Langere verhaal:
Vorige maand een huis gekocht, gister kwam de achterbuurman langs dat onze schutting te ver naar achter staat. Lijkt ook zo te zijn, onze tuin steekt verder uit dan die van de buren. De beste man heeft dus gelijk en onze tuin moet inkrimpen lijkt me.
Maaar wie draait er nu op voor het werk en -niet onbelangrijk- de kosten van het verplaatsen van de schutting, terras en vijver? Is dit een verborgen gebrek? Of is dit mijn eigen risico bij eht kopen van een huis?
En nu dezelfde vraag met daarbij de vermelding dat de achterbuurman dit reeds heeft gemeld aan de verkopers en de verkopende makelaar voor de overdracht en dat dit niet aan ons is gemeld?
Ik heb gebeld met de notaris, maar die zat in vergadering. Ik was wel benieuwd naar jullie inzichten
Of kijk even bij de gemeente in het kadaster. Staan de preciese afmetingen en grenzen aangegeven
En waarom is die dan niiet eerder verplaatst?
Beetje vreemd dat je achterbuurman nu pas komt klagen en dit dus niet bij de vorige bewoners heeft gedaan.
Anders laat je het kadaster langskomen om het op te meten.
Tsja, de kosten, geen benul eigenlijk.
-Wat staat er in de kadastertekeningen?
-Hoeveel meter scheelt het?
volgens de kadastertekeningen heeft de achterbuurman gelijk, tenminste, als ik het refereer aan de tuin van de buren: het moet een rechte lijn zijn en onze tuin steekt nu dus uit.
het scheelt ongeveer een meter
Lijkt me ook dat toen de achterbuurman de grond aankocht, hem deze onregelmatigheid al moet zijn opgevallen.
Succes verder.
En achterbuur moet niet boos doen, hij weet deksels goed dat jij er net woont en er niets aan kan doen.
quote:Tja, als je het gekocht hebt en jij bent de rechtmatige eigenaar...Op dinsdag 5 augustus 2008 15:20 schreef Armageddon het volgende:
Wat kunnen mensen toch moeilijk doen. Moeilijk doen over een fokkin' meter.
TS: Ik ben benieuwd of je eruit komt wie dat mag gaan dokken.
Lijkt mij een verborgen gebrek.
Zou het dus aankaarten bij de vorige bewoners.
quote:En dat...Op dinsdag 5 augustus 2008 15:09 schreef s-sidderaal het volgende:
En achterbuur moet niet boos doen, hij weet deksels goed dat jij er net woont en er niets aan kan doen.
Wat een lummel dat hij nu moeilijk doet tegen jou, leuke buurman...NOT!
verder ben ik niet boos op de achterbuurman oid, het is zijn goed recht (denk ik). behalve als er afspraken zijn tussen de vorige eigenaren. met taxatierapport en bouwtechnische keuring is trouwens geen kadasterkaart gecontroleerd, alleen de staat van het huis...
Heb je dus gelijk een getuige voor het "verborgen" gebrek.
Overigens had de oude eigenaar dit moeten beschrijven in het koopcontract nu heeft hij iets verkocht wat niet van hem is. Als het inderdaad om een meter +/- gaat kun je eisen van jouw buurman dat hij de grond aan jou verkoopt tegen een redelijke prijs. Deze kosten kun je vorderen bij de oude eigenaar omdat hij iets heeft verkocht wat niet van hem was.
quote:Ik weet niet waar jij woont, maar waar ik woon is een vierkante meter behoorlijk prijzig. Het is sowieso niet echt raar dat iemand zijn rechtmatige eigendom opeist.Op dinsdag 5 augustus 2008 15:20 schreef Armageddon het volgende:
Wat kunnen mensen toch moeilijk doen. Moeilijk doen over een fokkin' meter.
Het is wel raar dat de verkopende partij dit niet even heeft vermeld. Ik denk dan ook dat zij voor de kosten op zullen moeten draaien.
in onze tuin staat een vijver met een fontein, die is gebouwd in een stenen muurtje. deze staat 30 cm van de achterkant van de schutting af, dus in principe op de grond van de achterbuurman. verder ligt er een terras en een bloembak op zijn deel van onze tuin. dan ga ik toch niet denken dat de kadastrale grenzen een meter door mijn tuin lopen? ik heb die tuin gekocht met vijver (ook al wil ik hem niet) en nu moet ik hem slopen omdat de grens niet klopt?
de kadastrale kaart heb ik trouwens en daarop lijkt het inderdaad dat de achterbuurman gelijk heeft. alleen amg je geen amten ontlenen aan die kaart, dus kan het niet uitmeten.
maar goed, het hele punt is niet zozeer dat ik een stuk van mijn tuin moet missen, dat is jammer, maar het zij zo. ik wil alleen wel graag de kosten verhalen op de verkoper, omdat zij niets gemeld hebben hierover en het mij dus een verborgen gebrek kan lijken.
quote:Beste Bat,Op dinsdag 5 augustus 2008 15:23 schreef Bat het volgende:
nouja, zijn stuk grond is 100 meter lang en als alle tuinen aan zijn landje een meter extra pakken, mist hij 100 vierkante meter...
verder ben ik niet boos op de achterbuurman oid, het is zijn goed recht (denk ik). behalve als er afspraken zijn tussen de vorige eigenaren. met taxatierapport en bouwtechnische keuring is trouwens geen kadasterkaart gecontroleerd, alleen de staat van het huis...
Volgens mij moet tijdens een taxatie altijd het kadaster geraadpleegd worden, hoe anders is de perceel grootte gecontroleerd, dit zou vermeld moeten zijn in het taxatierapport, je betaald immers ook de grond bij je huis, en de m² moeten wel overeenkomen met wat de verkopende partij stelt.
quote:Omdat er kosten aan verbonden zijn.Op dinsdag 5 augustus 2008 15:40 schreef bug_me_not2 het volgende:
Waarom is dit een verborgen gebrek? TS had toch duidelijk kunnen zien aan de hand van de kadastrale kaarten dat de schutting niet goed stond? Je hebt als koper ook nog zoiets als een onderzoeksplicht. Niet elk probleem waar je achter komt na het kopen van een huis kan je automatisch verhalen op de verkoper.
Kosten die niet gemeld zijn.
Een probleem wat dus bekend (bij meerdere partijen) is en niet gemeld is kan je volgens mij wel verhalen.
Maar het fijne weet ik er ook niet van...
Wat ga je als eerste stap doen, Bat?
quote:in het taxaxtierapport staat inderdaad wel aangegeven hoe groot het perceel is, dit komt uit het kadaster uittreksel. uit mijn hoofd 2 are, 27 centiare. maar tijdens de taxatie wordt volgens mij niet het perceel opgemeten en gekeken of het ook overeenkomt met het opgegevene. ik kan er iig niets over vinden in het rapport.Beste Bat,
Volgens mij moet tijdens een taxatie altijd het kadaster geraadpleegd worden, hoe anders is de perceel grootte gecontroleerd, dit zou vermeld moeten zijn in het taxatierapport, je betaald immers ook de grond bij je huis, en de m² moeten wel overeenkomen met wat de verkopende partij stelt.
quote:eerst nog even wachten op de notaris en dan de verkopende makelaar bellenWat ga je als eerste stap doen, Bat?
Deze zou dit zeker opgemerkt moeten hebben (makelaar controleert altijd kadastrale kaart) en zou jullie hier ook van op de hoogte moeten hebben gebracht.
Succes
- er samen uit komen met de makelaar/verkoper
- een rechter inschakelen
ik ga eerst optie 1 maar proberen morgen als de makelaar weer terug is
iig iedereen alvast bedankt voor de hulp en de idee-en, ik houd jullie op de hoogte
quote:Die heeft hij volgens mij al. Wat hij moet aanvragen is een onafhankelijke opmeting, om te zien welke maten de juiste zijn.Op dinsdag 5 augustus 2008 16:33 schreef dahei het volgende:
Vraag nou eerst eens de kadastrale kaart op bij het kadaster voor 1,95 euro. Dan weet je in ieder geval zeker of het echt zo is wat de buurman aangeeft.
quote:die heb ik idd al, alleen kan je aan die kaart van 1.95 euro geen maten ontlenen. verder lijkt het van de kaart die ik heb (dus het uittreksel) dat de achterbuurman gelijk heeft.Op dinsdag 5 augustus 2008 16:33 schreef dahei het volgende:
Vraag nou eerst eens de kadastrale kaart op bij het kadaster voor 1,95 euro. Dan weet je in ieder geval zeker of het echt zo is wat de buurman aangeeft.
wat ik al drie keer heb aangegeven geloof ik
quote:Je hebt helemaal gelijk.Op dinsdag 5 augustus 2008 16:40 schreef DolleMina het volgende:
[..]
Die heeft hij volgens mij al. Wat hij moet aanvragen is een onafhankelijke opmeting, om te zien welke maten de juiste zijn.
De TS moet echter zich bij elke stap realiseren met wie hij nu bezig is. Er zijn immers drie partijen, de koper, verkoper en de buurman. Alle drie hebben ze iets met elkaar te maken maar het is niet duidelijk wie er nu verantwoordelijk is. Het is ook maar net hoe te TS zich op wil stellen, er zijn immers verschillende belangen. Gaat hij in discussie met de buurman omdat hij vind het het wel zijn grond is of is hij het eens met de buurman maar heeft de verkoper een steek laten vallen door het niet te melden. Of had de vorige eigenaar het helamaal niet hoeven te melden omdat het verjaard is inmiddels.
Daarnaast zijn er de kosten van het hek/scu.
Het moet in ieder geval duidelijk zijn van wie die grond is.
Het moet duidelijk zijn of deze situatie al heel lang zo is, ivm verjaring.
Wanneer verjaart zoiets?
Zijn er afspraken gemaakt tussen de oude bewoner en de buurman, staan deze zwart op wit?
Zou de buurman de kosten voor het hekwerk willen betalen?
Zou de oude bewoner de kosten voor het hekwerk willen betalen?
Zou de buurman zijn grond niet willen verkopen? en wil de TS dat wel?
Als de buurman de grond wil verkopen, kan de TS dan de kosten hiervan verhalen op de oude eigenaar?
quote:Ja, maar dat weet je dus pas zeker als het officieel nagemeten is. Ik denk dat dit sowieso nodig is als je eventueel een zaak wil maken tegen de makelaar/verkopers.Op dinsdag 5 augustus 2008 16:53 schreef Bat het volgende:
[..]
die heb ik idd al, alleen kan je aan die kaart van 1.95 euro geen maten ontlenen. verder lijkt het van de kaart die ik heb (dus het uittreksel) dat de achterbuurman gelijk heeft.
wat ik al drie keer heb aangegeven geloof ik
http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigenHuis
quote:Over het algemeen is het zo dat als jij als verkoper op de hoogte bent van een gebrek, je je niet kan beroepen op het tekortschieten van de koper in de onderzoeksplicht. Ik hoop dat jullie er zonder al teveel gedoe uit kunnen komen!Op dinsdag 5 augustus 2008 15:51 schreef Bat het volgende:
dat is ook een beetje het punt waar ik mee zit: waar houdt de onderzoeksplicht op en waar begint een verborgen gebrek?
Als je nog wat geld hebt, probeer het stukje grond te kopen en dit te claimen bij de verkoper. Die 1000 euro wat het zal kosten zal hij wel betalen. En anders ga je gewoon naar de rechter, krijg je ook je zin en moet de verkoper ook nog jouw juridische kosten betalen. Je staat in ieder geval erg sterk.
Probeer geen ruzie te krijgen met de buurman, want hij is degene die volgens mij gewoon in z'n recht staat.
quote:Hier kost die 5 meterx 1 meter 3500 euroOp dinsdag 5 augustus 2008 15:20 schreef Armageddon het volgende:
Wat kunnen mensen toch moeilijk doen. Moeilijk doen over een fokkin' meter.
quote:En dat is nog maar 5 meter! Sommige gronden zijn gewoon 60 meter diep, dan wordt een heel ander verhaal!Op dinsdag 5 augustus 2008 20:04 schreef morpheus_at_work het volgende:
[..]
Hier kost die 5 meterx 1 meter 3500 euro
quote:precies ik betaalde voor mijn lapje 100m2 , 70000 euroOp dinsdag 5 augustus 2008 21:02 schreef Sinat het volgende:
[..]
En dat is nog maar 5 meter! Sommige gronden zijn gewoon 60 meter diep, dan wordt een heel ander verhaal!
quote:Op dinsdag 5 augustus 2008 18:51 schreef Bat het volgende:
volgens mij was het hiervoor ook particuliere grond. de achterbuurman heeft het 'een tijdje geleden' gekocht, minder dan een jaar gelkeden in ieder geval. precies weet ik het niet, wel dat dit al bekend was voor de overdracht.
even een heel andere vraag..
toen de buurman de grond kocht.. waarom heeft hij het stuk toen niet meteen opgeeist??
Kon hij het toen niet voor elkaar krijgen is dan mijn gedachte?
Waarom niet? ....bestond er een afspraak tussen de vorige eigenaar van jóuw woning en de vorige eigenaar van de grond die je buurman gekocht heeft?
etc etc....
Ik zou het even goed uitzoeken... en geen ruzie met de buurman maken, maar wel even goed kijken met wie je de kosten kan delen of op wie je ze kan verhalen.. want als de situatie een beetje is zoals ik hem hierboven schets denk ik dat het fair is de kosten te delen met je achterbuurman.. JIJ verleent hem (intheorie) dan dus eigenlijk een dienst door de grond op te geven.
.
quote:Maar het gaat niet om de schutting.Op dinsdag 5 augustus 2008 22:05 schreef ArnoKlaassen het volgende:
Tsja een verborgen gebrek is het zeker niet. De schutting zie je tenslotte niet over het hoofd. Tevens heb je de kadastrale afmetingen gehad en kon je het simpel nameten. Het kadaster is altijd leading lijkt me dus zullen de kosten voor jou zijn
Het gaat erom dat die schutting/vijver en deel terras is gebouwd op de grond van een ander en dat daar geen melding over is gedaan.
quote:Zeker weten van niet, als de bewoner op grond van een ander heeft gebouwd is hij verplicht dit te melden of op z'n minst in de koopakte te zetten. Het gaat nu zelfs zo ver dat wordt gekeken naar het belang van de nieuwe bewoner en de buurman. Als de buurman 100en m2 heeft, maar de ts heeft op die 5 meter al een terras zal de buurman de grond moeten verkopen aan de ts. Als het al jaren zo staat (ik weet de termijn niet precies) kan de buurman er niet een geld meer voor vragen.Op dinsdag 5 augustus 2008 22:05 schreef ArnoKlaassen het volgende:
Tsja een verborgen gebrek is het zeker niet. De schutting zie je tenslotte niet over het hoofd. Tevens heb je de kadastrale afmetingen gehad en kon je het simpel nameten. Het kadaster is altijd leading lijkt me dus zullen de kosten voor jou zijn
quote:Wat een onzin zeg. Maar als je zo zeker van je zaak bent dan heb je vast wel een referentie naar jurisprudentie over dit onderwerpOp woensdag 6 augustus 2008 08:23 schreef dahei het volgende:
Als de buurman 100en m2 heeft, maar de ts heeft op die 5 meter al een terras zal de buurman de grond moeten verkopen aan de ts. Als het al jaren zo staat (ik weet de termijn niet precies) kan de buurman er niet een geld meer voor vragen.
Niets toezeggen, niet verder op reageren. Je hebt het gekocht in de staat zoals deze nu is, en bent niet van plan dat te veranderen. Gewoon afwachten wat voor stappen die buurman voor eigen rekening nu gaat nemen. Ja als het een TOKKIE is moet je het misschien wat subtieler aanpakken als je er volgend jaar ook nog met plezier wilt wonen.
. wat is er mis met 'in goed overleg' en 'ik zal eens kijken wie er voor de kosten op moet draaien, want ik wist hier niets van'. Dan hou je de buurman tevreden en kun je eens rustig gaan uitzoeken hoe het zit.Zie: http://www.gratisadviseurs.nl/question.php?id=34177
quote:Nee. In het meest optimistische geval zou de verjaringstermijn 10 jaar kunnen zijn (heb je de tekst in die link uberhaupt wel gelezen?). Hier is echter geen sprake van inbezit name ter goeder trouw omdat ze in het kadaster hadden kunnen zien dat de grond niet van hun was. In dat geval geldt dus een termijn van 20 jaar. Als zowel de buurman en de vorige eigenaar van de grond 20 jaar lang geen aanspraak op de grond hebben gemaakt dan zou er pas sprake van kunnen zijn dat de claim verjaard is...Op woensdag 6 augustus 2008 09:59 schreef dahei het volgende:
De verjaringstermijn is 10 jaar.
Zie: http://www.gratisadviseurs.nl/question.php?id=34177
http://www.hetjl.nl/hetjl/templates/themaart.jsp?versionId=null&pageId=486&nodeId=15&languageId=
quote:Tikfoutje, moet inderdaad 20 jaar zijn.Op woensdag 6 augustus 2008 10:12 schreef bug_me_not2 het volgende:
[..]
Nee. In het meest optimistische geval zou de verjaringstermijn 10 jaar kunnen zijn (heb je de tekst in die link uberhaupt wel gelezen?). Hier is echter geen sprake van inbezit name ter goeder trouw omdat ze in het kadaster hadden kunnen zien dat de grond niet van hun was. In dat geval geldt dus een termijn van 20 jaar. Als zowel de buurman en de vorige eigenaar van de grond 20 jaar lang geen aanspraak op de grond hebben gemaakt dan zou er pas sprake van kunnen zijn dat de claim verjaard is...
quote:Zeker geen onzin, er stond een vergelijkbaar probleem in de consumentengids of VVE magazine van één of twee maanden terug. Het idee was belang. Als de huidige situatie al een tijdje zo is, er een mooi terras met dure schutting op die grond staat en dit al een tijdje het geval is, dan heeft de buurman veel minder belang dan de huidige eigenaar. Het is niet zo dat de huidige eigenaar de grond moet weggeven, hij moet de buurman in de gelegenheid stellen om de grond te kopen. Echt niet zo vreemd hoor...Op woensdag 6 augustus 2008 08:49 schreef bug_me_not2 het volgende:
[..]
Wat een onzin zeg. Maar als je zo zeker van je zaak bent dan heb je vast wel een referentie naar jurisprudentie over dit onderwerp
Ik zal thuis nog wel even kijken of ik het terug kan vinden, of misschien heeft iemand anders deze bladen nog liggen.
Interessante case. M'n gevoel zegt dat de verkopende partij het had moeten melden. Vooral omdat het over een stuk van een meter gaat, afgebakend door een schutting, is het goed voor te stellen dat je als koper er vanuit gaat dat alles klopt, en al helemaal als noch verkoper, noch makelaar er iets van zegt (terwijl de makelaar de kadastertekeningen heeft moeten controleren).
Overigens vind ik het opvallend dat de buurman nu direct aan de bel trekt. Hij heeft de grond al eerder gekocht en heeft de situatie geheid met de verkopende partij al eerder opgepakt. Kennelijk is daar niets uit gekomen, en probeert de buurman het nu opnieuw. Z'n goed recht natuurlijk, maar dan ga ik me afvragen waarom er de vorige keer niet tot een oplossing is gekomen?
Ik zou overigens, mocht er weinig constructiefs uit komen, proberen met de buurman te onderhandelen voor die paar vierkante meter. Aankoop daarvan kost je een duit, maar het verplaatsen en/of verwijderen van fontein, vijver, schutting etc kost ook een bak geld.
- Komen de erfgrenzen overeen met het Kadaster?
Kijk dus in de bescheiden die je hebt ontvangen, deze lijst zit normaal gesproken ook bij de koopakte.
Mocht er niets bijzonders staan op die lijst dan kan je weer verder richting de verkoper. Het is namelijk aannemelijk dat de achterbuurman ook bij de verkopende partij langs is geweest.
Verder natuurlijk proberen dat stuk tuin te behouden. Verjaring zal niet snel het geval zijn, maar kopen wellicht wel. Die kosten moet je dan weer verrekenen met de verkoper. Als je rechtsbijstand hebt zou ik die erop zetten, want het is een verhaal met veel spelers.
Wel interessante zaak dit, ook ik denk dat het voor de verkoper wordt, maar inderdaad, je hebt zelf ook onderzoeks plicht. hoewel ik bij de 4 huizen die ik heb gekocht in mijn leven, nog nooit met een meetlint heb rondgelopen...
heb net contact gehad met de verkopende makelaar, die neemt contact op met de verkopers en met de betreffende makelaar zelf (al is die met vakantie
)quote:Je moet het koopcontract eens aan je buurman laten zien. Vraag eens of hij de oude bewoner er al eens op heeft aangesproken. Als dit het geval is, dan heeft de verkoper duidelijk iets verzwOp donderdag 7 augustus 2008 11:42 schreef Bat het volgende:
In het koopcontract staat dat het de verkoper niet bekend is dat de erfscheiding anders ligt dan de kadastrale grenzen.
heb net contact gehad met de verkopende makelaar, die neemt contact op met de verkopers en met de betreffende makelaar zelf (al is die met vakantie
Wat is overigens het verschil tussen de verkopende makelaar en de makelaar zelf? (ik snap je tekst niet).
[ Bericht 0% gewijzigd door dahei op 07-08-2008 15:44:55 ]
quote:Foei!Op donderdag 7 augustus 2008 12:03 schreef dahei het volgende:
Als dit het geval is, dan heeft de verkoper duidelijk ietsverzwogenverzwegen...
Stiekem is dit natuurlijk een verkapte tvp met toegevoegde taalwaarde.
Dit is inderdaad een interessant onderwerp. Net als een aantal voor mij kan ik mij niet voorstellen dat de vorige bewoners helemaal van niets wisten. Daarvoor komt de buurman net iets te snel jullie kant op.
Bij mij in de buurt werden twee nieuwe buren meteen door hun achterburen aangesproken of de boom in de tuin niet weg kon omdat die zoveel licht weg nam. In beide gevallen is de boom ook verwijderd.
quote:Als het zo makkelijk was... Je hebt eerst een hoop te bewijzen. Zoals bijvoorbeeld "Zijn de m2 meters wel verkocht?".Op donderdag 7 augustus 2008 15:07 schreef CraZaay het volgende:
He je deze vierkante meters die niet van jou zijn wel gekocht van de voormalige eigenaar? Zou je iig centen terug moeten krijgen zou je denken.
Lees de eerdere opmerkingen in dit topic maar.
quote:Ik heb nog nooit iets met een tuin gekocht, maar ik neem aan dat dat ook op basis van meters is, of wordt er alleen verwezen naar het kadaster?Op donderdag 7 augustus 2008 15:47 schreef dahei het volgende:
[..]
Als het zo makkelijk was... Je hebt eerst een hoop te bewijzen. Zoals bijvoorbeeld "Zijn de m2 meters wel verkocht?".
Lees de eerdere opmerkingen in dit topic maar.
quote:Er staat wel meer in zo'n koopcontract. Vaak staat er zelfs in dat de verkopende partij niet verantwoordelijk is als jij er niet in blijk te kunnen wonen vanwege een gebrek. Tegelijk staat er ook in dat het object gebruikt moet kunnen worden om in te wonen etc... etc.. Het moet binnen het gangbare blijven. Als de verkopende partij dit hier ook niet wist, dan zou je er een akkoordje op kunnen gooien door 50/50 te doen, anders zul je moeten bewijzen dat het een verborgen gebrek is.Op donderdag 7 augustus 2008 11:42 schreef Bat het volgende:
In het koopcontract staat dat het de verkoper niet bekend is dat de erfscheiding anders ligt dan de kadastrale grenzen.
heb net contact gehad met de verkopende makelaar, die neemt contact op met de verkopers en met de betreffende makelaar zelf (al is die met vakantie
Al iets wijzer geworden?