[Crowdfunding] #419 Collin stoomt lekker door

quote:

Op vrijdag 22 augustus 2025 00:23 schreef Jaco078 het volgende:

[..]
Er is toch ook wel iets terug gekomen uit die afwikkeling? ik zat er ook in, maar het geheel van de projecten zorgde ervoor dat er toch winst was.

Ik heb nooit in Propt projecten geinvesteerd, maar wat ik tijdens de webinars / updates mee heb gekregen is dat (als ik het goed onthouden heb) veel van deze projecten uiteindelijk met maar relatief klein (of zelfs geen) verlies zijn afgewikkeld. Er zal wel 1 of 2 probleemgevallen tussen hebben gezeten, misschien dat ovdm juist daarin had geinvesteerd. Dat trekt je rendement in dat geval wel flink naar beneden.

quote:

Op vrijdag 22 augustus 2025 01:24 schreef JP01 het volgende:

[..]
Ik heb nooit in Propt projecten geinvesteerd, maar wat ik tijdens de webinars / updates mee heb gekregen is dat (als ik het goed onthouden heb) veel van deze projecten uiteindelijk met maar relatief klein (of zelfs geen) verlies zijn afgewikkeld. Er zal wel 1 of 2 probleemgevallen tussen hebben gezeten, misschien dat ovdm juist daarin had geinvesteerd. Dat trekt je rendement in dat geval wel flink naar beneden.

Op 1 project had ik 14% afgeboekt, excl. rentebetalingen. Netto verlies derhalve lager.

quote:

Op vrijdag 22 augustus 2025 01:32 schreef Jaco078 het volgende:

[..]
Op 1 project had ik 14% afgeboekt, excl. rentebetalingen. Netto verlies derhalve lager.

Laten we zeggen 10% verlies op een project waar sprake van echte fraude door geldnemer was vind ik dan nog ergens wel meevallen. Ik denk dat MC bij Propt wel heeft gehaald wat er te halen viel en daarvoor goed hun best hebben gedaan. Hopelijk heb je dit verlies nog ruimschoots kunnen compenseren met andere projecten bij MC.

quote:

Op donderdag 21 augustus 2025 16:56 schreef obligataire het volgende:

[..]
De taxatie van het pand bedraagt 12 mio tegen een jaarhuur van 582K. Dat is bijna 21 x de jaarhuur. Dat lijkt mij erg fors of leef ik nog in de 20e eeuw? En dan gaat het ook nog om huur aan een gelieerde vennootschap dus de vraag is hoe zakelijk de huur is.

In de kern financier je één commercieel object, met één gelieerde huurder, waarvan je verder niets weet behalve dat ze doen in (start-up) tech-investeringen en vastgoedprojecten. En een hoog eigen vermogen op papier, wat weer de vraag oproept waarom ze de rest niet ook via de bank kunnen financieren maar zich tot een crowdfundplatform van over de grens moeten wenden.

Via een stapelfinanciering, 2e hypotheek achter een zeer grote bank.

Goede punten inderdaad. Zoals velen hier blijf ik deels sceptisch voor projecten in DE, maar neem ik wel enkele mee.
De vraag rondom hoe het werkt qua uitwinningsproces wordt blijkbaar niet vanzelf door Collin beantwoord, dus ben ik zelf nog eens gaan rondzoeken (tegenwoordig ChatGPT 5 die je daar vrij duidelijk in kan helpen):

"2. Duitsland – Grundschuld en executie

Grundschuld i.p.v. hypotheek: Het standaard zekerheidsrecht is de Grundschuld (flexibeler, los van de onderliggende lening).

Geen parate executie:
- De hypotheekhouder kan niet zelfstandig verkopen.
- Hij moet altijd via de rechtbank een Zwangsversteigerung (gedwongen veiling) aanvragen.
- Dat kost tijd (vaak maanden tot meer dan een jaar) en kan procedureel ingewikkelder zijn.

Rangorde: Ook hier wordt de opbrengst volgens rangorde verdeeld: eerst kosten en belastingen, daarna eerste Grundschuldgläubiger, en wat overblijft voor de tweede."

Ditzelfde hebben enkelen hier, waaronder ik, meegemaakt met de Duitse leningen van MCF. Taxatiewaardes worden opgeblazen in een kwakkelende Duitse markt, onderzoek doen naar de geldnemer is moeilijk, het hypotheekrecht werkt daar nou eenmaal anders en processen duren ellenlang. Voor mij toch wel redenen om niets meer of mogelijk enkel de echte parels (max. 40% LTV) mee te gaan nemen

quote:

Op vrijdag 22 augustus 2025 08:58 schreef crowdfundingnederlan het volgende:

[..]
verkeerde post ge quote. Ik doelde op de Duitse stapel financiering bij collin

Dank voor info. Ik sla hem over.
Denk erover om gursoy bedrijfsarts bij Collin wel mee te nemen

[ Bericht 54% gewijzigd door Fredericm op 22-08-2025 10:17:38 ]

quote:

Op dinsdag 19 augustus 2025 17:05 schreef Fredericm het volgende:

[..]
Dat weet ik niet. Lijkt me erg omslachtig voor de gemeente Amsterdam en Rotterdam met tienduizenden huizen op erfpacht, zijn dan weer een paar ambtenaren mee zoet.Ik bedoel economisch is eeuwigdurende afgekochte erfpacht gelijk aan eigen grond.

Dat is minder omslachtig dan je denkt want er is gewoon een formule voor die afhankelijk is van de WOZ waarde, en de zogenaamde buurtstraat/quote, kortom dit is gewoon een automatisch process waarbij je diverse vormen hebt van het geheel afkopen, tot jaarlijks betalen, etc. Het kan inderdaad flink in de papieren lopen, met name door de malafide manier waarop de buurtstraat quote is bepaald.

Ik snap niet waarom er elke keer zolang gewacht moet worden met het resultaat van de stemming bij collin. Is dit normaal dat je meer dan een maand moet wachten op de uitslag?

stemming was om 10-07-2025 Betreft de The Partner Sales B.V. 44443. Ik kan ze wel weer gaan mailen maar je krijgt toch weer zo zelfde antwoord zoals altijd...

quote:

Op vrijdag 22 augustus 2025 10:18 schreef raptorix het volgende:

[..]
Dat is minder omslachtig dan je denkt want er is gewoon een formule voor die afhankelijk is van de WOZ waarde, en de zogenaamde buurtstraat/quote, kortom dit is gewoon een automatisch process waarbij je diverse vormen hebt van het geheel afkopen, tot jaarlijks betalen, etc. Het kan inderdaad flink in de papieren lopen, met name door de malafide manier waarop de buurtstraat quote is bepaald.

Nu praat je over het afkopen zelf, dat is best een grote administratieve last. De discussie ging volgens mij hierover, als je op een huis met afgekochte erfpacht een nieuwe hypotheek wil vestigen. Daarvoor hoef je geen toestemming te vragen aan de gemeente.

quote:

Op vrijdag 22 augustus 2025 10:00 schreef Fredericm het volgende:

[..]
Dank voor info. Ik sla hem over.
Denk erover om gursoy bedrijfsarts bij Collin wel mee te nemen

Die wil ik ook graag meenemen. Dat is tenminste een verhaal wat goed te visualiseren is en uitwinbaar bin̈nen de landsgrens.

SamenInGeld Investeerdersavond
Graag nodigen we je uit voor de SamenInGeld Investeerdersavond op woensdag 22 oktober 2025 in de naaste omgeving van Utrecht. Een inspirerende avond waarin kennis delen, ontmoeten en samen investeren centraal staan.

- SamenInGeld deelt de laatste ontwikkelingen op het gebied van vastgoedcrowdfunding
- Een projectaanvrager vertelt over zijn ervaringen
- Een ervaren investeerder deelt waardevolle inzichten

Het belooft een avond te worden waarin je niet alleen nieuwe kansen ontdekt, maar ook in contact komt met gelijkgestemden en ervaren investeerders.

📍 Locatie: omgeving Utrecht (exacte locatie wordt later bekend gemaakt)
🕢 Inloop: vanaf 19:30 uur
🎤 Presentaties: 20:00 – 21:30 uur
🥂 Borrel & netwerken: vanaf 21:30 uur

Reserveer via onderstaande link je gratis ticket(s)!
https://click.convertkit-(...)LnNob3AvamJxZXh0dmU=
Aanmelden kan tot 15 september 2025. Vol is Vol!

quote:

Op vrijdag 22 augustus 2025 08:58 schreef crowdfundingnederlan het volgende:

[..]
Goede punten inderdaad. Zoals velen hier blijf ik deels sceptisch voor projecten in DE, maar neem ik wel enkele mee.
De vraag rondom hoe het werkt qua uitwinningsproces wordt blijkbaar niet vanzelf door Collin beantwoord, dus ben ik zelf nog eens gaan rondzoeken (tegenwoordig ChatGPT 5 die je daar vrij duidelijk in kan helpen):

"2. Duitsland – Grundschuld en executie

Grundschuld i.p.v. hypotheek: Het standaard zekerheidsrecht is de Grundschuld (flexibeler, los van de onderliggende lening).

Geen parate executie:
- De hypotheekhouder kan niet zelfstandig verkopen.
- Hij moet altijd via de rechtbank een Zwangsversteigerung (gedwongen veiling) aanvragen.
- Dat kost tijd (vaak maanden tot meer dan een jaar) en kan procedureel ingewikkelder zijn.

Rangorde: Ook hier wordt de opbrengst volgens rangorde verdeeld: eerst kosten en belastingen, daarna eerste Grundschuldgläubiger, en wat overblijft voor de tweede."

Ditzelfde hebben enkelen hier, waaronder ik, meegemaakt met de Duitse leningen van MCF. Taxatiewaardes worden opgeblazen in een kwakkelende Duitse markt, onderzoek doen naar de geldnemer is moeilijk, het hypotheekrecht werkt daar nou eenmaal anders en processen duren ellenlang. Voor mij toch wel redenen om niets meer of mogelijk enkel de echte parels (max. 40% LTV) mee te gaan nemen

Je moet inderdaad hopen dat er een Grundschuld is gevestigd en geen Hypothek (wat meen ik bij MCF het geval was, en dat kent geen parate executie net als een Grundschuld die niet via een notariele akte is vastgelegd), want die tweede is naar ik me heb laten vertellen veel lastiger te executeren dan de eerste (maar daar is het weer afhankelijk hoe de vstlegging heeft plaatsgevonden, met of zonder 'unter die sofortige Zwangsvollstreckung' )

Maar leuk he al die AI resultaten, de vraag is wel of het de waarheid en de volledige waarheid is. Ik krijg namelijk deze info te lezen (AI-overzicht Google):

quote:

In Duitsland geeft een Grundschuld de geldverstrekker het recht op parate executie, wat betekent dat de geldverstrekker bij een betalingsachterstand het onderpand (meestal een woning) openbaar kan verkopen zonder een gerechtelijke procedure te hoeven starten om een executoriale titel te verkrijgen, zoals dat wel nodig is in Nederland. Het Duitse recht op parate executie van een Grundschuld is een krachtig instrument dat de geldverstrekker directe controle geeft over het onderpand om zijn vordering te innen.

Hier staat nog wat achtergrondinfo van een duits advocatenkantoor: https://i-procura.com/NL/rechtsgebieden/specialisaties/duits-recht/immobilienrecht/buchgrundschuld-oder-briefgrundschuld/

Het is dus erg afhankelijk hoe de Grundschuld is gevestigd (en wat er in staat) of er wel of niet parate executie kan plaatsvinden. Alleen al om dit soort mogelijke onduidelijkheden lijkt het me erg belangrijk (eigenlijk noodzakelijk) dat platformen die buitenlandse onderpanden ("Hypotheken") bij leningen aanbieden hier vanuit hun zorplicht ook eens een een keer een heldere en volledige uitleg bij geven.

Ik heb overigens de indruk dat CRE dit het beste in beeld heeft, in het verleden deelden ze in elk geval de aktes als je daar inzage in wilde hebben (die ik midden 2020 heb gezien waren dus notarieel vastgelegde aktes van een Grundschuld)

Over onze golfvrienden:

https://www.facebook.com/(...)ts/1354821522283833/

Faillissement holding, subsidiefraude, illegale zandwinning, geen onderhoud, niet nagekomen afspraken, klinkt goed..

Ondertussen gaat de modus operandi gewoon door:

https://www.nvgj.nl/nieuws/contouren-van-the-fox-in-venlo

Bakkerij Erciyes Arnhem
¤ 320.000 | 8,0 % rente | 24 maanden

Interessant project op ccf. Bakkerij met 2x 1e hypotheek op bedrijfsunits + 2e hypotheek op woonhuis + bouwdepot.
https://www.collincrowdfund.nl/bakkerij-erciyes-arnhem/

[ Bericht 1% gewijzigd door KrekelJapie op 22-08-2025 13:23:44 ]

quote:

Op vrijdag 22 augustus 2025 10:36 schreef Fredericm het volgende:

[..]
Nu praat je over het afkopen zelf, dat is best een grote administratieve last. De discussie ging volgens mij hierover, als je op een huis met afgekochte erfpacht een nieuwe hypotheek wil vestigen. Daarvoor hoef je geen toestemming te vragen aan de gemeente.

Klopt maar je kunt dus wel berekenen wat de waarde is van het afkopen van het object, in het geval dat dat recent gebeurt is, kun je dat natuurlijk eenvoudig terugzien, maar dat is niet bij iedereen het geval.

quote:

Op donderdag 21 augustus 2025 15:22 schreef Lezer8857 het volgende:

[..]
De eerste investeerder # 506651 heeft ¤ 500k ingelegd. Zou dit het CCF fonds zijn?

Wat ik niet begrijp is waarom Dun & Bradstreet een gemiddeld risico geeft en Creditreform een aanzienlijk risico. Zit nogal een verschil in. Was met die papierfabriek in DE ook afgelopen week waarbij D&B voor sommige entiteiten een laag risico gaf en Creditreform voor dezelfde entiteiten een aanzienlijk risico. Wat zeggen deze kreten dan nog als de rapporten niet beschikbaar zijn en de ratings zo ver uit elkaar liggen?

En de zekerheid van ¤ 12mio zou dit pand betreffen? Lijkt mij aan de kleine kant voor ¤ 12mio, ook al is het Berlijn? https://www.google.nl/map(...)IKXMDSoASAFQAw%3D%3D

Ik heb het taxatierapport opgevraagd, maar dit mag niet verstrekt worden. Mijn investering is er dus gelijk maar uitgehaald.

quote:

Op vrijdag 22 augustus 2025 13:14 schreef KrekelJapie het volgende:
Bakkerij Erciyes Arnhem
¤ 320.000 | 8,0 % rente | 24 maanden

Interessant project op ccf. Bakkerij met 2x 1e hypotheek op bedrijfsunits + 2e hypotheek op woonhuis + bouwdepot.
https://www.collincrowdfund.nl/bakkerij-erciyes-arnhem/

Zeer interessant volgens mij. Beter dan onze bedrijfsarts

Weer een project met 5% extra rente. Lijkt wel standaard te zijn inmiddels.

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Kijk eens aan, er komt weer een beetje aan van Erf*rt garageboxen

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Linkje Herfinanciering verhuurd vastgoed Almere 1 bij GVE

Bedrag: ¤ 945.000
Rente: 8%
Looptijd: 12 maanden
Classificatie: 5
LTV: 78% op basis van huurstroom en 89% op basis van geactualiseerde marktwaarde

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

Op vrijdag 22 augustus 2025 13:14 schreef KrekelJapie het volgende:
Bakkerij Erciyes Arnhem
¤ 320.000 | 8,0 % rente | 24 maanden

Interessant project op ccf. Bakkerij met 2x 1e hypotheek op bedrijfsunits + 2e hypotheek op woonhuis + bouwdepot.
https://www.collincrowdfund.nl/bakkerij-erciyes-arnhem/

Ziet er prima uit. Wel de mogelijkheid na een jaar boetevrij af te lossen. En vinden we nog iets van het negatieve ev?

quote:

Op zaterdag 23 augustus 2025 09:28 schreef eenjongen... het volgende:

[..]
Ziet er prima uit. Wel de mogelijkheid na een jaar boetevrij af te lossen. En vinden we nog iets van het negatieve ev?

Negatief eigen vermogen en slechte solvabiliteit, dat zie je in Arnhem wel vaker

In dit geval is het maar 11K negatief dus wel te overzien, blijkbaar hebben de vennoten de gewoonte om alle winst direct naar privé over te boeken want er wordt ruim genoeg verdiend voor twee huishoudens. Hun pand wordt gehuurd dus dat weerhoudt Collin ervan de balans op te pimpen met een aanwezige overwaarde/stille reserve

In eerste instantie was ik wat verbaasd over de locatie, aan de andere kant van de stad, maar het is ook dicht bij het Velperbroekcircuit dus betere aansluiting met hun klanten buiten Arnhem, de dagelijkse ritten naar Arnhem centrum zijn wel weer een dingetje, maar het is een logische stap om te kunnen groeien op de drukke locatie waar ze zitten.

[ Bericht 4% gewijzigd door obligataire op 23-08-2025 10:29:27 ]

quote:

Op vrijdag 22 augustus 2025 22:18 schreef lykkefund het volgende:
Kijk eens aan, er komt weer een beetje aan van Erf*rt garageboxen

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Ik heb op mijn bankrekening idd een klein bedragje voorbij zien komen. In m'n dashboard nog niet. Dat dashboard is eigenlijk echt knudde in geval van haperende projecten met deelaflossingen en ongelijkmatige rentebetalingen. Je ziet nergens wat er theoretisch betaald had moeten zijn, wat de realiteit is en hoeveel er dus nog actueel openstaat cq. in achterstand is. Dat de Europese vergunning daar kennelijk geen eisen aan stelt vind ik verbazingwekkend (en teleurstellend).

quote:

Op vrijdag 22 augustus 2025 15:36 schreef Collin63 het volgende:
Weer een project met 5% extra rente. Lijkt wel standaard te zijn inmiddels.

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Uit dit bericht leid ik af dat er wél geherfinancierd gaat worden, maar dat dit niet bij CCF gebeurt. Niet verwonderlijk. Ik heb me altijd al een beetje afgevraagd waarom een gefortuneerde partij als L*nf*r*nk zich steeds, tegen de hoofdprijs, tot de crowd moet wenden.

quote:

Op zaterdag 23 augustus 2025 11:48 schreef InVestEerder het volgende:

[..]
Ik heb op mijn bankrekening idd een klein bedragje voorbij zien komen. In m'n dashboard nog niet. Dat dashboard is eigenlijk echt knudde in geval van haperende projecten met deelaflossingen en ongelijkmatige rentebetalingen. Je ziet nergens wat er theoretisch betaald had moeten zijn, wat de realiteit is en hoeveel er dus nog actueel openstaat cq. in achterstand is. Dat de Europese vergunning daar kennelijk geen eisen aan stelt vind ik verbazingwekkend (en teleurstellend).

Dit betreft het rentedeel van de eerder ontvangen aflossing, dus geen tweede aflossing. Maar goed, het is weer een ijsje in elk geval

quote:

Op zaterdag 23 augustus 2025 16:23 schreef lykkefund het volgende:
Dit betreft het rentedeel van de eerder ontvangen aflossing, dus geen tweede aflossing.

Er is ook niemand hier die dat beweert heeft toch, dat dit een aflossing zou zijn?