Huizenmarkttopic #151: Een nieuwe start.

Comic Sans dag weer ?

quote:

Vaker hypotheekgarantie bij verbouwingen
Laatste update: 1 juli 2011 08:09
info

RIJSWIJK - In de eerste helft van dit jaar is meer gebruikgemaakt van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan in dezelfde periode vorig jaar.
Foto: ANP

De toename is niet het gevolg van meer verhuizingen, maar wel werd vaker een beroep gedaan op de garantieregeling om verbouwingen te financieren.

Uit cijfers van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen blijkt dat 70.000 huishoudens in de eerste helft van dit jaar gebruikmaakten van de NHG en dat zijn er 10.000 meer dan in dezelfde periode vorig jaar.

In de eerste zes maanden van dit jaar financierden 19.000 huishoudens hun verbouwing met NHG, bijna twee keer zo veel als een jaar eerder.

Lagere rente

Huiseigenaren hebben de mogelijkheid om bij verbetering van de woning de volledige hypothecaire lening te herfinancieren met NHG en kunnen dan profiteren van een lagere rente.

De grens van de NHG is in 2009 tijdelijk verhoogd van 265.000 euro naar 350.000 euro. Volgens directeur Karel Schiffer van het waarborgfonds blijkt die verhoging een effectief middel te zijn om verdere stagnatie van de markt van koopwoningen tegen te gaan.

Het gebruik van de NHG in het ''verhoogde segment'' is gestegen van 7300 keer in de eerste helft van vorig jaar naar 8300 dit jaar.

Verlies

Het waarborgfonds nam in de eerste helft van dit jaar van ruim 900 huishoudens de restschuld over. Deze mensen konden vooral door werkloosheid of echtscheiding de hypotheek niet meer betalen en moesten de woning met verlies verkopen. Schiffer verwacht dat dit aantal in heel 2011 zal uitkomen op 2000.

Dus lekker meer lenen met NHG, nice.

Leuk die NHG, zijn ze zichzelf niet aan het opblazen? Je kunt wel veel meer garanties verstrekken, maar als puntje bij paaltje komt is de pot al vierdubbel leeg.

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 10:07 schreef pberends het volgende:
Leuk die NHG, zijn ze zichzelf niet aan het opblazen? Je kunt wel veel meer garanties verstrekken, maar als puntje bij paaltje komt is de pot al vierdubbel leeg.

Misschien moet je je feiten is controleren, het ding zit overvol, en de rente die ze jaarlijks op die pot trekken is al een veelvoud van de schades die ze moeten betalen

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 10:09 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Misschien moet je je feiten is controleren, het ding zit overvol, en de rente die ze jaarlijks op die pot trekken is al een veelvoud van de schades die ze moeten betalen

Vol van vertrouwen, dat waren de bankiers ook vlak voor de uitbraak van de crisis.
Waarom zijn er uberhaupt garantstellingen noodzakelijk als er helemaal niets aan de hand is?
Waarom moest de NHG grens verhoogd worden? Waarom neemt de overheid de maatregel m.b.t. verlaging van de overdrachtsbelasting? Dat laatste zie ik toch wel zo'n beetje als het ultieme bewijs dat de overheid de greep compleet verloren heeft. Kun je nagaan, een overvloed aan fiscale maatregelen en subsidies om de markt te controleren en de regie volledig kwijtraken. Dat noem ik nog eens de weg kwijt zijn

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 10:19 schreef VirtualMemory het volgende:

[..]

Vol van vertrouwen, dat waren de bankiers ook vlak voor de uitbraak van de crisis.
Waarom zijn er uberhaupt garantstellingen noodzakelijk als er helemaal niets aan de hand is?
Waarom moest de NHG grens verhoogd worden? Waarom neemt de overheid de maatregel m.b.t. verlaging van de overdrachtsbelasting? Dat laatste zie ik toch wel zo'n beetje als het ultieme bewijs dat de overheid de greep compleet verloren heeft. Kun je nagaan, een overvloed aan fiscale maatregelen en subsidies om de markt te controleren en de regie volledig kwijtraken. Dat noem ik nog eens de weg kwijt zijn

Doet niks af aan het feit dat ten onrechte wordt gesuggereerd dat het NHG potje al vier keer is leeggetrokken.

Het zal allemaal best dat de overheid de greep verloren heeft, de weg kwijt is, of wat dan ook. Ik, en overigens het meerendeel van de mensen, zijn simpelweg pragmatici. Die truucendoos is nog lang niet leeg Xeno.

Het 'tijdelijk' verlagen van de overdrachtsbelasting heeft trouwens wel iets weg van de Seats 'n Sofa verkooptechniek: speciaal aanbod, alleen vandaag geldig, u moet NU kopen anders bent u dief van uw eigen portemonnaie....

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 10:09 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Misschien moet je je feiten is controleren, het ding zit overvol, en de rente die ze jaarlijks op die pot trekken is al een veelvoud van de schades die ze moeten betalen

Ja, de te betalen schades zijn nu klein, maar wie zegt dat het over een aantal jaar nog zo is?

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 10:30 schreef pberends het volgende:

[..]

Ja, de te betalen schades zijn nu klein, maar wie zegt dat het over een aantal jaar nog zo is?

Ondermeer ik . Onverminderd lage werkloosheid, stelsel van sociale zekerheid, en geen reeele mogelijkheid om restschuld aan de bank cadeau te doen. En het verhaal van Nederland is er één van "minder meer".

Zelfs de ernstigste financiele crisis sinds de jaren '30 heeft het aantal veilingen/schades niet noemenswaardig laten exploderen. Mensen kunnen en blijven hun hypotheken simpelweg betalen.

Wat denk jij dan dat het aantal schades doet exploderen?

[ Bericht 7% gewijzigd door Dinosaur_Sr op 01-07-2011 10:44:42 ]

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 10:30 schreef pberends het volgende:

[..]

Ja, de te betalen schades zijn nu klein, maar wie zegt dat het over een aantal jaar nog zo is?

Ach.. Als de klei de ventilator raakt en het potje niet toereikend blijkt dan weet je als overheid in ieder geval precies waar je je geld heen kan storten.

De NHG is er voor de banken en niet voor de consument. Zonder het NHG stelsel zouden banken zelf opdraaien voor de verliezen bij massale wanbetaling, door het NHG stelsel is er een identificeerbare plaats die "onvoldoende geld in kas heeft' en kan bij uitputting van het fonds direct de overheid op worden getrommeld.

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 10:38 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Ondermeer ik . Onverminderd lage werkloosheid, stelsel van sociale zekerheid, en geen reeele mogelijkheid om restschuld aan de bank cadeau te doen. En het verhaal van Nederland is er één van "minder meer".

Zelfs de ernstigste financiele crisis sinds de jaren '30 heeft het aantal veilingen/schades niet noemenswaardig laten exploderen. Mensen kunnen en blijven hun hypotheken simpelweg betalen.

Wat denk jij dan dat het aantal schades doet exploderen?

Er zijn natuurlijk voldoende scenario's denkbaar waarbij het aantal claims wel forst toe neemt.

Als die scenario's er niet waren dan was er helemaal geen NHG nodig.

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 10:27 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Doet niks af aan het feit dat ten onrechte wordt gesuggereerd dat het NHG potje al vier keer is leeggetrokken.

Volgens mij is die suggestie niet gedaan, wat volgens mij gesuggereerd word is dat als het goed mis gaat de pot niet toereikend zal zijn om de schade te dekken. In dat geval moet de staat bijspringen. De zorg die leeft is dat de risico's en de daarbij horende premies te laag zijn ingeschat. Nogmaals mijn vraag: waarom hebben we uberhaupt een gararntievehikel als de NHG nodig? Waarom laten we de garantstelling niet gewoon aan de banken over, die zijn daar tenslotte voor. Al dit soort ongedekte 'verzekeringen' zijn imo mede verantwoordelijk voor de omvang van de crisis. Risico's worden compleet verkeerd ingeschat en dus ook verkeerd geprijsd (net als koopwoningen )

quote:

Het zal allemaal best dat de overheid de greep verloren heeft, de weg kwijt is, of wat dan ook. Ik, en overigens het meerendeel van de mensen, zijn simpelweg pragmatici. Die truucendoos is nog lang niet leeg Xeno.

Het is misschien pragmatisch om de risico's en de gevolgschade af te schuiven op de belastingbetaler maar het is tevens onethisch en crimineel. De trukendoos raakt een keertje leeg en de gevolgen van ondoordacht handelen kunnen wel eens hele nare consequenties gaan hebben. Je moet het toch met mij eens zijn dat een uitgewerkte strategie een grotere kans van slagen heeft t.o.v. een ad hoc oplossing voor iedere probleempje wat voor je neus komt. Overigens ben ik geen xenobinol, mijn naam is VirtualMemory

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 10:38 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Wat denk jij dan dat het aantal schades doet exploderen?

Mijn mening: einde aan de lage rentestanden en de fors oplopende staatsschuld.

Ik ben het met je eens dat zolang hier geen kentering inkomt de huidige situatie nog heel lang kan doormodderen. In zo'n situatie word herstel vrijwel onmogelijk gemaakt doordat er geen vooruitgang geboekt wordt. Je zult het toch met mij eens zijn dat dit geen positieve ontwikkeling is?

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 11:41 schreef VirtualMemory het volgende:

[..]

Mijn mening: einde aan de lage rentestanden en de fors oplopende staatsschuld.

Ik ben het met je eens dat zolang hier geen kentering inkomt de huidige situatie nog heel lang kan doormodderen. In zo'n situatie word herstel vrijwel onmogelijk gemaakt doordat er geen vooruitgang geboekt wordt. Je zult het toch met mij eens zijn dat dit geen positieve ontwikkeling is?

Historisch gezien heeft men name werkgelegenheid en daaraan gekoppeld inkomen juist de sterkste invloed hierop. Laat ik het daar nou met een krimpende beroepsbevolking erg rooskleurig voor inzien. Wat betreft rentestanden, de meeste afgesloten hypotheken hebben een lange vaste renteperiode. Ik denk dat je t.a.v. NHG drie zaken moet onscheiden:
1. de kans dat er een schade optreedt
2. de kans dat een leninggever daarwerkelijk succesvol die schade kan claimen
3. de hoogte van de schade

Mijn punt is dat -1- in Nederland altijd, ook in tijden van zware crisis, extreem laag is geweest. Dit is met name gestegen in tijden van hoge werkloosheid (eind jaren '70 bijvoorbeeld). Zolang -1- niet optreed is de hoogte van de schade -3- nogal irrelevant. Daarnaast wordt nogal eens vergeten dat onder -2- een deel van de schades niet geclaimd kan worden doordat banken hun dossier simpelweg niet op orde hebben.

"herstel", "vooruitgang"? Tsja, ik zie de huidige situatie niet zo somber in, goede en slechte tijden op de huizenmarkt zijn van alle tijden, zoals ook goede en slechte tijden in de economie dat zijn. Ik zou het wel een goede zaak vinden als sommigen wat prudenter worden in de mate waarin ze welvaart lenen.... dat wel

Kan Ger Hukker mij eens uitleggen waarom een woning plotseling wel mogelijk is? Door die 9k lagere hypotheek op een bedrag van 233k? Dit gelooft hij toch zeker zelf niet? Wat een grap, wat een armoede

De nieuwe slogan van de NVM: "Goed gevoel" Zo lijkt het wel of ze drugs verhandelen

Als het kopen van een huis staat of valt bij 10000 euro ben je best een droeftoeter.
Hoewel dat niet zegt dat 10k euro korting niet mooi is meegenomen

Het plan is er definitief door, alle overdrachten vanaf 15 juni hebben een overdrachtsbelasting van 2%.

Je zal je overdracht verplaatst hebben van 15 naar 14 juni.

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 14:44 schreef Bayswater het volgende:
Het plan is er definitief door, alle overdrachten vanaf 15 juni hebben een overdrachtsbelasting van 2%.

Je zal je overdracht verplaatst hebben van 15 naar 14 juni.

Je zal je echt genaaid voelen als je je huis begin juni hebt gekocht

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 14:44 schreef Bayswater het volgende:
Het plan is er definitief door, alle overdrachten vanaf 15 juni hebben een overdrachtsbelasting van 2%.

Je zal je overdracht verplaatst hebben van 15 naar 14 juni.

Ja dan baal je. Moet er wel bij zeggen dat degenen die een spaarloonregeling hebben dit gedeeltelijk kunnen ophoesten. Hoe dat is me nog onduidelijk.

Het blijkt dat het steeds moeilijker word om voor je oude dag te sparen. Alle weggevertjes worden betaalt vanuit het pensioen en nu dan ook via het spaarloon.
Dit stond in de spits.
Twee miljoen Nederlanders moeten inleveren op hun zuurverdiende spaarloon omdat het kabinet met de verlaging van de overdrachtsbelasting de huizenmarkt uit het slop wil trekken

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 15:10 schreef antfukker het volgende:

[..]

Je zal je echt genaaid voelen als je je huis begin juni hebt gekocht

Overdrachtsdatum is altijd een onderhandelingspunt, zullen er heel achter de oren krabben als ze terugkijken naar die onderhandeling en vlak voor 15 juni zijn uitgekomen in plaats van erna.

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 14:41 schreef Boris_Karloff het volgende:
Als het kopen van een huis staat of valt bij 10000 euro ben je best een droeftoeter.
Hoewel dat niet zegt dat 10k euro korting niet mooi is meegenomen

Korting is korting, maar ik geloof ook niet dat dit gebaar de markt op gang zal helpen. In ieder geval heeft Ger weer een reden om van de daken te toeteren dat het weer mag

Klopt het overigens dat dit nu ten kosten zal gaan van het spaarloon?

Z24: lagere overdrachtsbelasting wassen neus
Het kabinet wil de overdrachtsbelasting voor een jaar verlagen. Dat is te kort om de huizenmarkt vlot te trekken. Bovendien dreigt de maatregel deels een sigaar uit eigen doos te worden.

Lees verder...

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 15:19 schreef VirtualMemory het volgende:

Klopt het overigens dat dit nu ten kosten zal gaan van het spaarloon?

Yup, ondanks een kredietcrisis is sparen nog steeds voor idioten.
veel krediet dat zijn de echte bazen

Kees is het met mij eens dit gaat helemaal niets uithalen. Eigenlijk wist ik dat al maar het is goed om te horen dat hij het met mij eens is

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 16:00 schreef joers1 het volgende:
Voor d emensen die mijn case gevolgd hebben in vorige nummer...

DE DEAL IS ROND, ONS BOD VAN 202K IS ALSNOG GEACCEPTEERD, 3K ONDER ONZE WENSPRIJS

Ik durf vrij zeker te beweren dat ze ook met 195k akkoord waren gegaan, maar goed... gefeliciteerd. Vanaf nu zal jij je nieuwe bezit de komende 10 jaar met 30% in waarde zien dalen (inflatie gecorrigeerd)

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 10:38 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Ondermeer ik . Onverminderd lage werkloosheid, stelsel van sociale zekerheid, en geen reeele mogelijkheid om restschuld aan de bank cadeau te doen. En het verhaal van Nederland is er één van "minder meer".

Zelfs de ernstigste financiele crisis sinds de jaren '30 heeft het aantal veilingen/schades niet noemenswaardig laten exploderen. Mensen kunnen en blijven hun hypotheken simpelweg betalen.

Wat denk jij dan dat het aantal schades doet exploderen?

Dat het nu goed gaat zegt weinig over de toekomst.

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 16:00 schreef joers1 het volgende:
Voor d emensen die mijn case gevolgd hebben in vorige nummer...

DE DEAL IS ROND, ONS BOD VAN 202K IS ALSNOG GEACCEPTEERD, 3K ONDER ONZE WENSPRIJS

Netjes hoor, toch even 20 k van de vraagprijs af en ook nog 8 k minder overdrachtsbelasting dan je had verwacht.

Gefeliciteerd

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 16:00 schreef joers1 het volgende:
Voor d emensen die mijn case gevolgd hebben in vorige nummer...

DE DEAL IS ROND, ONS BOD VAN 202K IS ALSNOG GEACCEPTEERD, 3K ONDER ONZE WENSPRIJS

0fftopic:
Congrats!

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 16:00 schreef joers1 het volgende:
Voor d emensen die mijn case gevolgd hebben in vorige nummer...

DE DEAL IS ROND, ONS BOD VAN 202K IS ALSNOG GEACCEPTEERD, 3K ONDER ONZE WENSPRIJS

Geweldig man! Trek de fles champagne maar open zou ik zeggen. Dubbel feest voor je.

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 14:39 schreef VirtualMemory het volgende:
De nieuwe slogan van de NVM: "Goed gevoel" Zo lijkt het wel of ze drugs verhandelen

Nederlandse hypotheekschulden zijn drugs.

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 14:36 schreef VirtualMemory het volgende:
[ afbeelding ]

Kan Ger Hukker mij eens uitleggen waarom een woning plotseling wel mogelijk is? Door die 9k lagere hypotheek op een bedrag van 233k? Dit gelooft hij toch zeker zelf niet? Wat een grap, wat een armoede

quote:

Een NVM-aankoopmakelaar weet precies welke huizen door deze maatregel voor u interessant geworden zijn.

Voor die gemiddeld 10k kan je in Nederland een veel betere woning kopen.

quote:

NVB: bankenheffing is slecht plan

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) vindt het plan een bankenheffing in te voeren onverstandig. Zo'n belasting kan de ruimte voor kredietverlening en hypotheekverstrekking beperken en daarmee de economie schaden. Dat zegt voorzitter van de NVB Boele Staal donderdag in een reactie op het nieuws dat de overdrachtsbelasting wordt verlaagd en een bankenheffing wordt ingevoerd.

De bankenbelasting moet het bedrag dat de overheid mis gaat lopen door de verlaging van de overdrachtsbelasting van zes naar twee procent compenseren, meldde RTL Nieuws donderdag. De maatregel is bedoeld om de huizenmarkt uit het slop te trekken.

De lagere overdrachtsbelasting zou vrijdag als het kabinet ermee instemt per direct met terugwerkende kracht tot maandag moeten ingaan. Een woordvoerder van verantwoordelijk minister Piet Hein Donner (CDA) wilde donderdag niets zeggen over het onderwerp.

Boele Staal stelt dat de plannen zeer overhaast gemaakt te lijken zijn en niet zijn doorberekend op hun effecten. Over een bankenheffing werd al eerder gesproken. Toen zei minister van Financiën Jan Kees de Jager (CDA) nog voorwaarden deze alleen in te voeren als dit ook in de rest van Europa zou gebeuren.

Ook mochten er geen gevolgen voor de kredietverlening ontstaan. "Kennelijk laat het kabinet deze voorwaarden los. Er is geen enkel overleg met de bankensector geweest."

De NVB stelt overigens positief te staan tegenover maatregelen om de huizenmarkt uit het slop te trekken. De banken hebben al eerder over aangegeven daarover met verschillende partijen overleg over te willen voeren.

Wat ik gisteren al zei dus .

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 16:21 schreef pberends het volgende:

Voor die gemiddeld 10k kan je in Nederland een veel betere woning kopen.

Minstens een klasse hoger

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 14:36 schreef VirtualMemory het volgende:
[ afbeelding ]

Deze is echt triest

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 16:00 schreef joers1 het volgende:
Voor d emensen die mijn case gevolgd hebben in vorige nummer...

DE DEAL IS ROND, ONS BOD VAN 202K IS ALSNOG GEACCEPTEERD, 3K ONDER ONZE WENSPRIJS

Gefeliciteerd

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 15:53 schreef VirtualMemory het volgende:
Kees is het met mij eens dit gaat helemaal niets uithalen. Eigenlijk wist ik dat al maar het is goed om te horen dat hij het met mij eens is

Geniale reactie van kees, zoals we gewend zijn van hem

We maken de appel gewoon nog wat zuurder. Politiek is om er zelf niet in te hoeven bijten. Gewoon de hele zooi naar voor doorschuiven en t.z.t. over economiebijles beginnen te jammeren. Struisvogelpolitiek.

Dutch show how not to run housing policy
Bron: http://macrobusiness.com.au

Following on from my earlier posts on the German housing markets, I now want to turn your attention to the Netherlands – a country that, in my view, offers a prime example of how not to run housing policy.

The Dutch have devised a system that all but guarantees unaffordable housing and a susceptibility to housing bubbles: ridiculously easy credit, with a third of mortgages guaranteed by the government; (ii) mortgage interest tax relief and generous subsidies offered to home buyers; (iii) a dysfunctional rental market that encourages households to strive for owner-occupation; and (iv) severely restricted housing supply, which ensures that changes in demand flow predominantly into homes prices rather than new construction.

Each of these factors are explained in detail below, with most of the information sourced from the 2009 RICS European Housing Review

But before I kick-off, consider the below charts summarising the key macro factors pertaining to the Dutch housing market.

First, nominal and real house prices:





As you can see from the above charts, the Netherlands has experienced two ‘bubbles’ since 1970 – one in the late 1970s and the current episode.

Second, consider the Dutch housing tenure, split-out by owner-occupation, public rental and private rental (courtesy of the NZ Productivity Commission)



Around 60% of homes in the Netherlands are owner-occupied, with the overwhelming majority of rental properties publicly owned.

Third, consider the rate of home construction in the Netherlands (courtesy of RICS):



Amazingly, the annual rate of home building actually fell between 1993 and 2004 at a time when home prices surged, suggesting significant constraints on land/housing supply (discussed below).

Finally, consider the growth and stock of mortgage debt in the Netherlands (chart courtesy of the IMF):



As you can see, the Netherlands has the highest mortgage debt to GDP ratio in the developed world.

Easy credit and policy incentives:

As suggested by the above chart, the level of mortgage indebtedness in the Netherlands is exceptional by world standards. For example, according to RICS, 62% of new mortgages were classified as “very large mortgages” in 2005, with <!--more-->average loan-to-value ratios (LVRs) of over 100%, whilst the average LVR of first time buyers in 2007 was a spectacular 114%!

There are several factors that have conspired to produce these exceptionally large LVRs and high levels of overall mortgage debt.

First, mortgage interest is tax deductible in the Netherlands. When combined with the high marginal tax rates, Dutch households have an incentive to load debt onto housing.

Second, the Netherlands Government provides loan subsidies to first home buyers as well as subsidies the purchase of homes by lower income households.

Finally, around a third of mortgages are guaranteed by the Government via the National Mortgage Guarantee scheme. Of course, the existence of this scheme encourages lenders to provide larger sums of credit than they otherwise would and/or encourages lending to marginal borrowers.

Dysfunctional rental market:

The Dutch rental market appears to also contribute to higher debt levels and home prices.

Rents are controlled in the Netherlands, with the same legislation applying to both the public (social) and private rental sectors. Rents are set based on a points system related to amenities and service charges, and bear little resemblance to market levels. And rents can only be raised annually by a rate set by the Government. Security of tenure is also guaranteed and temporary contracts are forbidden.

Because rental housing is regulated in this way, shortages are endemic in the more desirable locations. Further, existing tenants are favoured over new households and movers, leading to regressive distribution effects and social segregation.

The shortages of rental accommodation, therefore, encourages households to borrow large in order to become owner-occupiers, since that is the only ‘free market’ option available in most locations.

Supply-side squeeze:

Land supply is tightly constrained in the Netherlands, reflecting both planning constraints and geographical barriers from much of the nation’s land being located below sea level. From RICS:

quote:

Land release in the Netherlands is influenced both by a rigorous planning regime and because the land development process is organised such that local authorities provide the costly site infrastructure provision in a country where much of the land is below sea level or otherwise expensive to convert. Most housing is required in the Randstad core of the country but there is a long tradition of protecting the ‘green heart’ of that area from building. Added to this, general concerns about the environment have been increasingly interpreted in an anti-development way, familiar in other countries. The outcome of these pressures has been that development is severely curtailed in many parts of the country where housing is needed.

Recent planning strategies … have tried to direct most development to a limited number of brownfield sites and to a handful of large-scale, suburban localities – with the latter aimed at creating environmentally sustainable, mini-new towns… 80% of new housing is planned to be built on brownfield sites with an emphasis on self-contained communities…

The outcome is now widely recognised to have limited housing output. Problems arise in getting development underway, so it either does not happen or takes years to come on stream. Also, the mix of housing created is often inappropriate to satisfy market demand…

A feature of housebuilding is that the average completion time of dwellings from the point when a building permit is issued to the actual finished construction of the dwelling is long and rising…

In the mid-1990s almost half of all dwellings were completed in less than a year, and that number has now dropped to a fifth while those taking more than 2 years have risen from a negligible amount to 30% of all dwellings…

An extended length of building time, of course, tends to raise construction costs and in the Netherlands they typically rise faster than the general rate of price inflation. This means that the cost of housing construction is gradually rising over time, putting further strain on the country’s ability to increase its housing supply.

Another bubble factory?

Like the UK housing market, Netherlands housing appears to be particularly prone to bubbles and unaffordable housing. Dutch households are encouraged to borrow big for housing via deductible mortgage interest, direct Government subsidies to first home buyers and lower income earners, and the dysfunctional rental system. And Dutch banks are only too happy to lend, with a large proportion of the banks’ mortgages guaranteed by the Government.

At the same time, the straight jacket placed on land/housing supply ensures that the extra demand emanating from the above policies will manifest itself in rising prices instead of new home construction, and would likely contribute to steeper price falls in the event of a negative demand shock

quote:

Op zaterdag 2 juli 2011 10:10 schreef dramatiek het volgende:

- knip -

Helemaal mee eens! Zelf ook al verschillende vrij overtuigende teksten over geplaatst, maar allemaal aan dovemansoren gericht. Iedereen negeert het hier.

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 19:25 schreef FkTwkGs2012 het volgende:

[..]

Geniale reactie van kees, zoals we gewend zijn van hem

Kees de Kort

En hij heeft wederom gelijk: weer subsidie om de huizenbezitters te spekken, maar totaal nutteloos om het werkelijke probleem aan te pakken: de huizen zijn gewoon te duur.

quote:

'Lagere overdrachtsbelasting permanent'

Frits Wester denkt dat het kabinet de verlaging van de overdrachtsbelasting op woningen van 6 naar 2 procent een meer permanent karakter zullen geven dan nu is afgesproken. Dit zei de politiek analist vrijdag in de EO-talkshow Knevel & Van den Brink. De belastingmaatregel die de regering vrijdag nam zou tijdelijk voor een jaar moeten gelden.

"Ik snap heel goed dat niemand uit het kabinet speculeert over het verlengen van die maatregel, dat kan niet, want dan ben je het korte termijn-effect kwijt. Maar ik weet zeker dat als deze maatregel een succes is dat er grote druk vanuit de markt en de politiek komt op het kabinet om de lagere overdrachtsbelasting toch maar te verlengen", legt Wester uit.

Volgens de RTL-journalist is de maatregel te vergelijken met een omgekeerde Kwartje van Kok. Tijdelijk bedoelt, maar uiteindelijk toch permanent. CDA-minister van Binnenlandse Zaken Piet Hein Donner benadrukte in de uitzending echter dat het wel een tijdelijke maatregel betrof.

Fritsie .

quote:

Op vrijdag 1 juli 2011 16:00 schreef joers1 het volgende:
Voor d emensen die mijn case gevolgd hebben in vorige nummer...

DE DEAL IS ROND, ONS BOD VAN 202K IS ALSNOG GEACCEPTEERD, 3K ONDER ONZE WENSPRIJS

Mooi man, gefeliciteerd! En dan ook nog mazzel met de overdrachtsbelasting, netjes!

Wat heeft het VEH toch veel bereikt .

Uiteindelijk is het zo dat dit kabinet alles op alles zet om de huizenbubble in stand te houden. Waren er al uiterst stimulerende maatregelen zoals de HRA, NHG, koperssubsidies, en een restrictief RO-beleid, sinds de crisis is daar bijgekomen:
- Uitbreiding NHG naar 350K
- Verlagen overdrachtsbelasting met 66%
- Verlaging maximaal inkomen voor een sociale huurwoning
- Verhoging van de huurprijs voor huurwoningen
De laatste twee maatregelen zijn vooral bedoeld om de wat meer vermogende huurders uit hun huidige huis te 'jagen' en vooral de kopersmarkt op te dwingen. Sowieso niet erg liberaal!
Veel effect op de markt heeft het tot nu toe niet gehad.

Het nadeel van dit soort maatregelen voor de langere termijn is dat de markt zich niet 'hoeft' aan te passen aan de realiteit (dus lagere verkoopprijzen) en dat hierdoor de stagnatie enkel blijft voortbestaan. Totdat het niet meer houdbaar is en de markt echt ineen zakt. Dan is er ondertussen wel jarenlang stilstand geweest en allerlei andere economische schade.

'Prijs huis hoger door lagere belasting'