Huis kopen voor zusje??

quote:

Op donderdag 3 december 2020 23:17 schreef Ossebol het volgende:
Jeetje veel snelle reacties, dank daarvoor.

Ik zei een tientje per maand om aan te geven dat ik liever niets vraag dan wel wat vraag. De constructie om nét onder het bedrag te zitten om recht op huurtoeslag te hebben, waardoor ze slechts enkele honderden euro's/maand hoeft te betalen is ook acceptabel, dit compenseer ik wel.

De schenkbelasting is relevant omdat ik een erg lage huur zal vragen, en het prijsverschil als schenking zal worden gezien door de belastingdienst. Weet iemand of de huurprijs nét onder het limiet voor huurtoeslag toegestaan is voor een woning met deze waarde(lees: wordt dit gezien als schenking?)

Voor een vrijstaande woning van een half miljoen is de marktconforme huur een heel stuk hoger dan de huurprijs waar je huurtoeslag voor kunt krijgen, dus ja dat wordt als schenking gezien.

quote:

Op donderdag 3 december 2020 23:36 schreef Fer het volgende:
Beter een marktconforme huur vragen en haar jaarlijks een deel van de huurinkomsten teruggeven als schenking.

Dit is helder en ze kan wat toeslag krijgen. Sowieso beter als zij een normaal in en uitgaven patroon houdt. Je weet nooit wat ze later verzinnen.

Sowieso moet er inderdaad sprake zijn van een marktconforme huur. Dit zal ongeveer 4,5% van de WOZ-waarde bedragen. In het geval van een huis van ¤ 450.000 heb je het dan al snel over een maandelijkse huurprijs van bijna ¤ 1.700 (!). Met de jaarlijkse belastingvrije schenking aan derden (¤ 3.244 in 2021) resulteert dat in een minimale nettolast van ¤ 1.430.

Een huurconstructie zonder schenkbelasting of hoge huurkosten zal dus niet werken.

_{Edit: In 2022 wordt de verhoging van de belastingvrije schenking van ¤ 1.000 weer teruggedraaid. Daardoor wordt de netto huur nog veel hoger.}

quote:

Op donderdag 3 december 2020 23:46 schreef Ossebol het volgende:

[..]

De rede dat mijn zusje een vrijstaande woning moet hebben is dezelfde reden dat ik überhaupt een woning voor haar wil kopen. Ik zal de details weglaten, maar het komt er op neer dat ze vanwege een zware psychische diagnose niet goed tegen geluiden kan(en deze ook een stuk sterker hoort dan een 'normaal' mens.) Een vrijstaande woning in een rustige wijk heeft in ieder geval het voordeel dat er geen muren gedeeld worden met buren wat (hopelijk) al veel druk wegneemt.

Ah duidelijk.

Geld zit nog in de BV?

Waarom laat je haar niet gewoon het huis kopen. En leen je haar (vanuit je bv) (aflossingenvrij) het geld om dat huis te kopen. Eventueel kan kan je (een gedeelte) van de rente terug schenken. Niks gezeur met hoogte van de huur of schenkbelasting. Zij is echter wel degene die profiteert van eventuele waardestijging.

Edit: Plus je kan haar natuurlijk nog eenmalig 1 ton schenken om het huis te kopen

Edit 2: Vanuit je BV kan aan familie leden max 5 ton per familie lid uitlenen.

Edit 3: Verder nog 1 tip: let niet alleen op de schenkbelasting die je betaald maar de totale belasting druk. Hoe je het regelt met financiering en box2/box3 valt waarschijnlijk veel meer te winnen.

[ Bericht 16% gewijzigd door naam456 op 04-12-2020 00:07:17 ]

quote:

Op donderdag 3 december 2020 23:49 schreef MyTiredFeet het volgende:

[..]

Sowieso moet er inderdaad sprake zijn van een marktconforme huur. Dit zal ongeveer 4,5% van de WOZ-waarde bedragen. In het geval van een huis van ¤ 450.000 heb je het dan al snel over een maandelijkse huurprijs van bijna ¤ 1.700 (!). Met de jaarlijkse belastingvrije schenking aan derden (¤ 3.244 in 2021) resulteert dat in een minimale nettolast van ¤ 1.430.

Een huurconstructie zonder schenkbelasting of hoge huurkosten zal dus niet werken.

_{Edit: In 2022 wordt de verhoging van de belastingvrije schenking van ¤ 1.000 weer teruggedraaid. Daardoor wordt de netto huur nog veel hoger.}

4,5% is wel hoog. Bij ons in de buurt zit het zo rond de 3,2-3,8% maar het ligt natuurlijk aan de plaats waar je zit.

Zou je een familiebank kunnen onderzoeken? Weliswaar geen huurtoeslag, maar wel hypotheekrenteaftrek en je kan de betaalde hypotheekrente als gift teruggeven. Aftrekposten voor zowel verstrekker als hypotheeknemer.

Open een bankrekening voor de huur, geef het pasje aan haar ... van die rekening ook de hypotheek halen.

Al is die minimale huur na aftrek hypotheek wel nog steeds veel voor boodschappen ... en heeft ze blijkbaar het inkomen ook niet. Een constructie dat dat inkomen uit dezelfde bv komt als waaraan ze de huur betaald? Daar trapt geen inspecteur in denk ik.

Ze kan er ook gewoon wonen, zonder huur. Alles op jouw/bv naam. Niet helemaal correct, en zij heeft (niet helemaal) geen rechten mbt de woning.

Bd ziet dat dan als een schenking,maar ja, als niemand ze iets vertelt soit.

Deze constructies zijn trouwens wel pis irritant als eea niet goed geregeld is bij jouw overlijden.

Zijn jullie ouders nog in het spel?

Je ouders zouden wel 100.000 mogen schenken zonder belasting te betalen aan een kind tbv een huis. Nu weet ik niet of dat een mogelijkheid is. Ik zie daar ook Broer aan Zus staan, dus zover zou dat al belastingvrij kunnen. Ik zou niet weten of de schenking van ouders daarbij stapelbaar is.

https://www.belastingdien(...)lastingvrij-schenken

En als dat niet lukt, lekker naar Limburg verhuizen. Hier kun je al voor de helft van jouw bedrag vrijstaand en rustig wonen.

quote:

Op vrijdag 4 december 2020 05:51 schreef Schnitzels het volgende:
Zijn jullie ouders nog in het spel?

Je ouders zouden wel 100.000 mogen schenken zonder belasting te betalen aan een kind tbv een huis. Nu weet ik niet of dat een mogelijkheid is. Ik zie daar ook Broer aan Zus staan, dus zover zou dat al belastingvrij kunnen. Ik zou niet weten of de schenking van ouders daarbij stapelbaar is.

https://www.belastingdien(...)lastingvrij-schenken

En als dat niet lukt, lekker naar Limburg verhuizen. Hier kun je al voor de helft van jouw bedrag vrijstaand en rustig wonen.

De vrijstelling van een ton geld ook voor broer/zus. maar enkel voor een eigen woning

2 onder één kap kopen en 1 woning verhuren?

quote:

Op vrijdag 4 december 2020 05:32 schreef Fe2O3 het volgende:
Open een bankrekening voor de huur, geef het pasje aan haar ... van die rekening ook de hypotheek halen.

dit advies is echt beroerd mochten ze er bij het controlen van de cijfers van de bv achter komen.

quote:

Al is die minimale huur na aftrek hypotheek wel nog steeds veel voor boodschappen ... en heeft ze blijkbaar het inkomen ook niet. Een constructie dat dat inkomen uit dezelfde bv komt als waaraan ze de huur betaald? Daar trapt geen inspecteur in denk ik.

Ze kan er ook gewoon wonen, zonder huur. Alles op jouw/bv naam. Niet helemaal correct, en zij heeft (niet helemaal) geen rechten mbt de woning.

Bd ziet dat dan als een schenking,maar ja, als niemand ze iets vertelt soit.

Deze constructies zijn trouwens wel pis irritant als eea niet goed geregeld is bij jouw overlijden.

Gelukkig zie je zelf in dat dit advies slecht is

quote:

Op vrijdag 4 december 2020 00:40 schreef Ossebol het volgende:

[..]

Volledig zonder schenkbelasting vrees ik ook van niet. Voor een huurconstructie zal ik denk ik met een accountant moeten spreken om dit zo voordelig mogelijk te realiseren.

Zijn er nog andere constructies mogelijk? Dat ik bijvoorbeeld garant sta en dan in praktijk iedere maand moet 'bijspringen'? Of nog een andere manier?

Het bijspringen kan slechts tot het punt van de schenkbelasting. Ik vrees dat het stelselmatig meebetalen zonder dat jij er zelf voordeel aan hebt al snel gezien zou kunnen worden als schenken ipv een zakelijke overeenkomst. Maar dit is denk ik wel de beste manier als je het grijze gebied wil opzoeken.

Verder heb je op dit moment vooral de keuze uit een familiebank (bij een huis van een half miljoen onbetaalbaar voor zusje want het voordeel van hra voor haar kan alleen als je in 30 jaar aflost). Hierbij zou je een ton kunnen schenken en het resterende bedrag tegen marktconform tarief kunnen financieren en de hypotheekrente terug schenken. Zij kan dan HRA aanvragen. Deze optie word wel serieus interessanter als er nog ouders mee kunnen betalen.

De andere is een woning kopen en deze inderdaad verhuren. De belastingdienst gaat bij een woning verhuurd aan familie altijd uit van een leegwaarderatio van 62%. Volgens de tabellen bestaat de jaarlijkse huur dan uit 3-4% van de WOZ waarde. De WOZ waarde is 500000*0,62(want verhuurde toestand)*0,03(minimale huur)/12=775 euro per maand.

Uitgaande van een Wajong van 1260¤p/m en vakantiegeld, dus een verzamelinkomen van 16330¤, en een leeftijd van 30 jaar (Wajong aanvraag stopt immers bij 30-1 dag) zal zij 0 euro huurtoeslag ontvangen.

De maximale maandhuur voor huurtoeslag ligt op 752¤. Dit komt overeen met een woning met een WOZ waarde in onverhuurde toestand van 485k.

Ze krijgt dan 376 euro huurtoeslag. 752-376=376
Jaarlijkse vrijstelling derden 2021: 3244/12=270,33

Netto te betalen huur: 105,67¤
Bij terugdraaien verhoging vrijstelling is het ongeveer 196 euro per maand.

Let op, de belastingdienst rekent met WOZ waarden, niet met jouw koopovereenkomst. Let ook op: IANAL laat dit dus ff controleren 😅

quote:

Op donderdag 3 december 2020 23:59 schreef naam456 het volgende:
Geld zit nog in de BV?

Waarom laat je haar niet gewoon het huis kopen. En leen je haar (vanuit je bv) (aflossingenvrij) het geld om dat huis te kopen. Eventueel kan kan je (een gedeelte) van de rente terug schenken. Niks gezeur met hoogte van de huur of schenkbelasting. Zij is echter wel degene die profiteert van eventuele waardestijging.

Edit: Plus je kan haar natuurlijk nog eenmalig 1 ton schenken om het huis te kopen

Edit 2: Vanuit je BV kan aan familie leden max 5 ton per familie lid uitlenen.

Edit 3: Verder nog 1 tip: let niet alleen op de schenkbelasting die je betaald maar de totale belasting druk. Hoe je het regelt met financiering en box2/box3 valt waarschijnlijk veel meer te winnen.

Zelfs bij een marktconforme lening (zegge 1.5%) is dat bij een half miljoen 625 euro rente. Autch.

quote:

Op donderdag 3 december 2020 22:53 schreef madam-april het volgende:
Waarom moet het een vrijstaande woning van een half miljoen zijn?

De meest simpele rijtjeshuizen doen tegenwoordig al bijna een half miljoen. Zoveel is het nu ook weer niet. Schandalige markt geworden.

Een broer als jij !

quote:

Op vrijdag 4 december 2020 06:58 schreef Heph844 het volgende:

[..]

Is gedogen geen optie dan?
[..]

https://www.belastingbela(...)oning_geen_schenking

Scherp, maar dat zou ik heul heul goed omschreven willen hebben. Let wel op dat je zodra je van huurders bescherming spreekt de schenker verarmt. Huren van een BV zonder deze bescherming moet je mi niet willen

quote:

Op donderdag 3 december 2020 23:46 schreef Ossebol het volgende:

[..]

De rede dat mijn zusje een vrijstaande woning moet hebben is dezelfde reden dat ik überhaupt een woning voor haar wil kopen. Ik zal de details weglaten, maar het komt er op neer dat ze vanwege een zware psychische diagnose niet goed tegen geluiden kan(en deze ook een stuk sterker hoort dan een 'normaal' mens.) Een vrijstaande woning in een rustige wijk heeft in ieder geval het voordeel dat er geen muren gedeeld worden met buren wat (hopelijk) al veel druk wegneemt.

Je kan ook een vrijstaande woning van 2 ton kopen ergens in Friesland of Groningen. Daar zit je helemaal rustig.

Even hardop denkend;
Wat als zus als inwonende huishoudster/conciërge/babysitter op papier staat?
Dan 'werkt' ze voor kost en inwoning.

Toffe broer ben jij

Ik zou zeggen, laat je heel goed voorlichten door een adviseur. Je kan namelijk je zusje gewoon gratis laten wonen als het jouw 2e huis is. Dan logeert ze zegmaar (semi) permanent in jouw vakantiewoning. Daar is genoeg over te vinden en is ook jurisprudentie over, maar je moet het wel echt goed uitzoeken en goed afspreken.

Zie bijvoorbeeld deze link: https://ondernemingsdatab(...)0te%20gaan%20bewonen.

Eenvoudiger zou trouwens zijn als je met je zus op hetzelfde adres gaat wonen. Bijvoorbeeld in een kangoeroe woning, of een huis met een (al dan niet vrijstaand) gastenverblijf in de tuin.

quote:

Op donderdag 3 december 2020 23:46 schreef Ossebol het volgende:

[..]

De rede dat mijn zusje een vrijstaande woning moet hebben is dezelfde reden dat ik überhaupt een woning voor haar wil kopen. Ik zal de details weglaten, maar het komt er op neer dat ze vanwege een zware psychische diagnose niet goed tegen geluiden kan(en deze ook een stuk sterker hoort dan een 'normaal' mens.) Een vrijstaande woning in een rustige wijk heeft in ieder geval het voordeel dat er geen muren gedeeld worden met buren wat (hopelijk) al veel druk wegneemt.

In Friesland waar het sowieso al er rustig is koop je vrijstaande woningen voor 250.000 dat maakt het wat makkelijker om daar een marktconforme huur voor te vragen.