zijn.

We hebben het hier over "prijzen" en "wat het huis waard is".

Praktijkvoorbeeld: ouders van mijn collega zijn overleden in 2010, ouderlijk huis komt te koop bij verkopend makelaar.

Laatste zegt in 2010: het huis is ¤350.000,- waard, we zetten een vraagprijs van ¤389.000,- neer.

Na een aantal prijsverlagingen, staat het huis nu voor ¤325.000,- te koop. Er komt geen kijker!!! Wat zegt dus een uitspraak (van een zogenaamde deskundige) over de waarde?

Fundalinkje?

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 08:51 schreef blomke het volgende:
We hebben het hier over "prijzen" en "wat het huis waard is".

Praktijkvoorbeeld: ouders van mijn collega zijn overleden in 2010, ouderlijk huis komt te koop bij verkopend makelaar.

Laatste zegt in 2010: het huis is ¤350.000,- waard, we zetten een vraagprijs van ¤389.000,- neer.

Na een aantal prijsverlagingen, staat het huis nu voor ¤325.000,- te koop. Er komt geen kijker!!! Wat zegt dus en uitspraak over de waarde?

Fundalinkje?

Een huis is niet waard wat de makelaar vind dat het waard is, een huis is waard wat de koper vind dat het waard is. Wij hebben zelf pas een ander huis gekocht en ik heb soms het idee dat he gros van de makelaars nog steeds een beetje achter de feiten aanlopen zowel qua huizenprijzen als wat een koper te besteden heeft. ("Ach, als je die keuken niet leuk vind, dan plaats je toch een nieuwe? Een nieuwe keuken heb je al voor 10.000 euro...")

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 08:51 schreef blomke het volgende:
We hebben het hier over "prijzen" en "wat het huis waard is".

Praktijkvoorbeeld: ouders van mijn collega zijn overleden in 2010, ouderlijk huis komt te koop bij verkopend makelaar.

Laatste zegt in 2010: het huis is ¤350.000,- waard, we zetten een vraagprijs van ¤389.000,- neer.

Na een aantal prijsverlagingen, staat het huis nu voor ¤325.000,- te koop. Er komt geen kijker!!! Wat zegt dus een uitspraak (van een zogenaamde deskundige) over de waarde?

Fundalinkje?

In dit geval kun je achteraf vaststellen dat die uitspraak weinig voorspellende waarde had.

quote:

Op dinsdag 6 maart 2012 22:14 schreef Tha_Duck het volgende:

Zo doet iedereen het.

Blijkbaar ben ik dan de uitzondering die die regel bevestigt. Ik heb 25 jaar geleden één bod neergelegd met de mededeling: "dat bied ik, en niet meer". 10% onder de vraagprijs terwijl die vraagprijs al lager was dan de prijs waarvoor het naastgelegen pand een half jaar eerder verkocht was. Maar die kopers (mijn buren) zagen het als "hun droomhuis, een unieke kans". En ze namen hun aankoopmakelaar mee.....

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 08:59 schreef Lienekien het volgende:

In dit geval kun je achteraf vaststellen dat die uitspraak weinig voorspellende waarde had.

Het was geen voorspellende waarde, het was een "status quo" waarde. Die dus nergens op sloeg.

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 08:58 schreef Snapcount2 het volgende:
Een huis is niet waard wat de makelaar vind dat het waard is, een huis is waard wat de koper vind dat het waard is.

Dat probeer ik nou het hele topic al duidelijk te maken. Maar bijna iedereen begint over "de prijs waar je op uit MOET komen", de onderhandelingsstrategie die iedereen volgt, de uitkomst die gemiddeld moet worden via vraag en aanbod "....

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 09:02 schreef blomke het volgende:

[..]

Het was geen voorspellende waarde, het was een "status quo" waarde. Die dus nergens op sloeg.

Het was de waarde van de uitspraak.

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 09:04 schreef blomke het volgende:

[..]

Dat probeer ik nou het hele topic al duidelijk te maken. Maar bijna iedereen begint over "de prijs waar je op uit MOET komen", de onderhandelingsstrategie die iedereen volgt, de uitkomst die gemiddeld moet worden via vraag en aanbod "....

De prijs waar je op uit WILT komen, toch?

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 09:04 schreef blomke het volgende:

[..]

Dat probeer ik nou het hele topic al duidelijk te maken. Maar bijna iedereen begint over "de prijs waar je op uit MOET komen", de onderhandelingsstrategie die iedereen volgt, de uitkomst die gemiddeld moet worden via vraag en aanbod "....

Klopt, er is nog een user die dat probeert te vertellen. Maar het is blijkbaar lastig te begrijpen dat je op een huis geen prijsje kunt plakken net zoals dat in de supermarkt gebeurd en dat makelaars er ook belang bij hebben om vooral niet te laten weten dat de woningmarkt eigenlijk zo simpel is.

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 09:00 schreef blomke het volgende:

[..]

Blijkbaar ben ik dan de uitzondering die die regel bevestigt. Ik heb 25 jaar geleden één bod neergelegd met de mededeling: "dat bied ik, en niet meer". 10% onder de vraagprijs terwijl die vraagprijs al lager was dan de prijs waarvoor het naastgelegen pand een half jaar eerder verkocht was. Maar die kopers (mijn buren) zagen het als "hun droomhuis, een unieke kans". En ze namen hun aankoopmakelaar mee.....

Dat kan gerust. Ik zal ook niet beweren dat je het niet zo hebt gedaan. Dat is echter, zover mij bekend, geen gangbare manier van onderhandelen over iets als een huis. Meestal kom je op dat punt na een aantal boden naar elkaar toe. Dat hoeft echter niet, als je het huis niet zo graag wilt hebben dan is het waarschijnlijk makkelijker om op die manier te onderhandelen.

Overigens heb ik zelf op het eind van mijn onderhandelingen over het huis waar ik nu woon hetzelfde gedaan. Na 3 of 4 keer heen en weer bieden heb ik een eindbod neergelegd, daar wilde de verkopend makelaar toch nog geld bij, maar toen heb ik mijn poot stijf gehouden.

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 08:58 schreef Snapcount2 het volgende:
Een huis is niet waard wat de makelaar vind dat het waard is, een huis is waard wat de koper vind dat het waard is.

De ironie is nu juist, dat als je het huis wilt hebben als koper, dat heel goed kan betekenen dat het voor jou als koper meer waard is dan als je als koele kikker kijkt naar een stapel stenen die enigszins systematisch zijn neergezet.

Ergo, zeggen dat je niet meer dan XXX moet bieden omdat het huis het niet waard is, is net zo'n dom advies.

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 10:00 schreef Worteltjestaart het volgende:

[..]

De ironie is nu juist, dat als je het huis wilt hebben als koper, dat heel goed kan betekenen dat het voor jou als koper meer waard is dan als je als koele kikker kijkt naar een stapel stenen die enigszins systematisch zijn neergezet.

Ergo, zeggen dat je niet meer dan XXX moet bieden omdat het huis het niet waard is, is net zo'n dom advies.

Wat dus precies overeenkomt met wat ik zeg, een huis is waard wat de koper vind dat het waard is.

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 10:08 schreef Aneurism het volgende:

[..]

Helaas is een woning niet alleen onderhevig aan deze redenering, locatie en faciliteiten in de omgeving spelen ook een rol en nog tal van andere zaken. Anders was mijn huis een ton goedkoper geweest, maar ik woon hartje Gooi dus daar betaal ik voor.

Zelfs zaken zoals het straatbeeld doen er toe. De straat waar ik woon, is gewoon vijf- tot tienduizend duurder dan de straatjes eromheen. Dat komt door een mooie bomenrij, een veel breder opgezette straat en een stukje architectuur.

Vind je het dat waard? Ik wel.

Waarmee dus het hele onzingedoe rond het bieden en laten met vraag- en aanbodprijzen is aangetoond. We weten niet eens waar het over gaat en waar het pand in casu ligt.

Het komt op mij over als..."er wordt in de krant een auto te koop aangeboden, de vraagprijs is ¤15.000,-"

Wat is de goede prijs waarvoor ik 'm wil kopen? ¤12.000,-??

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 10:24 schreef blomke het volgende:
Waarmee dus het hele onzingedoe rond het bieden en laten met vraag- en aanbodprijzen is aangetoond. We weten niet eens waar het over gaat en waar het pand in casu ligt.

Het komt op mij over als..."er wordt in de krant een auto te koop aangeboden, de vraagprijs is ¤15.000,-"

Wat is de goede prijs waarvoor ik 'm wil kopen? ¤12.000,-??

Ach, dit soort topics zijn er elke maand wel 3. En het is constant gissen en raden. Je moet er niet zoveel waarde aan hechten aan de adviezen hier, het zijn voornamelijk algemene adviezen die in algemene keren nuttig zijn.

quote:

Op dinsdag 6 maart 2012 23:14 schreef quo_ het volgende:

[..]

Wat je gaat betalen ben je altijd nog zelf baas over

[..]

Ik zou het ook wel iets subtieler brengen
Maar in deze prijsklasse 30k onder vraagprijs bieden op een courant object is zelfs in deze tijd nog iets te link. Ik zou als verkoper waarschijnlijk niet eens een tegenbod doen als je weet dat zo'n huis in deze buurt nog steeds kans heeft om snel weg te gaan.

Geen tegenbod is ook een tegenbod. Als ik 180K zou bieden en de verkoper blijft bij zijn originele aanbieding, geeft dat bij mij het signaal dat hij niet per se wil verkopen. Dus ga ik daarna omhoog met m'n prijs.

Hebben wij ook gedaan met ons huis (we hadden wel een aankoopmakelaar, en die heeft hard voor ons moeten werken, aangezien we op meerdere huizen geboden hebben, en het fixed price was). We wilden het per se hebben. Maar zijn wel 25K onder de prijs gaan zitten (en dit was voor de huidige malaise op de markt). Uiteindelijk hebben wij 5K toegegeven en de verkoper 20K... Heeft wel ruim een maand geduurd voordat we eruit kwamen... (in tegenstelling, ons eerste huis was binnen een week beklonken, de oorspronkelijke bewoners hadden nogal wat haast en zo'n vreselijke overwaarde dat het hun volgens mij niet zoveel uitmaakte )

Wij zitten ook in een leuk parket. Huis staat 19 maanden te koop, oorspr. vr. pr. 239.000. Jaar geleden gezakt naar 220.000. Oud vrouwtje van 81 met rollator die op handen en voeten de trap op moet. Van binnen een draak van een huis en er moet nog zeker 35.000 euro tegen aan om e.e.a. toonbaar te krijgen. Buren en overburen (zelfde type) huis hebben 4,5 jaar geleden gekocht voor 230k en 235k. Wij vinden dat er dus nog meer af moet (gezien de algehele daling van de laatste jaren) en gaan streven naar 190.000 k.k

Nou nog even het eerste bod en de strategie bepalen....

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 15:21 schreef mark_dabomb het volgende:
Wij zitten ook in een leuk parket. Huis staat 19 maanden te koop, oorspr. vr. pr. 239.000. Jaar geleden gezakt naar 220.000. Oud vrouwtje van 81 met rollator die op handen en voeten de trap op moet. Van binnen een draak van een huis en er moet nog zeker 35.000 euro tegen aan om e.e.a. toonbaar te krijgen. Buren en overburen (zelfde type) huis hebben 4,5 jaar geleden gekocht voor 230k en 235k. Wij vinden dat er dus nog meer af moet (gezien de algehele daling van de laatste jaren) en gaan streven naar 190.000 k.k

Nou nog even het eerste bod en de strategie bepalen....

Strategie: bied 190.000,- en laat niet meer van je horen. Geef geen antwoord op vragen van de verkoper.

Waarom spreekt toch (bijna) iedereen over kopersmarkt, en een waarde die bepaalt wordt door de koper?

Vooral dat laatste wekt de indruk dat de verkoper geen inspraak heeft in de waarde van het huis, terwijl dat naar mijn idee juist de reden is van de stagnatie in het aantal verkopen (waarde voor de koper blijft lager dan de waarde voor de verkoper, ook na onderhandelingen).

Hoe kan men nu ergens een waarde aan hangen als vraag en aanbod niet tot elkaar gekomen zijn (en dan notabene de waarde nemen van degene die het niet heeft gekregen)

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 23:35 schreef frederik het volgende:
Waarom spreekt toch (bijna) iedereen over kopersmarkt, en een waarde die bepaalt wordt door de koper?

Vooral dat laatste wekt de indruk dat de verkoper geen inspraak heeft in de waarde van het huis, terwijl dat naar mijn idee juist de reden is van de stagnatie in het aantal verkopen (waarde voor de koper blijft lager dan de waarde voor de verkoper, ook na onderhandelingen).

Hoe kan men nu ergens een waarde aan hangen als vraag en aanbod niet tot elkaar gekomen zijn (en dan notabene de waarde nemen van degene die het niet heeft gekregen)

Het is heel erg simpel: als jij als verkoper een bepaalde minimumprijs in gedachten hebt, dan ga je er uiteraard voor om die prijs ook binnen te halen. De vraag is alleen, hoe realistisch is die minimumprijs eigenlijk?

Het hangt helemaal van je situatie af als verkoper, en de gok die je wenst te nemen om af te wachten tot een hoger bod. In deze markt is het niet zo heel erg realistisch om als je nog nauwelijks biedingen hebt ontvangen, de 'hoofdprijs' te willen ontvangen. En dan komt het aan op je eigen keuze: blijft je inderdaad maar afwachten op die 'hoofdprijs', met het risico dat hoe langer je wacht, hoe lager de prijzen worden, of neem je eieren-voor-je-geld en onderhandel je met een geïntereseerde koper tot uiteindelijk een redelijke prijs door beide partijen wordt aanvaard?

In deze markt stel ik dat de laatstgenoemde attitude de juiste is. Uiteraard is eea afhankelijk van eenieders persoonlijke situatie, en is het een heel verschillende situatie als je een pand wilt verkopen dat volledig is afbetaald en je dus geen hypotheekschuld hebt, itt tot de verkopers die in een problematische situatie verkeren waar ze wel een zeker bedrag 'moeten' vangen om hun restschuld zo minimaal mogelijk te houden.

Het is aan de koper om een inschatting te maken van de situatie van de desbetreffende verkoper.
Nogmaals: de procedure van het kopen van een huis is volledig vormvrij, het komt toch echt min-of-meer neer op: wat heb je ervoor over, en wenst de verkoper daarmee accoord te gaan. Het blijft altijd een gok of je wel of niet en bepaald bod moet doen, en of de verkoper daarmee accoord gaat. Nee heb je - ja kun je krijgen.

De koper van mijn pandje twee maanden geleden was het hier helemaal mee eens.

quote:

Op woensdag 7 maart 2012 15:21 schreef mark_dabomb het volgende:
Wij zitten ook in een leuk parket. Huis staat 19 maanden te koop, oorspr. vr. pr. 239.000. Jaar geleden gezakt naar 220.000. Oud vrouwtje van 81 met rollator die op handen en voeten de trap op moet. Van binnen een draak van een huis en er moet nog zeker 35.000 euro tegen aan om e.e.a. toonbaar te krijgen. Buren en overburen (zelfde type) huis hebben 4,5 jaar geleden gekocht voor 230k en 235k. Wij vinden dat er dus nog meer af moet (gezien de algehele daling van de laatste jaren) en gaan streven naar 190.000 k.k

Nou nog even het eerste bod en de strategie bepalen....

Heerlijk, denken te weten wat de verkoper denkt en wil