Huis onderling verkopen en terugkopen

Hoeveel levert je het op? En wat gaat het je kosten? Want dat mis ik een beetje in dit verhaal?

Ik zie niet waar dit fout kan gaan.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 09:09 schreef Investkev het volgende:
Goedemorgen,

Ik heb een vraag betreffende het “wisselen” van huis met een vriend. Ik ben benieuwd of hier mensen met dezelfde ideeën/ervaringen zijn en of ik iets over het hoofd zie wellicht.

Situatie: Beide een koophuis, zelfde waarde, zelfde buurt.

Ik: Relatief lage hypotheekrente, maar wel een doorverkoopclausule waardoor ik 35% van de overwaarde moet inleveren. Ik zou eventueel wat meer overwaarde uit mijn huis willen halen om te kunnen beleggen. (Aanschaf 160K Huidige waarde normaal 250/275)

Hij: Hoge hypotheek, geen mogelijkheid tot verlagen, ook een doorverkoopclausule (ik denk ook 35% van de overwaarde) ongeveer dezelfde waardes qua prijs.

Doordat de overdrachtsbelasting vanaf januari eenmalig vervalt voor mensen tussen de 18 en 35 (dat redden we net) ontstond het volgende idee, ik koop zijn huis, hij die van mij, en uiteindelijk kopen we na x maanden ons eigen huis weer terug. Als binnen een half jaar een huis opnieuw verkocht wordt, betaal je als koper namelijk ook geen overdrachtsbelasting.

Beide hebben we dan een lagere hypotheekrente, iets wat vooral voor hem een hoop scheelt. Daarbij is het idee om het huis voor de WOZ waarde te verkopen, dit is wel onder de “wat een gek er voor geeft waarde” waardoor we minder afstaan aan ons doorverkoopclausule en bij uiteindelijk “echte” verkoop dus meer overhouden. (in theorie inderdaad – afhankelijk van wat de huizenprijzen doen als we er blijven wonen) Ik zou bij het terugkopen van mijn woning meer willen lenen om meer eigen geld over te houden.

Kan dit zomaar? En zien we het wellicht mooier in als het in werkelijkheid is?

Aanvullende vragen
- Voor welk bedrag zou ik mijn huis kunnen verkopen (hoe lager hoe beter uiteraard) maar ik neem aan dat het wel uit te leggen moet zijn, maar voor wie? Als ik 220 wil vragen moet dat toch ook mogelijk zijn. We gaan nu uit van de WOZ waarde.
- Maakt het nog uit hoe lang we de tijd nemen om het terug te nemen? Ivm verzekeringen etc zou je zeggen hoe sneller hoe beter. Maar ook dit moet op een bepaalde manier wel uit te leggen zijn

In ieder geval bedankt voor de reacties😉

Deze constructie mag natuurlijk niet dan zou iedereen dat doen. Zoiezo die overdrachtsbelasting is alleen voor je eerste koopwoning tot 35 jaar en dat moet je aantonen dus wordt toch 2% voor jullie beide.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 09:22 schreef dimmak het volgende:
Ik zie niet waar dit fout kan gaan.

Overdrachtsbelasting, notariskosten voor de vier keer een woning overdracht, kosten voor vier keer een nieuwe of aangepaste hypotheek.

Gezamenlijk zitten jullie aan zomaar 10.000-15.000 eenmalige kosten. Als alles volgens plan verloopt. De risico's zijn echter nog veel groter. Wanneer om wat voor reden dan ook één van jullie de terugkoop niet rond krijgt, dan zitten jullie opgescheept met elkaars huis.
En hoe ga je er mee om wanneer één van de huizen onverhoopt een grote schade oploopt? Een keukenbrandje, een lekkende waterleiding of lekkend dak, een boom die bij de eerste voorjaarsstorm tegen de gevel ligt... Zomaar wat niet geheel ondenkbare gebeurtenissen.

Dat nog los van de juridische haken en ogen aan jullie verhaal. Schijnconstructies worden niet getolereerd. Gaan jullie na de eerste 'woningruil' ook daadwerkelijk naar elkaars woning verhuizen? Alle spullen mee? Inschrijven bij de gemeente? Want je moet er heel wat voor doen om het geloofwaardig te laten zijn.

Oh, en bij terugkoop ga je wel degelijk aangeslagen worden voor 2% overdrachtsbelasting. Het is immers niet zo dat bij een doorverkoop binnen 6 maanden geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. De koper krijgt bij een tweede overdracht binnen 6 maanden slechts een korting op de overdrachtsbelasting, ter grootte van het bedrag wat bij de eerdere overdracht door de overheid in rekening is gebracht. Dus stel dat jullie bij die eerste overdracht in aanmerking komen voor 0% overdrachtsbelasting, dan betaal je bij de tweede overdracht altijd de volle 2%.

Hm dit wist ik niet.

quote:

Woning hoeft niet eerste koopwoning te zijn voor vrijstelling

Voor de vrijstelling maakt het niet uit of de koper al eerder een woning heeft gehad. De woning hoeft dus niet de eerste koopwoning van de koper te zijn voor de vrijstelling.

https://www.rijksoverheid(...)overdrachtsbelasting

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 09:22 schreef egelhond het volgende:

[..]

Deze constructie mag natuurlijk niet dan zou iedereen dat doen. Zoiezo die overdrachtsbelasting is alleen voor je eerste koopwoning tot 35 jaar en dat moet je aantonen dus wordt toch 2% voor jullie beide.

Nee hoor, het voorstel is om de overdrachtsbelasting voor iedereen tot 35 te schrappen, ook voor doorstromers die richting hun derde koopwoning gaan. Je mag er alleen maar één keer gebruik van maken en moet er zelf gaan wonen.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 09:35 schreef Ivo1985 het volgende:
Overdrachtsbelasting, notariskosten voor de vier keer een woning overdracht, kosten voor vier keer een nieuwe of aangepaste hypotheek.

Gezamenlijk zitten jullie aan zomaar 10.000-15.000 eenmalige kosten. Als alles volgens plan verloopt. De risico's zijn echter nog veel groter. Wanneer om wat voor reden dan ook één van jullie de terugkoop niet rond krijgt, dan zitten jullie opgescheept met elkaars huis.
En hoe ga je er mee om wanneer één van de huizen onverhoopt een grote schade oploopt? Een keukenbrandje, een lekkende waterleiding of lekkend dak, een boom die bij de eerste voorjaarsstorm tegen de gevel ligt... Zomaar wat niet geheel ondenkbare gebeurtenissen.

Dat nog los van de juridische haken en ogen aan jullie verhaal. Schijnconstructies worden niet getolereerd. Gaan jullie na de eerste 'woningruil' ook daadwerkelijk naar elkaars woning verhuizen? Alle spullen mee? Inschrijven bij de gemeente? Want je moet er heel wat voor doen om het geloofwaardig te laten zijn.

En stel dat ze over een tijdje geen vrienden meer zijn.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 09:49 schreef maily het volgende:

[..]

En stel dat ze over een tijdje geen vrienden meer zijn.

Dat kan naast een oorzaak van her niet soepel verlopen van het plan, ook een gevolg zijn wanneer het plan wegens een andere oorzaken niet soepel verloopt.

Banken / verzekeraars / hypotheekadviseurs / notarissen etc mogen vanwege beroepsregels niet meewerken aan dergelijke schijnconstructies. Los van risico's voor hen vanuit de beroepsgroep kunnen banken achteraf de misgelopen (boete)-rente alsnog opeisen.
Jouw idee (de zogenaamde ABA-constructie) is al diverse keren in allerlei media de revue gepasseerd.
Als er iemand in de keten fraude vermoed ben je het haasje en laat dat nou net zijn als jij eigenaar bent van het huis van je vriend....
Even verder zoeken naar legale mogelijkheden om geld te besparen lijkt me

[ Bericht 0% gewijzigd door ES_FOK op 22-10-2020 10:09:08 (typefout) ]

https://www.amweb.nl/fina(...)572143687.1603356910

Knab heeft verbazing gewekt door consumenten op de eigen website te wijzen op de ABA-constructie als mogelijkheid om een boeterente te ontlopen. Met de ABA-constructie wordt een woning verkocht (A) aan een bekende (B) om die binnen zes maanden weer terug te kopen (A). De beroepsvereniging van notarissen heeft leden opgeroepen niet mee te werken aan dergelijke schijnconstructies. En ook Aegon, moederbedrijf van Knab, geeft aan dat de ABA-methode ongeoorloofd is en indruist tegen de aflossingsvoorwaarden.

Knab: ‘Ontsnap aan boeterente met ABA-constructie’
In het artikel ‘Boeterente hypotheek: zo ontsnap je eraan!’ schrijft een medewerker van Knab over de rentevergoeding bij het oversluiten van een hypotheek. “Ontzettend zuur natuurlijk, als je die boeterente moet betalen. Het kan het voordeel van oversluiten of aflossen namelijk dusdanig drukken dat het niet of nauwelijks meer loont. Balen, maar niet getreurd: er zijn manieren om hieraan te ontsnappen. Lees je mee?”

Alsnog boeterente
“Je huis verkopen klinkt misschien een beetje heftig. En dat is het ook. Toch is het een manier om de boeterente te omzeilen”, vervolgens legt de medewerker uit hoe de ABA-constructie werkt. In 2016 hebben verschillende geldverstrekkers al eens uitgesproken dat deze ‘ontsnappingswijze’ niet is toegestaan. Zo zei de Rabobank bijvoorbeeld dat de bank alsnog een boeterente zal opleggen als achteraf blijkt dat er geen verhuizing heeft plaatsgevonden.

Voor Knab is dat echter geen reden om de truc expliciet te ontraden. “De ABA-constructie is in principe niet verboden. Wel staat in de hypotheekvoorwaarden dat ‘verkoop’ van een huis géén papieren constructie mag zijn. De geldverstrekker zal dit dan ook niet waarderen”, schrijft Knab.

Geen visie van de bank
Volgens een woordvoerder is de informatie in de ‘Knab Bieb’ niet per se de visie van de bank. “Het is geen plek waarop we statements vanuit Knab plaatsen, maar waar we artikelen plaatsen die inspelen op actualiteit en informatiebehoefte. Dit sluit aan op onze missie om mensen financieel slimmer te maken”, schrijft de woordvoerder in een reactie.

Nuance
Het artikel is volgens hem ontstaan omdat de bank vragen kreeg over de constructie. De woordvoerder zegt dat er inhoudelijk niet veel mis is met het verhaal, er worden ook alternatieven als rentemiddeling en boetevrij aflossen besproken. “We raden de ABA-constructie zeker niet aan. Het is echter wel iets dat bestaat en waar we dus over willen informeren.” Volgens Knab had de toon van het artikel wel anders gemoeten en wordt het artikel daarom vandaag aangepast. “We begrijpen dat het verkeerd kan overkomen en dat meer nuance hier gepast is.”

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 10:58 schreef MeesterPlusser het volgende:
https://www.amweb.nl/fina(...)572143687.1603356910

Knab heeft verbazing gewekt door consumenten op de eigen website te wijzen op de ABA-constructie als mogelijkheid om een boeterente te ontlopen. Met de ABA-constructie wordt een woning verkocht (A) aan een bekende (B) om die binnen zes maanden weer terug te kopen (A). De beroepsvereniging van notarissen heeft leden opgeroepen niet mee te werken aan dergelijke schijnconstructies. En ook Aegon, moederbedrijf van Knab, geeft aan dat de ABA-methode ongeoorloofd is en indruist tegen de aflossingsvoorwaarden.

Knab: ‘Ontsnap aan boeterente met ABA-constructie’
In het artikel ‘Boeterente hypotheek: zo ontsnap je eraan!’ schrijft een medewerker van Knab over de rentevergoeding bij het oversluiten van een hypotheek. “Ontzettend zuur natuurlijk, als je die boeterente moet betalen. Het kan het voordeel van oversluiten of aflossen namelijk dusdanig drukken dat het niet of nauwelijks meer loont. Balen, maar niet getreurd: er zijn manieren om hieraan te ontsnappen. Lees je mee?”

Alsnog boeterente
“Je huis verkopen klinkt misschien een beetje heftig. En dat is het ook. Toch is het een manier om de boeterente te omzeilen”, vervolgens legt de medewerker uit hoe de ABA-constructie werkt. In 2016 hebben verschillende geldverstrekkers al eens uitgesproken dat deze ‘ontsnappingswijze’ niet is toegestaan. Zo zei de Rabobank bijvoorbeeld dat de bank alsnog een boeterente zal opleggen als achteraf blijkt dat er geen verhuizing heeft plaatsgevonden.

Voor Knab is dat echter geen reden om de truc expliciet te ontraden. “De ABA-constructie is in principe niet verboden. Wel staat in de hypotheekvoorwaarden dat ‘verkoop’ van een huis géén papieren constructie mag zijn. De geldverstrekker zal dit dan ook niet waarderen”, schrijft Knab.

Geen visie van de bank
Volgens een woordvoerder is de informatie in de ‘Knab Bieb’ niet per se de visie van de bank. “Het is geen plek waarop we statements vanuit Knab plaatsen, maar waar we artikelen plaatsen die inspelen op actualiteit en informatiebehoefte. Dit sluit aan op onze missie om mensen financieel slimmer te maken”, schrijft de woordvoerder in een reactie.

Nuance
Het artikel is volgens hem ontstaan omdat de bank vragen kreeg over de constructie. De woordvoerder zegt dat er inhoudelijk niet veel mis is met het verhaal, er worden ook alternatieven als rentemiddeling en boetevrij aflossen besproken. “We raden de ABA-constructie zeker niet aan. Het is echter wel iets dat bestaat en waar we dus over willen informeren.” Volgens Knab had de toon van het artikel wel anders gemoeten en wordt het artikel daarom vandaag aangepast. “We begrijpen dat het verkeerd kan overkomen en dat meer nuance hier gepast is.”

Dan huur je toch 2x een verhuisbedrijf in.
Ligt allemaal aan de baten en lasten. Maar eerlijk gezegd moet het wel een zeer goede vriend zijn wil dit soort ongein gaan doen. En dan ook nog met 4 andere banken en notarissen.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 15:31 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]

Dan huur je toch 2x een verhuisbedrijf in.
Ligt allemaal aan de baten en lasten. Maar eerlijk gezegd moet het wel een zeer goede vriend zijn wil dit soort ongein gaan doen. En dan ook nog met 4 andere banken en notarissen.

Er staat toch in je koopcontract wie wat koopt van wie? Dan ziet die notaris toch ook weer dezelfde namen. Lijkt mij sterk dat dit gaat lukken.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 15:35 schreef maily het volgende:

[..]

Er staat toch in je koopcontract wie wat koopt van wie? Dan ziet die notaris toch ook weer dezelfde namen. Lijkt mij sterk dat dit gaat lukken.

De notaris zou dat niets moeten uitmaken. Sterker nog in de commerciële sector zijn dit soort aba en abc constructies schering en inslag.

Haha, ik hou ervan, dit soort acties. Het klinkt mij ook best leip in m'n oren, zoals in dit topic genoemd zijn er best veel zaken die goed moeten gaan. Los van het feit dat het niet de bedoeling is.

Denk je bijvoorbeeld ook aan 2x laten taxeren?

Je moet er maar zin in hebben allemaal, maar ik ben wel erg benieuwd hoe dit gaat uitpakken. *pakt chips en cola

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 16:01 schreef Investkev het volgende:

[..]

Inderdaad. Het zal de notaris een worst wezen wie van wie een huis koopt, lijkt mij. Daarnaast ziet hij misschien wel van wie ik het koopt, maar hij ziet niet meer dat het daarvoor al van mij was, lijkt mij.

Dat is trouwens niet waar. Wij hebben pas een woning aangekocht en dan krijg je in het koopcontract ook gewoon de informatie en de gegevens waar ónze verkoper zijn hut van gekocht heeft. Dat is wel grappig als je daar je eigen naam ziet staan. En als de notaris niet loopt te tukken leest hij dat ook. Of hij er vervolgens ook echt wat mee doet weet ik niet...

Taxatie lijkt me een interessante

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 09:36 schreef Investkev het volgende:

[..]

Dat is inderdaad iets wat we moeten uitzoeken. Ik denk dat een bank geen poot heeft om op te staan. Ik verkoop gewoon een huis, en daarna koop ik er weer een. Achteraf een boeterente lijkt me niet waarschijnlijk maar ga ik uitzoeken, thanks

De bank heeft alleen geen poot om op te staan als je ze niet nodig hebt. Verder zijn ze geldverstrekker dus lijkt me dat ze heel wat te zeggen hebben

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 16:22 schreef Investkev het volgende:

[..]

Hahaha, ik weet ook niet óf ik er zin in heb, maar het uitzoeken of het kan is de kleinste moeite.
Daarbij scheelt het bij hem waarschijnlijk zomaar 300 euro in de maand aan rente en als ik kijk naar eventueel meerwaarde wat we beide moeten inleveren is dit ook zomaar 7000 per persoon. Dus alles bij elkaar gaat het zomaar om 10.000e euros, wel de moeite van 2 taxaties en 2 middagen naar de notaris, mits haalbaar

En dat laat je ons doen. Kost ook geld he

Realiseer je dat je je ook op het andere adres moet inschrijven, dat al je contracten overgeheveld moeten worden naar de andere woning en ga zo maar door. Als je er dan niet echt je domicile van maakt kan je dat flink problemen opleveren.

Jullie betalen trouwens gewoon 2x 2% overdrachtsbelasting, je hebt immers al eens een woning gekocht? Die kwijtschelding van de overdrachtsbelasting geldt alleen voor de eerste woning die je voor je 35e koopt na het in werking treden van de wetswijziging (als dat überhaupt al gaat gebeuren).

Hier een stukje leesvoer over de onwaarschijnlijkheid dat het gedifferentieerd tarief overdrachtsbelasting er door komt. Maar goed, zoals al gezegd gaat dat toch niet voor jou op, jij betaalt hoe dan ook 2%.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 16:27 schreef JeMoeder het volgende:
Realiseer je dat je je ook op het andere adres moet inschrijven, dat al je contracten overgeheveld moeten worden naar de andere woning en ga zo maar door. Als je er dan niet echt je domicile van maakt kan je dat flink problemen opleveren.

Jullie betalen trouwens gewoon 2x 2% overdrachtsbelasting, je hebt immers al eens een woning gekocht? Die kwijtschelding van de overdrachtsbelasting geldt alleen voor de eerste woning die je voor je 35e koopt na het in werking treden van de wetswijziging (als dat überhaupt al gaat gebeuren).

Hier een stukje leesvoer over de onwaarschijnlijkheid dat het gedifferentieerd tarief overdrachtsbelasting er door komt.

Nee als je onder de 35 jaar bent mag je gewoon 1 keer gebruik maken van de regeling.. maakt niet uit of het je 5e huis is dat je koopt.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 16:32 schreef Ace1 het volgende:

[..]

Nee als je onder de 35 jaar bent mag je gewoon 1 keer gebruik maken van de regeling.. maakt niet uit of het je 5e huis is dat je koopt.

Ok. Maar goed, kleine kans dat dit per 1 januari ook echt rond is en of het ooit gaat rond komen. Oa. RvS is tegen en dat weegt zwaar bij de behandeling in de eerste kamer.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 09:36 schreef Investkev het volgende:

[..]

Dat is inderdaad iets wat we moeten uitzoeken. Ik denk dat een bank geen poot heeft om op te staan. Ik verkoop gewoon een huis, en daarna koop ik er weer een. Achteraf een boeterente lijkt me niet waarschijnlijk maar ga ik uitzoeken, thanks

Een bank heeft zeker wel poot om op te staan. Die boeterente kunnen ze je echt wel opleggen en ze kunnen je zelfs in het EVR plaatsen en dan kan je 8 jaar fluiten naar een hypotheek bij een andere hypotheekverstrekker.
Denk je hier nou echt mee weg te komen ? Als dit trucje zou werken zouden duizenden mensen dit toch al "even" gedaan hebben....

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 16:01 schreef Investkev het volgende:

[..]

Inderdaad. Het zal de notaris een worst wezen wie van wie een huis koopt, lijkt mij. Daarnaast ziet hij misschien wel van wie ik het koopt, maar hij ziet niet meer dat het daarvoor al van mij was, lijkt mij.

Jullie gaan naar de notaris en allebei jullie namen staan in het koopcontract van een jaar geleden ...

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 09:22 schreef dimmak het volgende:
Ik zie niet waar dit fout kan gaan.

Jawel, het gaat mis als een van beiden tussentijds overlijdt of z'n baan kwijt raakt en geen hypotheek meer krijgt

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 18:15 schreef bami_haar het volgende:

[..]

Jawel, het gaat mis als een van beiden tussentijds overlijdt of z'n baan kwijt raakt en geen hypotheek meer krijgt

Zorgen voor een goede levensverzekering die flink uitkeert zodat het huis afgelost kan worden.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 10:46 schreef Investkev het volgende:

[..]

Dat niemand bij de banken etc er blij mee is lijkt mij logisch. Ik denk echter dat het wel legaal is. In feite doe je niets verkeerd, en ik vraag mij af of banken je verleden überhaupt kunnen zien (lijkt mij niet, privacy etc) in dat geval komt het nooit uit. De enige die het in mijn ogen zien is de belastingdienst. En ik vraag mij af wat die er uiteindelijk tegen kunnen doen, zeker als je bij de terugkoop gewoon je overdrachtsbelasting betaald.

De ABA constructie ga ik even verder uitzoeken, dat begrip kon ik nog niet. Thanks

Een schijnconstructie mag niet, wanneer de bank, tussenPersoon of notaris daar weet van krijgt mogen ze niet meewerken.
En ja een overdracht wordt ingeschreven bij het kadaster, of eigenlijk bij de Dienst voor het kadaster en DE OPENBARE registers. Is dus perfect openbaar en voor iedereen in te zien...

Ook zal de belastingdienst hier wel in geïnteresseerd zijn als een huis van 500k voor de woz waarde 300k wordt overgedragen komen die toch even kijken of hier misschien niet schenkbelasting over afgetikt moet worden.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 16:32 schreef Ace1 het volgende:

[..]

Nee als je onder de 35 jaar bent mag je gewoon 1 keer gebruik maken van de regeling.. maakt niet uit of het je 5e huis is dat je koopt.

Alleen al hierom zou het een schande zijn als deze regeling er door komt. Starters van boven de 35 jaar hebben nergens recht op, maar mensen onder de 35 jaar hoeven niet eens starter te zijn om er toch gebruik van te kunnen maken.

Discriminatie in je reinste vorm.

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 12:05 schreef Zelva het volgende:

[..]

Alleen al hierom zou het een schande zijn als deze regeling er door komt. Starters van boven de 35 jaar hebben nergens recht op, maar mensen onder de 35 jaar hoeven niet eens starter te zijn om er toch gebruik van te kunnen maken.

Discriminatie in je reinste vorm.

Dat is in mijn optiek dan hetzelfde als de belastingvrije schenking van 100.000 die ouders mogen doen bij kinderen tot 40 jaar.

Lach mij krom als de huizenprijzen ineens omhoog of omlaag schieten in die 6 maanden

Je vriend kan rentemiddelen en jij kan obv de woz waarde geld uit de woning vrij krijgen door je hypotheek op te hogen (rente is dan niet aftrekbaar).

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 12:22 schreef GereDathan het volgende:
Lach mij krom als de huizenprijzen ineens omhoog of omlaag schieten in die 6 maanden

Dat gaat dan toch 2 kanten op?