[Crowdfunding] #361 Wie heeft er al een vergunning?

Ik heb laatst een opmerking gemaakt bij SIG vanwege de kosten van de VVE in de financiële analyse, volgens hun zit dan in het 10% onderhoudsbudget, maar die 10% is meestal niet toereikend voor de kosten van de VVE. In het geval van het project dat vanmiddag open gaat is die 10% 1200 euro, maar de VVE kosten zijn ¤181,16 per maand, per jaar dus ¤2173,92. Dit is dus al ruim onvoldoende, terwijl er weinig kosten van de VVE doorberekend kunnen worden aan de huurder. Ik neem aan dat de kosten van de gemeenschappelijke verlichting en schoonmaak met 16 appartementen toch maar een klein percentage is van de VVE kosten. Ik vind het twijfelachtig dat ze bewust de analyse niet waarheidsgetrouw weergeven.

[ Bericht 0% gewijzigd door Red_arrow op 11-05-2023 12:54:51 ]

quote:

Op donderdag 11 mei 2023 12:34 schreef Red_arrow het volgende:
Ik heb laatst een opmerking gemaakt bij SIG vanwege de kosten van de VVE in de financiële analyse, volgens hun zit dan in het 10% onderhoudsbudget, maar die 10% is meestal niet toereikend voor de kosten van de VVE. In het geval van het project dat vanmiddag open gaat is die 10% 1200 euro, maar de VVE zijn ¤181,16 per maand, per jaar dus ¤2173,92. Dit is dus al ruim onvoldoende, terwijl er weinig kosten van de VVE doorberekend kunnen worden aan de huurder. Ik neem aan dat de kosten van de gemeenschappelijke verlichting en schoonmaak met 16 appartementen toch maar een klein percentage is van de VVE kosten. Ik vind het twijfelachtig dat ze bewust de analyse niet waarheidsgetrouw weergeven.

Vind ik een beetje hetzelfde van de huurprijzen daar af en toe. Soms zijn ze realistisch, maar er wordt ook te vaak voor een klein appartementje 1.800 huur gevraagd buiten de grote steden. Als de huur echt zo hoog was dan was het pand wel hoger getaxeerd

Leuk sfeervol projectje op collin. Pareltje m.i. rente wel aan de onderkant....

link

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

Op donderdag 11 mei 2023 12:34 schreef Red_arrow het volgende:
Ik heb laatst een opmerking gemaakt bij SIG vanwege de kosten van de VVE in de financiële analyse, volgens hun zit dan in het 10% onderhoudsbudget, maar die 10% is meestal niet toereikend voor de kosten van de VVE. In het geval van het project dat vanmiddag open gaat is die 10% 1200 euro, maar de VVE kosten zijn ¤181,16 per maand, per jaar dus ¤2173,92. Dit is dus al ruim onvoldoende, terwijl er weinig kosten van de VVE doorberekend kunnen worden aan de huurder. Ik neem aan dat de kosten van de gemeenschappelijke verlichting en schoonmaak met 16 appartementen toch maar een klein percentage is van de VVE kosten. Ik vind het twijfelachtig dat ze bewust de analyse niet waarheidsgetrouw weergeven.

Dit pandje is ook niet Hugo proof. Moeilijkheden voor Roel zijn te verwachten....

quote:

Op donderdag 11 mei 2023 15:03 schreef Jaco078 het volgende:
Leuk sfeervol projectje op collin. Pareltje m.i. rente wel aan de onderkant....

link

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Prima zekerheden maar wel jammer dat er in 3 jaar niets wordt afgelost.

quote:

Op donderdag 11 mei 2023 15:03 schreef Jaco078 het volgende:
Leuk sfeervol projectje op collin. Pareltje m.i. rente wel aan de onderkant....

link

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Meer info:
Leeuwarder Courant: Nieuwe exploitant voor camping Lemmer. Komend jaar heropening
en
Leeuwarder Courant: Ervaren campingfamilie Brouwer uit Rijs gaat veelbesproken gemeentecamping Lemmer exploiteren

Enkele opvallende puntjes uit de krant in vergelijking met de pitch:

• het is niet zozeer een upgrade van de camping maar een complete heraanleg
• er is sprake van een 30-jarige pacht van de gemeente

Dus de waarde van de 1e hypotheek op deze nieuwe camping is een vraagteken, er wordt ook geen marktwaarde van genoemd in de pitch. Gelukkig is er ook nog een eerste hypotheek op de camping bij Rijs en het is een erg toeristische regio. Ik geloof er wel in. Bovendien weer eens wat anders dan een vastgoedproject waar ik de laatste tijd voor mijn gevoel wat teveel van meegenomen heb. Mee eens dat de rente aan de lage kant is.

quote:

Op donderdag 11 mei 2023 15:03 schreef Jaco078 het volgende:
Leuk sfeervol projectje op collin. Pareltje m.i. rente wel aan de onderkant....

Waarom lossen ze bij dit type pitches ook vaak die kleinere banklening af?

Er is hier een lening van 150K. Gezien de zekerheden die er zijn voor de overname lijkt me dat een vrij simpele (misschien zelfs seizoens-gerelateerde werkkapitaal)financiering waarbij ik verwacht dat de rente afgelopen jaren toch echt onder de aangeboden rente ligt.

Waarom lossen ze die af? Is die rente variabel en tegenwoordig dus altijd vrij hoog (want er staan op papier geen hypothecaire zekerheden tegenover) of eist de bank dat je aflost als je naast deze lening een andere grotere financiering aangaat?

quote:

Op donderdag 11 mei 2023 20:55 schreef zietuwel het volgende:

[..]
Waarom lossen ze bij dit type pitches ook vaak die kleinere banklening af?

Er is hier een lening van 150K. Gezien de zekerheden die er zijn voor de overname lijkt me dat een vrij simpele (misschien zelfs seizoens-gerelateerde werkkapitaal)financiering waarbij ik verwacht dat de rente afgelopen jaren toch echt onder de aangeboden rente ligt.

Waarom lossen ze die af? Is die rente variabel en tegenwoordig dus altijd vrij hoog (want er staan op papier geen hypothecaire zekerheden tegenover) of eist de bank dat je aflost als je naast deze lening een andere grotere financiering aangaat?

Het zou een kleine hypotheek kunnen zijn, maar kan ook een lening zijn die wordt afgelost om extra zekerheden aan de crowd te bieden zoals

quote:

De (huidige en toekomstige) roerende zaken van V.O.F. De Eik worden verpand aan de investeerders van Collin Crowdfund.

quote:

Op donderdag 11 mei 2023 19:35 schreef Zomaarevenkijken het volgende:

[..]
Meer info:
Leeuwarder Courant: Nieuwe exploitant voor camping Lemmer. Komend jaar heropening
en
Leeuwarder Courant: Ervaren campingfamilie Brouwer uit Rijs gaat veelbesproken gemeentecamping Lemmer exploiteren

Enkele opvallende puntjes uit de krant in vergelijking met de pitch:

• het is niet zozeer een upgrade van de camping maar een complete heraanleg
• er is sprake van een 30-jarige pacht van de gemeente

Dus de waarde van de 1e hypotheek op deze nieuwe camping is een vraagteken, er wordt ook geen marktwaarde van genoemd in de pitch. Gelukkig is er ook nog een eerste hypotheek op de camping bij Rijs en het is een erg toeristische regio. Ik geloof er wel in. Bovendien weer eens wat anders dan een vastgoedproject waar ik de laatste tijd voor mijn gevoel wat teveel van meegenomen heb. Mee eens dat de rente aan de lage kant is.

Pacht had wel in de pitch mogen staan. De zekerheden zijn een stuk minder dan in eerste instantie lijkt.

quote:

Op donderdag 11 mei 2023 10:29 schreef obligataire het volgende:

[..]
Nu neem ik m wel mee. Jammer dat er wederom niet afgelost wordt maar gezien de overwaarde zou de herfinanciering over 3 jaar niet moeilijk moeten zijn. Via Collin bijvoorbeeld
En in feite doorrollen van het oude project dat nu afgelost gaat worden, en waar maar 6.5% rente op betaald wordt.

Hier nu ook meegenomen

Minder crowdfundingplatformen door aangescherpte regels

quote:

Op donderdag 11 mei 2023 21:26 schreef KrekelJapie het volgende:

[..]
Het zou een kleine hypotheek kunnen zijn

Een kleine hypotheek is toch veel goedkoper? Of haken dan alle Collin-investeerders af omdat er geen recht op 1e hypotheek meer is? Of is het voor Collin onprettig als ABN het eerste recht en dus ook de regie over de verkoop heeft?

Dat zou dus kunnen betekenen dat die 150K (flink) duurder wordt voor de leningnemers?

In overleg met de project eigenaar hebben wij de rente van schijf 2 in het project Buikslotermeerplein 331 en 331A te Amsterdam Herfinanciering verhoogd met 0,5%.

Rente is nu zo goed als even hoog als schijf 3 met toch behoorlijk meer risico

Project Lex op SiG
https://investeren.sameni(...)a-costakade-11-bis-a

CRE Putte mis ik nog van mijn CRE-betalingen al gun ik ze nog tot na het weekend. Viel me met inloggen op dat op 2 Mei de verlengingsovereenkomst is getekend, echter kan ik hier niets terugvinden over veranderde leningscondities.

Voor de nieuwe van HCN (Ted's) hou ik me wel aanbevolen voor een linkje

De vastgoedlening bij NLI staat weer open, bijna vol

quote:

Op vrijdag 12 mei 2023 12:28 schreef Bieselke het volgende:
[...]
Viel me met inloggen op dat op 2 Mei de verlengingsovereenkomst is getekend, echter kan ik hier niets terugvinden over veranderde leningscondities.
[...]

In de verlengingsovereenkomst staat in artikel 1 dat alle leningvoorwaarden van kracht blijven (dit is mijn samenvatting), behalve dat de Uiterste Aflossingsdatum wordt verlegd naar 13 oktober 2023, zoals beschreven bij (F). Dus ik denk dat het klopt dat je niets terug kan vinden over veranderde leningcondities...
Misschien is artikel 4.4 nog een beetje interessant omdat geen verdere verlenging zal worden toegestaan, maar herfinanciering van de gehele lening als passend en gewenst alternatief.

[ Bericht 0% gewijzigd door Inductor op 12-05-2023 14:57:48 ]

Verzoek voor vervroegde aflossing A4F Hart van Zu*d.

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

Op vrijdag 12 mei 2023 10:08 schreef zietuwel het volgende:

[..]
Een kleine hypotheek is toch veel goedkoper? Of haken dan alle Collin-investeerders af omdat er geen recht op 1e hypotheek meer is? Of is het voor Collin onprettig als ABN het eerste recht en dus ook de regie over de verkoop heeft?

Dat zou dus kunnen betekenen dat die 150K (flink) duurder wordt voor de leningnemers?

4 x ja. Er zijn slechte ervaringen met leningen achtergesteld aan die van een bank, de bank heeft vaak weinig oog voor de belangen van andere investeerders en het is bij problemen veel praktischer voor Collin om alles in eigen hand te hebben. Om een crowdfunddeel achtergesteld aan bankfinanciering vol te krijgen zou de rente een stuk omhoog moeten waardoor je misschien in totaal wel duurder uit bent dan alles via crowdfunding financieren. Maar goed we weten de reden niet, mogelijk was de lening bij de bank een overbruggingslening en moest deze sowieso afgelost worden of weet de bank iets wat wij niet weten.

Kraftbier, een project van CaN, is failliet.
(3 ton crowdfunding voor 3% rente zonder zekerheden?!)

quote:

Op vrijdag 12 mei 2023 15:17 schreef Zomaarevenkijken het volgende:
Er zijn slechte ervaringen met leningen achtergesteld aan die van een bank, de bank heeft vaak weinig oog voor de belangen van andere investeerders

Of banken nu zoveel minder oog voor anderen hebben dan andere financiers weet ik niet, banken zijn vaak wel slim bij het afdwingen en vastleggen van zekerheden. In de basis is het heel simpel: iemand leent geld uit en krijgt daar een vergoeding voor in de vorm van rente en eventuele zekerheden om het risico te verminderen. Degene die het eerst de zekerheden heeft vastgelegd heeft (behoudens bodemrecht van de belastingdienst) het eerste recht om die zekerheden ten gelde te maken. En met dat vastleggen zijn banken vaak wel heel goed en maken daar later dankbaar gebruik van bij het eventueel uitwinnen (incl. kosten) en geven anderen vaak het nakijken. Zo zouden crowdfunding platformen dat ook meer moeten doen, zakelijker benaderen en de rechten daar toekennen/toepassen waar ze horen. Dat kan dan "zielig" zijn, maar de geldnemers en geldgevers hebben een zakelijke overeenkomst en die moet gewoon nagekomen worden, als geldgever zit je dus liever niet in tweede (of derde) positie als het over zekerheden gaat.

Volgens mij blijft het bij Putte bij de 6% bij de verlenginginsovereenkomst.
Ik heb hier de indruk dat de slager zijn eigen vlees keurt.
Ooltgensplaat II en III worden verlengd met 0.5 extra rente.
Al met al heb ik de beslissing genomen niet meer bij CRE te investeren.
Communicatie is ruk; rente te laag en de aflosdatum schuift alleen maar door.

[ Bericht 12% gewijzigd door Vioolblok op 13-05-2023 00:34:48 ]

quote:

Op zaterdag 13 mei 2023 00:13 schreef Vioolblok het volgende:
Volgens mij blijft het bij Putte bij de 6% bij de verlenginginsovereenkomst.
Ik heb hier de indruk dat de slager zijn eigen vlees keurt.
Ooltgensplaat II en III worden verlengd met 0.5 extra rente.
Al met al heb ik de beslissing genomen niet meer bij CRE te investeren.
Communicatie is ruk; rente te laag en de aflosdatum schuift alleen maar door.

Hier idem.