Gelul van mensen die proberen hun handel overeind te houden

quote:

Het is een kwestie van gezond verstand, zegt Bert Verwelius. ‘Een woning die je drie, vier maanden geleden te koop had gezet voor 4 ton, raak je nu nog niet kwijt voor 3 ton. Dan ben je dus al een kwart van je waarde kwijt.’

Gezond verstand is zo overrated

een simpele steekproef op funda en op zah.nl levert nogal spectaculaire resultaten op. Je hoeft niet ver te zoeken voor huizen die meer dan 1 a 2 ton afgeprijsd zijn (als je tenminste in het hogere segment zoekt)

Op dit moment zegt de prijs waarvoor je een huis kwijtraakt niks over de werkelijke waarde van het huis. Iedereen zit op zijn centen en alleen echt belachelijk lage prijzen leidt nog tot verkoop.
Als de financiele situatie gestabiliseerd is kom je pas weer achter de waarde van huizen, op dit moment is er weinig zinvols over te vertellen.
Per regio zullen de verschillen ook aanzienlijk zijn.

Hoger segment ja, 3% ofzo van het totaal, maar de starterswoningen zijn nog net zo duur hoor.

De huizenprijs is niet een tarief dat je ergens kunt opzoeken, het is wat de gek ervoor geeft.
Het is de waarde van een woning een goedkeuring tussen koper en verkoper.
Als er maar vaak genoeg gezegt wordt dat de huizenprijs instort dan schrikt dat nieuwe kopers af WAARDOOR huizen niet verkocht worden en mensen moeten zakken met hun verkoopprijs.

Daarnaast uiteraard ontslagen, mensen met krappere kas etc etc, maar dat deel sla ik even over voor het gemak.

Je zal in berichtgeving altijd dit soort ruis terugvinden, vooral als het gaat over een gebied waar veel journalisten zich niet zo in thuis voelen. Dat is niet alleen bij huizenprijzen, maar ook bij natuur-wetenschappelijk onderzoek of berichtgeving over drugs. Zolang mensen belangen hebben bij het onderwerp zal valse informatie verspreid worden. Geen probleem, gewoon in je achterhoofd houden.


_{Verder denk ik dat dit topic geen lang leven beschoren is, aangezien het gewoon over de huizenprijzen zal gaan.}

quote:

Op woensdag 17 december 2008 12:47 schreef LaTiNo het volgende:
Hoger segment ja, 3% ofzo van het totaal, maar de starterswoningen zijn nog net zo duur hoor.

Hier ook, alleen worden ze NIET verkocht ;-)

Er zijn genoeg mensen die normaal gezien alleen een goedkoop/normaal huisje kunnen betalen en nu wachten, omdat de kans erin zit dat ze iets duurders voor dezelfde prijs kunnen krijgen.

Verder zijn er ook meer mensen die nu willen huren.

Dure huizen dalen meer, maar de goedkope woningen dalen ook wel degelijk.

Iedereen spreekt voor eigen parochie.
Objectiviteit bestaat niet.

De algemene economische cijfers uit Amerika worden ook amper meer vertrouwd, dus echt verbazend zou 't niet zijn .

Wat ik wel opmerkelijk vind is dat de prijzen kennelijk dichter op elkaar komen te liggen.
Starterswoningen zakken niet: Duurdere woningen zakken wel.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 14:27 schreef capricia het volgende:
Wat ik wel opmerkelijk vind is dat de prijzen kennelijk dichter op elkaar komen te liggen.
Starterswoningen zakken niet: Duurdere woningen zakken wel.

Dat komt omdat de onderkant van de markt ech al jaren verziekt is.
Daar is de prijs-kwaliteitsverhouding echt ver te zoeken. Maar dat is wel het deel van de markt die toegankelijk is voor de grootste groep mensen. Als het je een beetje lukt kun je beter over de onderlaag van de woningmarkt heen stappen.

Verder, ach de huizenmarkt wordt slechts bepaald door +/- 5% van alle woningen.
Namelijk de woningen die op het moment te koop staan.

In Nederland zit er 25-30% lucht in vanaf de piek. In België is 18-22% van de piek af lucht. In de UK is dat dan weer 32-38% lucht die al deels is ontsnapt met de gevolgen vandien :p

quote:

Op woensdag 17 december 2008 19:29 schreef Emu het volgende:
In Nederland zit er 25-30% lucht in vanaf de piek. In België is 18-22% van de piek af lucht. In de UK is dat dan weer 32-38% lucht die al deels is ontsnapt met de gevolgen vandien :p

Hoe kom je aan die percentages?

quote:

Op woensdag 17 december 2008 19:32 schreef Hephaistos. het volgende:

[..]

Hoe kom je aan die percentages?

Wij (onze familie) hebben heel goed kijk op de zaak. Omdat mijn Pa professioneel in de vastgoed zit. We hebben bovendien 27 appartementen / panden in priveverhuur (in BE en NL). Wij hebben de laatste 10-12 jaren vrij accuraat op de prijzen kunnen voorspellen, en doen uiteraard grondige eigen analyses die niet gemanipuleerd zijn.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 19:50 schreef Emu het volgende:

[..]

Wij (onze familie) hebben heel goed kijk op de zaak. Omdat mijn Pa professioneel in de vastgoed zit. We hebben bovendien 27 appartementen / panden in priveverhuur (in BE en NL). Wij hebben de laatste 10-12 jaren vrij accuraat op de prijzen kunnen voorspellen, en doen uiteraard grondige eigen analyses die niet gemanipuleerd zijn.

En je verwacht dat wij zonder bronnen die info zomaar van je aannemen?
Zou graag wat meer onderbouwing van die percentages willen zien...

Eens met de TS. Ik vind het dan ook altijd lullig als mensen onterecht de dupe worden van lulpraktijken.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 19:52 schreef capricia het volgende:

[..]

En je verwacht dat wij zonder bronnen die info zomaar van je aannemen?
Zou graag wat meer onderbouwing van die percentages willen zien...

Ik ben zelf de bron. Jou moet idd niets aannemen. Maar ik weet, dat onze (pa en ik overleggen deze zaken regelamtig) schattingen meestal vrij accuraat zijn.

Uieraard is vastgoed iets van een lange adem, dus wij wachten altijd goede koopmomentel af. Volgens ons zal dat zijn vanaf Q3 2009.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 22:23 schreef Emu het volgende:

[..]

Ik ben zelf de bron. Jou moet idd niets aannemen. Maar ik weet, dat onze (pa en ik overleggen deze zaken regelamtig) schattingen meestal vrij accuraat zijn.

Uieraard is vastgoed iets van een lange adem, dus wij wachten altijd goede koopmomentel af. Volgens ons zal dat zijn vanaf Q3 2009.

Je realiseert je dat je niets anders doet dan jezelf (en je pa) tot zelfbenoemde deskundige uitroepen?

'Ik/pa kan 't weten, want ik/pa kan 't weten' -> dat roepen al die makelaars en banken ook...

Kortom, je wauwelt volledig uit je nek (!)

Ik zal als econoom eens een handje helpen

1. De 'waarde' van een huis bestaat niet. Zoals al gezegd, het is wat de gek er voor geeft en wat die andere (hele gestoorde) gek er voor wil hebben.
2. Een huizenbubble is per definitie aanwezig als huizenprijzen stijgen ipv dalen (c.p., w/o ongeveer gelijkblijvende vraag (demografie) zoals in het westen het geval is). Waarom? Omdat huizen slijten. Helaas voor iedereen die denkt dat 't anders is: naar een huis moet je niet anders kijken dan naar een auto; al die volkswagentjes waarin jullie wonen zouden minder waard moeten worden. In Duitsland hebben ze dat, als enige land, goed begrepen: daar is een 2e-hands huis per definitie minder waard dan 't nieuwbouw kostte. (Maar ja, Duitsers he? Grondleggers van de economische leer). De Japanners zijn overigens net zo intelligent: die calculeren en bouwen hun huis op 20-40 jaar, daarna mag het afgebroken worden want is het niets meer waard.
3. Zeker in deze periode van vergrijzing zouden de huizenprijzen moeten dalen: er komt minder vraag en meer aanbod.

Nu, de crux is natuurlijk dat bovenstaande logica zich in holland-bubbleland (scheld allemaal maar niet zo op die lui uit de USA: in holland-bubbleland doet piet-krediet dezelfde goede zaken...) niet voor doet omdat de hollander net zo dom is als die lui in de USA. Wijsgemaakt door al die lui die 't maar niet willen hebben over alle crashes die we in holland al gehad hebben.

Wil je dan toch volhouden aan 'huizenprijs-stijging is normaal' (lees: wil je dus toch uberdom blijven), dan is het enige wat je kunt doen de langjarige stijging extrapoleren. Een bank in GB heeft dat een paar jaar geleden gedaan voor alle landen in West-Europa. En wat komt daaruit? De huizenprijzen zijn ongeveer 60%-70% te hoog in Nederland. En dat blijkt ook behoorlijk te kloppen met wat je in de straat gewoon waarneemt: een huis kost nu in EUR wat het 7 jaar geleden in guldens kostte.

Nu zijn er ook nog een aantal volstrekte randdebielen (te vinden onder makelaars, bankiers, en huiseigenaren die zo'n veel te duur huis gekocht hebben) die liggen te wauwelen dat het niet uitmaakt wat een huis kost 'als je het maar kunt betalen'. Dat is natuurlijk ongelooflijk dom gelul van sukkels van de ergste soort (die, uiteraard, alleen maar krampachtig in hun eigen straatje lullen: de eerste 2 omdat het hun handel is, de laatste omdat hij/zij niet toe wil geven nog dommer dan 't achtereind van een varken te zijn). Want dat zou betekenen dat ik voor een oude, versleten (mind you: een huis van 20 jaar is al 50% versleten, zeker de bouwmeuk met zijn slechte bouwkwaliteit waarin het gros van 't volk woont...) VW Passat 1.9 diesel van 15 jaar oud met zo'n 300.000 km op de teller rustig 50.000 EUR zou willen betalen 'want ik kan 't betalen'...

Overigens gaat dat argument van 'maakt niet uit als je 't kunt betalen' ook hierom niet op: de woonquote (woonlasten als % van besteedbaar inkomen) is schandalig gestegen (net als de totale hypotheekschuld in NL, die 200% is van de beurswaarde van de AEX, in simpel hollands, die rotte meukrijtjeshuizen van slechte bouwkwaliteit zouden 2x meer waard zijn dan alle nettobezittingen PLUS toekomstige winsten Philips, Shell, Akzo, en de anderen SAMEN...). Mensen leuteren op feestjes 'ik heb een aflossingsvrije hypotheek, ik betaal alleen intrest, want dat is fiscaal gunstig'. Ik krijg altijd spontaan diarree van zoveel quatsch (!) Ten eerste is het natuurlijk helemaal niet gunstig (vraag anders aan je bank of je 100% intrest mag betalen ipv 5%, dan weet je zeker dat je nooit meer belasting betaalt...), ten tweede proberen mensen zo te verdoezelen dat ze DE AFLOSSING UBERHAUBT NIET KUNNEN BETALEN OMDAT ALLES OP GAAT AAN DE INTREST...

Kunnen we tenslotte, net voor de koffie, nog even de grootste maffioso aantippen (de grootste sukkels hebben we hier boven al beschreven: het hollandse klootjesvolk die al 't gelul klakkeloos geloven, onze 'hoger opgeleiden' met hun diploma van een 'universiteit' of 'hoge school', dat in werkelijkheid het niveau van die goeie ouwe ambachtsschool en huishoudschool niet ontstijgt...):

Met stip op nummer 1: de Rabobank. De grootste huizenbouwer van Nederlander (bouwer, ja...) zet krankzinnige verkoopprijzen en het volgende loketje, hee toevallig, ook Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker, wil dat wel voor je financieren. De andere banken moeten uiteraard volgen. En 't klootjesvolk heeft niets door.
Met stip op nummer 2: de overheid, met name de gemeenten die krankzinnige grondprijzen durven vragen zodat ze schandalig veel geld verdienen waarmee ze dan lekker hobbyprojectjes uit kunnen voeren zoals allochtonen oeverloos subsidieren, nieuwe sporthallen bouwen waar maar een klein deel van de gemeenschap (en nog niet eens gratis, maar wederom tegen vette betaling) gebruik van maakt, megalomane gemeentehuizen, en ga zo maar door.
Met stip op nummer 3: projectontwikkelaars. Sinds de bouwfraude (die uiteraard vrolijk door gaat) hoef ik daar niet meer over uit te wijden neem ik aan.

Tot besluit: wat is nu het echte probleem aan deze bubble? Uiteraard het feit dat mensen niet meer kunnen wonen, maar, en nog veel belangrijker: de macro-economische verdeling van de welvaart. Al het geld verdwijnt in de zakken van de partijen hierboven, in plaats van dat het bij de arbeiders blijft. Het maakt niet uit hoe hard ze werken, ze worden steeds armer... Dat noemen we dan ook geen economische vooruitgang ('elk jaar een stukje beter') maar economische achteruitgang. Voor 't volk, want de drie partijen hierboven hoor je niet klagen...

Zo, en nu tijd voor koffie.

[ Bericht 0% gewijzigd door Potjebier op 21-12-2008 12:22:09 ]

quote:

Op woensdag 17 december 2008 17:48 schreef HarryP het volgende:

[..]

Dat komt omdat de onderkant van de markt ech al jaren verziekt is.
Daar is de prijs-kwaliteitsverhouding echt ver te zoeken. Maar dat is wel het deel van de markt die toegankelijk is voor de grootste groep mensen. Als het je een beetje lukt kun je beter over de onderlaag van de woningmarkt heen stappen.

Verder, ach de huizenmarkt wordt slechts bepaald door +/- 5% van alle woningen.
Namelijk de woningen die op het moment te koop staan.

Dat geld ook voor aandelen

Er gaan mij teveel mensen de straat op dit jaar, en het WW recht is fors ingekrompen, dan zit je zo in de bijstand.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 19:29 schreef Emu het volgende:
In Nederland zit er 25-30% lucht in vanaf de piek. In België is 18-22% van de piek af lucht. In de UK is dat dan weer 32-38% lucht die al deels is ontsnapt met de gevolgen vandien :p

lijkt me reel, tussenwoningen van 299.000 euro, komen weer op een niveau van 199.000 euro

quote:

Op zondag 21 december 2008 11:34 schreef Potjebier het volgende:



Zo, en nu tijd voor koffie.

Hier kan ik mij in vinden, de huizenprijzen van nu zijn pure speculatie en manipulatie.
Natuurlijk zijn alle mensen die gespeculeerd hebben dat hun huizen meer waard worden nu niet blij, maar dat is het risico .
Goed idee, koffie

quote:

Op zondag 21 december 2008 11:43 schreef henkway het volgende:

[..]

lijkt me reel, tussenwoningen van 299.000 euro, komen weer op een niveau van 199.000 euro

Een tussenwoning die 450.000 gulden kost???

Waar, op 't Rokin?



Lees mijn post er nog eens op na

quote:

Op zondag 21 december 2008 12:18 schreef Potjebier het volgende:
Een tussenwoning die 450.000 gulden kost???

Gulden.:')

quote:

Op zondag 21 december 2008 12:18 schreef Potjebier het volgende:

[..]

Een tussenwoning die 450.000 gulden kost???

In Voorburg. Bijvoorbeeld. Ohnee, daar kosten tussenwoningen in de beste buurt 500.000 euro.

quote:

Op zondag 21 december 2008 11:34 schreef Potjebier het volgende:

Jou tekst...

Ik ben het met jou eens maar blijf bij mij scenario. De lucht gaat er nu uit, en dan kunnen we enkele jaren relatief stabiel blijven met de prijzen. Huizenprijzen die jaar op jaar gaan zakken, dat zal denk ik nog wel 7-9 jaar duren. Met als hoofdoorzaak de vergrijzing van de bevolking. Wij zitten meestal vrij goed met onze "voorspellingen", maar die worden natuurlijk ook regelmatig bijgesteld. In 2004 dachten we dat de crisis op de huizenmarkt bijvoorbeeld pas zou beginnen midden 2008. We waren hier dus iets te laat, want dit was uiteindelijk eerder midden 2007 (het prille begin dan). Ik noem me bovendien helemaal geen deskundige hoor, maar eigenlijk zou ik dat wel kunnen, want elke josti doet dat tegenwoordig toch al. Dus dat woord heeft de laatste jaren een heel andere betekenis gekregen.

quote:

Op zondag 21 december 2008 11:34 schreef Potjebier het volgende:

Zo, en nu tijd voor koffie.

Amen, mooi betoog

I feel sorry for my parents.. die hebben een huis gekocht, en het oude is nog niet verkocht.

quote:

Op zondag 21 december 2008 11:34 schreef Potjebier het volgende:

[..]
...
Tot besluit: wat is nu het echte probleem aan deze bubble? Uiteraard het feit dat mensen niet meer kunnen wonen, maar, en nog veel belangrijker: de macro-economische verdeling van de welvaart. Al het geld verdwijnt in de zakken van de partijen hierboven, in plaats van dat het bij de arbeiders blijft. Het maakt niet uit hoe hard ze werken, ze worden steeds armer... Dat noemen we dan ook geen economische vooruitgang ('elk jaar een stukje beter') maar economische achteruitgang. Voor 't volk, want de drie partijen hierboven hoor je niet klagen...

Zo, en nu tijd voor koffie.

En zo is het maar net, maar ik hoop niet dat je een socialistische 'oplossing' voor staat... want dan leidt afgunst ertoe dat iedereen niets heeft.

In een echte vrije markt daarentegen worden zaken waar echte behoefte aan is geproduceerd en krijgen degenen die het (echte) werk doen de echte verdiensten...

quote:

Op zondag 21 december 2008 14:17 schreef Poekieman het volgende:

[..]

En zo is het maar net, maar ik hoop niet dat je een socialistische 'oplossing' voor staat... want dan leidt afgunst ertoe dat iedereen niets heeft.

In een echte vrije markt daarentegen worden zaken waar echte behoefte aan is geproduceerd en krijgen degenen die het (echte) werk doen de echte verdiensten...

Neen, don't worry! Ik ben een rasechte econoom, en zo kapitalistisch als 't maar zijn kan

Ik was tijdens de colleges jaren terug wel die druiloor die zijn hoogleraar de hele tijd dwars zat door te zeggen dat 'the invisible hand' quatsch en een theoretisch concept is. Maw: 'de markt' heeft zeker niet altijd gelijk (om precies te zijn: omdat de economische actoren verre van rationeel handelen, zoals in 't model wel verondersteld wordt. Ik bedoel, kijk om je heen, kijk naar jezelf, en zeg eens eerlijk: hoe rationeel wordt er nu gehandeld?)

Het probleem is natuurlijk: de overheid zou dus in moeten grijpen maar is zo mogelijk nog achterlijker...

Terug naar de holbewoners dan maar. Ik sla jou met mijn knuppel op je kop, en dan ben ik opeens een stuk rijker. Jouw buurman gooit mij in 't ravijn, een monster eet hem weer op, etcetera.



Trouwens bedankt iedereen voor de aardige comments tot dusver

quote:

Op zondag 21 december 2008 13:47 schreef Arcee het volgende:

[..]

Gulden.:')

Nog zo'n gehersenspoelde...

quote:

Op zondag 21 december 2008 13:59 schreef Emu het volgende:

[..]

josti

Het 'jostikabinet'. Klinkt niet eens onaardig. Ik hou 'm er in

Het is helemaal niet in het voordeel van makelaars om de prijzen op te drijven. Een makelaar gaat het immers om omzet, en hij verkoopt liever 10 huizen van 200K dan 1 huis van 300K.

Veel verkopers accepteren de taxatie van de makelaar echter niet en willen dat hij hun huis voor een (te) hoge prijs op de markt zet. Anders dreigen ze naar een andere makelaar toe te gaan.

Het zou veel beter zijn voor de NVM wanneer de markt snel naar de bodem crashte. Dan pas kan de handel weer op gang komen en kan wordt er verkocht. Hoe langer dit duurt, hoe meer makelaars er op de fles zullen gaan.

Zoek in 178.003 koopwoningen

weer 1000 woningen erbij en nog steeds geen kopers

quote:

Op zondag 21 december 2008 14:46 schreef Potjebier het volgende:
Nog zo'n gehersenspoelde...

Alsof je terug moet rekenen naar guldens om de belachelijke overwaardering van huizen in te zien.:')

Tegen marktprijs kun je je huis altijd kwijt hoor. Alleen hebben veel verkopers momenteel nog een onrealistische vewachting van hun marktprijs.

Kijk eens naar een huis en wat het echt waard is...
Lapje grond, fundering, bakstenen, CV, wat deuren en ramen en een dak...

Met 80.000 moet het maximaal wel ophouden, of het moet wel heel groot zijn.
Maar nee... We betalen tegenwoordig 2 tot 4x de echte waarde van een huis...

Mensen met een huis van 300.000 euro, die per maand 1000 euro weghoesten aan hypotheek...

Leef je om te werken of werk je om te leven?

[ Bericht 20% gewijzigd door TheFreshPrince op 21-12-2008 15:59:47 ]

quote:

Op zondag 21 december 2008 15:54 schreef droom_econoom7 het volgende:

[..]

Als je er van uit gaat dat de makrtprijs van bouwgrond de prijs is van het beste alternatieve gebruik (landbouwgrond), dan zit er inderdaad veel meer lucht in de markt dan er over het algemeen wordt aangenomen.

Het is uiteindelijk de staat die de te hoge huizenprijzen heeft veroorzaakt. en dat allemaal met ideologietjes als "milieu", "natuur" en "sociale rechtvaardigheid" als excuus. Maar moet je eens kijken hoeveel geld we voor natuur, milieu en sociale regelingen zouden overhouden, als Nederlanders een significant kleiner deel van hun inkomen aan woonlasten zouden kwijt zijn.

Tsja, socialisme he...

quote:

Op zondag 21 december 2008 15:32 schreef LXIV het volgende:
Tegen marktprijs kun je je huis altijd kwijt hoor. Alleen hebben veel verkopers momenteel nog een onrealistische vewachting van hun marktprijs.

\
dat denk ik ook.

Overigens even in verweer tegen potjebier:

Je hebt gelijkt dat de prijs van huizen zou moeten dalen (lees je zou ze moeten afschrijven) en dat is dan ook precies hoe bedrijven vaak hun vastgoed zien (30 tot 50 jaar is het versleten) echter consumenten zien dat anders. En ergens hebben ze gelijk maar zoeken ze het verkeerd, de huizenprijs stijgt niet maar de grondprijs stijgt en daar kun je toch aardige stijgingen in zien wanneer er een (bouw)grond te kort is.

quote:

Op zondag 21 december 2008 15:51 schreef MaGNeT het volgende:
Kijk eens naar een huis en wat het echt waard is...
Lapje grond, fundering, bakstenen, CV, wat deuren en ramen en een dak...

Met 80.000 moet het maximaal wel ophouden, of het moet wel heel groot zijn.
Maar nee... We betalen tegenwoordig 2 tot 4x de echte waarde van een huis...

Mensen met een huis van 300.000 euro, die per maand 1000 euro weghoesten aan hypotheek...

Leef je om te werken of werk je om te leven?

daar zit je naast reken op ¤150.000 de kosten van het bouwen van een huis zijn stevig gestegen de laatste jaren

quote:

Op zondag 21 december 2008 19:23 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]

daar zit je naast reken op ¤150.000 de kosten van het bouwen van een huis zijn stevig gestegen de laatste jaren

door gestegen lonen en materiaal kosten, die nu keihard aan het dalen zijn

De belangrijkste reden voor de gestegen nieuwbouwprijzen zijn de grondprijzen, die door gemeenten zoveel verhoogd werden als nodig was om de prijs van een nieuwbouwwoning "marktconform" te krijgen. Alleen daar al zit zo voor 50.000 tot 100.000 euro lucht per woning.

En als de marktprijzen van huizen dus dalen, dan moeten de grondprijzen dus mee.

Als de huizenprijzen echt veel omlaag gaan, dan moeten de huren mee. Die markten zijn namelijk min of meer aan elkaar gekoppeld en met elkaar in evenwicht. Communicerende vaten zegmaar.