Advies van buren om vve op te richten

Lijkt mij dat je voor groot onderhoud dikke sommen geld nodig hebt... In 10 jaar tijd 12k per persoon opbouwen is zegmaar heel gebruikelijk... Dus dat zijn dan ook gewoon groot onderhoudkosten gemiddeld.

Dit gaat niet over je tuin ofzo... Fundering en dak zijn er ook.

Zeker als je pand wat ouder is kan het zomaar hoger zijn... Klinkt vrij normaal eigenlijk dat je wat geld opzij zet.

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 16:29 schreef Enawh het volgende:
We wonen in een portiekwoning met 2 buren die onder ons woont.
Nu kwam 1 van de buren mee om een vve op te richten, wat nu verplicht is, want anders kunnen we een boete ontvangen van de gemeente.

Klopt dat zo ?

Want het onderhoud doen we allemaal van zelf.
Onderburen had vorig jaar nog eigen tuin gerenoveerd.
Wij hebben onze balkon ook geen renovatie gegeven.

Hij zei dat ie ook niet zoveel geld wilt sparen/in een pot doen. Zelf kwam hij mee met 2 tientjes bijv.

Denken zelf dat hij z'n woning in de verkoop wilt zetten en dat het moeilijk wordt zonder een vve

We weten het allemaal nog niet dus misschien wat advies ?

gr,

Als er een Vve is dan is 0,5% per jaar van de herbouwwaarde verplicht.

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 16:29 schreef Enawh het volgende:
Hij zei dat ie ook niet zoveel geld wilt sparen/in een pot doen. Zelf kwam hij mee met 2 tientjes bijv.

2 tientjes, voor groot onderhoud, ja?

portiek flat klinkt wel als een VVE kandidaat.

Minimum voor een VVE is 0,5% van de herbouwwaarde per jaar, lees voor het gemak even woz waarde. Met 3 man in een pand, stel 200.000 euro per etage * 0.5% = 1000 per jaar, stel even voor het gemak 100 euro per etage per maand -minimum-

Met een paar tientjes kom je niet "weg" en ontkom je niet aan de "slechte" VVE status.
Bovendien nog met terugwerkende kracht per 1-1-2018 = 2400 euro per etage "achterstand"

Is nog wel een kleine hoop voor kleine VVE's, zie ook: https://www.eigenhuis.nl/vve/onderhoud#/

MAAR "2 buren die onder je wonen" mag ik concluderen dat je op de bovenste etage woont.
Goede vraag om te stellen is:
- Wie repareert/onderhoud het dak?
- Wie repareert een eventueel funderings probleem?
- Hoe ga je om met het pand in algemeenheid,
bijvoorbeeld
x- een gemeenschappelijke buiten deur
x- algemeen houtwerk (ramen en veranda's)
x- regenbuizen
x- riool, niet verstopping maar wat als het algemene stuk wegrot om een of andere reden?

Tuin lijkt me exclusief voor de beneden buurman, dus ook zijn kosten.
Veranda, exclusief voor jou dus "het dek" zou best eens jou pakkie an kunnen zijn, maar eventueel (houten) hekwerk er voor zou weer VVE werk kunnen zijn.

Een goede werkende VVE kan verkoop bespoedigen, maar daar is (veel) meer voor nodig dan een paar tientjes.

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 16:53 schreef halfway het volgende:

[..]

Als er een Vve is dan is 0,5% per jaar van de herbouwwaarde verplicht.

Dat is toch alleen als er geen MJOP (Meer jaren onderhouds plan) is?
Als er wel een MJOP is vervalt dat volgens mij.

Natuurlijk kost het laten opstellen van zo'n MJOP ook wel weer flink wat...

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 16:58 schreef namliam het volgende:

Een goede werkende VVE kan verkoop bespoedigen, maar daar is (veel) meer voor nodig dan een paar tientjes.

Het probleem zal vooral zijn wanneer er geen of een slapende VVE aanwezig is terwijl de hypotheeknemer een gezonde VVE verwacht, veel van dit soort partijen weigeren hypotheken op dat soort panden wat er zelfs toe kan leiden dat een huis vrijwel onverkoopbaar is totdat de VVE goed geregeld is.

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 16:53 schreef halfway het volgende:

[..]

Als er een Vve is dan is 0,5% per jaar van de herbouwwaarde verplicht.

Tenzij je een (MJOP) laat opstellen.
Kan voor een 750 euro worden opgesteld.

Waarschijnlijk is er een splitsingsakte. Daarin staat alles over de verdeling van de rechten en wie voor welke kosten opdraait, wat je gezamenlijk doet, en wat voor je zelf is.

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 20:23 schreef miss_sly het volgende:

[..]

Tenzij je een (MJOP) laat opstellen.
Kan voor een 750 euro worden opgesteld.

Waarschijnlijk is er een splitsingsakte. Daarin staat alles over de verdeling van de rechten en wie voor welke kosten opdraait, wat je gezamenlijk doet, en wat voor je zelf is.

Gaat de buurman dus niet meer doen.

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 21:05 schreef halfway het volgende:

[..]

Gaat de buurman dus niet meer doen.

Het kan zijn dat hij er toch nog wat energie in zal moeten stoppen om een toch in ieder geval een gezond opgestarte VVE over te dragen aan de koper. Ik heb al een aantal keer meegemaakt dat er toch zaken geregeld moesten worden omdat anders de koop niet door kon gaan.

Behalve dat is een VVE verplicht en ook van belang voor TS.

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 21:07 schreef miss_sly het volgende:

[..]

Het kan zijn dat hij er toch nog wat energie in zal moeten stoppen om een toch in ieder geval een gezond opgestarte VVE over te dragen aan de koper. Ik heb al een aantal keer meegemaakt dat er toch zaken geregeld moesten worden omdat anders de koop niet door kon gaan.

Behalve dat is een VVE verplicht en ook van belang voor TS.

Er zal toch wat geld in de pot moeten zitten.

Miss is een slapende vve een oplossing

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 21:14 schreef klawie het volgende:
Miss is een slapende vve een oplossing

Dat mag dus niet meer..

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 22:44 schreef Enawh het volgende:

[..]

Ieder repareert/onderhoud z'n eigen gedeelte.
Een keer riool wel verstopt geraakt, maar daar was een factuur van en gedeeld met z'n 3en

Hij kwam zelf mee met om niet meer dan 50 euro te betalen per maand voor de vve.
Het gemiddelde waar de van het huis hier in de straat/buurt ligt iets onder 200k, maar om daar 100 euro per maand opzij te zetten voor de vve vind ik echt veels te veel.

Maar kan je eigenlijk nou een boete krijgen als je geen vve hebt opgericht?

Daar maakte hij mij een beetje 'bang' mee.
Veel gelezen op het internet, maar nog niet helemaal duidelijk hoe het in elkaar zit vandaar.

Straks verkoopt hij zijn huis aan een belegger en die gaat dan ineens van de rest eisen dat je met terugwerkende kracht 0,5% van de nieuwbouwwaarde over de afgelopen jaren in gaat leggen. En dan ga je nat. Want daar kan die eigenaar de anderen toe dwingen.

Wat is er op tegen om eens goed op een rij te zetten wat jullie de komende 10-20 jaar aan zien komen voor onderhoud? En om daar voor te sparen?

als het goed is heb je al een VVE. Elke gestapeld huus heeft een vve en een splitsingsacte. Vraag dit even op bij de gemeente. Het zal bij jullie een slapende zijn.

Het is verstandig/verplicht deze te aktiveren.

100 per maand hoeft niks geks te zijn hoor.
Een dak moet toch na een bepaalde tijd worden vervangen.
Een dakrondje compleet mag je op 20k rekenen.

(en bedenk je dat je onderburen niet direct last van een lek dak hebben. Ze zullen dus niet zo maar 7k aftikken)

Als je een 10 jarig onderhoudsplan hebt dat aantoont dat je minder kan sparen mag dat ook.

Neem voor de activatie een vve-beheerder in de arm. Die wijst je de weg.

Bij verkoop in de toekomst zal de bank bij de vve informeren naar achterstallig onderhoud en dit mogelijk verrekenen met de hypotheek. Slapende vve kan betekenen dat de koper geen hypothhek krijgt. Dus dan heb je een lastig verkoopbaar huis.Zorg er dus voor dat de zaakjes kloppen.

hoe heb je nu bijvoorbeeld de opstalverzekering geregeld?

[ Bericht 10% gewijzigd door Speekselklier op 24-01-2020 00:27:01 ]

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 23:12 schreef Enawh het volgende:

[..]

Maar een slapende vve mag al niet meer.
Er zit dus al een risico aan om een vve te activeren

nee je loopt grote risico's door niet te activeren.

quote:

Is daar iets aan te doen of iets om te voorkomen

activeren

quote:

Edit: Beste is om niet in te gaan van de buurman om een vve op te richten ?

als je van een gokje houd wel....

[ Bericht 0% gewijzigd door Speekselklier op 24-01-2020 00:36:27 ]

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 22:44 schreef Enawh het volgende:


Het gemiddelde waar de van het huis hier in de straat/buurt ligt iets onder 200k, maar om daar 100 euro per maand opzij te zetten voor de vve vind ik echt veels te veel.

Het gaat niet om de waarde van de woning maar om de herbouwwaarde. Die kan ook hoger of lager zijn.

100 euro per maand.
12000 onderhoud per 10 jaar vind je te veel.
Misschien handig om het eens op een bierviltje uit te rekenen.
Bedenk je ook dat onderhoud de komende jaren duurder wordt ivm vergroening. Dak vervangen, dan ook isoleren. Schilderwerk ramen, gelijk dubbel glas e.d.

quote:

Op donderdag 23 januari 2020 22:44 schreef Enawh het volgende:

[..]

maar om daar 100 euro per maand opzij te zetten voor de vve vind ik echt veels te veel.

Wat voor dak ligt er op het pand? Als het dak aan onderhoud toe is kan dat flink in de papieren lopen.

Net als de kozijnen, als daar al jaren niks aan gedaan is kan er een flinke rekening komen

Of je echt boetes kan krijgen voor een slapende VVE dat weet ik niet. Dan moet een instantie eerst bemerken dat de VVE slapende is ... en slapende honden wakker maken.... niet doen.
Bij verkoop of verhuur is ook zo een stom energie label nodig, ik weet dat je bij verkoop wel een boete riskeert als je geen energie label kan overleggen al kijkt volgens mij niemand er naar.

Mijn vermoedde gaat twee kanten op, de buurman is aan het verkopen (of daarop aan het voorsorteren) en de potentieel verkopende makelaar heeft hem hierop gewezen.

Alternatief is dat de kozijnen of andere "algemene delen" volgens de buurman aan een geode beurt toe zijn (al dan niet alleen die van hem of alles) en wil "zijn kosten" nu delen met zijn buren door op eens de VVE te activeren.

Zeker als "vroeger" ieder zijn deel deed, kan het zijn dat onderhoudstechnisch e.a.. in te halen valt.

TS heeft als het goed is een splitsingsakte of kan deze opvragen. Daarin staat of er een VVE is of opgericht moet worden, welke onderdelen gezamenlijk zijn en wie voor welk afzonderlijk deel moet opdraaien. Ook staat er in voor het hoeveelste deel je eigenaar bent en dus opdraait voor kosten.

De opstalverzekering is inderdaad een gedeelde last, die moet je ook echt gezamenlijk afsluiten als VVE. Doe je dat niet, dan kunnen in geval van schades problemen krijgen met aansprakelijkheid.

Dit is niet iets om je kop over in het zand te steken. Ongeacht wat de buurman wil, je zou dit zelf moeten willen.

VVE is wel nodig, en als die er niet is, dan moet je er een beginnen. Het is verplicht (weet niet of er een sanctie is) maar het is ook zeer handig. Want de vraag is al gesteld, maar nog niet beantwoordt - hoe zit het met de opstalverzekering? Want als er nu geen VVE is, heb je dan je eigen opstalverzekering? Zelfs als het antwoord daarop is "Ja, die heb ik", dan heb je alsnog erg veel problemen bij een herbouw. Want de opstalverzekering die je hebt, die dekt niet het hele pand. En zelfs al heeft iedereen in het pand een eigen opstalverzekering, dan loop je risico dat er niets gebeurt omdat die verzekeringen naar elkaar gaan zitten wijzen.....wil je niet meemaken. Normaal is er dus 1 opstalverzekering vanuit de VVE die het hele pand dekt, en via de VVE bijdrage wordt die premie verwerkt.

En idd, wie repareert er nu als het dak of de fundering niet goed is? Want dat zijn vaak dikke bedragen. Dus die 100 per maand, dat is niet een raar bedrag. Mijn vrouw had ook een huis (in Amsterdam) met een VVE die niet veel deed. Huizen (4 woonlagen, 4 huizen, netjes gesplitst) hadden elk een WOZ van rond de 180-190K, en ze betaalden allemaal 60 per maand. Daar werd de schilder van betaald en nog wat ander zaken, leek gezond. Totdat er 1 wilde verkopen (in 2014). Die vond een koper, bank vroeg naar VVE (actief) en een MJOP. Die hadden ze niet, en toen zei de bank van de koper "dan doen we het niet". Afijn, die bewoner wilde wel weg, dus wordt er een MJOP opgesteld en blijkt dat de VVE met een kleine reserve toch niet erg gezond. Kon idereen even 3000 ineens storten (dat was voor een aantal zaken die toch binnenkort wel moesten) en ging de bijdrage omhoog naar 100 per maand. Daarmee ging het net.

Punt is, om je huis tegenwoordig te kunnen verkopen is een gezonde VVE met de juiste reserve gewoon iets wat je moet hebben omdat je anders mogelijk geen koper gaat vinden. Die situatie wil je niet in zitten. En je moet het niet voor je uit schuiven, want dat is ook vragen om problemen. Want dan kan het volgende je overkomen. Want als er geen VVE is of een zeer inactive (met die 20 per maand is dat het) dan spaar je niets. Maar wat als eigenaar 1 vertrekt, en die heeft toevallig mazzel, en niemand kraait naar de VVE. Zou jij denken mazzel toch. Ja voor die verkoper, en vette pech voor de eigenaren die later verkopen. Want ooit gaat er 1 struikelen over die VVE zonder echte reserve, en dan moet het alsnog goed geregeld worden. En dan zijn de eigenaren die er dan zijn allemaal de klos, en wel voor veel geld. Dat vergeten mesnen maar even al te graag.....

Dus, nu een VVE beginnen en een bijdrage afspreken die aansluit bij een MJOP die je laat opstellen. Doe je dat niet, dan ben je niet slim bezig en ben je eigenlijk bezig jezelf financieel te benadelen. Vroeg of laat komt die rekening toch, beter er nu al voor te sparen.....

Tja, met huiseigenaar zijn komen verplichtingen.

Ohja TS, je hebt geen huis, je hebt een appartementsrecht. Dat is nogal een verschil.
Ik sluit me helemaal bij HMS aan.