Huizenmarkt#136: Waar grootouders hun kleinkinderen leren lenen

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:35 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

dat wordt een verrekte leeg topic dan

Of een echoput met de xeno's en zuurtjes die elkaar napraten en en en en en .

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:20 schreef Cherna het volgende:

[..]

Wat bedoel je met klappen. Ja 20% totaal is realistisch, maar niet de 40 tot 50 % die ik velen hoor roepen. Als dat het geval zou zijn zouden de huren moeten mee dalen want anders gaat niemand meer huren. Ik denk niet dat een overheid het zover laat komen.Alleen als de rente naar 13% stijgt zoals in de jaren 80 dan zou die 40% tot 50% wel kunnen, maar dan is er wel meer aan de hand. Namelijk half NL is dan failliet. Oh en dan mogen huurders ook meebetalen dan de crash.
Denk je nu werkelijk dat je een huis dat nu 2 ton kost straks voor 1 ton kunt kopen binnen 2 jaar.
Dit zou tevens een verlies zijn voor de banken, NHG die het verlies kan ophoesten bij gedwongen verkoop.
Als het slecht gaat blijf je zitten waar je zit. Natuurlijk heb je op de top gekocht maak je geen winst. En koop je als de bodem bereikt is heb je geluk. Maar het feit blijft dat de meeste na 20-30 jaar van hun hypotheek af zijn en dan toch hun huis kunnen verkopen aan de prijs die de markt dan biedt, tenminste als je een normale koper bent die niet het volle risico neemt.
Je kunt dan hoogstens zeggen dat diegene die op de top gekocht hebben teveel betaalt hebben over de 20-30 jaar. Maar dan kun je ook zeggen ze hadden bij het afsluiten van hun hypo gezien wat hun maandelijkse lasten zijn.

Natuurlijk halveren de prijzen niet maar ze dalen wel. Bovendien zou ik zelfs bij gelijkblijvende prijzen nog wel even blijven huren. waarom niet?

de huizen die nu 350 k zijn zijn met een beetje geluk over 2 jaar nog maar 320. Dan heb je het over minder dan 10 % daling, geen buitensporige daling en gewoon in lijn met wat de NVM verwacht.

Nu kan ik dat huis van 350 k niet financiëren maar over 2 jaar wel. Al helemaal als het ook nog eens gezakt is naar 320.

Het leven is mooi in een dalende markt hoor. Ik verdien elk jaar meer en ondertussen worden de huizen elk jaar goedkoper. Had ik vorig jaar direkt gekocht nadat we terug in NL waren dan had ik vorig jaar een huis gekocht van 250 k met een hypo van 275 dat nu nog 240 waard was waar ik de komende 5 jaar (of met pech nog veel langer) niet meer uit kom zonder verlies. Dank je de koekoek....

Mijn vrouw is zwanger ( ) en ik stap liever in één keer in in een mooi huis met garage, grote tuin, etc. etc. Bij voorkeur over 2,5 jaar als de kleine rond begint te stappen

oh, nee hoor. wij zitten hier in een prachtige omgeving in een leuke eensgezins (doch met takkeburen en ietwat slecht onderhouden, dus kopen we dit niet!) voor een leuke prijs in een sociale woningbouwwoning. paar jaar terug via een urgentie weten te krijgen (wegens verhuizing over 200+ km). an sich zouden we nu kunnen kopen, maar dat willen we niet. we hebben vorig jaar niet alleen emotioneel maar ook financieel flinke klappen gekregen waar we nu pas net (financieel) bovenop komen.

en tsja. schoonpa is nu eenmaal terminaal. het is niet anders. ik ga niet nu elke cent in een woning stoppen om dan met de erfenis (ja, er is een erfenis. de man heeft een afbetaald huis in de randstad en links en recht wat aandelen, alhoewel dat niet veel meer zal zijn na het fortis avontuur sindsdien luistertie trouwens wel naar mijn adviezen ipv me als domme huisvrouw/ de bediende te behandelen) in de problemen te komen. berekenend, aasgierigig en naar, maar ook realistisch.ik wacht wel gewoon tot het echt zonder problemen achteraf gewoon direct goed kan. we willen ook graag 'gewoon' 10% zelf inleggen, dus niet alles plus verbouwing en alles financieren. ik koop gewoon wanneer het goed kan. ik koop een huis om in te wonen en om daar dan fijn in te wonen. niet o mezelf ellende op de hals te halen.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:38 schreef Hanoying het volgende:

Nu kan ik dat huis van 350 k niet financiëren maar over 2 jaar wel. Al helemaal als het ook nog eens gezakt is naar 320.

Toch wel grappig dat je denkt het dan wel te kunnen financieren, terwijl we totaal niet weten wat de rente gaat doen.

Even mijn dikke duim gebruiken zoals we allemaal in dit topic doen.

Nu 350 K tegen 5% = 1460 bruto per maand zonder aflossing , of over 2 jaar 320 tegen 7% = 1866 bruto per maand zonder aflossing.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:24 schreef oompaloompa het volgende:

[..]

Faillissement volgens mij. Ben op zoek naar een huis en heb een mooi (maar overpriced) pand gezien dat volgende week wordt geveild. Ik vraag me af of het überhaupt de moeite waard is me daarin te verdiepen & evt. heen te gaan.
Wat ik zo snel op google vind is dat het voornamelijk banken etc. zijn die dit soort panden kopen.

[..]

[..]

[..]

Toevallig heb ik zelf een redelijk bedrag dat ik kan gebruiken voor de immediate kosten en hebben we nog een offerte liggen voor een pand dat we wilden kopen en uiteindelijk niet meer door ging, dus ik denk dat de financiering wel o.k. zit.

Wel maak ik me druk over dat je inderdaad niet goed weet wat je koopt. Als bank kun je gemakkelijk 9 goede deals maken en 1 slechte, en kom je uiteindelijk met winst er uit. Als particulier wil je niet niet die ene slechte deal maken :/

Die offerte moet ws. dan wel voor het onderhavige pand zijn. Contacteer de veilingmeester anders wat ze precies nodig hebben, maar ga er maar vanuit dat ze erg strikt zijn. De financiering moet gewoon rond zijn, geen intentieverklaringen oid.

In de veilingdocumenten staat ook exact wat de veilingkosten zijn (die zijn relatief aanzienlijk, vooral bij een goedkoop pand).

Neem evt. een expert mee als er kijkdagen zijn. Ga goed na of het pand thans bewoond is, en wat de achtergrond van de eigenaar is. Het zou niet voor het eerst zijn dat je de voormalig eigenaar zelf moet uitzetten, of dat deze het pand na aankoop kort en klein slaat, of in een enkel geval in de fik steekt

Als je naar de veilig gaat, ga niet alleen. Hou je strikt aan een vooraf gestelde limiet. En laat je niet intimideren. Praat van te voren met de veilingmeester en geef duidelijk aan dat je particulier bent, dan neemt ie je in bescherming tegen de handelaren (als het een goede veilingmeester is althans). Zorg dat je precies begrijpt hoe de veiling in zijn werk gaat (opbod/afslag/plokgeld), en laat je anders van te voren door de veilingmeester of begeleidend makelaar het exact uitleggen.
Hou het bij frisdrank

Banken kopen panden in de regel niet zelf, maar laten wel handelaren in hun opdracht meebieden om de prijs wat op te drijven. Reguliere bezoekers van veilingen hebben dat wel door, maar als buitenstaander weet je niet wie wie is

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:38 schreef Hanoying het volgende:

[..]

Natuurlijk halveren de prijzen niet maar ze dalen wel. Bovendien zou ik zelfs bij gelijkblijvende prijzen nog wel even blijven huren. waarom niet?

de huizen die nu 350 k zijn zijn met een beetje geluk over 2 jaar nog maar 320. Dan heb je het over minder dan 10 % daling, geen buitensporige daling en gewoon in lijn met wat de NVM verwacht.

Nu kan ik dat huis van 350 k niet financiëren maar over 2 jaar wel. Al helemaal als het ook nog eens gezakt is naar 320.

Het leven is mooi in een dalende markt hoor. Ik verdien elk jaar meer en ondertussen worden de huizen elk jaar goedkoper. Had ik vorig jaar direkt gekocht nadat we terug in NL waren dan had ik vorig jaar een huis gekocht van 250 k met een hypo van 275 dat nu nog 240 waard was waar ik de komende 5 jaar (of met pech nog veel langer) niet meer uit kom zonder verlies. Dank je de koekoek....

Mijn vrouw is zwanger ( ) en ik stap liever in één keer in in een mooi huis met garage, grote tuin, etc. etc. Bij voorkeur over 2,5 jaar als de kleine rond begint te stappen

Goed, je maakt dan die keuze en daar is natuurlijk niets mis mee. De keuze om meteen een duurdere klasse te kopen is dan een goede overweging.
Wel moet je natuurlijk opletten en een overweging maken zoals Basp1 al aangeeft wat de rente doet. Dat kan wel roet in het eten gooien.

Voor ons zou het ook handig zijn, het verschil tussen 2 onder 1 kap of vrijstaand, maar ik ga er niet vanuit dat de prijzen ook echt zo sterk zullen dalen. Ons inkomen zal niet het enige inkomen dat stijgt.

Gefeliciteerd met de zwangerschap Hanoying.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:47 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Die offerte moet ws. dan wel voor het onderhavige pand zijn. Contacteer de veilingmeester anders wat ze precies nodig hebben, maar ga er maar vanuit dat ze erg strikt zijn. De financiering moet gewoon rond zijn, geen intentieverklaringen oid.

In de veilingdocumenten staat ook exact wat de veilingkosten zijn (die zijn relatief aanzienlijk, vooral bij een goedkoop pand).

Neem evt. een expert mee als er kijkdagen zijn. Ga goed na of het pand thans bewoond is, en wat de achtergrond van de eigenaar is. Het zou niet voor het eerst zijn dat je de voormalig eigenaar zelf moet uitzetten, of dat deze het pand na aankoop kort en klein slaat, of in een enkel geval in de fik steekt

Als je naar de veilig gaat, ga niet alleen. Hou je strikt aan een vooraf gestelde limiet. En laat je niet intimideren. Praat van te voren met de veilingmeester en geef duidelijk aan dat je particulier bent, dan neemt ie je in bescherming tegen de handelaren (als het een goede veilingmeester is althans). Zorg dat je precies begrijpt hoe de veiling in zijn werk gaat (opbod/afslag/plokgeld), en laat je anders van te voren door de veilingmeester of begeleidend makelaar het exact uitleggen.
Hou het bij frisdrank

Banken kopen panden in de regel niet zelf, maar laten wel handelaren in hun opdracht meebieden om de prijs wat op te drijven. Reguliere bezoekers van veilingen hebben dat wel door, maar als buitenstaander weet je niet wie wie is

Bedankt voor het advies!
Nou is de vraag of die energie uiteindelijk de moeite waard zal zijn. Ik ga in ieder geval eerst eens rondkijken bij het pand zelf

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:38 schreef Hanoying het volgende:

[..]

Nu kan ik dat huis van 350 k niet financiëren maar over 2 jaar wel. Al helemaal als het ook nog eens gezakt is naar 320.

Momentum is nu ook goed om te zoeken in de huizen van 350-400 k, zitten net boven de NHG van 350 grens en zodoende in zwaar weer (verleden jaar uiteraard beter ). Valt momenteel veel af te halen, als die NHG grens van 350 weer naar 265 gaat valt het nog maar te bezien, wordt de vraag daar weer groter (mensen die nu onder NHG zoeken maar in principe ook 350+ kunnen lenen).

oh, gefeliciteerd hannoying!

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:49 schreef oompaloompa het volgende:

[..]

Bedankt voor het advies!
Nou is de vraag of die energie uiteindelijk de moeite waard zal zijn. Ik ga in ieder geval eerst eens rondkijken bij het pand zelf

veel panden bekijken en veel praten is sowieso verstandig

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:59 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Maar vergeet vooral niet veel van de prijs af te krijgen... dat moet prima lukken in deze tijden... ondanks de schaarste, 'locatie, locatie, locatie' en de toekomstige prijsexplosies

Als ik drie keer de prijs vraag, mag jij het voor de helft hebben
Vriendenprijsje

Gelukkig zijn we weer terug naar het inhoudsloze geblaat. In Xeno we trust
(ofwel welterusten Xeno)

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:38 schreef Hanoying het volgende:

Mijn vrouw is zwanger ( ) en ik stap liever in één keer in in een mooi huis met garage, grote tuin, etc. etc. Bij voorkeur over 2,5 jaar als de kleine rond begint te stappen

Gefliciteerd
Beweer je nu trouwens dat het wel of niet kopen veel meer afhangt van je persoonlijke situatie dan van wat de markt doet? Dan zitten we kennelijk toch behoorlijk op één lijn

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:51 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

veel panden bekijken en veel praten is sowieso verstandig

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:59 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Maar vergeet vooral niet veel van de prijs af te krijgen... dat moet prima lukken in deze tijden... ondanks de schaarste, 'locatie, locatie, locatie' en de toekomstige prijsexplosies

Via de reguliere weg waren we er al mee bezig. Bijna een huis gekocht maar de koop laten klappen toen we naast slechts 4% "korting" op de vraagprijs ook nog een bouwrapport kregen van 8k en de verkopers 0 tegemoetkoming deden. (En dat pand stond al 2.5 jaar te koop )

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:38 schreef Hanoying het volgende:

de huizen die nu 350 k zijn zijn met een beetje geluk over 2 jaar nog maar 320. Dan heb je het over minder dan 10 % daling, geen buitensporige daling en gewoon in lijn met wat de NVM verwacht.

Nu kan ik dat huis van 350 k niet financiëren maar over 2 jaar wel. Al helemaal als het ook nog eens gezakt is naar 320.

Ik vind alles leuk en aardig, maar de verwachte daling komt voort uit verwachte verminderde financierbaarheid.

Dus als je nu geen 350K kan financieren, dan kan je dat huis ook niet financieren als deze 30% minder waard is omdat de financierbaarheid nog maar 70% is van wat deze nu is.

Zo krijgen we bovendien iets vreemds: de mensen die nog even wachten lachen zich dood omdat al die domoren verkeerd hebben gespeculeerd, maar vergeten dat de kopers om gewoon te gaan wonen in zo'n woning niet speculeren... Zelf speculeren ze wel (want gokken op een waardedaling in de komende periode).

Wie is er dan dom bezig? De speculant die speculeert met de eigen woning, of degene die gewoon gaat wonen in een woning en gewoon een reële berekening heeft gemaakt wat dat woongenot kost en die dat woongenot de prijs die er maandelijks voor betaald moet worden waard vindt?

Vertel maar...

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 13:14 schreef oompaloompa het volgende:

[..]

[..]

Via de reguliere weg waren we er al mee bezig. Bijna een huis gekocht maar de koop laten klappen toen we naast slechts 4% "korting" op de vraagprijs ook nog een bouwrapport kregen van 8k en de verkopers 0 tegemoetkoming deden. (En dat pand stond al 2.5 jaar te koop )

In deze tijden staat er tegenover iedere koper twintig panden in de aanbieding, als je niet je best doet mag je later zelf het verschil bijpassen

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 13:32 schreef michaelmoore het volgende:

[..]

In deze tijden staat er tegenover iedere koper twintig panden in de aanbieding, als je niet je best doet mag je later zelf het verschil bijpassen

zoals al zo ongeveer vanaf de gouden eeuw........ what's new?

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 13:39 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

zoals al zo ongeveer vanaf de gouden eeuw........ what's new?

Dit *is* de gouden eeuw! Jammer dat ie maar 12 jaar duurt

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 13:48 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Je bedoelt dat dit de nieuwe gouden eeuw is? Vorige eeuw was van de eeuw van het wc-papier

Oh, ik dacht de eeuw van de olie ofzo.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:42 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Toch wel grappig dat je denkt het dan wel te kunnen financieren, terwijl we totaal niet weten wat de rente gaat doen.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 13:31 schreef DS4 het volgende:

[..]

Ik vind alles leuk en aardig, maar de verwachte daling komt voort uit verwachte verminderde financierbaarheid.

Dus als je nu geen 350K kan financieren, dan kan je dat huis ook niet financieren als deze 30% minder waard is omdat de financierbaarheid nog maar 70% is van wat deze nu is.

Als de financieerbaarheid met 30 % af zou nemen lach ik em helemaal slap want dan zakt de markt finaal in elkaar. Dat gaat dus ook niet gebeuren...

De rente stijgt misschien een beetje. So what? van dat effect wordt slechts de helft van doorgerekend naar mijn netto kosten en hoe hoger de rente, hoe lager de financieerbaarheid, hoe goedkoper een huis.

Overigens kan ik over 2,5 jaar natuurlijk wel een stuk meer financieren. In de tussentijd wordt er gespaard en neemt mijn salaris toe (en tegen die tijd gaat mijn vrouw ook wel deel of voltijd aan de slag )

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 13:05 schreef Whuzz het volgende:

[..]

Gefliciteerd
Beweer je nu trouwens dat het wel of niet kopen veel meer afhangt van je persoonlijke situatie dan van wat de markt doet? Dan zitten we kennelijk toch behoorlijk op één lijn

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:48 schreef poemojn het volgende:
Gefeliciteerd met de zwangerschap Hanoying.

[/quote]

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 12:50 schreef simmu het volgende:
oh, gefeliciteerd hannoying!

Bedankt bedankt

Ben er erg blij mee en het kindje is supergewenst. Een gezin starten was zelfs de reden voor ons om het flierefluitende expat bestaan op te geven voor mijn huidige debiteuren-crediteuren leventje terug in NL

Als je een goede, energiezuinige en recente woning op het oog hebt waar je het zeker 10 jaar in kan volhouden, dan kun je nog steeds het beste kopen.

Ik wil het cijfermatig wel even uitwerken: woning, waarde 180K. Vrije sector ben je aan huur ongeveer 9.000 kwijt momenteel (750 euro per maand).

Koop: 180K, financiering 200K, rente 5,8% (tien jaar vast) * 0,58 (HRA) = 6.728. Bijkomende kosten die bij bezit horen zijn HWF (396), opstalverz (120), ozb (204), waterschap (120), overlijdensrisicoverzekering (420) en onderhoud (500).

Totaal 8.488 euro.

Lood om oud ijzer dus.

Maar nu: komende 10 jaar stijgen deze lasten nauwelijk.

Huur zal toenemen. Met CPI in het achterhoofd durf ik wel aan dat de huur jaarlijks toeneemt met 3,5%. Waar het verschil bij aanvang dus maar 500 euro is, zal het aan het eind 4.000 euro verschil zijn!

Wat gaat die woning doen? Nou, laat de woning maar met nog 10% in waarde dalen vanwege lastiger financierbaarheid (wat geen zekerheid is). 162K. Corrigeer dat bedrag met de normale trend van 3% stijging op jaarbasis (loonontwikkeling bij groep die kan kopen). Dan kom je op een eindwaarde van 217K in jaar 10. Ook geen zekerheid natuurlijk, maar ik durf dat wel aan bij een energiezuinige en goede woning. Laten we zeggen dat je geen waardeverlies hebt in die 10 jaar.

Wat win je nu?

Jaar 1: 500
Jaar 2: 800
Jaar 3: 1.100
Jaar 4: 1.500
Jaar 5: 1.900
Jaar 6: 2.300
Jaar 7: 2.600
Jaar 8: 3.000
Jaar 9: 3.400
Jaar 10: 3.900

Zet dat allemaal op een spaarrekening en aan het eind heb je 23K staan. Dus zelfs als de woning nog maar 177K waard is na 10 jaar ben je minstens zo goed af als de huurder.