[Crowdfunding] #381 Beheersvergoedingen....

quote:

Op donderdag 15 februari 2024 20:49 schreef Soulfreak het volgende:

[..]
Inderdaad vreemd dat dat percentage meer dan 1,2% kan zijn.

Het weergegeven percentage van de beheerkosten is tussentijds een benadering. Het percentage wordt net als het default percentage (conform de AFM formule) berekend uit:

kosten% = beheerkosten / ontvangen rente * gem. rente op portefeuille

Dit kun je zelf nagaan met de cijfers van CCF. Alleen is de gemiddelde rente op de portefeuille iets wat waarschijnlijk pas exact overeen komt met de ontvangen rente als alle leningen zijn afgerond.

Voorbeeld:

Je begint met 1 direct lening aflossingsvrij van 10%, looptijd 12mnd, 1000 euro inleg. Na een jaar heb je 100 euro rente ontvangen en 12 euro beheerkosten gehad. Kosten% = 12 / 100 * 10 = 1,2%

Na een jaar pak je een 2e lening aflossingsvrij van 20%, looptijd 12 mnd, 1000 euro inleg. Zolang je nog geen rente hebt ontvangen zal het sommetje nu zijn: Kosten% = 12 / 100 * 15 = 1,8%
Pas nadat de 2e lening is afgelost zit je weer op Kosten% = 24 / 300 * 15 = 1,2%

Ik weet natuurlijk niet zeker dat CCF het zo berekent, maar ik vermoed van wel. De oorzaak is dus dat de gemiddelde rente vermoedelijk relatief versimpeld wordt berekend, maar die berekening heb ik nog niet zo snel kunnen reproduceren.

quote:

Op donderdag 15 februari 2024 21:09 schreef obligataire het volgende:

[..]

Ter vergelijking, bij Collin (lopende porto) met 521 projecten nog niet één kansloze default. Een beetje gerommel dat wel, maar dat komt wel goed denk ik door de zekerheden.

Ik heb bij CCF tot nu toe één default (circa 50% terug) en één problematische aflosser. Ik ben in 2016 begonnen en heb in totaal 83 leningen bij CCF van in totaal 231 leningen. Ik ben momenteel mijn crowdfunding portefeuille aan het afbouwen want ik zie meer heil in andere manieren van beleggingen.

De default betrof Het Amsterdamse Proeflokaal. Daar waren we, ergens in 2016, hier nog vrij enthousiast over, niet wetende dat CCF de huidige vermogenspositie van leners bepaalde op basis van belastingaangiften van járen daarvoor.

Wat betreft het problematische geval weet ik niet goed of ik dat probleem bij de aflosser moet zoeken of bij CCF. Het betreft Pr*c*d*e H*ld*ng en komt ook uit 2016. Inmiddels is er al twee keer een veilingtraject van onroerend goed (een kapitale villa) opgestart maar weet de leningnemer CCF al járen aan het lijntje te houden door steeds vlak voor de veiling plaatsvindt, één termijn af te lossen en een paar honderd euro incassokosten te betalen en dan heeft hij (tot nu toe) weer een jaartje uitstel gekocht. Ik neig hierbij dat CCF wel wat steken laat vallen bij het effectief debiteurenbeheer.

Dat laatste is overigens voor mij een reden om mijn portefeuille af te bouwen. Ik merk dat platforms (met name KOM en GVE, en van wat ik hier lees, maar niet zelf kan beoordelen, MAX) een bijzonder inactief debiteurenbeheer voeren. Als er überhaupt al iets wordt beheerd. En op zich is dat logisch want debiteurenbeheer dat kost tijd en vooral geld en daar staan geen (gegarandeerde) inkomsten tegenover. Geen wonder dat platforms tijd willen rekken en hopen dat iets zich vanzelf oplost of het zolang laten duren dat investeerders het opgeven.

[ Bericht 15% gewijzigd door mike79_n op 15-02-2024 23:18:53 ]

quote:

Op donderdag 15 februari 2024 21:09 schreef obligataire het volgende:

[..]
Met slechts 25 projecten hakken 3 defaults er redelijk zwaar in. Waar Breda (klein verliesje), Maatschap van Laar (iets groter verlies) en de Bijenkoning (bijna 1/3 afgeschreven). Met name die laatste was een leerschooltje.

Ter vergelijking, bij Collin (lopende porto) met 521 projecten nog niet één kansloze default. Een beetje gerommel dat wel, maar dat komt wel goed denk ik door de zekerheden.

Hier totaal slechts 14 projecten bij Capital en tot nu bij 2 flink wat afgeschreven. Broodje Bewust 60% afgeschreven Used Products Veenendaal zelfs 87%.
Bij degene die nu sinds september niet meer betaalt staat nog maar 13% open en dat bedrag is net iets lager dan wat er bij elkaar aan rente is ontvangen. Die valt dus reuze mee. Los van de defaults ben ik gewoon zeer ontevreden over het gebrek aan updates over deze projecten.

Bij Collin totaal 54 projecten waarvan nu 37 lopend heb ik 3 defaults met nu totaal 2,43% afgeboekt. Dat percentage is een stuk hoger geweest, dus hier ben ik al weer best tevreden over.

Het beste resultaat heb ik bij HCN, 72 projecten waarvan 53 nog lopend. Daar heb ik 1 default, 0,07% en gemiddeld netto rendement van net iets boven de 7%.

Los van het slechtere resultaat bij Capital ben ik gewoon zeer ontevreden over het gebrek aan updates over de probleem projecten.

Ik heb bij Collin trouwens ook eens een project gehad waarbij ik wel maandelijks de rente kreeg maar geen beheerskosten moest betalen. Totdat er een keer een deelaflossing kwam en toen werd het alsnog berekend over de vorige periode. Toen steeg mijn percentage beheervergoeding ineens flink in die maand.

Ik heb recent kennisgemaakt met de beheersvergoedingen bij NLI. Een project waar ik aan deelneem is deels 57% afgelost. Maar de beheervergoeding is slechts met 23% gedaald. Bij navraag blijkt dat de fee over de GEMIDDELDE uitstaande saldo van de investering gaat. Je kan je voorstellen wat dit met het rendement doet.

Ik ben zelf bezig met het volgende gedachtenexperiment.
Stel dat de leningnemer 87% had afgelost. Dan zal de fee over het gemiddelde uitstaande bedrag gelijk zijn aan de te betalen rente.
Stel nu dat de leningnemer 90% of meer had afgelost. Dan zal de fee hoger zijn dan de te betalen rente. Moet de investeerder er dan op bij leggen?

Bij navraag heeft NLI gezegd: "Wij hebben voor deze werkwijze gekozen om investeerders grosso modo geen fee in rekening te brengen over dat deel van een financiering dat al is afgelost."

Deze aflossingsvrije lening moet over twee weken afgelost worden. Ik ben benieuwd hoe dit gedaan gaat worden. In de pitch was het plan dat na herontwikkeling gedurende de looptijd units verkocht zouden worden tegen deelroyement. Tot nu toe heeft er geen deelaflossing plaatsgevonden:
https://www.collincrowdfund.nl/sluisjesdijk-104-110-rotterdam/

Dit is ook een van de redenen dat ik gestopt ben met ontwikkelprojecten

quote:

Op vrijdag 16 februari 2024 09:07 schreef KrekelJapie het volgende:
Deze aflossingsvrije lening moet over twee weken afgelost worden. Ik ben benieuwd hoe dit gedaan gaat worden. In de pitch was het plan dat na herontwikkeling gedurende de looptijd units verkocht zouden worden tegen deelroyement. Tot nu toe heeft er geen deelaflossing plaatsgevonden:
https://www.collincrowdfund.nl/sluisjesdijk-104-110-rotterdam/

Dit is ook een van de redenen dat ik gestopt ben met ontwikkelprojecten

Ik had voor deze wel al een herfinanciering verwacht op CCF. Dat er niet tussentijds is afgelost vind ik met de 8% rente niet heel erg.

Stukje achtergrond van het failliete kliniek Elsendael (CCF) (met borgstelling van L*nferink)

https://www.quotenet.nl/z(...)man-hans-van-dansik/

NIeuwe Collin Home Bake B.V. 2

¤ 1.000.000 | 11,0% rente | 24 maanden

Met derde hypotheek

Er wordt een derde hypothecaire inschrijving ter hoogte van ¤ 1.000.000,- op het onroerend goed aan de Keurmeesterstraat 19, 19a en 19b, 2984 BA te Ridderkerk, kadastraal bekend als sectie B nummers 2321 en 2322 te Ridderkerk. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van ¤ 3.750.000,- met een gelijke openstaande schuld en een tweede inschrijving ten behoeve van de eerdere Collin Crowdfund lening van ¤ 1.500.000,- met een uitstaande schuld van ¤ 1.362.500,-. Op de lening van de tweede hypothecaire inschrijving wordt maandelijks ¤ 12.500,- afgelost. De marktwaarde van het onroerend goed bedraagt ¤ 7.325.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 31 augustus 2022.

_____________

Lekker recente taxatie...

quote:

Op vrijdag 16 februari 2024 13:05 schreef Tjalala het volgende:

Lekker recente taxatie...

Gewoon nog dezelfde taxatie als voor de 1e Collin lening.

Bijzonder beheer CCF. Zou goed moeten komen

quote:

Het oorspronkelijke leenbedrag bedroeg ¤ 50.000,- per mei 2020. Het openstaande leenbedrag bedraagt op dit moment ¤ 14.912,28. De onderstaande zekerheden zijn vermeld in de pitch:

Een tweede hypothecaire inschrijving ter hoogte van ¤ 50.000,- op het woonhuis aan de W*nds*rh*f 29 te D*rdr*cht verkregen ten behoeve van de investeerders van Collin Crowdfund. Het woonhuis is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van ¤ 600.000,- en openstaande schuld van ¤ 585.000,- . De laatste bekende WOZ waarde bedraagt inmiddels per 01-01-2022 ¤ 1.210.000,-.

quote:

Op vrijdag 16 februari 2024 13:15 schreef KrekelJapie het volgende:
Bijzonder beheer CCF. Zou goed moeten komen
[..]

Eens.
Verwacht hier, behalve vertraging, ook geen problemen mee.

Nieuwe Collin (verlies) financiering met een 2e hypotheek:

Verena Beheer
¤ 150.000 | 9,0% rente | 48 maanden

https://www.collincrowdfund.nl/verena-beheer/

quote:

Op vrijdag 16 februari 2024 13:05 schreef Tjalala het volgende:
NIeuwe Collin Home Bake B.V. 2

¤ 1.000.000 | 11,0% rente | 24 maanden

Met derde hypotheek

Er wordt een derde hypothecaire inschrijving ter hoogte van ¤ 1.000.000,- op het onroerend goed aan de Keurmeesterstraat 19, 19a en 19b, 2984 BA te Ridderkerk, kadastraal bekend als sectie B nummers 2321 en 2322 te Ridderkerk. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van ¤ 3.750.000,- met een gelijke openstaande schuld en een tweede inschrijving ten behoeve van de eerdere Collin Crowdfund lening van ¤ 1.500.000,- met een uitstaande schuld van ¤ 1.362.500,-. Op de lening van de tweede hypothecaire inschrijving wordt maandelijks ¤ 12.500,- afgelost. De marktwaarde van het onroerend goed bedraagt ¤ 7.325.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 31 augustus 2022.

_____________

Lekker recente taxatie...

Linkje

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

Op vrijdag 16 februari 2024 15:10 schreef Horsemen het volgende:
Nieuwe Collin (verlies) financiering met een 2e hypotheek:

Verena Beheer
¤ 150.000 | 9,0% rente | 48 maanden

https://www.collincrowdfund.nl/verena-beheer/

Een werkkapitaal financiering met een slottermijn, flink verlieslatend, veel artikelen uitverkocht (zoals ook staat in de pitch), licht winstgevend o.b.v. prognose. Laatste redmiddel om de woning in te zetten voor een financiering.
Red flags stapelen zich op.

quote:

Op vrijdag 16 februari 2024 13:05 schreef Tjalala het volgende:
NIeuwe Collin Home Bake B.V. 2

¤ 1.000.000 | 11,0% rente | 24 maanden

Met derde hypotheek

Er wordt een derde hypothecaire inschrijving ter hoogte van ¤ 1.000.000,- op het onroerend goed aan de Keurmeesterstraat 19, 19a en 19b, 2984 BA te Ridderkerk, kadastraal bekend als sectie B nummers 2321 en 2322 te Ridderkerk. Het onroerend goed is voorbelast met een eerste hypothecaire inschrijving van ¤ 3.750.000,- met een gelijke openstaande schuld en een tweede inschrijving ten behoeve van de eerdere Collin Crowdfund lening van ¤ 1.500.000,- met een uitstaande schuld van ¤ 1.362.500,-. Op de lening van de tweede hypothecaire inschrijving wordt maandelijks ¤ 12.500,- afgelost. De marktwaarde van het onroerend goed bedraagt ¤ 7.325.000,- op basis van een taxatierapport met waarde peildatum 31 augustus 2022.

_____________

Lekker recente taxatie...

Ik zou graag horen wat de meningen hierover zijn. Het is een flink bedrijf met dito omzet en in de basis winstgevend. Tegelijkertijd is het ook zwaar gefinancierd, lijken de marges beperkt en sta je achteraan in de rij als er iets uitgewonnen moet worden met een pand wat wellicht lastig te verkopen is tegen een prijs waarbij ook de derde hypotheek geheel materieel blijft.

quote:

Op vrijdag 16 februari 2024 16:45 schreef Faraday01 het volgende:

[..]
Ik zou graag horen wat de meningen hierover zijn. Het is een flink bedrijf met dito omzet en in de basis winstgevend. Tegelijkertijd is het ook zwaar gefinancierd, lijken de marges beperkt en sta je achteraan in de rij als er iets uitgewonnen moet worden met een pand wat wellicht lastig te verkopen is tegen een prijs waarbij ook de derde hypotheek geheel materieel blijft.

Te veel plusjes en minnetjes voor mij, ik wacht wel op iets zekerder tegen een lager percentage.

quote:

Op zaterdag 17 februari 2024 01:35 schreef obligataire het volgende:

[..]
Het is een project van slechts 24 maanden waarbij wij als investeerders, het bedrijf door een blijkbaar zware periode moeten slepen; en na 12 maanden wellicht alweer bedankt zijn met een boetevrije aflossing. Als het allemaal goed gaat.
En gaat het niet goed, dan kans op een flinke afschrijving. Ik zie dat pand ook niet voor de taxatiewaarde verkocht worden. Al met al een bijzonder scheve verhouding tussen baten en risico's.

No way dus. Ondanks de zeer charmante lach van Astrid....

Uit de pitch:
"Na moeilijke jaren in 2021 en 2022 is in de loop van 2023 het herstel opgetreden doordat aantal grote nieuwe klanten in productie gingen"

Ze produceren dus kennelijk hun eigen klanten, dat is dan wel weer uniek....

Google meneer Tewari maar eens. Ik blijf weg.

quote:

Op zaterdag 17 februari 2024 10:38 schreef VDF het volgende:
Google meneer Tewari maar eens. Ik blijf weg.

Tewarie.

Bij GVE ook nog een nieuw project met incentive


Restaurant Éclusier
Vanaf 19-02-2024 11:00 uur live!

Bedrag
¤ 159.000
Rente
10%
Looptijd
60 mnd.

Met negatieve hypotheekverklaring

- Investeert u ¤ 300 of meer? Dan ontvangt u van ons eenmalig een glas champagne voor het hele gezelschap waarmee u bij Éclusier komt eten.
- Investeert u ¤ 1.000 of meer? Dan ontvangt u van ons eenmalig 10% korting op een diner bij Éclusier.
- Investeert u ¤ 2.500 of meer? Dan ontvangt u van ons eenmalig 30% korting op een diner bij Éclusier.

Ik heb zojuist mijn jaaropgave Funding Circle 2023 gedownload en zag tot mijn verbazing dat er op 31-12-23 nog een serieus bedrag bij het saldo staat (waar dus belasting over betaald moet worden). Ik dacht dat de hele portefeuille in oktober was afgewikkeld, bij alle individuele projecten staat dan ook "verkocht". Heeft iemand een verklaring?

quote:

Op zaterdag 17 februari 2024 16:15 schreef Slingervinger het volgende:
Ik heb zojuist mijn jaaropgave Funding Circle 2023 gedownload en zag tot mijn verbazing dat er op 31-12-23 nog een serieus bedrag bij het saldo staat (waar dus belasting over betaald moet worden). Ik dacht dat de hele portefeuille in oktober was afgewikkeld, bij alle individuele projecten staat dan ook "verkocht". Heeft iemand een verklaring?

Werd laatst ook al opgemerkt, weet niet of er nog mensen zijn die dit hadden en toen contact met ze hebben opgenomen. Bij mij staat alles netjes op 0.