De Huizenmarkt #22: waar het CDA de de HRA wil beperken

quote:

Op zondag 21 juni 2009 00:13 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

In dat stuk dat ik aanhaalde.

Daarin staat dat de politiek te laf is om lastige beslissingen te nemen die het rationeel gezien zou moeten nemen uit angst minder stemmmen te krijgen.

Als jij daarin leest dat ik vind dat de poltiek mij beperkt dan vind ik dat heel bijzonder.

En waarin wordt jij beperkt omdat de politiek te laf is?

Verder jammer dat je de definitie van een vraag niet snapt, lijkt me vrij lastig voor jezelf als je op Fok actief wil zijn

quote:

Op zondag 21 juni 2009 10:31 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
En waarin wordt jij beperkt omdat de politiek te laf is?

Ik wordt niet persoonlijk beperkt. Dat maak jij ervan.

Ik denk dat het slecht voor NL als geheel is. Voor mij als individu heeft het weinig directe consequenties op de korte termijn. Op de lange termijn denk ik dat we een onbetaalbaar systeem krijgen. Door nu noodzakelijke acties uit te stellen zadel je de jeugd op met dat onbetaalbare systeem. De ouderen profiteren en de jongen zullen daar onder leiden.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 10:46 schreef Doc het volgende:

[..]

Ik wordt niet persoonlijk beperkt. Dat maak jij ervan. Ik denk dat het slecht voor NL als geheel is. Voor mij als individu heeft het weinig directe consequenties op de korte termijn.

Op de lange termijn denk ik dat we een onbetaalbaar systeem krijgen. Door nu noodzakelijke acties uit te stellen zadel je de jeugd op met dat onbetaalbare systeem. De ouderen profiteren en de jongen zullen daar onder leiden.

En wat zijn de gevolgen waar de jongeren onder leiden?

^^ hoge belastingen... De huidige verzorgingsstaat in stand houden (AOW, AWBZ etc.) gaat niet meer werken als de verhouding werkenden/niet-werkenden verschuift. Of je moet de schijfjes 33, 42, 52% gaan vervangen door: 42, 54, 62%...

Om e.e.a. wel te kunnen betalen zul je - simpelgezegd - de inkomsten moeten verhogen (hogere belasting, afschaffen aftrek hypotheekrente) of de uitgaven moeten verminderen (variërend van het stoppen van '; linkse hobbies' tot het niet meer verbreden van snelwegen).

Dat zijn dus de consequenties: meer belastingen, minder ervoor terug.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 07:25 schreef LXIV het volgende:
Net zoals de huizenprijzen niet eeuwig konden blijven stijgen zullen ze ook niet eeuwig blijven dalen. Dat is mij dan weer duidelijk.

Ik ben zeer bearish over de huizenprijzen hier, maar zelfs ik denk niet dat ze met 50% zullen dalen. Ik denk eerder aan een daling ruim genomen in een jaar of 2 tot 10 van 20 tot 30%.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 11:03 schreef pberends het volgende:

[..]

Ik ben zeer bearish over de huizenprijzen hier, maar zelfs ik denk niet dat ze met 50% zullen dalen. Ik denk eerder aan een daling ruim genomen in een jaar of 2 tot 10 van 20 tot 30%.

Hmm. zeg 10% in 2 TOT 3 JAAR.

maar er is zoveel woningnood, binnen 10 jaar staan we weer op +30 procent t.o.v. medio 2008.

Als er een kleine inflatiegolf komt, die ik ook wel verwacht zou dit weleens naar + 40 procent kunnen gaan.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 11:13 schreef Bankfurt het volgende:

[..]

Hmm. zeg 10% in 2 TOT 3 JAAR.

maar er is zoveel woningnood, binnen 10 jaar staan we weer op +30 procent t.o.v. medio 2008.

Als er een kleine inflatiegolf komt, die ik ook wel verwacht zou dit weleens naar + 40 procent kunnen gaan.

er kan wel woning'nood' zijn, maar je moet het wel kunnen lenen/betalen. Demografie gaat ook niet echt meewerken in de komende 10 jaar, dus ik denk dat de woningnood over 10 jaar juist minder is ipv meer.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 11:03 schreef pberends het volgende:

[..]

Ik ben zeer bearish over de huizenprijzen hier, maar zelfs ik denk niet dat ze met 50% zullen dalen. Ik denk eerder aan een daling ruim genomen in een jaar of 2 tot 10 van 20 tot 30%.

vanwaar die ruime marge in tijd (2 tot 10 jaar)?

quote:

Op zondag 21 juni 2009 11:19 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

vanwaar die ruime marge in tijd (2 tot 10 jaar)?

Om dat het van de lengte van de neergaande conjunctuur afhangt denk ik he

Maar structureel hebben jongeren niets te besteden en willen steeds meer ouderen gaan cashen

Iemand een linkje van dat blogje mbt. de vastgoedzeepbel? Google helpt niet mee

quote:

Op zondag 21 juni 2009 11:31 schreef henkway het volgende:

[..]

Om dat het van de lengte van de neergaande conjunctuur afhangt denk ik he

Maar structureel hebben jongeren niets te besteden en willen steeds meer ouderen gaan cashen

Dat laatste betwijfel ik.

De huizenmarkt hangt (gegeven beperkte uitbreiding) vooral af van twee zaken: financieringsmogelijkheden (waaronder rentestand) en werkgelegenheid. Waarom crashten de huizen eind jaren '70? Dramatische baanzekerheid (daarmee is nu kinderspel) gecombineerd met een rente >10%.

Ik kijk wat anders aan tegen de renteverwachting. Geld schaars? Overheden proberen de markt te overspoelen met liquiditeit. Bijna zeker zullen ze die te laat wegnemen. Tegelijk zullen ze speculatie op derivatives etc. onmogelijk gaan maken, ze zullen met alle mogelijke middelen voorkomen dat die liquidteit ingezet wordt voor wilde en ongefundeerde speculatie op grondstoffen zoals vorig jaar. Zodat excess liquiditeit inderdaad de kredietmarkt opstroomt. Ik zie de rente tarieven niet echt stijgen op termijn van een jaar of drie. Wat daarna komt: hoe kan iemand dat ook maar bij benadering voorspellen?

Wat betreft baanzekerheid. Dat is een zwakke plek. Ik kan niet geloven dat de werkloosheid binnen een jaar verdubbelt. In gespecialiseerde functies is het vaak nog zoeken met een loepje naar een geschikte kandidaat, ik zie niet waar die ontslagen moeten vallen. De pavlov reactie van bedrijven op de kredietcrisis is geweest om mensen te ontslaan, dat hebben we wel gehad dacht ik. De bedrijven waar ik voor werk zie ik niet vergaand meer reorganiseren, die hebben hun organisatie zo ver uitgekleed dat ze de facto draaien op freelancers. Houden ze niet vol, even los van het kostenaspect.
Mocht de werkloosheid inderdaad verdubbelen, dan is die 20% prijsdaling zo bereikt hoor. Zeker in de markt met een beperkt aantal transacties. Wel denk ik dat de overheid die de facto de banken nu aan de infuus heeft hangen banken zullen dwingen om de klappen op te vangen. Ik verwacht geen stortvloed aan gedwongen verkopen, en wellicht dat zo een prijsdaling bij massawerkloosheid wordt gedempt. Denk aan inname van het huis, en dan terughuren met koopoptie, dat soort dingen. De overheid heeft de banken bij de kloten, en zal ze daarom dwingen om de huizenmarkt te steunen.

Over dat jongeren niets te besteden hebben. Ik weet wel zeker dat met demografie in het achterhoofd met name jongeren een briljante onderhandelingspositie gaan krijgen op de arbeidsmarkt. Schaarste zal de salarissen omhoogstuwen.

Dé huizenmarkt bestaat dan ook niet. Ik denk dat de komende tien jaar er (verhevigd) geboden zal worden op die schaarse 'droom'plekken (buitengebied/betere wijken in steden), en op ongewilde locaties (vinex locaties, Almere, Lelystad, Winschoten. afijn vul maar in) zullen woonwijken leeg komen te staan en gesloopt worden.
Wat doet de huizenprijs? Er zal minder vraag zijn, en maar die vraag zal zich verhevigd concentreren op schaarse gewilde locaties door jongeren die het kunnen en willen betalen. Wat de huizenprijs doet is dus met name gedreven door welk huis op welke plek. Baggerlocaties zullen waardeloos worden, erg zal hevig geconcurreerd worden op droomlocaties. Verschillen worden dus groter.

Ik ga uit van een reele huizenprijs daling van minimaal 30-50% in de komende 20 jaar. Redenen:
- Beperking/ afschaffing van HRA
- Structureel hogere rente in de komende jaren
- Demografie

quote:

Op zondag 21 juni 2009 12:35 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Dat laatste betwijfel ik.

De huizenmarkt hangt (gegeven beperkte uitbreiding) vooral af van twee zaken: financieringsmogelijkheden (waaronder rentestand) en werkgelegenheid. Waarom crashten de huizen eind jaren '70? Dramatische baanzekerheid (daarmee is nu kinderspel) gecombineerd met een rente >10%.

Ik kijk wat anders aan tegen de renteverwachting. Geld schaars? Overheden proberen de markt te overspoelen met liquiditeit. Bijna zeker zullen ze die te laat wegnemen. Tegelijk zullen ze speculatie op derivatives etc. onmogelijk gaan maken, ze zullen met alle mogelijke middelen voorkomen dat die liquidteit ingezet wordt voor wilde en ongefundeerde speculatie op grondstoffen zoals vorig jaar. Zodat excess liquiditeit inderdaad de kredietmarkt opstroomt. Ik zie de rente tarieven niet echt stijgen op termijn van een jaar of drie. Wat daarna komt: hoe kan iemand dat ook maar bij benadering voorspellen?

Wat betreft baanzekerheid. Dat is een zwakke plek. Ik kan niet geloven dat de werkloosheid binnen een jaar verdubbelt. In gespecialiseerde functies is het vaak nog zoeken met een loepje naar een geschikte kandidaat, ik zie niet waar die ontslagen moeten vallen. De pavlov reactie van bedrijven op de kredietcrisis is geweest om mensen te ontslaan, dat hebben we wel gehad dacht ik. De bedrijven waar ik voor werk zie ik niet vergaand meer reorganiseren, die hebben hun organisatie zo ver uitgekleed dat ze de facto draaien op freelancers. Houden ze niet vol, even los van het kostenaspect.
Mocht de werkloosheid inderdaad verdubbelen, dan is die 20% prijsdaling zo bereikt hoor. Zeker in de markt met een beperkt aantal transacties. Wel denk ik dat de overheid die de facto de banken nu aan de infuus heeft hangen banken zullen dwingen om de klappen op te vangen. Ik verwacht geen stortvloed aan gedwongen verkopen, en wellicht dat zo een prijsdaling bij massawerkloosheid wordt gedempt. Denk aan inname van het huis, en dan terughuren met koopoptie, dat soort dingen. De overheid heeft de banken bij de kloten, en zal ze daarom dwingen om de huizenmarkt te steunen.

Over dat jongeren niets te besteden hebben. Ik weet wel zeker dat met demografie in het achterhoofd met name jongeren een briljante onderhandelingspositie gaan krijgen op de arbeidsmarkt. Schaarste zal de salarissen omhoogstuwen.

Dé huizenmarkt bestaat dan ook niet. Ik denk dat de komende tien jaar er (verhevigd) geboden zal worden op die schaarse 'droom'plekken (buitengebied/betere wijken in steden), en op ongewilde locaties (vinex locaties, Almere, Lelystad, Winschoten. afijn vul maar in) zullen woonwijken leeg komen te staan en gesloopt worden.
Wat doet de huizenprijs? Er zal minder vraag zijn, en maar die vraag zal zich verhevigd concentreren op schaarse gewilde locaties door jongeren die het kunnen en willen betalen. Wat de huizenprijs doet is dus met name gedreven door welk huis op welke plek. Baggerlocaties zullen waardeloos worden, erg zal hevig geconcurreerd worden op droomlocaties. Verschillen worden dus groter.

Een helder betoog. Het is me alleen niet duidelijk waarom de overheid alles op alles zal zetten om de huizenprijzen zo hoog mogelijk te houden. Verder geloof ik ook zeker dat het verschil tussen huizen op goede locaties en huizen op slechte locaties (inclusief locaties die gedisloceerd zijn, in de randgebieden van de provincie) enorm zal worden. Er zullen nog steeds mensen zijn met geld die bereid zijn te betalen voor een goede lokatie. De waarde van uitgewoonde jaren-70 woningen in saaie wijken en opeengepakte VINEX-blokkendozen zal echter de sloopkosten gaan benaderen.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 12:28 schreef taxhaven het volgende:
Iemand een linkje van dat blogje mbt. de vastgoedzeepbel? Google helpt niet mee

www.huizenmarkt-zeepbel.nl

Dat ik die hier spam....

quote:

Op zondag 21 juni 2009 13:00 schreef LXIV het volgende:

[..]

Een helder betoog. Het is me alleen niet duidelijk waarom de overheid alles op alles zal zetten om de huizenprijzen zo hoog mogelijk te houden.

Niet zozeer zo hoog mogelijk, maar wel zal ze al dan niet stilletjes ingrijpen als het crashed, in een poging om de markt te steunen. Omdat dat goed is voor sectoren waar de overheid vuistdiep in zit: projectontwikkeling, aannemerij, gemeentes, woningbouwcooperaties. We hebben het hier wel om de toekomstige bestuursfuncties van de dames en heren !

Daarnaast is het simpelweg de vraag wie het meest geraakt wordt door prijsstijging/op peil blijven van prijzen, en wie het meest hoopt ( ) op prijsdalingen. Ofwel, hoe is de verhouding mensen met opwaards belang (woningbezitters), hoeveel mensen met neerwaarts belang (niet woningbezitters). Ik denk dat de politiek inzet op de eerste groep. Opportunisme.

Daarnaast is het ontegenzeggelijk zo dat veel mensen bij een substantieel ingezakte huizenmarkt met negatief vermogen komen te zitten, waar ze nooit of te nimmer meer uitkomen. Ik denk dat de politiek dat ook niet onder ogen durft te zien.

Het bewijs zien we trouwens al: is de NHG niet onlangs verhoogd? Wel ander doel heeft dat anders dan de markt te ondersteunen?

Ja, we zijn het eens dat 'we' een kuil hebben gegraven waar we niet uitkomen, en dat het onverstandig is om niet structureel (met het oog op de lange termijn) zaken te veranderen. Maar weet je, daar zit een meerderheid denk ik niet op te wachten.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 12:43 schreef SeLang het volgende:
Ik ga uit van een reele huizenprijs daling van minimaal 30-50% in de komende 20 jaar. Redenen:
- Beperking/ afschaffing van HRA
- Structureel hogere rente in de komende jaren
- Demografie

wat is je inflatieverwachting dan? Ik bedoel, een gemiddelde inflatieverwachting van 3% per jaar (en doomroepers verwachten een veelvoud geloof ik) leidt tot een 80% stijging van prijzen over de komende twintig jaar. Wat doet dan de nominale huizenprijs?

Over een termijn van 20 jaar is demografie overigens van de grootste invloed. Veel huizen zullen over 20 jaar volstrekt onverkoopbaar zijn, en simpelweg gesloopt worden.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 13:33 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Niet zozeer zo hoog mogelijk, maar wel zal ze al dan niet stilletjes ingrijpen als het crashed, in een poging om de markt te steunen. Omdat dat goed is voor sectoren waar de overheid vuistdiep in zit: projectontwikkeling, aannemerij, gemeentes, woningbouwcooperaties. We hebben het hier wel om de toekomstige bestuursfuncties van de dames en heren !

Daarnaast is het simpelweg de vraag wie het meest geraakt wordt door prijsstijging/op peil blijven van prijzen, en wie het meest hoopt ( ) op prijsdalingen. Ofwel, hoe is de verhouding mensen met opwaards belang (woningbezitters), hoeveel mensen met neerwaarts belang (niet woningbezitters). Ik denk dat de politiek inzet op de eerste groep. Opportunisme.

Daarnaast is het ontegenzeggelijk zo dat veel mensen bij een substantieel ingezakte huizenmarkt met negatief vermogen komen te zitten, waar ze nooit of te nimmer meer uitkomen. Ik denk dat de politiek dat ook niet onder ogen durft te zien.

Het bewijs zien we trouwens al: is de NHG niet onlangs verhoogd? Wel ander doel heeft dat anders dan de markt te ondersteunen?

Ja, we zijn het eens dat 'we' een kuil hebben gegraven waar we niet uitkomen, en dat het onverstandig is om niet structureel (met het oog op de lange termijn) zaken te veranderen. Maar weet je, daar zit een meerderheid denk ik niet op te wachten.

Het is ook maar de vraag in hoeverre Nederland, als monetair onderdeel van de EU, in staat is die prijzen hoog te blijven houden. We zijn geen eiland zonder buitenland. Met de rente spelen kan al niet meer, bewust inflatie creeeren ook niet. We moeten concurrerend blijven tov het buitenland en voorkomen dat mensen gaan emigreren. Waar wil de overheid het geld vandaan halen om dit alles te ondersteunen? De HRA en alle overige subsidies kosten al waanzinnig veel geld. Willen ze het belastingpercentage verhogen naar 65% en toch de HRA in stand houden? Dan blijft er voor de -jongere- huurder helemaal geen salaris over. En omdat de prijzen zo hoog blijven kan hij ook niet gaan kopen. Die gaat dus weg hier.

Een gecontroleerde landing (dus die daling van 30% over 5 jaar uitsmeren) is misschien nog het best haalbare. Maar dat heeft weer als nadeel dat de markt dus 5 jaar op slot blijft. Want wie gaat kopen als de prijzen maar blijven dalen? Slecht voor de bouw en de makelaars. In dat opzicht kan die crash beter in 1 jaar plaatsvinden, dan kunnen we daarna weer met een schone lei beginnen. (met lucht erin pompen )

Enfin, ik geloof niet dat de regering in staat is om de marktwerking langdurig te blokkeren zonder dat er grote nevenschade op een ander vlak ontstaat.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 14:27 schreef LXIV het volgende:

[..]

Het is ook maar de vraag in hoeverre Nederland, als monetair onderdeel van de EU, in staat is die prijzen hoog te blijven houden. We zijn geen eiland zonder buitenland. Met de rente spelen kan al niet meer, bewust inflatie creeeren ook niet. We moeten concurrerend blijven tov het buitenland en voorkomen dat mensen gaan emigreren. Waar wil de overheid het geld vandaan halen om dit alles te ondersteunen? De HRA en alle overige subsidies kosten al waanzinnig veel geld. Willen ze het belastingpercentage verhogen naar 65% en toch de HRA in stand houden? Dan blijft er voor de -jongere- huurder helemaal geen salaris over. En omdat de prijzen zo hoog blijven kan hij ook niet gaan kopen. Die gaat dus weg hier.

Een gecontroleerde landing (dus die daling van 30% over 5 jaar uitsmeren) is misschien nog het best haalbare. Maar dat heeft weer als nadeel dat de markt dus 5 jaar op slot blijft. Want wie gaat kopen als de prijzen maar blijven dalen? Slecht voor de bouw en de makelaars. In dat opzicht kan die crash beter in 1 jaar plaatsvinden, dan kunnen we daarna weer met een schone lei beginnen. (met lucht erin pompen )

Enfin, ik geloof niet dat de regering in staat is om de marktwerking langdurig te blokkeren zonder dat er grote nevenschade op een ander vlak ontstaat.

het gaat iets subtieler. Banken wordt verzocht in des lands belang wat meer uitstel van betaling te verlenen, of toch maar dat ene project voordelig te financieren. Nederland heeft geen traditie van zichtbaar en direct ingrijpen, maar dat gaat op indirecte weg, op dit vlak veelal via banken. Daar krijgen banken tzt even stilzwijgend wel iets voor terug hoor, het is geen filantropie, de ene hand wast de andere.

Dat betalen dus uiteindelijk jij en ik, via een hogere rentemarge, of indirect via een versoepeld toezicht.

Jij overschat overigens de flexibiliteit van Nederlanders echt hopeloos. Een Amerikaan kan je vragen om 3000 kilometer te verhuizen voor een baan, een Nederlander is al pissed als hij een andere kamer krijgt binnen hetzelfde gebouw. Het zal nogal meevallen met die emigratie.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 13:37 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

wat is je inflatieverwachting dan? Ik bedoel, een gemiddelde inflatieverwachting van 3% per jaar (en doomroepers verwachten een veelvoud geloof ik) leidt tot een 80% stijging van prijzen over de komende twintig jaar. Wat doet dan de nominale huizenprijs?

Ik noem expres de reele prijsdaling en niet de nominale omdat ik niet weet hoe groot de inflatie gaat zijn in de toekomst. Historisch gezien houden huizenprijzen op lange termijn gewoon de inflatie bij maar de laatste jaren zijn ze gecorrigeerd voor inflatie naar een alltime high gestegen. De fundamentals die daarvoor verantwoordelijk waren zullen verdwijnen imo en prijzen zullen terugkeren naar kun normale trend.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 14:41 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Het zal nogal meevallen met die emigratie.

Dan onderschat jij de jonge generatie die zijn kansen in NL flink ziet afnemen.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 14:46 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Dan onderschat jij de jonge generatie die zijn kansen in NL flink ziet afnemen.

Daar ben ik ook bang voor als we de AWBZ, de ZVW zorgkartel en de AOW willen blijven betalen dan moet de belasting fors omhoog

quote:

Op zondag 21 juni 2009 14:46 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Dan onderschat jij de jonge generatie die zijn kansen in NL flink ziet afnemen.

ik kom alle nationalilteiten in het buitenland tegen, maar zelden Nederlanders.

Ja, wel Nederlanders die drie kilometer over de grens in Lommel gaan wonen, welke dag braaf elke dag naar hun bureau in Nederland rijden, en van het weekend de kinderen naar de Nederlandse sportclubs rijden, vervolgens schrikken hoeveel ze betalen aan gemeentelijke opcentiemen in Belgie, schrikken hoe hardgrondig deze geldwolven uitgekotst worden door den Bels, en straks als ze pensioen ontvangen tot de onthutsende conclusie komen dat met 10 jaar terugwerkende kracht hun hypotheekrenteaftrekom zeep wordt geholpen doordat ze geen Nederlands inkomen meer hebben.

Maar in het echte buitenland kom ik vooral Indiers, Aziaten en Amerikanen/Aussies tegen.
Geen Nederlanders, en al helemaal weinig jonge mensen.

Wat doe jij eigenlijk nog in NL?

quote:

Op zondag 21 juni 2009 12:43 schreef SeLang het volgende:
Ik ga uit van een reele huizenprijs daling van minimaal 30-50% in de komende 20 jaar. Redenen:
- Beperking/ afschaffing van HRA
- Structureel hogere rente in de komende jaren
- Demografie

Oh zeker, geef grond vrij, schaf de HRA en huurtoeslag af en verhoog de rentes. Dan dalen de prijzen zo 50%.

Ik vrees alleen dat de Nederlandse overheid er alles aan gaat doen to prop up de huizenmarkt.

quote:

Op zondag 21 juni 2009 14:55 schreef henkway het volgende:

[..]

Daar ben ik ook bang voor als we de AWBZ, de ZVW zorgkartel en de AOW willen blijven betalen dan moet de belasting fors omhoog

Precies, er zit maar 1 ding op en dat betekend dat ouderen eerst hun eigen vermogen moeten opmaken voordat ze hun hand bij de overheid kunnen ophouden. Daarnaast zullen ze zwaar moeten inleveren op welvaart en met minder medische zorg genoegen nemen. Het is vervelend maar het zou onmenselijk zijn de jonge generatie ervoor op te laten draaien en ze zou uit te buiten dat zij hun oude dag in armoede mogen gaan doorbrengen. Laat deze generatie nu maar eens eindelijk zelf verantwoordelijkheid nemen, ze hebben boven hun stand geleefd en nu moeten ze de pijn maar eens gaan nemen.