De Huizenmarkt #18: Waar de tophypotheken worden afgeschaft

quote:

Op donderdag 23 april 2009 22:17 schreef Neemmijnietserieus het volgende:

[..]

Wat is het probleem als je in een huis woont waarin je graag wilde wonen en de prijs gewoon kunt betalen? Ik vind de prijs van een Ferrari ook niet interessant als ik van A naar B wil, maar er zijn er die dat wel vinden en er graat zoveel voor over hebben om 120, net zo hard als ik, over de snelweg te rijden.

Individueel gezien is er dan ook geen probleem. Dat probleem op individueel niveau ontstaat pas als je wilt verkopen, en er achter komt dat de bel lucht waar je huizenprijs op gebaseerd was, is leeggelopen. En dan nog valt de schad wel mee, naarmate je langer in je huis zit.

Er is een maatschappelijk probleem met huizenprijzen die op lucht gebaseerd zijn, en dan voornamelijk als ze significant harder stijgen dan de inkomensontwikkeling of inflatie. Dan wordt het aan de onderkant van de markt namelijk steeds moeilijker en moeilijker om in te stappen. Het uiteindelijke resultaat is een stagnerende doorstroom, en een perceptie van woningnood. Dat naast een totaal overspannen hypothecaire kredietverstrekking.

quote:

Op donderdag 23 april 2009 22:25 schreef Metatron het volgende:

[..]

Individueel gezien is er dan ook geen probleem. Dat probleem op individueel niveau ontstaat pas als je wilt verkopen, en er achter komt dat de bel lucht waar je huizenprijs op gebaseerd was, is leeggelopen. En dan nog valt de schad wel mee, naarmate je langer in je huis zit.

Er is een maatschappelijk probleem met huizenprijzen die op lucht gebaseerd zijn, en dan voornamelijk als ze significant harder stijgen dan de inkomensontwikkeling of inflatie. Dan wordt het aan de onderkant van de markt namelijk steeds moeilijker en moeilijker om in te stappen. Het uiteindelijke resultaat is een stagnerende doorstroom, en een perceptie van woningnood. Dat naast een totaal overspannen hypothecaire kredietverstrekking.

Tja, toch het spel van vraag, aanbod/schaarste plus wat een gek ergens voor wil geven. Ik denk dat bij iedere systematiek er tegen grenzen wordt aangelopen, hoe je het ook aan gaat kleden.

Op zich is het wel bizar dat je voor een huis dat je in de achttiende eeuw kon laten bouwen voor 3000 gulden, nu één miljoen moet neertellen. Net zoals nu een Rembrand 50 miljoen moet kosten en die gast nu geniaal genoemd wordt terwijl hij destijds, als werkeloze armoedzaaier, gewoon een beetje zat te smeren met verf.

Anyway, ik vind het tot nu toe eigenlijk allemaal nog wel loslopen, ook met die huizenmarkt. Eind jaren '70, begin '80 was de daling veel en veel forser kan ik mij herinneren. Het trekt ook wel weer bij. als de inflatie straks onvermijdelijk om de hoek komt kijken. Met een jaar of tien is alles weer recht getrokken. Goed, daar hebben mensen die nu in problemen niets aan, dat geef ik toe.

quote:

Op donderdag 23 april 2009 22:07 schreef BloodhoundFromHell het volgende:

[..]

Die mensen wilden wel erg graag?? In deze tijd een bod doen, zo dicht bij de vraagprijs is gewoon bizar! Maar gefelciteerd, ik gun het je van harte.. :-)

Amsterdam is ook wel een geval apart. De prijzen zijn hier de afgelopen jaren zo gigantisch gestegen, dat zelfs wanneer er 30-50% vanaf gaat, wat iedereen lijkt te denken, men evengoed nog met winst kan verkopen.

en dat in een stad als Amsterdam, ik moet er niet aan denken om daar te moeten wonen!

quote:

Op donderdag 23 april 2009 22:33 schreef Neemmijnietserieus het volgende:

[..]

Tja, toch het spel van vraag, aanbod/schaarste plus wat een gek ergens voor wil geven. Ik denk dat bij iedere systematiek er tegen grenzen wordt aangelopen, hoe je het ook aan gaat kleden.

Op zich is het wel bizar dat je voor een huis dat je in de achttiende eeuw kon laten bouwen voor 3000 gulden, nu één miljoen moet neertellen.

Ligt aan de gemiddelde inflatie. Bij een inflatie van 3% is het absoluut een koopje. Bij een inflatie van 2% is het veel, en bij 2.5% kom je in de buurt.
Even kort door de bocht: De inflatie houden we even gemiddeld op 2,5%, en het bouwjaar voor het gemak op 1759. Dat betekent dat puur op inflatie gecorrigeerd dat huis nu 3000 * (1.025^250) / 2.2 Euro zou kosten om neer te zetten. Dat is 654k Euro. Met een inflatie van 3% kom je op 2.2M Euro uit.

Maar, zoals gezegd, dat is puur op inflatie. Dat soort berekeningen zijn prima als je praat over prijsontwikkelingen over een jaar of 50, maar daarna beginnen andere zaken mee te spelen. Bij huizen van 100 jaar en ouder geldt dat al helemaal.

quote:

Net zoals nu een Rembrand 50 miljoen moet kosten en die gast nu geniaal genoemd wordt terwijl hij destijds, als werkeloze armoedzaaier, gewoon een beetje zat te smeren met verf.

Een beetje smeren met verf zou ik het niet willen noemen . En daarbij speelt, net als bij monumentale panden, simpelweg de zeldzaamheid mee in de waardebepaling. 'Gewone' huizen zijn er genoeg, daar gaat die vlieger nmiet voor op. Panden uit 1750 zijn er niet zo bar veel . Dat soort huizen moet je buiten beschouwing laten.

quote:

Anyway, ik vind het tot nu toe eigenlijk allemaal nog wel loslopen, ook met die huizenmarkt. Eind jaren '70, begin '80 was de daling veel en veel forser kan ik mij herinneren. Het trekt ook wel weer bij. als de inflatie straks onvermijdelijk om de hoek komt kijken. Met een jaar of tien is alles weer recht getrokken. Goed, daar hebben mensen die nu in problemen niets aan, dat geef ik toe.

Klopt, de daling was toen forser. Toen is er volgens mij zo'n 50% van de prijzen afgegaan, en zijn ze teruggevallen naar een voor inflatie gecorrigeerd niveau t.o.v. het begin van de toenmalige prijs-explosie. Ook die correctie begon overigens met het vastlopen van de markt. De huidige prijsontwikkeling heeft tot nu toe vrijwel dezelfde vorm. Als de correctie uiteindelijk zo'n beetje hetzelfde verloopt, zouden de prijzen in de komende 3 a 4 jaar zo'n 30 tot 40% naar beneden gaan.

Maargoed, of dat gebeurt, of dat de bel nog een tijdje kunstmatig in stand gehouden gaat worden zal de tijd leren.

Ik gok voorlopig nog op een daling. Het zal misschien geen 30-40% zijn, maar een kleine correctie van een 10-15 procent zie ik nog wel gebeuren.

quote:

Op donderdag 23 april 2009 22:55 schreef BloodhoundFromHell het volgende:
en dat in een stad als Amsterdam, ik moet er niet aan denken om daar te moeten wonen!

De Amsterdammers moeten er ook niet aan denken dat jij er woont, dat scheelt.

quote:

Op donderdag 23 april 2009 22:55 schreef BloodhoundFromHell het volgende:
en dat in een stad als Amsterdam, ik moet er niet aan denken om daar te moeten wonen!

Ik ook niet, maar ik kan het van sommigen wel begrijpen. Mensen die 'hip' belangrijk vinden bijvoorbeeld, lui die sowieso erg gevoelig zijn voor oppervlakkigheden.

quote:

Op donderdag 23 april 2009 22:33 schreef Neemmijnietserieus het volgende:

Net zoals nu een Rembrand 50 miljoen moet kosten en die gast nu geniaal genoemd wordt terwijl hij destijds, als werkeloze armoedzaaier, gewoon een beetje zat te smeren met verf.

Even een terzijde: Je hebt nu eerder over Van Gogh dan over Rembrandt die bij zijn leven al behoorlijk bekend was

quote:

Op donderdag 23 april 2009 22:58 schreef Lemmeb het volgende:

Ik ook niet, maar ik kan het van sommigen wel begrijpen. Mensen die 'hip' belangrijk vinden bijvoorbeeld, lui die sowieso erg gevoelig zijn voor oppervlakkigheden.

Geboren en getogen Amsterdammers vinden het ook wel leuk om Amsterdam te wonen hoor

[die lui waar jij het over hebt zijn idd best vervelend]]

[ Bericht 14% gewijzigd door Doc op 23-04-2009 23:09:07 ]

quote:

Op donderdag 23 april 2009 23:03 schreef Doc het volgende:

[..]

Even een terzijde: Je hebt nu eerder over Van Gogh dan over Rembrandt die bij zijn leven al behoorlijk bekend was

En 'met verf kliederen' is een term die ik persoonlijk eerder met van Gogh associeer dan met Rembrandt .

quote:

Op donderdag 23 april 2009 23:04 schreef Metatron het volgende:

[..]

En 'met verf kliederen' is een term die ik persoonlijk eerder met van Gogh associeer dan met Rembrandt .

Ook dat

quote:

Op donderdag 23 april 2009 22:17 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Hoe oud is ze? En moet ze de klap alleen opvangen?

nou als je een woning gekocht hebt voor 400.000 euro en nog een woning bezit van 299.000 dat is totaal 700.000 zonder kosten.

Als ik koper ben dan zoek ik de laagste prijs en dat is degene die wil verkopen

quote:

Op donderdag 23 april 2009 23:13 schreef henkway het volgende:

[..]

nou als je een woning gekocht hebt voor 400.000 euro en nog een woning bezit van 299.000 dat is totaal 700.000 zonder kosten.

Als ik koper ben dan zoek ik de laagste prijs en dat is degene die wil verkopen

Ehhh ja, dat klopt. Maar dat vroeg ik helemaal niet!

quote:

Op donderdag 23 april 2009 23:15 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Ehhh ja, dat klopt. Maar dat vroeg ik helemaal niet!

nee ze is getrouwd maar maakt dat uit??

quote:

Op donderdag 23 april 2009 23:23 schreef henkway het volgende:

[..]

nee ze is getrouwd maar maakt dat uit??

Ja, vind ik wel. Nu wordt het verlies verspreid over 2 mensen. Anders staat ze er helemaal alleen voor.

quote:

Op donderdag 23 april 2009 23:04 schreef Metatron het volgende:

[..]

En 'met verf kliederen' is een term die ik persoonlijk eerder met van Gogh associeer dan met Rembrandt .

Ok, ik ben vermoedelijk een stuk jonger dan jullie, heb dat allemaal niet meegekregen

ik heb een vraag, kun je NHG krijgen voor een woning die duurder is dan 265.000 euro, maar als je da door eigen geld in te leggen toch geen hypotheek nodig hebt van meer dan 265.000 euro? dus bv: een huis kost 300.000 euro, totaal kosten 320.000 , eigen geld 55.000 , hypotheek265.000 euro. kun je in dit voorbeeld nhg krijgen?

quote:

Op donderdag 23 april 2009 23:25 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Ja, vind ik wel. Nu wordt het verlies verspreid over 2 mensen. Anders staat ze er helemaal alleen voor.

als je per maand 2500 euro moet aftikken mag je beter wel met twee mensen zijn.

_{en twee kinderen}

quote:

Op donderdag 23 april 2009 23:29 schreef BloodhoundFromHell het volgende:
ik heb een vraag, kun je NHG krijgen voor een woning die duurder is dan 265.000 euro, maar als je da door eigen geld in te leggen toch geen hypotheek nodig hebt van meer dan 265.000 euro? dus bv: een huis kost 300.000 euro, totaal kosten 320.000 , eigen geld 55.000 , hypotheek265.000 euro. kun je in dit voorbeeld nhg krijgen?

google is your friend
http://www.nhg.nl/content/content.aspx?id=22&cid=11&tg=1

quote:

Op donderdag 23 april 2009 23:58 schreef henkway het volgende:

[..]

als je per maand 2500 euro moet aftikken mag je beter wel met twee mensen zijn.

_{en twee kinderen}

Ja dat vind ik ook. Bruto of netto?

quote:

Op donderdag 23 april 2009 23:59 schreef Lemmeb het volgende:

[..]

Ja dat vind ik ook. Bruto of netto?

aftikken is dokken, dus bruto

quote:

Op vrijdag 24 april 2009 00:00 schreef henkway het volgende:

[..]

aftikken is dokken, dus bruto

Oh, nou, dat valt me nog mee voor een totale hypotheek van 7 ton. Da's maar 4,3% per jaar!

quote:

Op donderdag 23 april 2009 20:39 schreef Pek het volgende:

[..]

Het heeft er ook mee te maken dat 4 jaar geleden de WOZ-waarde nog niet jaarlijks werd vastgesteld, peildatum in 2005 was de WOZ van 2003 meen ik, zo kon ik dus ook een dubbele bovenwoning aan de Amstel kopen voor 170k.

Jij koopt en verkoopt woningen tegen een door de gemeente gepeilde WOZ-waarde?

quote:

Op dinsdag 21 april 2009 18:25 schreef henkway het volgende:

[..]

ja, je moet wel eigen geld hebben

Iedere bank die meer hypotheek dan de waarde van het pand geeft is waard om failliet te gaan

Leg uit?

En ik begrijp hier dus uit dat banken die op basis van het inkomen persoonlijke leningen en overige kredieten zonder onderpand verstrekken het ook waard zijn om failliet te gaan?

quote:

Op woensdag 22 april 2009 22:52 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Je hebt gelijk, na het betalen van een veel te hoge hypotheek blijft er ook niets meer over om te sparen.

Het lenen boven de waarde van het onderpand heeft verder weinig te maken met het wel/niet kunnen dragen van de maandlasten en het wel/niet overhouden van geld nadat je de maandlasten hebt betaald.

quote:

Op vrijdag 24 april 2009 00:59 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Jij koopt en verkoopt woningen tegen een door de gemeente gepeilde WOZ-waarde?

Ik maak er voornamelijk bezwaar tegen, maar het is wel een indicatie. Toen ik het voor 170k kocht, was de WOZ 173k. Ik weet dat de verkoper daar vanuit is gegaan. De gemeente bepaalt de WOZ trouwens aan de hand van de verkoopcijfers, daarom zijn die prijzen zo gestegen. Er zijn nou eenmaal idioten die 3 ton neertellen voor een kippenhok in Amsterdam.