Huizenmarkt # 109: Waar de banksters -2% voorspellen voor 2011

quote:

Op zondag 27 februari 2011 22:58 schreef xenobinol het volgende:
Lees je eigenlijk wel wat ik typ of laat je verstand het afweten? Waarom zou een opkoper een hoge prijs voor een woning gaan betalen als hij deze niet eens voor die prijs kan doorverkopen? Wat snap je niet aan het begrip "marktwaarde"?

Huh? Waarom zou een handelaar de hoofdprijs geven voor een woning? Die biedt gewoon 40% minder en gooit hem na de koop voor de gangbare prijs weer op de markt.

Speciaal voor jou: De 'winst' verdwijnt dus in de zak van de opkoper, niet in de zak van Xeno.

quote:

Op zondag 27 februari 2011 23:00 schreef xenobinol het volgende:
Ik ben nooit zo goed geweest in een duidelijk uitleg

Lezen ook niet.

quote:

Op zondag 27 februari 2011 23:02 schreef xenobinol het volgende:
Prima.... dus ook als de 'gangbare' prijs 40% onder de top van 2007 ligt. Daar heb je helemaal gelijk in. De "gangbare" marktprijs is rap aan het dalen, hoe langer de markt op slot blijft hoe verder ze zal vallen

Ja. En als de gangbare prijs 5% onder de top ligt, biedt hij daar 40% onder. En zet hem dan weer terug in de markt voor 5% onder de top.

De markt valt niet. Die blijft gewoon op slot.

Ik denk dat we veel meer de kant van de veilingen opgaan, dan ontstaat een eerlijke marktprijs

Voor de overheid is dit ook niet leuk.
Scheelt toch 1 miljard aan overdrachtsbelasting per jaar

quote:

Op zondag 27 februari 2011 23:04 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

De markt valt niet. Die blijft gewoon op slot.

Dat geloof ik niet. De markt wordt gevormd door het niveau waarop transacties plaatsvinden. Of er verder nog 10.000, 100.000 of 1.000.000 woningen te koop staan op een prijsniveau dat hier ver boven staat is helemaal niet interessant.
Zolang de markt stagneert zullen de prijzen onder druk blijven staan. Net zolang totdat er een evenwicht ontstaat waarop er weer beweging in de markt komt. Dat evenwicht zal komen wanneer de standaard-starter die in 2008 ook kon kopen nu weer kan kopen.

Daarom werken al die maatregelen van de overheid om de woningmarkt te ondersteunen (dus de vraagprijzen op niveau te houden) ook averrechts (zoals overheidsingrijpen dit meestal doet, helaas hebben we de VVD ipv een liberale partij als bijv. Groen Links). Had de overheid niks gedaan, waren we al lang gezakt naar het evenwichtsniveau en konden we nu weer omhoog. Met herstel van de bouw en overige economie.

quote:

Op zondag 27 februari 2011 23:08 schreef michaelmoore het volgende:
Ik denk dat we veel meer de kant van de veilingen opgaan, voor de overheid is dit ook niet leuk.
Scheelt toch 1 miljard aan overdrachtsbelasting per jaar

Het aantal gedwongen executieverkopen is in NL extreem laag, dus zo'n vaart zal het niet lopen.

quote:

Op zondag 27 februari 2011 23:09 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Het aantal gedwongen executieverkopen is in NL extreem laag, dus zo'n vaart zal het niet lopen.

Omdat de bank nu te weinig krijgt en dus de in gebreke zijnde koper maar laat doormodderen, als de veilingen wat beter werken dan zal t anders / beter gaan

quote:

Op zondag 27 februari 2011 23:09 schreef LXIV het volgende:
Dat geloof ik niet. De markt wordt gevormd door het niveau waarop transacties plaatsvinden.

De gemiddelde koopsom stijgt toch nog steeds? Ik zie het er nog van komen dat straks de overdrachtbelasting wordt afgeschaft.

_{Sowieso een belachelijke belasting. Zou wat zijn als je over elk artikel die je tweedehands verkoopt ook nog eens 6% BTW zou moeten afdragen.}

quote:

Op zondag 27 februari 2011 23:13 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

De gemiddelde koopsom stijgt toch nog steeds? Ik zie het er nog van komen dat straks de overdrachtbelasting wordt afgeschaft.

_{Sowieso een belachelijke belasting. Zou wat zijn als je over elke artikel die je tweedehands verkoopt ook nog eens 6% BTW zou moeten afdragen.}

De huizenprijzen dalen gewoon, dat kun je op de site van het CBS zien. En dan is het effect van 'cherry-picking' (dus door het ruime aanbod kiezen de kopers alleen de beste huizen qua locatie, onderhoud en dergelijke) niet eens meegenomen.

Ik ken in mijn omgeving genoeg mensen die hun huis te koop hebben staan. Die hebben er ondertussen gemiddeld toch zo'n 10% van de vraagprijs afgehaald en zijn nu ook best bereid om een bod dat nog 10% daaronder ligt als onderhandelingsbegin aan te nemen. Als ze er maar vanaf zijn. Dat kan zijn wegens dubbele lasten of omdat ze ondertussen toch echt verder willen met hun leven en drie jaar geleden eigenlijk al wilden verhuizen.

Als je er dan vanuit gaat dat je nu zo'n 15% onder de top kunt kopen, en als er dan nog eens 6% overdrachtsbelasting -tijdelijk- vanaf gaat, dan wil ik eens gaan kijken. Dan weet ik dat ik nog eigenlijk te duur koop, maar goed, dan is toch 21% vanaf de top binnen en dat is geen kattenpis.

quote:

Op zondag 27 februari 2011 23:17 schreef LXIV het volgende:
Ik ken in mijn omgeving genoeg mensen die hun huis te koop hebben staan. Die hebben er ondertussen gemiddeld toch zo'n 10% van de vraagprijs afgehaald en zijn nu ook best bereid om een bod dat nog 10% daaronder ligt als onderhandelingsbegin aan te nemen. Als ze er maar vanaf zijn. Dat kan zijn wegens dubbele lasten of omdat ze ondertussen toch echt verder willen met hun leven en drie jaar geleden eigenlijk al wilden verhuizen.

Dat zal ook per segment verschillen. Ik had het laatst over een maat van me, die doordat hij als zelfstandig ondernemer geen jaarstukken van 3 volle jaren kon overleggen (hij kwam 6 weken te kort, door opstarten bedrijf medio februari) geen hypotheek kon krijgen. Die hypotheek is wel verleent, maar dan alleen op het inkomen van zijn vrouw. Die heeft zijn toenmalige huis te koop gezet, en had weinig hoop op een spoedige verkoop en was dus van plan om als het na 6 maanden niet verkocht was het te gaan verhuren. Maar de woning was binnen 3 weken verkocht. Het kan dus wel gewoon. En nee, hij zat niet aan de lage kant zal ik maar zeggen.

quote:

Op zondag 27 februari 2011 23:22 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Dat zal ook per segment verschillen. Ik had het laatst over een maat van me, die doordat hij als zelfstandig ondernemer geen jaarstukken van 3 volle jaren kon overleggen (hij kwam 6 weken te kort, door opstarten bedrijf medio februari) geen hypotheek kon krijgen. Die hypotheek is wel verleent, maar dan alleen op het inkomen van zijn vrouw. Die heeft zijn toenmalige huis te koop gezet, en had weinig hoop op een spoedige verkoop en was dus van plan om als het na 6 maanden niet verkocht was het te gaan verhuren. Maar de woning was binnen 3 weken verkocht. Het kan dus wel gewoon. En nee, hij zat niet aan de lage kant zal ik maar zeggen.

Nou, relatief zal hij zijn huis toch op het juiste marktniveau gezet hebben. Want hij heeft snel verkocht.

Het is natuurlijk heel anders wanneer je een huis nu laat taxeren en te koop zet dan wanneer je dat in 2008 doet en vanaf die prijs moet gaan verlagen. De makelaar houdt daar rekening mee wanneer hij het huis taxeert.

Het gaat er niet om hoe veel een huis kost natuurlijk, het gaat erom wat de marktwaarde is. En dit huis is dus voor de marktwaarde aangeboden (per definitie, want verkocht). Al die huizen die al twee jaar te koop staan, staan dus boven de marktwaarde te koop, want ze worden niet verkocht. Die mensen kunnen kiezen: of hun prijs verlagen, of nog langer blijven wachten. In deze markt heeft wachten weinig zin. (in 2005 kon dat nog wel, want dan kwam je huis vanzelf in de markt omdat de prijzen stegen).

Helaas hebben veel mensen weinig inzicht in financiële zaken. Want een huis een jaar te koop laten staan kost je ook 8% van de WOZ-waarde (ongeveer). Zo'n onverkocht tweede huis is gewoon een enorme bleeder, zelfs in een markt waarbij de prijzen stabiel zijn. Na drie jaar heb je gewoon een kwart van de waarde van je huis weggegooid. Het is écht veel slimmer om een 10% lagere verkoopprijs te accepteren dan stoer te zijn en koppig te blijven en een paar jaar te blijven wachten totdat je jouw prijs krijgt. Die 10% heb je dan zelf al 2x cash betaalt.

quote:

Op zondag 27 februari 2011 23:28 schreef LXIV het volgende:
Helaas hebben veel mensen weinig inzicht in financiële zaken. Want een huis een jaar te koop laten staan kost je ook 8% van de WOZ-waarde (ongeveer). Zo'n onverkocht tweede huis is gewoon een enorme bleeder, zelfs in een markt waarbij de prijzen stabiel zijn. Na drie jaar heb je gewoon een kwart van de waarde van je huis weggegooid. Het is écht veel slimmer om een 10% lagere verkoopprijs te accepteren dan stoer te zijn en koppig te blijven en een paar jaar te blijven wachten totdat je jouw prijs krijgt. Die 10% heb je dan zelf al 2x cash betaalt.

Dat geldt eigenlijk alleen voor woningen waar de eigenaar zelf niet meer inwoont. Tegenwoordig koopt bijna niemand meer een huis met de gok dat de oude woning snel zal worden verkocht. Men zoekt dus eerst een koper, en dan pas zelf een huis. (Behalve die maat van me, die houdt blijkbaar wel van een gokje.)

Overigens vind ik die schatting van 8% wat aan de hoge kant.

quote:

Op zondag 27 februari 2011 23:31 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Dat geldt eigenlijk alleen voor woningen waar de eigenaar zelf niet meer inwoont. Tegenwoordig koopt bijna niemand meer een huis met de gok dat de oude woning snel zal worden verkocht. Men zoekt dus eerst een koper, en dan pas zelf een huis. (Behalve die maat van me, die houdt blijkbaar wel van een gokje.)

Overigens vind ik die schatting van 8% wat aan de hoge kant.

Dat dit alleen geldt voor woningen die onbewoond zijn klopt. Want anders krijg je het woongenot er voor terug. Maar ook dan kan het heel vervelend zijn als je niet verkoopt. Stel dat je bijvoorbeeld wil verhuizen vanwege je werk, en je staat nu al drie jaar lang iedere dag twee uur in de file. Dat kost ook tijd en geld!

Die acht procent lijkt aan de hoge kant omdat het zo'n enorm hoog bedrag is. Maar het klopt wel vrij aardig hoor! Reken maar na:
-hypotheekrente (6% bruto, netto varieert, maar met een tweede huis hebben de meesten geen volledige aftrek over beide hypotheken in het 50%'s tarief, en na 3 jaar sowieso niet). Dus 4-5%
- Onderhoud: ook LT onderhoud hoort hierbij, anders daalt je huis evenredig in waarde: 1%
- OZB, HWF, verzekeringen, rioolbelasting, makelaarskosten etc. 1%
- Stookkosten, waterleiding, aansluiting lichtnet is ook nog 1%

Zit je al snel aan de 7 - 8%. En als je dubbele HRA vervalt al snel aan de 9-10%. Dat is wat ik een bleeder noem. Niet vol te houden op langere termijn. Al ga je overwerken en verder op een houtje bijten, het geld loopt er sneller uit dan in.

quote:

Probleem is echter dat corporaties bij vrijesectorwoningen geen gebruik meer kunnen maken van goedkope leningen. Ze zullen naar de kapitaalmarkt moeten zonder speciale bankgaranties. Daardoor wordt de financiering duurder als gevolg van hogere rentes wat zal leiden tot minder nieuwbouw.

Oftewel, corporaties lenen nu niet marktconform, bouwen niet marktconform en verhuren niet marktconform.

quote:

Op zondag 27 februari 2011 23:41 schreef LXIV het volgende:
- OZB, HWF, verzekeringen, rioolbelasting, makelaarskosten etc. 1%
- Stookkosten, waterleiding, aansluiting lichtnet is ook nog 1%

Holy shit, ik weet niet wat voor GWL verbruik jij hebt en hoe je verzekering geregeld is, maar bij mij kost dat toch allemaal echt een stuk minder dan 1%

quote:

Op maandag 28 februari 2011 08:16 schreef Whuzz het volgende:

[..]

Holy shit, ik weet niet wat voor GWL verbruik jij hebt en hoe je verzekering geregeld is, maar bij mij kost dat toch allemaal echt een stuk minder dan 1%

2000 euro stookkosten is het gemiddelde voor een gezin wat ui 6 hoofden bestaat

quote:

Op maandag 28 februari 2011 08:21 schreef missU het volgende:

[..]

2000 euro stookkosten is het gemiddelde voor een gezin wat ui 6 hoofden bestaat

Volgens het nibud:
Stookkosten vrijstaand huis (aantal personen maakt weinig uit voor stookkosten): 127 per maand
Electriciteit 6 personen: 119 per maand
Water 5 personen (6 staat niet op de site): 25 per maand
Totaal: 3552 per jaar

Dan zou je met 6 personen in een vrijstaand huis van 350.000 euro wonen. Kan natuurlijk, als je in Dronten woont. Maar niet in een stad voor dat geld.
Maar toegegeven, het zat er dichter bij dan ik verwachtte. In mijn geval is vooral het electriciteitsverbruik (bijna over LED-verlichting) en het gasverbruik (HR++ glas, nieuwe ketel) een stuk minder. Ik zit op zo'n 0.6% van de WOZ waarde.