De woningmarkt #46 - aflossen of aflossingsvrij?

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 12:22 schreef Slumlord. het volgende:
Ik heb een mailtje gestuurd naar die website met de vraag hoe ik toegang kan krijgen tot de niet-openbare stukken.

Zo op de fiets naar de bezichtiging. Ben benieuwd.

Succes. Horen we uitkomst?

Nou, net weer thuis. Wat een teringweer, vraag me af waarom ik niet met de auto of OV ben gegaan, of dat ik niet bedacht had een paraplu mee te nemen.

De vraagprijs is 500K, 58m2, uitzicht waartegen je een U zegt. Balkon en sinds 20 jaar een Frans balkonnetje (waarvoor je nu geen vergunning meer voor krijgen). 1 slaapkamer. Keuken en badkamer zijn gedateerd, maar heel netjes onderhouden en zou ik niet zo'n ramp vinden voor nu. Fundering is van beton, uit 1995, zou 100 jaar of langer mee kunnen. In de trappenhal hing een beetje vreemd geurtje (naar kattenurine? geen idee, we konden het niet plaatsen, er is een flesje parfum neergezet), maar in de woning ruik je niks.
Met het oog op deze verkoop is de VvE uitbesteed aan een professionele partij (dus sinds 2 maandjes) en de MJOP wordt nog uitgewerkt.

De verkopende makelaar en de verkoopster waren het niet eens over de werkwijze van de verkoopprocedure. De makelaar wilde via inschrijving doen, maar de verkoopster is in de 70 en ziet het allemaal wel. Ze was niet helemaal eens met de vraagprijs en wilde hoger gaan zitten. Ze gaat naar nieuwbouw ergens in Utrecht.
Ze zijn gisteren begonnen met bezichtigingen en vanmorgen lag er al een bod.

Mijn aankoopmakelaar zegt dat in de buurt 10.000/m2 "normaal" is, maar dan is de woning en het pand helemaal gerenoveerd en opgeknapt. Dat is hier niet het geval.
Krijg vandaag rapport met wat ik zou moeten bieden en referentiepanden, en de stukken worden opgevraagd.

Nu maar opdrogen met een kopje thee...

[ Bericht 2% gewijzigd door Slumlord. op 31-03-2022 14:19:50 ]

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 12:22 schreef Slumlord. het volgende:
Ik heb een mailtje gestuurd naar die website met de vraag hoe ik toegang kan krijgen tot de niet-openbare stukken.

Zo op de fiets naar de bezichtiging. Ben benieuwd.

Enige idee wat de reden is dat ze niet openbaar zijn? Dat moet dan bij de vergunningsaanvraag gemotiveerd zijn. Meestal gaat het dan om gevoelige locaties (ambassades, De Nederlandsche Bank). Voor een normaal woongebouw is dat nogal gek.

Het kan wel zo zijn dat sommige oudere documenten alleen in het provinciale archief in Hoorn te zien zijn.

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 14:17 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]
Enige idee wat de reden is dat ze niet openbaar zijn? Dat moet dan bij de vergunningsaanvraag gemotiveerd zijn. Meestal gaat het dan om gevoelige locaties (ambassades, De Nederlandsche Bank). Voor een normaal woongebouw is dat nogal gek.

Het kan wel zo zijn dat sommige oudere documenten alleen in het provinciale archief in Hoorn te zien zijn.

Geen idee. Beschermd stadsgezicht? Het is een gewoon normaal pand uit 1885, met niks bijzonders in de buurt.

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 14:17 schreef Slumlord. het volgende:

[..]
Geen idee. Beschermd stadsgezicht? Het is een gewoon normaal pand uit 1885, met niks bijzonders in de buurt.

Pre-woningwet dus. Zou eventueel kunnen dat er nooit een vergunning voor verleend is, dat is pas sinds de woningwet in 1906 overal geregeld. Door wie is het funderingsherstel uitgevoerd? Als het om een of andere reden door de gemeente zelf is uitgevoerd, zou het kunnen dat zelfs daarvoor geen vergunning is. De gemeente Amsterdam heeft namelijk heel lang (maar ik betwijfel of dat ook nog in 1995 was) het beleid gehad dat ze geen vergunningen voor eigen projecten aanvragen omdat dat toch wij van WC-eend zou zijn.

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 14:10 schreef Slumlord. het volgende:
Nou, net weer thuis. Wat een teringweer, vraag me af waarom ik niet met de auto of OV ben gegaan, of dat ik niet bedacht had een paraplu mee te nemen.

De vraagprijs is 500K, 58m2, uitzicht waartegen je een U zegt. Balkon en sinds 20 jaar een Frans balkonnetje (waarvoor je nu geen vergunning meer voor krijgen). 1 slaapkamer. Keuken en badkamer zijn gedateerd, maar heel netjes onderhouden en zou ik niet zo'n ramp vinden voor nu. Fundering is van beton, uit 1995, zou 100 jaar of langer mee kunnen. In de trappenhal hing een beetje vreemd geurtje (naar kattenurine? geen idee, we konden het niet plaatsen, er is een flesje parfum neergezet), maar in de woning ruik je niks.
Met het oog op deze verkoop is de VvE uitbesteed aan een professionele partij (dus sinds 2 maandjes) en de MJOP wordt nog uitgewerkt.

De verkopende makelaar en de verkoopster waren het niet eens over de werkwijze van de verkoopprocedure. De makelaar wilde via inschrijving doen, maar de verkoopster is in de 70 en ziet het allemaal wel. Ze was niet helemaal eens met de vraagprijs en wilde hoger gaan zitten. Ze gaat naar nieuwbouw ergens in Utrecht.
Ze zijn gisteren begonnen met bezichtigingen en vanmorgen lag er al een bod.

Mijn aankoopmakelaar zegt dat in de buurt 10.000/m2 "normaal" is, maar dan is de woning en het pand helemaal gerenoveerd en opgeknapt. Dat is hier niet het geval.
Krijg vandaag rapport met wat ik zou moeten bieden en referentiepanden, en de stukken worden opgevraagd.

Nu maar opdrogen met een kopje thee...

Succes...

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 14:22 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]
Pre-woningwet dus. Zou eventueel kunnen dat er nooit een vergunning voor verleend is, dat is pas sinds de woningwet in 1906 overal geregeld. Door wie is het funderingsherstel uitgevoerd? Als het om een of andere reden door de gemeente zelf is uitgevoerd, zou het kunnen dat zelfs daarvoor geen vergunning is. De gemeente Amsterdam heeft namelijk heel lang (maar ik betwijfel of dat ook nog in 1995 was) het beleid gehad dat ze geen vergunningen voor eigen projecten aanvragen omdat dat toch wij van WC-eend zou zijn.

Geen idee. Wat ik wel zie op Funda is dat het pand ernaast en drie panden ernaast ook funderingsherstel hebben gehad in 1995. Grote kans dat de gemeente het toen heeft gedaan, idd.

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 14:17 schreef Slumlord. het volgende:

[..]
Geen idee. Beschermd stadsgezicht? Het is een gewoon normaal pand uit 1885, met niks bijzonders in de buurt.

https://www.amsterdam.nl/(...)oegang-bouwdossiers/

Hier meer informatie er over. Alles tot september 2010, mits voorhanden, zou dan te raadplegen moeten zijn.

Via de eerder gegeven link (post #149) zou je ze dus gewoon moeten kunnen downloaden. Wel zit er bij een aanvraag vandaag de dag bijvoorbeeld een 'papieren formulier' en een 'publiceerbare aanvraag'. Bij die laatste zijn zaken zoals contactgegevens van aanvrager/gemachtigde weggelaten en de kosten voor de (ver)bouw.

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 14:30 schreef xFriendx het volgende:

[..]
https://www.amsterdam.nl/(...)oegang-bouwdossiers/

Hier meer informatie er over. Alles tot september 2010, mits voorhanden, zou dan te raadplegen moeten zijn.

Via de eerder gegeven link (post #149) zou je ze dus gewoon moeten kunnen downloaden. Wel zit er bij een aanvraag vandaag de dag bijvoorbeeld een 'papieren formulier' en een 'publiceerbare aanvraag'. Bij die laatste zijn zaken zoals contactgegevens van aanvrager/gemachtigde weggelaten en de kosten voor de (ver)bouw.

Nee hoor.
Als ik op https://data.amsterdam.nl/ het adres intyp, en dan bij "Bouw- en omgevingsdossiers" het jaar 1996 kies, staat er: "Openbaarheid: Niet openbaar".

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 14:33 schreef Slumlord. het volgende:

[..]
Nee hoor.
Als ik op https://data.amsterdam.nl/ het adres intyp, en dan bij "Bouw- en omgevingsdossiers" het jaar 1996 kies, staat er: "Openbaarheid: Niet openbaar".

Ook bekeken en inderdaad is het niet openbaar, om welke reden dan ook. Misschien toch persoonsgegevens of zo die niet (makkelijk) allemaal te censureren zijn. Misschien dat het bij een ander huis, mits dit het niet wordt, wel nog een handige link blijkt te zijn.

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 14:10 schreef Slumlord. het volgende:
Nou, net weer thuis. Wat een teringweer, vraag me af waarom ik niet met de auto of OV ben gegaan, of dat ik niet bedacht had een paraplu mee te nemen.

De vraagprijs is 500K, 58m2, uitzicht waartegen je een U zegt. Balkon en sinds 20 jaar een Frans balkonnetje (waarvoor je nu geen vergunning meer voor krijgen). 1 slaapkamer. Keuken en badkamer zijn gedateerd, maar heel netjes onderhouden en zou ik niet zo'n ramp vinden voor nu. Fundering is van beton, uit 1995, zou 100 jaar of langer mee kunnen. In de trappenhal hing een beetje vreemd geurtje (naar kattenurine? geen idee, we konden het niet plaatsen, er is een flesje parfum neergezet), maar in de woning ruik je niks.
Met het oog op deze verkoop is de VvE uitbesteed aan een professionele partij (dus sinds 2 maandjes) en de MJOP wordt nog uitgewerkt.

De verkopende makelaar en de verkoopster waren het niet eens over de werkwijze van de verkoopprocedure. De makelaar wilde via inschrijving doen, maar de verkoopster is in de 70 en ziet het allemaal wel. Ze was niet helemaal eens met de vraagprijs en wilde hoger gaan zitten. Ze gaat naar nieuwbouw ergens in Utrecht.
Ze zijn gisteren begonnen met bezichtigingen en vanmorgen lag er al een bod.

Mijn aankoopmakelaar zegt dat in de buurt 10.000/m2 "normaal" is, maar dan is de woning en het pand helemaal gerenoveerd en opgeknapt. Dat is hier niet het geval.
Krijg vandaag rapport met wat ik zou moeten bieden en referentiepanden, en de stukken worden opgevraagd.

Nu maar opdrogen met een kopje thee...

Wat kost het je om het op het 10.000/m2 niveau te krijgen? Dat eraf en je hebt je bod, lijkt me.

Aankoopmakelaar adviseert 525-535K en de verkopend makelaar legt er druk op om vandaag al een bod te doen, want er is een ander bod en hij moet nog met de verkoopster bespreken en het zou kunnen dat hij dan de opdracht krijgt om met die persoon verder te praten...

Ik hou er niet echt van om zo onder de druk te staan. En ik moet zeggen dat ik wel twijfel, maar dat is puur mezelf omdat ik zo'n twijfelkont ben. Aankoopmakelaar snapt mij en ongetwijfeld zullen er nog andere leuke alternatieven komen in de nabije toekomst, maar dat het uitzicht wel uniek is. Hij zei ook dat we maar net begonnen zijn en we rustig aan kunnen doen.

Meh. Ik weet niet wat te doen nu. Gewoon 525K bieden, en dan zien we wel... Ofzo.

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 17:37 schreef Slumlord. het volgende:
Aankoopmakelaar adviseert 525-535K en de verkopend makelaar legt er druk op om vandaag al een bod te doen, want er is een ander bod en hij moet nog met de verkoopster bespreken en het zou kunnen dat hij dan de opdracht krijgt om met die persoon verder te praten...

Ik hou er niet echt van om zo onder de druk te staan. En ik moet zeggen dat ik wel twijfel, maar dat is puur mezelf omdat ik zo'n twijfelkont ben. Aankoopmakelaar snapt mij en ongetwijfeld zullen er nog andere leuke alternatieven komen in de nabije toekomst, maar dat het uitzicht wel uniek is. Hij zei ook dat we maar net begonnen zijn en we rustig aan kunnen doen.

Meh. Ik weet niet wat te doen nu. Gewoon 525K bieden, en dan zien we wel... Ofzo.

Hoe is die vve verder? Je zit met dat bod al rond die 10k m2, en er moet nog best wat gebeuren. Klinkt als een mooie diepe put ...

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 18:02 schreef Fe2O3 het volgende:

[..]
Hoe is die vve verder? Je zit met dat bod al rond die 10k m2, en er moet nog best wat gebeuren. Klinkt als een mooie diepe put ...

Mja, 535K/58m2=9224/m2.
Alles is wel gedateerd, maar het is niet dat het uit elkaar valt en ik er niet kan wonen of zo...
Budget is 600K, dus met KK zou ik 560K kwijt zijn, heb ik nog 40K om de keuken te verplaatsen, de vloer te doen en het houtwerk te schilderen. Badkamer hoeft niet perse nu.

VvE:

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

+ en -:

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Ik twijfel of er woningen te scoren zijn voor 600K incl. KK dat ik er niks aan hoef te doen, op een A+-locatie+uitzicht.

[ Bericht 0% gewijzigd door Slumlord. op 31-03-2022 18:29:22 ]

Dus eigenlijk is de VvE pot gewoon leeg ...

Zou een bouwkundige keuring iig doortrekken naar het hele stuk waarvoor de VvE ook verantwoordelijk is ...

Je mag hopen dat het dak enzo goed is. Anders woon je er een jaar en kan je met z'n vijven een dakdekker betalen.

Het dak is in 2002 vernieuwd met 25 jaar garantie.

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 19:31 schreef Fe2O3 het volgende:
Dus eigenlijk is de VvE pot gewoon leeg ...

Zou een bouwkundige keuring iig doortrekken naar het hele stuk waarvoor de VvE ook verantwoordelijk is ...

Is een bouwkundige keuring wel van deze tijd?

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 20:14 schreef Slumlord. het volgende:
Het dak is in 2002 vernieuwd met 25 jaar garantie.

25 jaar garantie waarop?

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 20:15 schreef Slumlord. het volgende:

[..]
Is een bouwkundige keuring wel van deze tijd?

Vragen kan altijd. Of het positief werkt om de woning gegund te krijgen is een tweede.

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 20:32 schreef kanovinnie het volgende:

[..]
25 jaar garantie waarop?
[..]
Vragen kan altijd. Of het positief werkt om de woning gegund te krijgen is een tweede.

Geen idee, dat is het enige dat er staat in de beknopte MJOP.

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 20:34 schreef Slumlord. het volgende:

[..]
Geen idee, dat is het enige dat er staat in de beknopte MJOP.

Lijkt mij sterk dat je 25 jaar garantie krijgt op een dak. Er kan zo veel in die 25 jaar gebeuren dat bij schade/lekkage je nooit kan terugvallen daarop. Ik zou daar toch eens een vraag over stellen.

quote:

VvE reservefonds onderhoud
Elke VvE moet een reservefonds hebben voor groot onderhoud. Dit reservefonds staat op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening van de VvE. Groot onderhoud is bijvoorbeeld onderhoud aan de gevel, het dak of de liften. Ook duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie, vallen onder groot onderhoud. De leden van de VvE moeten er samen voor zorgen dat zij in het reservefonds genoeg geld reserveren. Dit kan via een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of een minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.

Lege kas, geen mjop, dat kan best een vervelende grap worden.

En ja het is nu lastig, vaak maakt je bod geen kans met een voorbehoud als een bouwtechnische keuring. Je kan die echter wel laten doen in de bedenktijd voor tekenen contract.

Geen mjop dan zou er elk jaar, even grof en lelijk rekenen, 5 * 500.000 * 0.5% = 12,500 / 5 / 12 =~210 eur/mnd in de VvE pot moeten per deelnemer. Niet 80.

Die 0.5% is natuurlijk ook gebaseerd op iets; 80e/mnd voor een pand met zo'n waarde lijkt mij dus gewoon 2 a 4x te weinig.

Edit:
fundering hersteld rond ca. 1995
&
relatief veel scheefstand in de verdieping en het pand

Ik zou er niet eens op bieden in Rotterdam. Er zijn straten die dit hebben, bijv. de dortsestraatweg https://www.google.com/ma(...)w!2e0!7i16384!8i8192 en die huizen vallen eigenlijk gewoon heel langzaam om.

Zeker met zulke zaken is die 80e mnd servicekosten (dus niet eens VvE pot vullen) echt niet toerijkend.

quote:

Op donderdag 31 maart 2022 21:32 schreef Fe2O3 het volgende:

[..]
Lege kas, geen mjop, dat kan best een vervelende grap worden.

En ja het is nu lastig, vaak maakt je bod geen kans met een voorbehoud als een bouwtechnische keuring. Je kan die echter wel laten doen in de bedenktijd voor tekenen contract.

Geen mjop dan zou er elk jaar, even grof en lelijk rekenen, 5 * 500.000 * 0.5% = 12,500 / 5 / 12 =~210 eur/mnd in de VvE pot moeten per deelnemer. Niet 80.

Die 0.5% is natuurlijk ook gebaseerd op iets; 80e/mnd voor een pand met zo'n waarde lijkt mij dus gewoon 2 a 4x te weinig.

Edit:
fundering hersteld rond ca. 1995
&
relatief veel scheefstand in de verdieping en het pand

Ik zou er niet eens op bieden in Rotterdam. Er zijn straten die dit hebben, bijv. de dortsestraatweg https://www.google.com/ma(...)w!2e0!7i16384!8i8192 en die huizen vallen eigenlijk gewoon heel langzaam om.

Zeker met zulke zaken is die 80e mnd servicekosten (dus niet eens VvE pot vullen) echt niet toerijkend.

Dat met de maandelijkse bijdrage heb je gewoon helemaal gelijk in. Ik ben ook een voorstander van een uitgebreide, goede MJOP met de bijbehorende maandelijkse bijdrage ipv deze beknopte MJOP en maandelijkse lasten die eigenlijk nergens op slaan.
De VvE is sinds 2 maanden uitbesteed aan een professionele beheerder dat ze een jaar willen aankijken, en ze zijn wel bezig om de MJOP uitgebreider uit te werken. Hoe "uitgebreider" weet ik natuurlijk niet.

Fundering is nu van beton. Een betonnen fundering zou 100 jaar mee moeten kunnen. In ieder geval lang.
Scheefstand heb je overal in Amsterdamse panden. Mijn woning is ook scheef. Zie je duidelijk aan de hoogte van de ramen en kozijnen, maar onze fundering komt wel uit 2011.