De woningmarkt #82 koffiedik kijken

Wie heeft er ervaring/kennis van de huidige markt in Midden-Drenthe, en dan het segment rond de 300.000...
Is overbieden de norm of valt dat momenteel mee, en zo ja, hoeveel procent.
Asking for a friend

quote:

Op dinsdag 18 juni 2024 13:08 schreef Leandra het volgende:
Wie heeft er ervaring/kennis van de huidige markt in Midden-Drenthe, en dan het segment rond de 300.000...
Is overbieden de norm of valt dat momenteel mee, en zo ja, hoeveel procent.
Asking for a friend

Wat ik zie in mijn regio (zuid-west Drenthe) is dat deze woningen erg in trek zijn en doorgaans binnen 1 week zijn verkocht. Vooral instap klare woningen gaan snel en zal mij niks verbazen of dat op inschrijving en dus met overbieden gepaard gaat. Recent nog vernomen dat er ook in de categorie vraagprijs ¤600.000 en instap klaar overboden wordt.

Thnx!
Deze week bezichtiging, gelukkig is het niet voor mijzelf en ben ik wat kritischer op de woning

Bij mijn buren staat het appartement te koop voor 7500 euro per m2.

quote:

Op woensdag 19 juni 2024 13:50 schreef ludovico het volgende:
Bij mijn buren staat het appartement te koop voor 7500 euro per m2.

Zonder locatie zegt het helemaal niets..... hartje Amsterdam is het een koopje, in Zwolle is het flink aan de prijs.

De volgende fase nieuwbouw hier in de wijk verkocht weer als zoete broodjes, behalve dan een aantal tussenwoningen, die blijven maar beschikbaar.

quote:

Op woensdag 19 juni 2024 14:22 schreef Leandra het volgende:

[..]
Zonder locatie zegt het helemaal niets..... hartje Amsterdam is het een koopje, in Zwolle is het flink aan de prijs.

Fair enough, hoewel, koopje, toch pittig ?
Het is veel geld voor het oppervlak.

quote:

Op woensdag 19 juni 2024 14:37 schreef ludovico het volgende:

[..]
Fair enough, hoewel, koopje, toch pittig ?
Het is veel geld voor het oppervlak.

Nee, in Amsterdam is het het niet pittig, zeker niet binnen de ring.
Als je daar een m² prijs onder de ¤ 7.500 tegenkomt is de kans groot dat het geen eigen grond is (dus erfpacht), en/of dat het in verhuurde staat verkocht wordt.

quote:

Op woensdag 19 juni 2024 15:37 schreef Leandra het volgende:
Nee, in Amsterdam is het het niet pittig, zeker niet binnen de ring.

Ik vind het wel pittig, maar relatief aan Amsterdamse prijzen is het inderdaad niet pittig. Relatief aan wat ik duur vind wel.

quote:

Op woensdag 19 juni 2024 15:37 schreef Leandra het volgende:
Als je daar een m² prijs onder de ¤ 7.500 tegenkomt is de kans groot dat het geen eigen grond is (dus erfpacht), en/of dat het in verhuurde staat verkocht wordt.

Dat wil ik best geloven, best aan de prijs.

Zijn er hier mensen met kennis van... Alternatieve hypotheken.

Mijn inkomen is relatief laag, overwaarde en vermogen relatief hoog, ik zou net even wat meer willen lenen dan ik nu kan maar daar hoort een inkomen bij dat ik niet heb.
Zijn er aanbieders / vormen dat je tot hogere bedragen kan komen op basis van afgeloste waarde van de woning oid?

https://www.nu.nl/economi(...)strekking.html#nujij
Zoiets zegmaar.

[ Bericht 23% gewijzigd door ludovico op 24-06-2024 12:58:09 ]

quote:

Op maandag 24 juni 2024 12:29 schreef ludovico het volgende:
Zijn er hier mensen met kennis van... Alternatieve hypotheken.

Mijn inkomen is relatief laag, overwaarde en vermogen relatief hoog, ik zou net even wat meer willen lenen dan ik nu kan maar daar hoort een inkomen bij dat ik niet heb.
Zijn er aanbieders / vormen dat je tot hogere bedragen kan komen op basis van afgeloste waarde van de woning oid?

https://www.nu.nl/economi(...)strekking.html#nujij
Zoiets zegmaar.

Lijkt me dat overwaarde wordt ingezet bij aankoop nieuw huis, en dus verlaging hypotheek.
Inkomen wordt ingezet om hypotheek af te lossen.
Maar wat doe je met je vermogen? Heb je daar inkomen (rendement) uit? Of zet je dat ook gelijk in om je hypotheek te verlagen?

quote:

Op maandag 24 juni 2024 13:36 schreef George_of_the_Jungle het volgende:
Lijkt me dat overwaarde wordt ingezet bij aankoop nieuw huis, en dus verlaging hypotheek.

om een minder hoge dan 100% hypotheek te nemen.

quote:

Op maandag 24 juni 2024 13:36 schreef George_of_the_Jungle het volgende:
Inkomen wordt ingezet om hypotheek af te lossen. Maar wat doe je met je vermogen? Heb je daar inkomen (rendement) uit?

De vraag van @ludovico is dus: hogere hypotheek en huidige overwaarde met hoog rendement ergens anders alloceren. Punt is dat je over die extra hypotheek t.h.v. de overwaarde, geen HRA vangt, en je LTV komt in een ongunstigere klasse uit.

Deze methode was vroeger onder hypotheekadviseurs razend populair, is echter niet gunstig voor hypotheekgever.

Gewoon niet meer lenen dan de GHF-normen, toestaan.

[ Bericht 2% gewijzigd door blomke op 24-06-2024 15:41:53 ]

quote:

Op maandag 24 juni 2024 13:36 schreef George_of_the_Jungle het volgende:
Lijkt me dat overwaarde wordt ingezet bij aankoop nieuw huis, en dus verlaging hypotheek.
Inkomen wordt ingezet om hypotheek af te lossen.
Maar wat doe je met je vermogen? Heb je daar inkomen (rendement) uit? Of zet je dat ook gelijk in om je hypotheek te verlagen?

Op dit moment heb ik een familie hypotheek voor een bedrag dat echt niet extreem is naar mijn mening, maar waar ik met 50k studieschuld alsnog een inkomen nodig heb van 80k ofzo.

Ik wil vermogen in de familie vrijspelen door de hypotheek op eigen naam te zetten (mogelijk, als het nodig is).

Laten we zeggen dat ik een bedrag van 400k zou willen lenen, safe side, 500k.

Annuitair aflossen 4% rente 360 maanden:
Resultaten
Maandelijkse annuïteit¤ 2.387,08

Zou toch moeten kunnen, wat mij betreft. Met bijvoorbeeld meetekenen vriendin qua inkomen zitten we sowieso wel op de 80k.... Maar het huis staat niet op haar naam dus daar zie ik wat lastigheden?

Ik heb wat landbouwgrond in familiesfeer, geen enorme vetpot maar gezien de oorsprong een vermogensdeel dat ik niet kan verkopen, en wat aandelen.

Maar daarnaast is de hypotheek bij het volgende huis naar waarschijnlijkheid ook ver onder de 50%.

Waarom dit allemaal? We zijn bezig met wat investeringen en dat kost geld.

quote:

Op maandag 24 juni 2024 13:46 schreef ludovico het volgende:

[..]
Op dit moment heb ik een familie hypotheek voor een bedrag dat echt niet extreem is naar mijn mening, maar waar ik met 50k studieschuld alsnog een inkomen nodig heb van 80k ofzo.

Ik wil vermogen in de familie vrijspelen door de hypotheek op eigen naam te zetten (mogelijk, als het nodig is).

Laten we zeggen dat ik een bedrag van 400k zou willen lenen, safe side, 500k.

Je hebt een inkomen <¤80000 en je wilt 5 ton hypotheek? Het is maar goed dat er GHF regels bestaan en worden nageleefd.

quote:

Op maandag 24 juni 2024 13:51 schreef blomke het volgende:

[..]
Je hebt een inkomen <¤80000 en je wilt 5 ton hypotheek? Het is maar goed dat er GHF regels bestaan en worden nageleefd.

Daar staat een investering tegenover. En heel wat onderpand.

quote:

Op maandag 24 juni 2024 13:52 schreef ludovico het volgende:

[..]
Daar staat een investering tegenover. En heel wat onderpand.

En 50k¤ studieschuld. Terwijl je in de 30 bent(?).

[ Bericht 0% gewijzigd door blomke op 24-06-2024 14:08:52 ]

quote:

Op maandag 24 juni 2024 13:53 schreef blomke het volgende:

[..]
En 50k studieschuld. Terwijl je in de 30 bent(?).

De investering gaat ook geld opleveren natuurlijk, maar ik snap dat dat niet allemaal op een simpel product kan worden gealloceerd als een eigen woning hypotheek waar men traditioneel bijna alleen naar inkomen kijkt.

Zakelijk zou de bank de onderneming ook kunnen financieren. Maar dat gaat tegen hogere rentes.

Anyhow de ondergrens die nodig is is +- 350k. Die lijkt me haalbaar, 500k is nogal een stretch inderdaad maar hè, hoe meer mogelijkheden hoe beter, wat ik zeg, het onderpand is er / zal er zijn. En het additionele bedrag gaat zorgen voor inkomsten.

[ Bericht 6% gewijzigd door ludovico op 24-06-2024 14:04:48 ]

quote:

Op maandag 24 juni 2024 13:54 schreef ludovico het volgende:

[..]
De investering gaat ook geld opleveren natuurlijk, maar ik snap dat dat niet allemaal op een simpel product kan worden gealloceerd als een eigen woning hypotheek waar men traditioneel bijna alleen naar inkomen kijkt.

Zakelijk zou de bank de onderneming ook kunnen financieren. Maar dat gaat tegen hogere rentes.

Anyhow de ondergrens die nodig is is +- 350k. Die lijkt me haalbaar, 500k is nogal een stretch inderdaad maar hè, hoe meer mogelijkheden hoe beter, wat ik zeg, het onderpand is er / zal er zijn. En het additionele bedrag gaat zorgen voor inkomsten.

Ga eens praten met een erkende hypotheekadviseur.

Tjah, akte.

In the end een beetje te complex geheel denk ik... Alles heeft ook weer consequenties. Als het minimum 360k niet haalbaar is met "maatwerk" houdt het ook compleet op overigens deze optie.

[ Bericht 87% gewijzigd door ludovico op 24-06-2024 14:28:31 ]

Die investering is natuurlijk ook risico, het is geen gegeven dat dat geld op gaat leveren. En als je eea niet wilt verkopen, omdat het in de familie is, waarom dan wel als onderpand geven met risico het te verliezen?

quote:

Op maandag 24 juni 2024 15:10 schreef George_of_the_Jungle het volgende:
Die investering is natuurlijk ook risico, het is geen gegeven dat dat geld op gaat leveren. En als je eea niet wilt verkopen, omdat het in de familie is, waarom dan wel als onderpand geven met risico het te verliezen?

Qua risico van de investering valt het wel mee dat worden zonnepanelen met exploitatie subsidie.

Het huis is het onderpand hè. Het idee is daar een hypotheek op van waarschijnlijk minder dan 30% loan to value, maar mijn inkomen is via het gebruikelijke kanaal te laag voor die 30% LTV hypotheek, met in het achterhoofd de 50k studieschuld ook nog.

Woon wel samen met een partner, die lage loan-to-value is ook wel bijzonder, en de overige vermogenstitels zijn er ook nog.

[ Bericht 11% gewijzigd door ludovico op 24-06-2024 15:59:34 ]

Jullie kunnen me hier vast verder bij helpen. Even hypothetische bedragen:

Oude woning:
Originele hypotheek 240.000
Verkocht voor 320.000
Hypotheek op dat moment 215.000
Dus overwaarde t.o.v. originele hypotheek = 80.000 (320.000 - 240.000)
T.o.v. van hypotheek op dat moment zelfs 105.000 (320.000 - 215.000)

Nieuwe woning gekocht voor 450.000
Hypotheek voor 400.000
Overbruggingshypotheek 50.000

105.000 = totaal te ontvangen
-/- 50.000 overbruggingshypotheek
55.000 resteert.

Deze 55.000 bestaat uit:
Extra overwaarde buiten overbrugging: 30.000 (80.000 - 50.000)
Reeds afgelost: 25.000 (240.000 - 215.000)

De 30.000 moet denk ik in de hypotheek (of woning?) gestopt worden om te voorkomen dat we een deel van de hypotheekrente niet kunnen aftrekken toch?

Geldt dat ook voor de resterende 25.000?

Ik vind bovenstaande een lastig te volgen verhaal.

Je hebt 105k overwaarde, die krijg je niet meer gedefinieerd als eigen-woning schuld, die is immers reeds een keer afgelost dus als je weer zou opnemen is dat niet ter financiering van een huis.

Nieuwe woning kost 450k, dus daarop zou je 345k aan eigen-woning-hypotheek op kunnen plaatsen, dat moet je dan wel bij de aankoop al hebben geregeld, anders telt het wederom alsof het reeds is afgelost cq de financiering niet voor het huis is.

quote:

Op maandag 24 juni 2024 16:19 schreef ludovico het volgende:
Ik vind bovenstaande een lastig te volgen verhaal.

Je hebt 105k overwaarde, die krijg je niet meer gedefinieerd als eigen-woning schuld, die is immers reeds een keer afgelost dus als je weer zou opnemen is dat niet ter financiering van een huis.

Nieuwe woning kost 450k, dus daarop zou je 345k aan eigen-woning-hypotheek op kunnen plaatsen, dat moet je dan wel bij de aankoop al hebben geregeld, anders telt het wederom alsof het reeds is afgelost cq de financiering niet voor het huis is.

Overwaarde is dus o.b.v. je huidige hypotheek? Ik dacht altijd dat het was t.o.v. je eerste koopsom.
Dan zal dat veroorzaken waardoor ik fout / ingewikkeld denk

quote:

Op maandag 24 juni 2024 16:23 schreef KaBuf het volgende:

[..]
Overwaarde is dus o.b.v. je huidige hypotheek? Ik dacht altijd dat het was t.o.v. je eerste koopsom.
Dan zal dat veroorzaken waardoor ik fout / ingewikkeld denk

Misschien trekken ze het uit elkaar maar het al afgeloste bedrag krijg je niet meer onder de noemer eigen woning lening, je mag bedrag x maar 1x aftrekken de gehele hypotheeksom moet in 30 jaar foetsie.

Zou dan gek zijn dat je dat afgeloste bedrag weer mag opplussen dan is dat 30 jaar aflossen systeem lek.

Misschien een andere makkelijke methode om het te begrijpen:

Huis 1: 500k
Huis 2: 700k.

Dan mag de hypotheek bij huis 1, tot 500k als eigen woning schuld.
Bij huis 2: 700k.

Heb je 400k hypotheek staan op huis 1, dan kun je die meenemen, en het extra bedrag dat je uitgeeft voor huis 2 mag ook op een nieuwe eigen woning schuld worden geboekt... Dus 200k erbij.

Gaan de waardes van de huizen naar 600k en 800k, dan blijft het "200k erbij"
Voor zover ik het begrepen heb hoor.

Niet super makkelijk te lezen ook die wetsartikelen:

Artikel 3.119a. Eigenwoningschuld
https://wetten.overheid.n(...)ling3.6_Artikel3.120

[ Bericht 4% gewijzigd door ludovico op 24-06-2024 16:31:07 ]