Huizenmarkt #105: Waar huurders wachten op de val... en wachten...

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 11:05 schreef Whuzz het volgende:

Feit? Je lult. Dat is jouw mening, geen feit.
Zoals in dat artikel vermeld gaat het om particuliere erfpacht en de bank wil daar geen hypotheek op verstrekken omdat het voortbestaan van het onderpand onzeker is. (erfpacht kan worden ingetrokken op elk willekeurig moment). Dat heeft niets te maken met een correctie in de huizenmarkt.

De bank kan toch controleren wat de duur van de erfpacht is? Daarnaast heb je niet geluisterd naar mijn argument.... de bank wil zo'n huis best financieren als de waarde van de woning overeenstemt met de marktprijs van de woning. Feit is dat de prijs die men vraagt zwaar overgewaardeerd is. Auto's dalen ook in waarde en hebben een beperkte levensduur, ondanks dat wil een bank gewoon een krediet verstrekken aan kredietwaardige leners. Rara... waar zit de zeepbel Whuzz

quote:

Zie het alsof jij aan mij vraagt om een lening, met als onderpand jouw huurhuis, terwijl ik bijna zeker weet dat jouw verhuurder dat onderpand binnenkort opeist voor "dringend eigen gebruik" en er een bijstandsmoeder in plaatst. Dan kan ik fluiten naar mijn geld en dus ga ik jou geen geld lenen omdat je een te onzekere factor bent

Mijn huurhuis kan ik niet als onderpand geven omdat ik niet de eigenaar ben. In het geval van erfpacht heeft de koper van het huis recht op de overname van de erfpachtovereenkomst. Je vergelijking gaat dus helemaal mank.

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 11:32 schreef Whuzz het volgende:

En wat is het verband tussen het verstrekken van een krediet of lening en het verstrekken van een hypotheek? Of denk jij dat een auto als onderpand geld bij een krediet

Uiteraard maakt het voor de bank uit waarvoor je een krediet verstrekt, het risico dat je loopt als kredietverstrekker is lager als er een onderpand is. Dat de auto bij beslaglegging minder waard is dan de lening is evident. Echter als er helemaal geen onderpand is (b.v. een lening voor een vakantie) dan is het risico voor de bank hoger, feitelijk zou dit in de rente terug te vinden. Helaas zijn de rente tarieven in Nederland onvoldoende gedifferentieerd naar het soort lening waarvoor krediet verstrekt word. Maar om terug te komen op je vraag of de auto dient als onderpand, ik vermoed dat dit afhangt van het soort lening en bij wie je deze afsluit. Uiteraard zal men proberen eventuele restschuld te verhalen op de leningnemer

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 12:15 schreef Sloggi het volgende:

[..]

Het AD maakt er vandaag 125.000 woningen van.

http://www.ad.nl/ad/nl/10(...)r-in-Nederland.dhtml

Nou.... dat is toch een mooie opsteker voor mensen met eigen grond, de prijzen zullen de lucht inschieten

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 12:18 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Nou.... dat is toch een mooie opsteker voor mensen met eigen grond, de prijzen zullen de lucht inschieten

Alsof dat een reden om te verkopen is. Je snapt en na al die topics nog niets van...

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 12:20 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Alsof dat een reden om te verkopen is. Je snapt en na al die topics nog niets van...

Dat bedoel ik niet, wat ik bedoel is dat je geen hypotheek meer kan krijgen om deze 125k woningen te kunnen kopen, de schaarste van beschikbare woningen neemt dus verder toe. Mooie opsteker toch voor wannabe verkopers? Snel je prijs even wat verhogen want binnenkort staan er weer een hoop kopers op je stoep die tegen elkaar opbieden

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 12:15 schreef Sloggi het volgende:

[..]

Het AD maakt er vandaag 125.000 woningen van.

http://www.ad.nl/ad/nl/10(...)r-in-Nederland.dhtml

AD holt achteruit en gaat richting Telegraaf. Eerst 2 dagen Faro gehuil en nu deze onzin. Woningbouwverenigingen kopen namelijk zelf de woning terug bij verkoop van hun koopgarantwoning. In principe is het een soort huurcontract met HRA.

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 12:46 schreef Bayswater het volgende:

[..]

AD holt achteruit en gaat richting Telegraaf. Eerst 2 dagen Faro gehuil en nu deze onzin. Woningbouwverenigingen kopen namelijk zelf de woning terug bij verkoop van hun koopgarantwoning. In principe is het een soort huurcontract met HRA.

Volgens mij heeft helemaal niemand het over koopgarant woningen.

Men heeft het over woningen op particulier erfpacht en dit was tot voor kort inderdaad een vrij veel gebruikte constructie bij het kopen van een huis van een woningbouwvereniging.

Overigens inderdaad een baggerconstructie. Werkte ongeveer zo:
* ipv de getaxeerde 2 ton betaal je 130 k voor je woning
* maar je koopt in erfpacht
* Het eerste jaar betaal je geen vergoeding voor de erfpacht
* het tweede jaar 10 % van de vastgestelde vergoeding
* het derde jaar 20 % van de...
* etc. tot 100 % na 10 jaar.

Een absolute baggerconstructie die er enkel en alleen op was gericht mensen met kleine baggerbaantjes toch nog in staat te stellen huizen te kopen die eigenlijk te duur voor ze zijn. Anders werden ze namelijk absoluut niet meer verkocht (wat dat betreft wel gelijk aan de koopgarant zooi die hetzelfde oogmerk heeft overigens).

Dat de banken hypotheekaanvragen voor deze construcctie niet langer in overweging nemen is niets meer dan logisch. De kans dat al deze subprimers in de loop van de komende 10 jaar gaan defaulten (als hun erfpacht op begint te lopen en de conservenfabriek waar manlief werkt zijn deuren sluit) is namelijk enorm groot.

En dan heb je ook nog 'erfpacht eeuwigdurend afgekocht'.
Veel te simpel om alle erfpacht maar over 1 kam te scheren.

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 13:02 schreef capricia het volgende:
En dan heb je ook nog 'erfpacht eeuwigdurend afgekocht'.
Veel te simpel om alle erfpacht maar over 1 kam te scheren.

Maar dat is geen particuliere erfpacht. Gemeentelijke erfpacht zal geen bank moeilijk over doen, in sommige grote steden bestaat vrijwel niet anders.

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 13:02 schreef capricia het volgende:
En dan heb je ook nog 'erfpacht eeuwigdurend afgekocht'.
Veel te simpel om alle erfpacht maar over 1 kam te scheren.

Ik vraag me af of dat onder misleiding valt, niets duurt immers eeuwig

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 10:22 schreef Whuzz het volgende:

[..]

Maar je denkt wel dat de overheid de HRA snel af zal schaffen?

En huurders zijn inderdaad goed beschermd, maar in de wet is gewoon vastgelegd dat een woning voor dringend eigen gebruik mag worden opgeëist. Een bijstandsmoeder met 3 kinderen die noodgedwongen op een zoldertje woont omdat jij weigert normaal voor een huis te betalen lijkt me dringend zat

Zijn er eigenlijk cijfers bekend van de hoeveelheid mensen die direct een huis via de woningbouwvereniging nodig hebben? De wachtlijst bestaat volgens mij uit een heleboel mensen die helemaal niet willen verhuizen. Maar die staan op de wachtlijst staan om, op het moment dat ze behoefte krijgen aan een andere woning, bovenaan te staan.

Met andere woorden: is de groep woningzoekende niet veel kleiner dan de wachtlijst?

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 13:01 schreef Hanoying het volgende:

[..]

Volgens mij heeft helemaal niemand het over koopgarant woningen.

Het AD wel aangezien het overgrote deel van de verkoop op erfpacht van woningbouwverenigingen op die manier gaat. Een manier om de koper lekker makkelijk over de streep te trekken. Bij prijsdaling delen we het verlies zeggen ze dan, de "onafhankelijke taxateur" komt wel langs.

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 13:44 schreef Bayswater het volgende:

[..]

Het AD wel aangezien het overgrote deel van de verkoop op erfpacht van woningbouwverenigingen op die manier gaat. Een manier om de koper lekker makkelijk over de streep te trekken. Bij prijsdaling delen we het verlies zeggen ze dan.

koopgarant =/= erfpacht. Koopgarant biedt geen risicos voor de bank, het is hooguit een domme constructie voor een koper maar geen risicovolle.

Koopgarant wil zeggen 150 k lappen voor een huis met een taxatiewaarde van 200 k maar die "korting" wel terugbetalen als je je huis over een X aantal jaar verkoopt. In de tussentijd heb je er geen verdere kosten aan.

Daarbij ben je overigens wel verplicht je woning aan de woningbouwvereniging aan te bieden (of zo goed als verplicht) en deelt de woningbouw mee in de overwaarde over de orginele taxatiewaarde van 200 k.

Het addertje onder het gras van koopgarant is dat de cooperatie je een korting geeft van 25 % maar in ruil voor die korting een groter percentage van de overwaarde claimt bij verkoop.

Je krijgt 25 % korting maar vervolgens nemen ze een aandeel van 35-50 % in de overwaarde.

Voor de woningbouwvereniging een prachtconstructie. Als ze hun woningen tegen de getaxeerde waarde aanbieden raken ze ze niet kwijt, zo simpel is het momenteel gewoon. Door 25 % lager aan te bieden maak je je huis voor een hele nieuwe doelgroep (met een lager inkomen) betaalbaar en raak je hem wel kwijt.

Als bonus pakken ze ook nog eens een aandeel in de toekomstige overwaarde. 25 % korting om 40 % mee te delen. Ze lachen zich uiteraard helemaal slap.

Vooral als je je bedenkt dat die 25 % korting ook al een wassen neus is. De huizen die ze op 200 k taxeren zouden ze met moeite voor 185 kwijtkunnen. De echte "korting" is dus amper 35.000 euro.

Je bent als koper zacht gezegd niet slim bezig als je voor die 35 k korting die later toch weer wordt verrekend ook nog eens bijna de helft van je toekomstige overwaarde uit handen geeft. Maar goed, er zitten een aantal koopgarantkopers in dit topic dus laat ik het mild houden.

Blijft natuurlijk vreemd dat banken op woningen met particuliere erfpacht geen hypotheek meer verstekken. In principe maken ze daarmee deze woningen, die als onderpand voor hun eigen verstrekte hypotheken dienen waardeloos. Dat komt feitelijk neer op je eigen glazen ingooien.

http://www.kadaster.nl/perskamer/vastgoedcijfers.html

Dat belooft nog wat, aangezien we een 'rush' van 'goedkope woningverkopen' hebben gehad zal dit de cijfers de komende maanden gaan drukken. De prijs van de gemiddelde koopsom zit weer op die van oktober 2010 en zal misschien nog wel even oplopen (wegens minder verkopen aan de onderkant), grappig is dat de gemiddelde hypotheeksom hoger ligt(meer grootleners zonder eigen vermogen?) aantal transacties zal nog wel even gaan dalen.

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 13:59 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:
Blijft natuurlijk vreemd dat banken op woningen met particuliere erfpacht geen hypotheek meer verstekken. In principe maken ze daarmee deze woningen, die als onderpand voor hun eigen verstrekte hypotheken dienen waardeloos. Dat komt feitelijk neer op je eigen glazen ingooien.

Hoezo? Als je je lasten blijft betalen is er toch niets aan de hand? Zodra jij je hypotheek afbetaald hebt zal het de bank worst wezen hoeveel jouw woning op erfpacht grond zal dalen. De bank heeft die markt gewoon de nek omgedraaid. Gewoon een kwestie van geen enkele hypotheek meer verstrekken en zij hebben geen centje pijn

Quite an experience to live in fear, isn't it? That's what it is to be a slave.

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 14:03 schreef xenobinol het volgende:
Hoezo? Als je je lasten blijft betalen is er toch niets aan de hand? Zodra jij je hypotheek afbetaald hebt zal het de bank worst wezen hoeveel jouw woning op erfpacht grond zal dalen.

En als ik stop met betalen? Geen hond die zo'n ding nog koopt op een executieveiling want doorverkopen aan een particulier is vrijwel onmogelijk. De huisjesmelkers zullen een habbekrats bieden want de bank raakt het anders toch niet kwijt.

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 14:06 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

En als ik stop met betalen? Geen hond die zo'n ding nog koopt op een executieveiling want doorverkopen aan een particulier is vrijwel onmogelijk. De huisjesmelkers zullen een habbekrats bieden want de bank raakt het anders toch niet kwijt.

De bank kan de woning gewoon gaan verhuren of via een stromannetje opkopen en jouw als grootschuldbezitter het leven zuur maken
Aangezien de meeste mensen moeten wonen, zullen de meesten gewoon blijven betalen. Ik denk niet dat de meeste grootschuldbezitters het lef hebben om te stoppen met betalen. Allemaal grote woorden van mensen die de ballen hadden om een paar ton schuld aan te gaan voor een woning op de grond van een ander

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 14:09 schreef xenobinol het volgende:
De bank kan de woning gewoon gaan verhuren

Dat lijkt me sterk. Denk niet dat het toegestaan is voor een bank om woningen te verhuren.

quote:

Op woensdag 16 februari 2011 14:12 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Dat lijkt me sterk. Denk niet dat het toegestaan is voor een bank om woningen te verhuren.

Waarom niet. Diverse banken hebben eigen vastgoedtakken. Laatst is er toch ook een kasteel op ene veilig gekocht door de hypotheekverstrekker.