[Crowdfunding] #277 Veel vervroegde vastgoedaflossingen

quote:

Wij zijn van mening dat een 100% financiering van dit project mogelijk is doordat de aanvrager van dit project voldoende eigen middelen aan overwaarde en geld in eigendom heeft. Mede vanwege het in privé meetekenen is dit voor SamenInGeld passend. Aanvrager is privé persoon.

Met dit bijna standaard zinnetje ga ik ook afvragen in welke mate dit zo is. Bij ilyas zijn het ondertussen al aardig wat pandjes die (in eerste instantie) gefund worden via SIG met volgens mij steeds 100% ltv

Eens is die overwaarde ook weg en als deze er wel is (of andere middelen) dan zou het allemaal toch veel goedkoper gefinancieerd kunnen worden bij een bank (iig instantie die vastgoedleningen doet)?

Van wat wij weten is het al een redelijk portfolio en er zouden dus nog significante middelen zijn (ook significant voor meerdere panden?) Dat wordt ondertussen toch ook interessant voor zo'n investeringsmaatschappij?

SIG Mathenes 46C2 maandelijkse betaling bijgeschreven dus geen aflos,

Net een aanzienlijke nabetaling van Fundingcircle ontvangen, alleen is het nog even raden om welk(e) project(en) het gaat.

quote:

Op donderdag 7 januari 2021 22:31 schreef ETphonehome het volgende:
Ik ben zelf eerder vandaag ook even pro actief geweest, en heb een mailtje naar

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

gestuurd, met de vraag of ik een espresso machine bij hem kon kopen. Ik kreeg binnen 10 minuten antwoord:
Dat kon. Als ik vooruit betaal dan besteld hij de machine voor mij, en heb ik mijn machine met 2 weken in huis. Hij zou een goede deal maken mbt onderhoud.

December 2018 de laatste betaling ontvangen in dit project. Buiten wat standaardmeldingen al een jaar geen relevante updates meer gehad van GvE. Rente wordt er ook niet betaald (4000 euro per jaar is voor de ondernemer blijkbaar al te veel).

Hoe kan een platform nou accepteren dat een bedrijf gewoon actief is, en al 2 jaar geen cent betaald!
GvE en recovery is nog steeds een slechte combinatie.

Goede actie!
Misschien in dit geval ook de naam GeldVoorElkaar gebruiken i.p.v. GVE.
Dan is het ook voor iedereen die toevallig op deze website belandt en niet weet wat GVE betekent, duidelijk dat GeldVoorElkaar slecht voor zijn investeerders opkomt.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 12:56 schreef jsuijker het volgende:

[..]

Met dit bijna standaard zinnetje ga ik ook afvragen in welke mate dit zo is. Bij ilyas zijn het ondertussen al aardig wat pandjes die (in eerste instantie) gefund worden via SIG met volgens mij steeds 100% ltv

Eens is die overwaarde ook weg en als deze er wel is (of andere middelen) dan zou het allemaal toch veel goedkoper gefinancieerd kunnen worden bij een bank (iig instantie die vastgoedleningen doet)?

Van wat wij weten is het al een redelijk portfolio en er zouden dus nog significante middelen zijn (ook significant voor meerdere panden?) Dat wordt ondertussen toch ook interessant voor zo'n investeringsmaatschappij?

Vastgoed financiers bekijken risico per pand niet zo zeer naar een gehele portfolio. Ook eigen inkomen is niet (heel) belangrijk. Pand waarde en afhankelijk van lokatie/huurstroom (en de laatste waarde moet hoger zijn dan de maandlasten van de uit te geven lening), daarna wordt dan 70% of 80% (RNHB/Domivest) van waarde in verhuurde staat gefinancierd. Zijn enkele partijen welke 90% doen zoals Dynamiccredit maar alleen tot 4 panden. Crowdfunding kan 100% doen omdat het “risico gedeeld” wordt over 150-200 investeerders. In principe heeft iemand als hij een 5 jaar lening afsluit bij SIG - 5 jaar de tijd om aan 10% tot 30% van pand in contanten te komen + oversluitkosten/boete en dan herfinancieren naar andere partij. Een 200K pand kost in theorie dus 20-60K herfinanciering maar. Vaak wordt dan eerst gewacht tot de waarde hoger ligt 2-3-4 jaar later met inflatie/marktwerking en woningnood ligt dat pand i.p.v 200K op 240K x 80% = 192K nu is “in theorie” het pand tegen hele lage lasten te herfinancieren.

[ Bericht 0% gewijzigd door 7dave op 08-01-2021 13:30:07 ]

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 13:14 schreef Faraday01 het volgende:
Net een aanzienlijke nabetaling van Fundingcircle ontvangen, alleen is het nog even raden om welk(e) project(en) het gaat.

Heb ook ontvangen. Even paar dagen wachten dan weten we van wie.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 11:42 schreef KrekelJapie het volgende:

[..]

Mondeling aangegeven zeker?

Nop, ik heb een email ontvangen op 11 december 2019 naar aanleiding van vragen van mij waarin staat dat alle gemigreerde Knab klanten 20% korting krijgen en dat bij mijn account staat ingesteld dat ik bij alle toekomstige investering op basis daarvan 20% koring krijg (ook al stond de Collin loyalty anders, maar dat was systeemtechnisch niet aan te passen).

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 12:35 schreef Horsemen het volgende:

[..]

Staat nu open.
Schijf 2 is al met 12k overschreven.
Het totale project al voor 45% vol in 5 minuten.

En inmiddels op 95% in twee uurtjes. Alleen nog 7.5k open in 1A, overige schijven zijn vol.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 13:14 schreef Faraday01 het volgende:
Net een aanzienlijke nabetaling van Fundingcircle ontvangen, alleen is het nog even raden om welk(e) project(en) het gaat.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 13:14 schreef Faraday01 het volgende:
Net een aanzienlijke nabetaling van Fundingcircle ontvangen, alleen is het nog even raden om welk(e) project(en) het gaat.

Hier ook, fijn !
Inmiddels al meer teruggekregen bij FnC dan ik ingelegd heb, dus alles wat nog uitstaat is winst. Hoop dat er nog wat komt, want de informatievoorziening is vrij beperkt..... Maar goed alles wat er nog komt is meegenomen.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 12:35 schreef 7dave het volgende:
Zojuist geopend: https://investeren.sameni(...)erdam-plein-1953-151

nog 5000,- te gaan in 1A

Dat ging wel heel erg rap.

https://investeren.sameni(...)erdam-plein-1953-151

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 14:49 schreef optima12345 het volgende:
Dat ging wel heel erg rap.

https://investeren.sameni(...)erdam-plein-1953-151

Men vindt die verwachte huurinkomsten die bijna 40% boven de markt liggen blijkbaar geen probleem.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 14:51 schreef Quyxz_ het volgende:

[..]

Men vindt die verwachte huurinkomsten die bijna 40% boven de markt liggen blijkbaar geen probleem.

Voor schrijf 1A zie ik weinig risico en andere schijven pak ik al een tijdje niet mer mee.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 15:00 schreef Faraday01 het volgende:

[..]

Voor schrijf 1A zie ik weinig risico en andere schijven pak ik al een tijdje niet mer mee.

Ik snap niet goed waarom schijf 2 hier zo populair was. Zwaar overtekend. Ik pak zelf ook wel eens een stukje schijf 2 als deze zich gunstig verhoudt t.o.v. de WOZ. Echter dat was hier niet aan de orde. Gokt men op vervroegde aflossing? In dat geval geniet men een leuke rente plus een boetebonus. Ik zou hier persoonlijk zelf niet op gokken maar misschien hebben anderen bepaalde voorkennis.......

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 15:03 schreef obligataire het volgende:

[..]

Ik snap niet goed waarom schijf 2 hier zo populair was. Zwaar overtekend. Ik pak zelf ook wel eens een stukje schijf 2 als deze zich gunstig verhoudt t.o.v. de WOZ. Echter dat was hier niet aan de orde. Gokt men op vervroegde aflossing? In dat geval geniet men een leuke rente plus een boetebonus.

Ik zou dat in dit geval niet snel doen vanwege hoogte van de lening ten opzichte van de WOZ en ook het soort woning. Wat jij zegt zou kunnen, hoewel ik denk dat het aantal vervroegde aflossingen de komende periode minder gaat worden bij SiG en meer projecten tot dicht tegen het einde van de rentetermijn zullen lopen. Simpelweg omdat ik minder transacties verwacht en dat er een periode was dat de rente onder de 4,5% lag dus goedkoper herfinancieren is dan niet zo gemakkelijk als tegen hogere percentages.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 13:30 schreef tnhb het volgende:

[..]

Nop, ik heb een email ontvangen op 11 december 2019 naar aanleiding van vragen van mij waarin staat dat alle gemigreerde Knab klanten 20% korting krijgen en dat bij mijn account staat ingesteld dat ik bij alle toekomstige investering op basis daarvan 20% koring krijg (ook al stond de Collin loyalty anders, maar dat was systeemtechnisch niet aan te passen).

Ik had eerder ook projecten bij Knab en stelde in september 2019 ook een dergelijke vraag, al vroeg ik het niet specifiek ook voor de Collin Direct leningen. Antwoord was dat ik na het samenvoegen van de Knab en Collin account de zilveren status zou krijgen. Er werd niets gezegd over Collin Direct leningen en of die korting van 20% ook daarop zou gelden, alleen dat ik qua loyaliteitsprogramma vanaf de samenvoeging "zilver" zou zijn. Nu zou ik door het samenvoegen ook al volgens de normale voorwaarden zilver zijn (ik had meer Knab projecten dan Collin).

Na de samenvoeging in december ontving ik nog wel een (geautomatiseerde?) mail dat ik door mijn laatste investering tot de categorie zilver behoorde. Hierin stond dat Collin Direct leningen niet meetelden voor het loyaliteitsprogramma .

Sinds de samenvoeging heb ik niet geinvesteerd in Direct leningen, wel in enkele gewone leningen waar netjes de 20% korting op de fee is berekend.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 15:29 schreef KrekelJapie het volgende:
Import export
https://www.geldvoorelkaa(...)roject?id=23289&s=09

https://www.geldvoorelkaa(...)cten/project?id=9855
Omzet (x1000)
2013: 4076
2014: 4500
2015: 5100

https://www.geldvoorelkaa(...)ten/project?id=16626
Omzet (x1000)
2015: 1974
2016: 3103

https://www.geldvoorelkaa(...)ten/project?id=23289
Omzet (x1000)
2018: 1966
2019: 2343

Ik vind de omzet van 2015 bijzonder. Waar komt dit verschil vandaan?

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 11:29 schreef tnhb het volgende:

[..]

Misschien goed om hier even op in te halen dat ze naar mijn ervaring wat aan het aan het knoeien zijn met de beheervergoedingen voor ex-Knab investeerders. Die krijgen conform afspraak standaard 20% korting op de beheerkosten bij alle investeringen, echter als je door meer investeringen in een nieuwe loyalty schaal komt wordt deze blijkbaar zomaar overgezet naar de standaard loyalty kortingen en weet ineens niemand meer waar je het over hebt als je aangeeft dat er nu iets mis gaat. Dit heeft vooral effect op de Direct investeringen, investeerders met de Knab kortingsregeling krijgen in dat geval namelijk ook korting op de beheerkosten, maar die wordt nu bij een nieuw loyalty level wegens meer investeringen ineens afgenomen en bij klachten wordt er niet gereageerd anders dan met een standaard verhaaltje dat de loyalty regeling niet van toepassing is.

Even voor alle duidelijkheid voordat iemand zegt dat de loyalty regeling niet van toepassing is op Direct investeringen, dat klopt voor de standaard loyalty kortingen maar ik heb een jaar geleden expliciet gevraagd hoe die Knab korting werkte en toen is mij aangegeven dat die voor alle (dus ook Direct) nieuwe projecten van toepassing was en is ook op die manier steeds toepast tot ergens eind 2020. Iedereen die dus (volledig of voor een deel) een ex-Knab portefuille heeft adviseer ik eens naar de beheersvergoedingen te kijken van afgelopen jaar en dan met name naar de Direct projecten na de overname. Ik hoor graag hoe het bij jullie is verwerkt...

Inderdaad, tot aug 2020 is ook bij mij 20% korting op de Direct leningen gegeven. Waar ik overigens niet op gerekend had, want de oorspronkelijke mail van nov 2019 met de link naar de webpagina met veelgestelde vragen over de overgang naar Collin gaf (voor mij) helder aan dat de korting het Zilver loyaliteitsprogramma betrof (en dus niet op Direct leningen van toepassing was).
https://www.collincrowdfu(...)owdfunding-migratie/

Dus wat mij betreft een niet verschuldigde korting. Ik denk dat ze daar zelf dit jaar ook achter gekomen zijn en dat voor nieuwe leningen hebben aangepast.

Vandaag een update van Collin betreffende een Vietnamees restaurant in Zwolle.

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

In een eerdere update half september werd aangegeven dat het restaurant weer open was en de ondernemer een bepaald bedrag per maand zou gaan betalen. Het betaalschema was ook aangepast naar voorlopig (tot maart 21) alleen rente. Tegelijk werd ook de januari termijn terug geboekt uit de rekening courant.
Begin oktober is er na een eerste maandelijks bedrag 3 maanden achterstallige rente betaald.

Ergens vorig week checkte ik het restaurant op internet, het bleek permanent gesloten. De winkelruimte stond half mei te huur op Funda, was begin juli verhuurd en na een flnke verbouwing is er begin september een ander restaurant geopend op dat adres.

N.a.v. deze informatie heb ik een mail gestuurd aan Collin hoe het kan dat ondernemer eerder aangaf dat het restaurant weer open was (en nu door Covid-19 weer dicht is) terwijl het restaurant al langere tijd niet meer op het adres gevestigd is en er intussen zelfs een ander restaurant in zit. Ik ben benieuwd naar het antwoord.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 12:35 schreef Horsemen het volgende:

[..]

Staat nu open.
Schijf 2 is al met 12k overschreven.
Het totale project al voor 45% vol in 5 minuten.

Het is voor mij een raadsel waarom dit project zo snel gaat.
Ik heb hem bewust niet meegenomen.
Wat zien anderen (aan pluspunten) wat ik niet zie?
Oftewel waarom is dit SiG project zoveel beter dan andere SiG projecten?

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 17:56 schreef TisIk het volgende:

[..]

Het is voor mij een raadsel waarom dit project zo snel gaat.
Ik heb hem bewust niet meegenomen.
Wat zien anderen (aan pluspunten) wat ik niet zie?
Oftewel waarom is dit SiG project zoveel beter dan andere SiG projecten?

Er staan maar weinig projecten op SIG. Dus wat er binnen komt stroomt snel vol. Ik denk dat met de nieuwe 8% overdrachtsbelasting dat ook nog wel even kan aanhouden. Beleggers hebben nu 8% achterstand op reguliere kopers in een toch al drukke markt.

Morgen schijf 1a meepakken voor een meer dan normaal bedrag. WOZ waarde een stuk beter als die van vandaag.

Helaas een faillisement, volgens mij een gve project, jammer!

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 17:28 schreef Soulfreak het volgende:
Vandaag een update van Collin betreffende een Vietnamees restaurant in Zwolle.

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

In een eerdere update half september werd aangegeven dat het restaurant weer open was en de ondernemer een bepaald bedrag per maand zou gaan betalen. Het betaalschema was ook aangepast naar voorlopig (tot maart 21) alleen rente. Tegelijk werd ook de januari termijn terug geboekt uit de rekening courant.
Begin oktober is er na een eerste maandelijks bedrag 3 maanden achterstallige rente betaald.

Ergens vorig week checkte ik het restaurant op internet, het bleek permanent gesloten. De winkelruimte stond half mei te huur op Funda, was begin juli verhuurd en na een flnke verbouwing is er begin september een ander restaurant geopend op dat adres.

N.a.v. deze informatie heb ik een mail gestuurd aan Collin hoe het kan dat ondernemer eerder aangaf dat het restaurant weer open was (en nu door Covid-19 weer dicht is) terwijl het restaurant al langere tijd niet meer op het adres gevestigd is en er intussen zelfs een ander restaurant in zit. Ik ben benieuwd naar het antwoord.

Ik zie in de pitch geen zekerheid van de eigen woning ? ?

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Oh ik zie het al er is beslag op de eigen woning gelegd. Uitvoeren zeg ik dan. (de ondernemer bedonderd de boel zo te zien.)

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 12:05 schreef ETphonehome het volgende:

[..]

Ik ontving (eerlijk gezegd zoals verwacht) een reactie met dezelfde insteek over onze espresso meneer:

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Nu kan ik wel weer met Edwin Adams gaan mailen of bellen, maar het enige wat dat toevoegt is de mededeling dat hij vind dat mijn portefeuille prima rendeert.

Tja, die Edwin toch...

In plaats van serieus aan te horen wat er mis gaat, afleiden op wat goed gaat.
Niet helemaal de juiste man op de juiste plek imho.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 12:56 schreef jsuijker het volgende:

[..]

Met dit bijna standaard zinnetje ga ik ook afvragen in welke mate dit zo is. Bij ilyas zijn het ondertussen al aardig wat pandjes die (in eerste instantie) gefund worden via SIG met volgens mij steeds 100% ltv

Eens is die overwaarde ook weg en als deze er wel is (of andere middelen) dan zou het allemaal toch veel goedkoper gefinancieerd kunnen worden bij een bank (iig instantie die vastgoedleningen doet)?

Van wat wij weten is het al een redelijk portfolio en er zouden dus nog significante middelen zijn (ook significant voor meerdere panden?) Dat wordt ondertussen toch ook interessant voor zo'n investeringsmaatschappij?

Eens, tussen de 2,2% en 4,2% kun je bij alle vastgoedbanken terecht.
Er is dus een reden waarom vastgoed via crowdfunding gefund wordt, houdt rekening met risico's.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 18:54 schreef quepos het volgende:
Morgen schijf 1a meepakken voor een meer dan normaal bedrag. WOZ waarde een stuk beter als die van vandaag.

Inderdaad veel betere WOZ waarde. Neem hem ook groter mee als normaal.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 20:25 schreef Slijker het volgende:

[..]

Inderdaad veel betere WOZ waarde. Neem hem ook groter mee als normaal.

Zal de wekker zetten op 14.30 uur anders ben ik waarschijnlijk te laat.
Moet niet gekker worden.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 12:05 schreef ETphonehome het volgende:

[..]

Ik ontving (eerlijk gezegd zoals verwacht) een reactie met dezelfde insteek over onze espresso meneer:

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Nu kan ik wel weer met Edwin Adams gaan mailen of bellen, maar het enige wat dat toevoegt is de mededeling dat hij vind dat mijn portefeuille prima rendeert.

Kreeg bijna identiek antwoord.

Ik vond het al wat opmerkelijk dat de hele transactie vooraf betaald moest worden, dus de groothandel geeft ook al geen vertrouwen, leverancierskrediet/faciliteit meer, dus alleen nog boter bij de vis... Zegt ook vaak al iets.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 13:20 schreef 7dave het volgende:

[..]

Vastgoed financiers bekijken risico per pand niet zo zeer naar een gehele portfolio. Ook eigen inkomen is niet (heel) belangrijk. Pand waarde en afhankelijk van lokatie/huurstroom (en de laatste waarde moet hoger zijn dan de maandlasten van de uit te geven lening), daarna wordt dan 70% of 80% (RNHB/Domivest) van waarde in verhuurde staat gefinancierd. Zijn enkele partijen welke 90% doen zoals Dynamiccredit maar alleen tot 4 panden. Crowdfunding kan 100% doen omdat het “risico gedeeld” wordt over 150-200 investeerders. In principe heeft iemand als hij een 5 jaar lening afsluit bij SIG - 5 jaar de tijd om aan 10% tot 30% van pand in contanten te komen + oversluitkosten/boete en dan herfinancieren naar andere partij. Een 200K pand kost in theorie dus 20-60K herfinanciering maar. Vaak wordt dan eerst gewacht tot de waarde hoger ligt 2-3-4 jaar later met inflatie/marktwerking en woningnood ligt dat pand i.p.v 200K op 240K x 80% = 192K nu is “in theorie” het pand tegen hele lage lasten te herfinancieren.

In het Financieel onafhankelijkheid forum op tweakers ben ik bij meerdere reageerders tegengekomen dat bij een portfolio met verschillende panden vaak veel meer nodig is bij die investeerdersmaatschappijen

Daarnaast schets je dus exact het punt dat deze zin met een korrel zout genomen moet worden. Er wordt geclaimd (bij verschillende projecten van dezelfde persoon) dat er flinke overwaarde (of andere middelen) is waardoor 100% verantwoord is. Bij meerdere projecten zou dit extra vermogen dan ook meerdere keren aanwezig moeten zijn (dus niet 1x even 50k ofzo aangezien daar niets van overblijft voor zoveel panden en er dus geen sprake is van aanzienlijke overwaarde/middelen wat een zekerheid zou zijn wat de 100% rechtvaardigt).


Ik zou eigenlijk bijna willen zeggen dat ik het eens fout wil zien gaan om de afwikkeling ervan te zien.

Ik zit zelf overigens steeds 1a en ben blij met degenen die het risico lopen want zonder hen zullen die projecten er niet zijn. Maar ik vraag me af hoe bewust iedereen die in deze hogere schijven zit, is van het risico. Opslag rente/kosten en twijfel aan hoeveelheid vermogen bij de leningnemer. Terwijl de schets gemaakt wordt om nog safe binnen de 100% te zitten.

Als je dan ziet hoe gretig in de hogere schijven ingelegd wordt die vaker wel dan niet overboden worden. Dan vraag ik me af of de risicobereidheid zo groot is of dat er een vals gevoel van veiligheid is?

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 21:34 schreef jsuijker het volgende:
Als je dan ziet hoe gretig in de hogere schijven ingelegd wordt die vaker wel dan niet overboden worden. Dan vraag ik me af of de risicobereidheid zo groot is of dat er een vals gevoel van veiligheid is?

Ik denk dat misschien wel de beste reden om in schijf 3 te gaan zitten is als je wilt speculeren op de almaar doorgaande stijging van de huizenprijzen. Immers, zo lang die het komende jaar weer meerdere procentpunten stijgt, biedt het onderpand altijd voldoende zekerheid.

Of die speculatie verstandig is, kunnen we over een paar jaar pas met zekerheid beantwoorden!

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 20:05 schreef zeeland6 het volgende:

[..]

Ik zie in de pitch geen zekerheid van de eigen woning ? ?

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Oh ik zie het al er is beslag op de eigen woning gelegd. Uitvoeren zeg ik dan. (de ondernemer bedonderd de boel zo te zien.)

Beslag op de woning was al in juni/juli gelegd.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 21:34 schreef jsuijker het volgende:

[..]

In het Financieel onafhankelijkheid forum op tweakers ben ik bij meerdere reageerders tegengekomen dat bij een portfolio met verschillende panden vaak veel meer nodig is bij die investeerdersmaatschappijen

Daarnaast schets je dus exact het punt dat deze zin met een korrel zout genomen moet worden. Er wordt geclaimd (bij verschillende projecten van dezelfde persoon) dat er flinke overwaarde (of andere middelen) is waardoor 100% verantwoord is. Bij meerdere projecten zou dit extra vermogen dan ook meerdere keren aanwezig moeten zijn (dus niet 1x even 50k ofzo aangezien daar niets van overblijft voor zoveel panden en er dus geen sprake is van aanzienlijke overwaarde/middelen wat een zekerheid zou zijn wat de 100% rechtvaardigt).


Ik zou eigenlijk bijna willen zeggen dat ik het eens fout wil zien gaan om de afwikkeling ervan te zien.

Ik zit zelf overigens steeds 1a en ben blij met degenen die het risico lopen want zonder hen zullen die projecten er niet zijn. Maar ik vraag me af hoe bewust iedereen die in deze hogere schijven zit, is van het risico. Opslag rente/kosten en twijfel aan hoeveelheid vermogen bij de leningnemer. Terwijl de schets gemaakt wordt om nog safe binnen de 100% te zitten.

Als je dan ziet hoe gretig in de hogere schijven ingelegd wordt die vaker wel dan niet overboden worden. Dan vraag ik me af of de risicobereidheid zo groot is of dat er een vals gevoel van veiligheid is?

Zolang het om enkel woningen gaat worden echt de waarden 70% tot 80% gehanteerd. Pas wanneer er gemixte panden met bijv. een kantoor of winkel of garage in beeld komen schieten de waarde omlaag naar 65% tot 60%. De hypotheekbanken kijken echt puur naar het pand wat aangeboden wordt en baseren de aanvraag daarop. Ze vragen wel naar je overige huur & kasstromen maar heeft minder invloed. Het risico is per pand, omdat het om losse leningen gaat zolang je onder de maximum krediet per leningnemer zit (2,5M¤ bij RNHB) hoger wordt het pas maatwerk.

Ik heb zelf recentelijk twee projecten bij SIG lopen (een herfinanciering en een financiering) maar pas nadat ik er 10 had lopen bij reguliere vastgoedfinanciers in de laatste 6 jaar.

Op een gegeven moment zit al liquide vermogen in steen en zoek je naar hogere LTV om toch te kunnen doorgroeien. Vastgoed sprongen maken kosten veel brandstof (geld) aan notaris, taxateur, belastingen, bouwtechnische keuring, exit fee bij herfinanciering dan kan een 81% tot 100% hefboom weleens handig zijn.

Hoe het met de andere leningnemers ervoor staat kan ik niet beoordelen, maar de ervaring met SIG was heel vergelijkbaar met die van een vastgoedfinancier. Had ook echt idee dat het team daar stand van zaken had. Dossier werd goed onderzocht, juiste vragen werden gesteld.

Geef toe dat het een dure manier van werken is, maar wel stukken sneller als reguliere dossiers bij bijv. RNHB waarbij je 6 weken bezig bent. Het heeft dus zeker wel zijn voordelen. Mede door die kundigheid, en wetende dat het handig kan zijn heb ik besloten zelf ook als investeerder in te stappen. Ook net als jou in schijf 1A met zoveel mogelijk spreiden. Omdat ik me waarde en geld wil behouden, zonder onnodig risico te lopen.

Bereken meestal ook de kosten koper van project bijv. project van 300K:

- 2% SIG kosten ¤6,000
- 8% overdrachtbelasting ¤24,000
- taxatiekosten ¤650
- notariskosten ¤1200
- bouwkundige keuring ¤600-1200
- financieel adviseur ¤1,500-2000

+- ¤35,000 minimale eigen inleg + het verschil van waarde tussen LTV en aankoop waarde. Bij een RNHB komt hier dus nog rustig ¤60,000 - ¤90,000 (20% tot 30% waarde in verhuurde staat) dan zit je dus op ¤100K tot 130K eigen geld om het pand in bezit te krijgen. Als dan de WOZ waarde klopt, en het onderpand courant is kan ik met gerust hart deze meenemen in schijf 1A. Sinds eind Oktober ongeveer heb ik bijna elke (uiteindelijk zelfs die laatste 2 van Serkan) meegenomen. Op de woonboot na.

Vastgoed kopen is en blijft echt top-sport. Zelfs tegen hogere LTV waarde. Je kan het beste inleg: spreiden, spreiden, spreiden met laagste risico. Daarom kopen beleggers meerdere panden, en pakken investeerders meerdere projecten mee.

Het is niet even koopovereenkomst tekenen en klaar. Want daarna zit ook nog een verhuur en beheer traject. Kan je soms beter een ervaren verhuurder hebben, dan een leningnemer met 1 pand die niet van wanten weet. Daar zit ook nog een hele schakeling.

[ Bericht 0% gewijzigd door 7dave op 08-01-2021 23:07:55 ]

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 21:41 schreef Quyxz_ het volgende:

[..]

Ik denk dat misschien wel de beste reden om in schijf 3 te gaan zitten is als je wilt speculeren op de almaar doorgaande stijging van de huizenprijzen. Immers, zo lang die het komende jaar weer meerdere procentpunten stijgt, biedt het onderpand altijd voldoende zekerheid.

Of die speculatie verstandig is, kunnen we over een paar jaar pas met zekerheid beantwoorden!

Zie investeren/beleggen toch graag met iets met zekerheid.
Indien ik een gokje wil wagen ga ik naar het casino (als ze straks weer open zijn) daar heb ik sneller antwoord, POSITIEF of NEGATIEF resultaat.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 22:07 schreef 7dave het volgende:

[..]

Zolang het om enkel woningen gaat worden echt de waarden 70% tot 80% gehanteerd. Pas wanneer er gemixte panden met bijv. een kantoor of winkel of garage in beeld komen schieten de waarde omlaag naar 65% tot 60%. De hypotheekbanken kijken echt puur naar het pand wat aangeboden wordt en baseren de aanvraag daarop. Ze vragen wel naar je overige huur & kasstromen maar heeft minder invloed. Het risico is per pand, omdat het om losse leningen gaat zolang je onder de maximum krediet per leningnemer zit (2,5M¤ bij RNHB) hoger wordt het pas maatwerk.

Ik heb zelf recentelijk twee projecten bij SIG lopen (een herfinanciering en een financiering) maar pas nadat ik er 10 had lopen bij reguliere vastgoedfinanciers in de laatste 6 jaar.

Op een gegeven moment zit al liquide vermogen in steen en zoek je naar hogere LTV om toch te kunnen doorgroeien. Vastgoed sprongen maken kosten veel brandstof (geld) aan notaris, taxateur, belastingen, bouwtechnische keuring, exit fee bij herfinanciering dan kan een 81% tot 100% hefboom weleens handig zijn.

Hoe het met de andere leningnemers ervoor staat kan ik niet beoordelen, maar de ervaring met SIG was heel vergelijkbaar met die van een vastgoedfinancier. Had ook echt idee dat het team daar stand van zaken had. Dossier werd goed onderzocht, juiste vragen werden gesteld.

Geef toe dat het een dure manier van werken is, maar wel stukken sneller als reguliere dossiers bij bijv. RNHB waarbij je 6 weken bezig bent. Het heeft dus zeker wel zijn voordelen. Mede door die kundigheid, en wetende dat het handig kan zijn heb ik besloten zelf ook als investeerder in te stappen. Ook net als jou in schijf 1A met zoveel mogelijk spreiden. Omdat ik me waarde en geld wil behouden, zonder onnodig risico te lopen.

Bereken meestal ook de kosten koper van project bijv. project van 300K:

- 2% SIG kosten ¤6,000
- 8% overdrachtbelasting ¤24,000
- taxatiekosten ¤650
- notariskosten ¤1200
- bouwkundige keuring ¤600-1200
- financieel adviseur ¤1,500-2000

+- ¤35,000 minimale eigen inleg + het verschil van waarde tussen LTV en aankoop waarde. Bij een RNHB komt hier dus nog rustig ¤60,000 - ¤90,000 (20% tot 30% waarde in verhuurde staat) dan zit je dus op ¤100K tot 130K eigen geld om het pand in bezit te krijgen. Als dan de WOZ waarde klopt, en het onderpand courant is kan ik met gerust hart deze meenemen in schijf 1A. Sinds eind Oktober ongeveer heb ik bijna elke (uiteindelijk zelfs die laatste 2 van Serkan) meegenomen. Op de woonboot na.

Vastgoed kopen is en blijft echt top-sport. Zelfs tegen hogere LTV waarde. Je kan het beste inleg: spreiden, spreiden, spreiden met laagste risico. Daarom kopen beleggers meerdere panden, en pakken investeerders meerdere projecten mee.

Het is niet even koopovereenkomst tekenen en klaar. Want daarna zit ook nog een verhuur en beheer traject. Kan je soms beter een ervaren verhuurder hebben, dan een leningnemer met 1 pand die niet van wanten weet. Daar zit ook nog een hele schakeling.

Bij het FO forum hoor ik van meerdere dat er toch bij meerdere woonpanden/objecten veel mogelijk is. Over portfolio hoogtes zou ik het niet durven zeggen maar dat kan ondertussen bij ilyas ook al flink oplopen. Goed om te horen/weten dat dit niet de ervaring van iedereen is (of pas bij hogere portfolios).

Je hebt dus ervaring bij SIG aan de leningnemer kant en hebt dus projecten lopen met 100% LTV?
Mag ik vragen wat voor eisen ze geven aan het vermogen (overwaarde of andere middelen) waarbij SIG het verantwoord vind om tot 100% ltv te financieren en dus het zinnetje

quote:

Wij zijn van mening dat een 100% financiering van dit project mogelijk is doordat de aanvrager van dit project voldoende eigen middelen aan overwaarde en geld in eigendom heeft. Mede vanwege het in privé meetekenen is dit voor SamenInGeld passend. Aanvrager is privé persoon.

bij een project geplaatst wordt?

Ik vermoed dat beide projecten (richting) 100% LTV gaan aangezien je aangeeft al meerdere andere panden anders gefinancieerd hebt? Vereist SIG bij 2 panden naar 100% meer vermogen (overwaarde of anders) dan bij 1 pand? Anders gezegd wordt er rekening gehouden met de claim genoeg middelen die al bij andere projecten gegeven is? Zeg 50k andere middelen op 1 project geeft immers meer zekerheid dan diezelfde 50k op 8-10 projecten (dat dit bedrag niet keer 8-10 hoeft kan ik inkomen maar het bedrag bij 1 project is geen noemenswaardige zekerheid om te benoemen/verantwoorden te gaan voor 100% LTV bij 8-10 panden.

Ik vind het interessant om de werkwijze van SIG hierin te weten dus hopelijk kan en wil je hierover meer zeggen

Faillissementsgolf bij Gelderse horeca is nu echt begonnen #omroepgelderland

https://www.omroepgelderl(...)-is-nu-echt-begonnen

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 08:57 schreef KrekelJapie het volgende:
[ twitter ]
[ twitter ]

Het is wachten op Q2 - Q3.
Er zijn bedrijven die indien alles normaal was verkopen (zonder overheidssteun en "normaal" door-modderen) al op de fles zouden zijn.
Verder zien we dat (ook met overheidssteun) veel bedrijven onder water staan.
Horeca, 50% van de bedrijven technisch failliet.
De genade klap en/of klappen zullen nog volgen.

Van Funding Circle kreeg ik eerder elke maand:

> Nieuws over kredietprojecten met openstaande terugbetalingen

Mijn laatste is van medio September 2020.

Verder verneem ik niets.

Hoe is dat bij jullie?

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 22:04 schreef Soulfreak het volgende:

[..]

Beslag op de woning was al in juni/juli gelegd.

En dat voor een relatief bescheiden lening van 25k waarbij ook al een deel is afgelost. Ben benieuwd naar wat hier nu echt aan de hand is.

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 09:14 schreef Zeghomaar het volgende:
Van Funding Circle kreeg ik eerder elke maand:

> Nieuws over kredietprojecten met openstaande terugbetalingen

Mijn laatste is van medio September 2020.

Verder verneem ik niets.

Hoe is dat bij jullie?

Is hier wel over gesproken, komt op dit moment niet. FNC Nederland is niet meer. Beheer wordt nu overgedragen naar een andere partij inzake incasso etc. Omdat ze daar midden in zaten zijn er even geen berichten meer.

Edit:

quote:

Op woensdag 23 december 2020 10:41 schreef Jaco078 het volgende:
Vandaag even met FNC gebeld. Kantoor NL is dicht. Jongen die ik sprak zit in Londen UK.
De portefeuille is overgedragen naar

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Zij zijn de portefeuille van FNC aan het hercoderen naar de nieuwe debiteurenbeheerder en geven aan per januari met updates te komen.

[ Bericht 36% gewijzigd door Tjalala op 09-01-2021 09:30:32 (Quote toegevoegd) ]

quote:

Op zaterdag 9 januari 2021 08:12 schreef Horsemen het volgende:
Faillissementsgolf bij Gelderse horeca is nu echt begonnen #omroepgelderland

https://www.omroepgelderl(...)-is-nu-echt-begonnen

Was inderdaad wel te verwachten, toch zie je ook best wel verschil tussen de verschillende ondernemers. De ene probeert van alles en is creatief en de andere vind het allemaal wel goed zo en heeft blijkbaar genoeg reserve.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 21:41 schreef Quyxz_ het volgende:

[..]

Ik denk dat misschien wel de beste reden om in schijf 3 te gaan zitten is als je wilt speculeren op de almaar doorgaande stijging van de huizenprijzen. Immers, zo lang die het komende jaar weer meerdere procentpunten stijgt, biedt het onderpand altijd voldoende zekerheid.

Of die speculatie verstandig is, kunnen we over een paar jaar pas met zekerheid beantwoorden!

De marktwaarde in verhuurde staat stijgt niet automatisch. Het is dus niet zo als de huizenprijzen stijgen de mwvs ook stijgt. Die is namelijk rechtstreeks gekoppeld aan het rendement dat het beleggingspand maakt. Dus als de huren met 2,5% stijgen en de huizenprijzen stijgen met 5%, dan ligt het meer in de lijn der verwachting dat het beleggingspand minder stijgt dan de huizenprijzen.

De meeste financiers eisen meerdere waarden in het taxatierapport waarbij het gros van de laagste waarde uitgaat, meestal is dat de mwvs.

Als de belegger de huur niet indexeert....

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 22:07 schreef 7dave het volgende:
de laatste 6 jaar.

Op een gegeven moment zit al liquide vermogen in steen en zoek je naar hogere LTV om toch te kunnen doorgroeien. Vastgoed sprongen maken kosten veel brandstof (

Bij RNHB geldt ook nog dat de LTV lager kan zijn in bepaalde gebieden of bij het liquide maken van overwaarde. Dus bij een winkel in een krimpregio die je wilt herfinancieren om geld liquide te maken, gaat 30% vanaf.

Een pand dat normaal 80% LTV mag hebben krijgt bij het vrijmaken van middelen 10% korting, dus dan kan er max op 70% worden geherfinancierd.

RNHB is een mooie bank, vooral als je de rentelasten van je portefeuille wilt verlagen. Wil je uitbreiden dan zit je al sneller vast aan de objectfinanciers ipv inkomensfinanciers (die partijen waar een max aan panden geldt en vooral obv je inkomen wordt gefinancierd).

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 21:34 schreef jsuijker het volgende:
Ik zit zelf overigens steeds 1a en ben blij met degenen die het risico lopen want zonder hen zullen die projecten er niet zijn. Maar ik vraag me af hoe bewust iedereen die in deze hogere schijven zit, is van het risico. Opslag rente/kosten en twijfel aan hoeveelheid vermogen bij de leningnemer. Terwijl de schets gemaakt wordt om nog safe binnen de 100% te zitten.

Als je dan ziet hoe gretig in de hogere schijven ingelegd wordt die vaker wel dan niet overboden worden. Dan vraag ik me af of de risicobereidheid zo groot is of dat er een vals gevoel van veiligheid is?

Ik ga er vanuit dat je de portefeuilles van sommige van de SIG leningnemers moet zien als een soort van kaartenhuizen, waarbij er verder weinig andere middelen aanwezig zijn dan de overwaardes van de andere panden in de portefeuille (die vaak ook nog eens zijn gebaseerd op extreem hoge taxaties, zoals we zelf vaak kunnen constateren in de SIG pitches). Komen er problemen, dan is de kans aanzienlijk dat de hele portefeuille omvalt.
Ik denk dus zeker dat veel mensen het risico van de hogere schijven onderschatten, en beperk me zelf dan ook tot schijf 1A.

quote:

Op vrijdag 8 januari 2021 21:41 schreef Quyxz_ het volgende:

[..]

Ik denk dat misschien wel de beste reden om in schijf 3 te gaan zitten is als je wilt speculeren op de almaar doorgaande stijging van de huizenprijzen. Immers, zo lang die het komende jaar weer meerdere procentpunten stijgt, biedt het onderpand altijd voldoende zekerheid.

Ik denk dat je er serieus rekening mee moet houden dat schijf 3 zelfs bij aanvang al geen enkele zekerheid biedt, door combinatie van torenhoge taxaties en opslag voor rente+kosten in de lagere schijven.

Sowieso begrijp ik niet waarom iemand voor 2% extra rente een dergelijk groot extra risico zou willen nemen. Maar goed, dat is ieders eigen overweging.

[ Bericht 4% gewijzigd door OpDieFiets op 09-01-2021 10:36:10 ]