De woningmarkt #80 De toekomst geeft geen garanties voor het verleden.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 12:12 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

Ja en daarom die dubio. Vanwege een ouder leningdeel (2,45% 20 jaar vast) moet ik bij NN de ophoging ook afsluiten.
https://www.nn.nl/Particulier/Hypotheken/Hypotheekrente.htm
Ik zit in de LTV ratio van >60% (of misschien zelfs wel <50%).
[..]
Vijf jaar is veruit het goedkoopste maar 10 en 1 jaar zijn niet veel duurder.
Variabel is daarentegen vele malen duurder en eigenlijk niet interessant om te nemen. Je kunt dan echter wel snel handelen, iets wat je met 1 en 5 jaar veel minder hebt. We hebben afgelopen jaar gezien dat er veel kan veranderen in een jaar en handelingssnelheid ook kosten met zich meebrengt.

Over welk bedrag?

quote:

Op zondag 7 januari 2024 12:19 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]
200k Oude hypotheek en 150k nieuwe.

0,28% verschil over 1,5 ton is + ¤420 per jaar excl. HRA (netto ¤280?) voor de 10 jaars rentevast. Dan heb je 10 jaar zekerheid. Anderzijds: als NN rentemiddeling kent, kan je, bij keuze voor 5 jts RVP, bij rentedaling alsnog doorrollen naar de 10 jrs . Heb ik 3x gedaan (bij ING)

quote:

Op zondag 7 januari 2024 09:38 schreef PietjePuk2000 het volgende:

[..]
Eens, we gaan echt naar nog veel idiotere prijzen in 2024. Ben er van overtuigd dat de piek van 2022 verbroken gaat worden.

Ik zie ook niet in waarom de prijzen op korte termijn zouden dalen of dat dit een bubbel zou zijn. De schaarste is reëel en wonen is van levensbelang. Het woningtekort is binnen nu en 10 jaar vermoedelijk niet opgelost. Het inwoneraantal zal alleen nog maar blijven stijgen de komende jaren. Het kan nog veel erger worden dan het nu is, ook omdat de politiek geen actie onderneemt en alleen maar eindeloos over kabinetten onderhandelt. Wat mij betreft moet er nu 24 uur per dag 7 dagen per week gebouwd gaan worden. Helaas moeten we constateren dat dit in dictaturen veel beter geregeld wordt. In Qatar worden gewoon duizenden mensen ingevlogen uit India of andere armere landen die daar 24 uur per dag aan het bouwen gaan voor de rijke bevolking. Zoiets zullen wij ook moeten doen, anders leven mensen over een paar jaar massaal in hun auto of onder de brug. Natuurlijk hebben we ook geen plek waar die immigranten dan zouden moeten wonen, dat is het grote probleem. En we moeten ze volgens de huidige wetgeving na 5 jaar een paspoort aanbieden. Daar zal dus ook iets aan moeten worden gedaan. De ondergang van Europa is wat mij betreft al heel ver gevorderd.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 12:50 schreef PietjePuk2000 het volgende:

[..]
Ik gok dat de overheid de huurprijzen of een gegeven moment gewoon gaat bevriezen? Dat is makkelijker dan de koopmarkt beïnvloeden. Met onder de brug slapen zal het dus nog wel gaan.

Dit gebeurt nu al en zorgt hij ervoor dat enorm veel huurwoningen worden verkocht en veel te weinig word gebouwd. Hierdoor word de schaarste dus alleen maar groter en dus het aantal daklozen. Super dom dus.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 12:50 schreef PietjePuk2000 het volgende:

[..]
Ik gok dat de overheid de huurprijzen of een gegeven moment gewoon gaat bevriezen? Dat is makkelijker dan de koopmarkt beïnvloeden. Met onder de brug slapen zal het dus nog wel gaan.

Volgens mij is dat vanaf dit jaar al het geval, in elk geval worden de prijzen in de vrije sector nu ook gereguleerd. Ik ben het met @DjDaano eens dat dat leidt tot verdere tekorten in de vrije sector en dat mensen die niet kunnen kopen en niet sociaal kunnen huren dan helemaal geen optie meer hebben. De enige goede oplossing lijkt me om ongelooflijk veel te bouwen, bijvoorbeeld een geheel nieuwe stad in het Markermeer of in zee. Helaas denken we in Nederland altijd kleinschalig.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 13:05 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

Je bedoelt contract openbreken en halverwege van 5 jaar naar 10 jaar switchen?
Gaat dat makkelijk of is dat een hoop gedoe?
Net uitgerekend via berekenhet.nl:

Bij rentemiddeling, wordt de boeterente wegens vervroegd aflossen, uitgesmeerd over de nieuwe langere RVP. Je betaalt dan alleen administratiekosten, die weer fiscaal aftrekbaar zijn.

Wat men onder "openbreken" verstaat, is mij altijd onduidelijk gebleven; als het betekent: vervroegd aflossen en via de hypotheekadviseur plus notaris een nieuwe hypotheek afsluiten: niet doen; dan wegen de kosten niet op tegen de voordelen.

[ Bericht 1% gewijzigd door blomke op 07-01-2024 13:41:42 ]

quote:

Op zondag 7 januari 2024 13:31 schreef TAmaru het volgende:
Volgens mij is dat vanaf dit jaar al het geval, in elk geval worden de prijzen in de vrije sector nu ook gereguleerd. Ik ben het met @:DJDaano eens dat dat leidt tot verdere tekorten in de vrije sector en dat mensen die niet kunnen kopen en niet sociaal kunnen huren dan helemaal geen optie meer hebben. De enige goede oplossing lijkt me om ongelooflijk veel te bouwen, bijvoorbeeld een geheel nieuwe stad in het Markermeer of in zee. Helaas denken we in Nederland altijd kleinschalig.

Zo'n nieuwe agglomeratie vergt ook de nodige infra structuur: wegen, elektriciteit en riolering. Hoe wil dat in zo'n korte tijd aanleggen?

Plus de financiering: ontwikkelaars klagen nu al steen en been over de gestegen kosten: lonen, rente en materialen. Er zal ook flink kapitaal tegenaan geschoven moeten worden. Zeker voor wat betreft sociale huur dient het kapitaal van elders te komen en het rendement op sociaal huren is marginaal.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 13:37 schreef blomke het volgende:

[..]
Zo'n nieuwe agglomeratie vergt ook de nodige infra structuur: wegen, elektriciteit en riolering. Hoe wil dat in zo'n korte tijd aanleggen?

Plus de financiering: ontwikkelaars klagen nu al steen en been over de gestegen kosten: lonen, rente en materialen. Er zal ook flink kapitaal tegenaan geschoven moeten worden. Zeker voor wat betreft sociale huur dient het kapitaal van elders te komen en het rendement op sociaal huren is marginaal.

Wat mij betreft is dit een nationale crisis die door de overheid, ongeacht rendement e.d., verholpen moet worden. Als de coronatijd (hoe zeer ik het ook oneens was met het kabinet) één ding duidelijk heeft gemaakt voor mij, is dat er heel veel kan in tijden van crisis, als we maar willen. Dus ja, daar zal kapitaal tegenaan moeten. Maar het alternatief is dat het de maatschappij langere tijd ontwricht. Dat kennismigranten niet meer kunnen komen omdat er geen woningen zijn. Dat mensen naar het buitenland verhuizen omdat ze daar wel een woning kunnen krijgen.

En ja natuurlijk moet er ook infrastructuur worden aangelegd. Maar misschien als je dat allemaal vanaf 0 aanlegt, dat het wel juist makkelijker is in zekere zin? Je hoeft dan geen rekening te houden met bestaande infrastructuur.

- weg -

[ Bericht 99% gewijzigd door blomke op 07-01-2024 14:03:21 ]

quote:

Op zondag 7 januari 2024 09:52 schreef sjorsie1982 het volgende:

[..]
Ja dat zijn keuzes... Ik ga later leven van mijn rendement omdat ik zo min mogelijk aflos.

Ik leef nu al van mijn rendement en wilde daarom zo laag mogelijk hypotheek kosten. Dat ging het snelst door de spaarhypotheek die ik nog had af te lossen. Op de langere termijn had niet aflossen wel meer opgeleverd, maar dan had ik tot die tijd hogere totale maandlasten gehad, hoger dan er per maand aan rendement binnen zou komen waardoor ik dus meer zou moeten interen op mijn vermogen.
Bij aankoop van het huis had ik overigens nog een andere spaarhypotheek, dat was een voortzetting van de spaarhypotheek van mijn vorige woning, die liep al 17 jaar en was dus met een looptijd van 30 jaar na 13 jaar hier wonen al afgelost.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 11:09 schreef blomke het volgende:

[..]
Vraag me af, dat EWF wordt met max. 49,5% belast. Maar de hypotheekrente kan je weer in mindering brengen. Zolang hypotheekrente < EWF, is het voordeel van de HRA dus 49,5%; aanzienlijk meer dan het deel > EWF: 36,93%. Reden te meer om niet af te lossen als je hypotheekrente gelijk of < je EWF is, klopt dat??

Ik zit in een iets andere situatie. Ik heb geen box 1 inkomen uit werk of inkomen, betaal dus ook geen box 1 belasting daarover en dan is er niets af te trekken. Het is nu alleen wel zo dat mijn bedrag aan hypotheekrente lager is dan mijn EWF, wat dus alsnog zorgt voor een beetje box 1 belasting. Samen met mijn bedrag aan box 3 belasting blijft dat echter wel onder het bedrag van de algemene heffingskorting waardoor ik niets betaal aan belasting nu. Dat kan alleen wel veranderen bij groei van mijn vermogen en/of hogere box 3 belasting.
Achteraf gezien had ik wel minder willen aflossen op mijn aflossingsvrije hypotheek die ik naast de spaarhypotheken nog had zodat het bedrag aan hypotheekrente ongeveer gelijk zou zijn aan mijn EWF. Maar ik ben halverwege van strategie veranderd, wat weer kwam omdat mijn situatie veranderd was. Het zij zo.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 15:57 schreef Soulfreak het volgende:
Ik zit in een iets andere situatie. Ik heb geen box 1 inkomen uit werk of inkomen, betaal dus ook geen box 1 belasting daarover en dan is er niets af te trekken. Het is nu alleen wel zo dat mijn bedrag aan hypotheekrente lager is dan mijn EWF, wat dus alsnog zorgt voor een beetje box 1 belasting.

Dat is een totaal andere situatie. Mijn voorbeeld ging over inkomens in de hoogste inkomenscategorie: >¤73500.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 16:01 schreef blomke het volgende:

[..]
Dat is een totaal andere situatie. Mijn voorbeeld ging over inkomens in de hoogste inkomenscategorie: >¤73500.

Situatie is inderdaad anders, maar dat is wel waarom ik hier voor gekozen heb. Als ik nog gewoon zou werken en dus hypotheekrente had kunnen aftrekken, zou ik ook niet versneld mijn spaarhypotheek hebben afgelost, maar alleen mijn aflossingsvrije hypotheek in een wat langzamer tempo. Maar ja, mijn situatie veranderde wel ineens (reorganistie op werk, ontslag, leuke ontslagvergoeding) waardoor er ook weer andere mogelijkheden kwamen.

Het is nu alleen wel zo dat ik zonder inkomen geen hypotheek kan afsluiten als ik een ander huis zou willen kopen (of de overwaarde zou willen opnemen, waar deze discussie mee begon). In die zin zit ik dus "vast" in dit huis, tenzij ik uit eigen middelen dat andere huis zou kunnen betalen, dus uit de overwaarde en misschien nog een deel van mijn vermogen. Dat is op zich geen probeem, want ik zit hier prima, maar je weet nooit wat de toekomst gaat brengen.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 12:12 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]
Ja en daarom die dubio. Vanwege een ouder leningdeel (2,45% 20 jaar vast) moet ik bij NN de ophoging ook afsluiten.
https://www.nn.nl/Particulier/Hypotheken/Hypotheekrente.htm
Ik zit in de LTV ratio van >60% (of misschien zelfs wel <50%).
[..]
Vijf jaar is veruit het goedkoopste maar 10 en 1 jaar zijn niet veel duurder.
Variabel is daarentegen vele malen duurder en eigenlijk niet interessant om te nemen. Je kunt dan echter wel snel handelen, iets wat je met 1 en 5 jaar veel minder hebt. We hebben afgelopen jaar gezien dat er veel kan veranderen in een jaar en handelingssnelheid ook kosten met zich meebrengt.

Hoeveel risico wil je nemen? Hoeveel procent betaal je netto? Wil je die hypotheek snel aflossen of heb je andere plannen?

Meer risico met aandelen kun je minder risico met hypotheek en minder aflossing verwachten misschien.

Als je in de shit zit als de rente stijgt na 5 jaar dan is de keuze vlot gemaakt.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 15:57 schreef Soulfreak het volgende:

[..]
Ik zit in een iets andere situatie. Ik heb geen box 1 inkomen uit werk of inkomen, betaal dus ook geen box 1 belasting daarover en dan is er niets af te trekken. Het is nu alleen wel zo dat mijn bedrag aan hypotheekrente lager is dan mijn EWF, wat dus alsnog zorgt voor een beetje box 1 belasting. Samen met mijn bedrag aan box 3 belasting blijft dat echter wel onder het bedrag van de algemene heffingskorting waardoor ik niets betaal aan belasting nu. Dat kan alleen wel veranderen bij groei van mijn vermogen en/of hogere box 3 belasting.
Achteraf gezien had ik wel minder willen aflossen op mijn aflossingsvrije hypotheek die ik naast de spaarhypotheken nog had zodat het bedrag aan hypotheekrente ongeveer gelijk zou zijn aan mijn EWF. Maar ik ben halverwege van strategie veranderd, wat weer kwam omdat mijn situatie veranderd was. Het zij zo.

Ook jij kunt een ton aflossingsvrij nemen en een ton aflossen op box 1 hypotheek. Mocht dat tot aftrek leiden.

Maar wet Hillen gaat er af dus hoe dat precies uitwerkt is even de vraag.

Anyhow, box 1 hypotheek aflossen an sich verlaagd je box 3 vermogen ook.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 16:26 schreef Soulfreak het volgende:
Het is nu alleen wel zo dat ik zonder inkomen geen hypotheek kan afsluiten als ik een ander huis zou willen kopen (of de overwaarde zou willen opnemen, waar deze discussie mee begon). In die zin zit ik dus "vast" in dit huis, tenzij ik uit eigen middelen dat andere huis zou kunnen betalen, dus uit de overwaarde en misschien nog een deel van mijn vermogen.

Ik zit in een iets andere situatie: geen enkel ander huis voldoet aan onze eisen. We hebben >6 ton overwaarde, kunnen extra hypotheek opnemen en hebben eigen vermogen. De huizenmarkt is echter dusdanig ruk, dat we "vast" in dit huis zitten.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 16:26 schreef Soulfreak het volgende:
, maar je weet nooit wat de toekomst gaat brengen.

Opwekking 377:



[ Bericht 19% gewijzigd door blomke op 07-01-2024 18:04:12 ]

quote:

Op zondag 7 januari 2024 17:10 schreef ludovico het volgende:

[..]
Ook jij kunt een ton aflossingsvrij nemen en een ton aflossen op box 1 hypotheek. Mocht dat tot aftrek leiden.

Maar wet Hillen gaat er af dus hoe dat precies uitwerkt is even de vraag.

Anyhow, box 1 hypotheek aflossen an sich verlaagd je box 3 vermogen ook.

Gaat een bank mij een ton hypotheek geven zonder inkomen? Ik heb natuurlijk wel vermogen en daaruit een inkomen, maar dat is nu ook weer niet zo veel dat ik daarop een hypotheek kan krijgen. En verder aflossen van de box 1 hypotheek hoeft ook, er staat echt nog maar een heel laag bedrag open, veel minder dan een ton. Ik had alleen achteraf liever een hypotheekbedrag over gehad waarbij het rentebedrag ongeveer gelijk was aan mijn EWF. In mijn eerdere plannen van alleen de aflossingsvrije hypotheek aflossen was het bedrag van de spaarhypotheek daarvoor genoeg.

Wet Hillen wordt in 30 jaar afgebouwd, in 2022 betekende dat voor mij ¤7 aan belasting. Over 2023 zal het wat meer zijn, omdat ik in 2022 het laatste beetje van de spaarhypotheek heb afgelost en dus een deel van dat jaar daar nog wel rente over betaald heb plus natuurlijk weer een jaartje Wet Hillen verder afgebouwd.

Verder ben ik tevreden over de situatie zoals die nu is, het had alleen net iets beter kunnen zijn bij minder afgelost te hebben op de aflossingsvrije hypotheek. Maar dat aflossen deed ik nog in de eerder situatie dat ik gewoon werkte en niet kon vermoeden dat dat zou veranderen.

quote:

Op zondag 7 januari 2024 17:53 schreef Soulfreak het volgende:
Verder ben ik tevreden over de situatie zoals die nu is, het had alleen net iets beter kunnen zijn bij minder afgelost te hebben op de aflossingsvrije hypotheek. Maar dat aflossen deed ik nog in de eerder situatie dat ik gewoon werkte en niet kon vermoeden dat dat zou veranderen.

Het is katsonmogelijk vooraf overal rekening mee te houden. De overheid wijzigt belastingregels t.a.v. de woning + -hypotheek aan de lopende band.

Ook banken hanteren steeds andere regels.
Voorbeeld: in mijn "start" tijd kon je qua hypotheek kiezen tussen wel/geen NHG. Dat bepaalde rente (naast de RVP natuurlijk). Pas veel later (ik meen na de kredietcrisis) kwam de bank met lagere rente-% bij lagere LTV. Dat gaf (terecht!) een sterke incentive om af te lossen, ook op aflossingsvrije hypotheken: die incentive was er vroeger niet.

[ Bericht 0% gewijzigd door blomke op 07-01-2024 18:11:48 ]

- weg -

quote:

Op zondag 7 januari 2024 17:50 schreef blomke het volgende:

[..]
Ik zit in een iets andere situatie: geen enkel ander huis voldoet aan onze eisen. We hebben 7 ton overwaarde, kunnen extra hypotheek opnemen en hebben eigen vermogen. De huizenmarkt is echter dusdanig ruk, dat we "vast" in dit huis zitten.

Ja, dat is ruk. Ik zit ook wel eens te kijken en vind ook niets wat voldoet aan mijn wensen. En als ik dan toch eens iets zie wat daar dicht bij komt, is dat zo duur dat ik er niet eens over kan denken. Als ik mijn vermogen daarbij zou moeten gebruiken, heb ik niets meer om van te leven. Er komen pas weer mogelijkheden wanneer ik genoeg inkomsten heb uit lijfrente, pre-pensioen, pernsioen en AOW en minder of geen inkomsten nodig heb uit mijn vermogen. Tot die tijd zit ik hier prima.

quote:

[..]
Opwekking 377:

Ik lees nog liever theeblaadjes, heb je tenminste eerst nog een kopje thee kunnen drinken.