Ouderlijk huis eventueel kopen, zussen uitkopen. Graag tips gevraagd.

quote:

De woning overnemen
Neemt een van de kinderen de woning over, dan moeten de andere kinderen hun aandeel in de woning uitgekeerd krijgen. Hoe werkt dat?

De waarde van de woning moet worden vastgesteld, bijvoorbeeld aan de hand van een taxatierapport.
Het kind dat de woning overneemt, moet aan broers en zussen hun aandeel uitkeren (ook wel: uitkopen).
Kan of wil het kind dat niet uit eigen middelen doen, dan moet hij of zij hiervoor een financiering afsluiten, bijvoorbeeld in de vorm van een hypotheek.
Ongewijzigd overnemen van de hypotheek van de overleden ouder is meestal niet mogelijk.
Wil het kind de woning gaan verhuren, dan gelden voor de hypotheek andere criteria: een hogere rente en een lager maximaal leenbedrag

Check even of er geen overlijdensrisico verzekering op zat die het pand qua hypotheek aflost.
Ik weet dat dit normaal tussen partners weet niet hoe dat zit met enkel erfgenamen.

Mocht dit bovenstaande niet spelen is het heel simpel volgens mij.

Pand is volgens je eigen voorbeeld 300.000 waard (even hypotheek niet mee gerekend).
Met 3 erfgenamen (jij, je zus en je overleden zus) is dat ieder 1/3 dus 100.000 heeft (die 3 zonen zijn de erfgenamen van 1/3).
Stel er zit nog een hypotheek schuld op dan moet je die ook door 3 delen of je regelt met de andere erfgenamen dat jij dat deel op je neemt.

Ben geen notaris of zo maar volgens mij is dit waar je mee verder kan, als iemand een verbetering of aanvulling heeft dan lees ik dat graag (leer ook graag).

Ga je goed laten informeren bij een financieel adviseur!

Verkoop inboedel brengt (bijna) niks op

Feitelijk wordt de oude hypotheek helemaal afgelost uit de opbrangst van de verkoop (aan jou). Jij zult een geheel nieuwe hypotheek moeten aangaan om het te financieren.

Vwb de waarde van het huis; spreek anders met alle 3 de partijen af dat ze alledrie een eigen taxateur in de arm nemen en dan nemen jullie het gemiddelde van de taxatiewaarde als basis. Kun je nooit gezeur krijgen ook.

Is er al een executeur aangesteld, of ben je dat zelf? Ik zou met deze leuke combi van erfrecht en onroerendgoedgedoe een notaris raadplegen.
In beginsel is het allemaal niet zo ingewikkeld, maar de hoofdlijnen moet je even goed duidelijk hebben voor jezelf en de overige familieleden.

Is jouw zus overleden voor of na het overlijden van je vader, of je moeder?

Indien voor beiden, dan hebben haar kinderen nergens recht op
Indien na moeder, maar voor vader, alleen recht op de helft van het deel destijds (staat als het goed is oa. op de aangifte erf belasting die toen is gedaan) van je zus van waarschijnlijk de waarde van het huis destijds, dat moeten ze dan met zijn 3en delen.
Indien na vader en moeder, de drie zonen samen recht op 1/3 (net als jij en je zus)

In het geval van #2 zou ik het door een notaris allemaal laten afhandelen en bekijken.

* uitzondering, als er in het testament ook andere begunstigden staan of andere verdelingl -> notaris.

Voor de constructie met het huis -> notaris. Je zou volgens mij in theorie de hypotheek kunnen overnemen a 60k, en dan 160k extra om de overige 1+3 * 1/3 uit te kopen. Denk ik. Komt ook wat belasting nog bij/overheen.

Inboedelwaarde is meestal tientjes werk, verdeel dat lekker onderling en breng de rest naar de sort of het goede doel.

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 17:13 schreef Fe2O3 het volgende:
Is jouw zus overleden voor of na het overlijden van je vader, of je moeder?

Indien voor beiden, dan hebben haar kinderen nergens recht op

het tijdstip van overlijden van die zus maakt niet uit. Haar kinderen hebben gezamenlijk recht op haar deel, moeten wel meer erfbelasting over dat deel betalen

Volgens mij is dit de berekening:

huis 3ton. Bij verkoop is dus de erfenis voor ieder kind 1 ton.
60k schuld: is 20k per persoon.

Ieder kind krijgt dus 80k uit de erfenis.

Jij koopt het huis, hebt een hypotheek nodig van 220k. 200k gaat naar de zussen (of hun kinderen) en 20k naar de hypotheek om af te lossen.

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 17:26 schreef Fietsertje70 het volgende:

[..]

het tijdstip van overlijden van die zus maakt niet uit. Haar kinderen hebben gezamenlijk recht op haar deel, moeten wel meer erfbelasting over dat deel betalen

Ah ja correct, plaatsvervulling

Dan maakt alleen het moment van overlijden van de zus uit, om het deel van de kinderen te bepalen (en een evt. testament)

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 17:28 schreef okzbow het volgende:
Volgens mij is dit de berekening:

huis 3ton. Bij verkoop is dus de erfenis voor ieder kind 1 ton.
60k schuld: is 20k per persoon.

Ieder kind krijgt dus 80k uit de erfenis.

Jij koopt het huis, hebt een hypotheek nodig van 220k. 200k gaat naar de zussen (of hun kinderen) en 20k naar de hypotheek om af te lossen.

Die berekening klopt niet, want de zussen horen maar 80k pp te krijgen.

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 15:43 schreef Martinet het volgende:

5. Er zit nog ‘n rest hypotheek schuld op het huis van circa 60.000 euro. Hoe bereken ik nou mijn ⅔ deel wat ik aan de 2 erfgenamen (officieel volgens verdeling) zou moeten betalen als ik hen uitkoop? Stel dat het huis 300k waard is. Wordt dat dan 300k minus 60k = 240k. Moet ik dan 160k uitkopen? Dus daarvoor ‘n hypotheek afsluiten? Die 60k restschuld zal ik ook nog moeten aflossen per maand, als extra hypotheek, vermoed ik.
6. Ik ga dus waarschijnlijk ‘n hypotheek nemen om de erfgenamen uit te kopen. Gelden er voor dat doel dezelfde belastingvoordelen enz als wanneer ik dat zou doen voor afsluiten van een hypotheek op een huis?
7. Huis is nu nog in de oorspronkelijke staat, gemeubileerd en alles. De inboedel zal verkocht moeten worden en de opbrengst verdeeld. Of ik zal dat ook moeten uitkopen. Best lastig om de waarde te bepalen.
8. Iemand nog andere tips of aanvullende vragen?

Ad:
5. De erfgenamen erven zowel de schuld als het bezit, dus jullie 3 zowel de 3 ton huis als de 60.000 schuld. Kan dus niet zo zijn dat jij ¤60.000 hypotheekschuld terug moet betalen, jullie moeten alle maal daarvoor betalen.
6. De hypotheek die jij op het huis vestigt, valt in box 1 als jij in het huis gaat wonen. Plus wat eisen als min. annuitair aflossen
7. Zet de inboedel op marktplaats. Soms zijn er veilingen voor het goede doel of de kringloop. Stel je er niet te veel van voor
8. Ja, een aantal:
a Hoe doe je het met het huurhuis? Als jij officieel in het koophuis woont, kan je partner wel daar blijven huren?
b Hoe was de erfenis geregeld na overlijden eerste erflater? Zonder testament, of was er iets meer geregeld? Hadden jullie een vordering op de laatst overleden ouder?
c Wat en hoe over de bestaande hypotheek? Aflossingsvrij? Gekoppeld aan een levensverzekering of -polis??

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 17:48 schreef Fe2O3 het volgende:
Dan maakt alleen het moment van overlijden van de zus uit, om het deel van de kinderen te bepalen

Hoe kom je hier nou toch bij??

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 17:28 schreef okzbow het volgende:
Volgens mij is dit de berekening:

huis 3ton. Bij verkoop is dus de erfenis voor ieder kind 1 ton.
60k schuld: is 20k per persoon.

Ieder kind krijgt dus 80k uit de erfenis.

Jij koopt het huis, hebt een hypotheek nodig van 220k.

Hoe kom je erbij? Ieder erft 1/3 huis ( ¤100000) en 1/3 schuld (¤20000). TS betaalt ¤200000, erft ¤100000 en een schuld van ¤20000. Dat vergt een hypotheek van ¤120000.
Dan nog de erfbelasting....

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 19:06 schreef blomke het volgende:

[..]

Hoe kom je erbij? Ieder erft 1/3 huis ( ¤100000) en 1/3 schuld (¤20000). TS betaalt ¤200000, erft ¤100000 en een schuld van ¤20000. Dat vergt een hypotheek van ¤120000.
Dan nog de erfbelasting....

Hypotheek van ¤220.000

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 19:06 schreef blomke het volgende:

[..]

Hoe kom je erbij? Ieder erft 1/3 huis ( ¤100000) en 1/3 schuld (¤20000). TS betaalt ¤200000, erft ¤100000 en een schuld van ¤20000. Dat vergt een hypotheek van ¤120000.
Dan nog de erfbelasting....

Blijft hier wel een opstapeling van kromme berekeningen.
Overwaarde is 300000 - 60000 = 240000. Daarvan moet 160000 naar de andere erfgenamen.
TS zal 300000 - 80000 = 220000 op tafel moeten leggen.

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 19:15 schreef Sometimes het volgende:

Hypotheek van ¤220.000

You're right, vergat de aankoop.

Jij hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen aangezien je al (gedeeltelijk) eigenaar bent.
Sluit je de hypotheek af samen met je partner, dan moet je over die 2/3de huis wel overdrachtsbelasting betalen tenzij je bent getrouwd

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 18:57 schreef blomke het volgende:

[..]

-knip-
6. De hypotheek die jij op het huis vestigt, valt in box 1 als jij in het huis gaat wonen. Plus wat eisen als min. annuitair aflossen
Knip

Je hebt goede aanvullingen en antwoorden maar bovenstaande met de vorm van de hypotheek klopt niet.Een aflossingsvrije hypotheek is gewoon mogelijk, alleen is de maximale hypotheek veel lager en heb je geen recht op hypotheekrente aftrek tenzij je dit al had voor 1/1/2012

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 19:46 schreef opgebaarde het volgende:
maar bovenstaande met de vorm van de hypotheek klopt niet.Een aflossingsvrije hypotheek is gewoon mogelijk, alleen is de maximale hypotheek veel lager en heb je geen recht op hypotheekrente aftrek tenzij je dit al had voor 1/1/2012

Ik stelde ook: om in box 1 te vallen. Als ie aflossingsvrij neemt (en dat kan maar voor een deel, 50%), val je met dat deel in box 3.

Snap dat je zo goedkoop mogelijk wilt kopen, maar let op dat het wel een reële prijs is.
De belastingdienst zou een belachelijk lage prijs als schenking van je zus/neefjes kunnen zien. Kun je nog meer belasting betalen.

Probleem hadden wij ook.
Kocht het huis van mijn zus, wat door achterstallig onderhoud, belachelijk goedkoop geworden was. Stond 7 jaar te koop.
Er lag een bod van 228 k, wij boden 240 k, maar toch ging de belastingdienst nog vragen stellen, alleen omdat ik een zus van één van de verkopers was.

Je zult nog even iets verder moeten kijken, ook naar het overlijden van je moeder. Als jullie namelijk een vordering op de langstlevende hadden na het eerste overlijden zou dat nu een hap erfbelasting kunnen besparen.

quote:

Op zaterdag 1 december 2018 18:58 schreef Martinet het volgende:
Nog even 'n aanvulling:

Ik zie op Funda dat de vraagprijs van woningen (momenteel) lager is dan de woz-waarde. Ik heb geen ervaring met het kopen van huizen, maar ik neem aan dat dit door de tijd wisselt, afhankelijk van vraag en aanbod, rentestand enz?

Uiteraard, niet naar WOZ kijken. In zo'n geval is het gewoon handig om met de andere erfgenamen te kijken hoe de waarde van de woning bepaald wordt. Omdat jij, zoals je al stelde, het liefst een zo laag mogelijk taxatie wil en zij een zo hoog mogelijke taxatie. Ik zou 2 taxateurs laten komen en daar het gemiddelde van nemen. Dan heb je er later nooit gezeik over.

quote:

Op zaterdag 1 december 2018 17:52 schreef Martinet het volgende:
Die vordering op de langstlevende ivm mogelijk besparen van 'n klap erfbelasting snap ik even niet. Hoe werkt dat dan? Zie boven. Mijn vader had gewoon alles geërfd van mijn moeder. Erfbelasting was niet van toepassing ivm belastingvrije voet van 643k euro.

Toen je moeder overleed, waren jij, je 2 (?) zussen en je vader erfgenaam, ieder 1/4 van de helft van de gezamenlijke boedel. Alleen konden de 3 (?) kinderen hun erfdeel niet opeisen, maar kregen een niet opeisbare vordering op de langstlevende (in casu: vader). Wel is er destijds erfbelasting geheven en over dat deel wordt niet opnieuw erfbelasting geheven. Sinds het overlijden van je moeder, is jullie erfdeel dat vrijgesteld is, met fictief circa 6% per jaar gestegen.

Stel even dat het huis van nu 300k en 60k hypotheek, toen je moeder overleed resp 270k en 90k waren. Daarnaast was er op het moment van overleiden van je moeder 60k spaargeld en was de boedel incl auto 30k waard.

Je ouders waren samen waard (op het moment van overlijden moeder):
270 - 90 + 60 + 30 = 270.000 euro
Hiervan is 135.000 van je vader geweest en 135.000 van je moeder. (aanname geen huwelijkse voorwaarden)
135.000 wordt per wet vererft over 4 erfgenamen Vader, 2 zussen en jij.
Ieder dus 33750, waar al over het meerdere van 20k belasting moet zijn betaald

Rente opbouw over deze vordering van 33.750 euro (minus 10% belasting = 32.500 euro) is voor zover ik weet niet van toepassing zoals Blomke wel lijkt te bedoelen.

Stel dat de inboedel door de jaren nu slechts 10k waard is en er nog maar 30k spaargeld over is (ja je moet wel ALLES mee rekenen voor de totale erfenis!)
300 - 60 + 10 + 30 - 32500 - 32500 - 32500 = is de huidige erfenis 182500 euro.
Deze deelt op 3 = 60833 euro (evt minus belasting van 4.000)

Ieder kind krijgt dus 32500 + 60833 = 93333 euro

Om het huis te kopen moet je uiteindelijk je zussen uitkopen van de woning.
Er is op het moment van overlijden van je vader 10k inboedel en 30k spaargeld. Dat betekend dat er 40k "cash" (te maken) is, gedeeld op 3 is 13.333 euro.

Nu moet je dus het huis kopen voor 300.000 euro, echter deels is deze al van jou. Om de zussen uit te kopen heb je 186666 euro nodig. Daarnaast krijg je in de erfenis nog 13.333 euro cash die je kan gebruiken voor de aankoop. 186666 - 133333 = 173333 euro aan hypotheek nodig van een hypotheek verstrekker.

Deze verstrekker kan een bank zijn, maar je kan ook een overeenkomst met je zussen afsluiten dat zij de schuldeisers blijven. Dan ga je aan hun zeg 3% rente betalen plus (verplicht) een deel aflossing in lineaire of annuitaire vorm.

Overigens is het zo dat kleinkinderen 18% betalen indien ze DIRECT erven, via testament. In dit geval erven ze niet direct maar als gevolg overerving.
Eerst wordt er dus over de 61k (10% van 40k) 4k belasting geheven = 57k
57k / 3 = 19k = onder de 20k geen verdere erfbelasting meer.

Directe antwoorden op je vragen
1.
Notaris voor de afhandeling van de erfenis
Hypotheek verstrekker in algemene zin, bank hypotheker etc.. voor jou hypotheek
2.
Je maximale hypotheek zal -mede- afhankelijk zijn van de vrije waarde van de woning, dus 300k in jou voorbeeld. WOZ en verdeling heeft er niks mee te maken
3.
WOZ en marktwaarde staat tot geen relatie het een is niet te ontlenen uit het ander.
4.
Taxatie zal niet een probleem zijn...
5.
zie boven
6.
Je koopt een huis en sluit daarvoor een hyptheek af, of bij een hypotheek verstrekker of bij de "zussen" in beide gevallen mag je de HRA toepassen
7.
Afhandeling van de erfenis ter tijden van het overlijden van moeder is hier zeer van belang! Zeker iets om uit te zoeken, de term "vader heeft alles geerfd" indien zo uitgevoerd kan vrij nare gevolgen hebben.

quote:

Op zondag 2 december 2018 12:24 schreef namliam het volgende:
Stel even dat het huis van nu 300k en 60k hypotheek, toen je moeder overleed resp 270k en 90k waren. Daarnaast was er op het moment van overleiden van je moeder 60k spaargeld en was de boedel incl auto 30k waard.

Je ouders waren samen waard (op het moment van overlijden moeder):
270 - 90 + 60 + 30 = 270.000 euro
Hiervan is 135.000 van je vader geweest en 135.000 van je moeder. (aanname geen huwelijkse voorwaarden)
135.000 wordt per wet vererft over 4 erfgenamen Vader, 2 zussen en jij.
Ieder dus 33750, waar al over het meerdere van 20k belasting moet zijn betaald

Rente opbouw over deze vordering van 33.750 euro (minus 10% belasting = 32.500 euro) is voor zover ik weet niet van toepassing zoals Blomke wel lijkt te bedoelen.

Stel dat de inboedel door de jaren nu slechts 10k waard is en er nog maar 30k spaargeld over is (ja je moet wel ALLES mee rekenen voor de totale erfenis!)
300 - 60 + 10 + 30 - 32500 - 32500 - 32500 = is de huidige erfenis 182500 euro.
Deze deelt op 3 = 60833 euro (evt minus belasting van 4.000)

Ieder kind krijgt dus 32500 + 60833 = 93333 euro

Om het huis te kopen moet je uiteindelijk je zussen uitkopen van de woning.
Er is op het moment van overlijden van je vader 10k inboedel en 30k spaargeld. Dat betekend dat er 40k "cash" (te maken) is, gedeeld op 3 is 13.333 euro.

Nu moet je dus het huis kopen voor 300.000 euro, echter deels is deze al van jou. Om de zussen uit te kopen heb je 186666 euro nodig. Daarnaast krijg je in de erfenis nog 13.333 euro cash die je kan gebruiken voor de aankoop. 186666 - 133333 = 173333 euro aan hypotheek nodig van een hypotheek verstrekker.

Deze verstrekker kan een bank zijn, maar je kan ook een overeenkomst met je zussen afsluiten dat zij de schuldeisers blijven. Dan ga je aan hun zeg 3% rente betalen plus (verplicht) een deel aflossing in lineaire of annuitaire vorm.

Overigens is het zo dat kleinkinderen 18% betalen indien ze DIRECT erven, via testament. In dit geval erven ze niet direct maar als gevolg overerving.
Eerst wordt er dus over de 61k (10% van 40k) 4k belasting geheven = 57k
57k / 3 = 19k = onder de 20k geen verdere erfbelasting meer.

Directe antwoorden op je vragen
1.
Notaris voor de afhandeling van de erfenis
Hypotheek verstrekker in algemene zin, bank hypotheker etc.. voor jou hypotheek
2.
Je maximale hypotheek zal -mede- afhankelijk zijn van de vrije waarde van de woning, dus 300k in jou voorbeeld. WOZ en verdeling heeft er niks mee te maken
3.
WOZ en marktwaarde staat tot geen relatie het een is niet te ontlenen uit het ander.
4.
Taxatie zal niet een probleem zijn...
5.
zie boven
6.
Je koopt een huis en sluit daarvoor een hyptheek af, of bij een hypotheek verstrekker of bij de "zussen" in beide gevallen mag je de HRA toepassen
7.
Afhandeling van de erfenis ter tijden van het overlijden van moeder is hier zeer van belang! Zeker iets om uit te zoeken, de term "vader heeft alles geerfd" indien zo uitgevoerd kan vrij nare gevolgen hebben.

WOZ-waarde = marktwaarde (waarde in het economisch verkeer) op de peildatum. Die hebben dus ALLES met elkaar te maken.

De WOZ-waarde heeft echter een peildatum van 1 januari van het jaar ervoor en "loopt dus achter". De WOZ-waarde voor 2019 is de marktwaarde van de woning op waardepeildatum 01-01-2018.

quote:

Op zondag 2 december 2018 14:03 schreef Whiskers2009 het volgende:

[..]

WOZ-waarde = marktwaarde (waarde in het economisch verkeer) op de peildatum. Die hebben dus ALLES met elkaar te maken.

Als je haren wil splijten moet je het goed doen. Nee hebben niks met elkaar te maken.

WOZ waarde is een iets complexer verhaal, en ja loopt achter maar NOG MEER dan je stelt.
WOZ waarde wordt inderdaad per 1-1-2017 opgesteld (voor belasting jaar 2018)
Maar op basis van verkopen van volgens de belasting vergelijkbare woningen in het jaar er voor, dus loop je al weer een extra jaar achter.

Bovendien gaat het over wat de belastingdienst (of kadaster) vindt vergelijkbare woningen te zijn, mijn beneden woning met 3 slaapkamers en 110 m2 wordt daarin vergeleken met een appartement op 2 hoog met 2 slaapkamers, net geen 100m2. Welliswaar lijken ze wel per m2 te rekenen uit ervaring weet ik dat dit veel te plat is, staat van de woning, nieuwe keuken/badkamer etc en ja zelfs de tuin wegen heel zwaar mee in de echte marktwaarde van de woning. Soms zelfs een hemelsbreed vershil van een paar honderd meter kan betekenen dat je "aan de goede kant van het spoor" woont.

Zijn er in een jaar een paar "vergelijkbare" woningen verkocht met achterstallig onderhoud kan dat zomaar 30.000 euro op de waarde van die woningen schelen en dus op jou WOZ waarde.

Verder kan jou woning onderandere voorzien zijn van Zonnepannelen, vloerverwarming of andere "unieke" features (desnoods 24 karaats gouden kranen en een diamanten tussen muur) waardoor jou woning met kop en schouders boven de gemiddelde markt uit steekt.

WOZ kan iets zeggen over een gemiddelde van een woning in een buurt, maar een directe relatie laat staan een vaste relatie tussen WOZ en marktwaarde bestaat niet ook al misbruikt de belasting die daarvoor wel.

quote:

Op zondag 2 december 2018 14:40 schreef namliam het volgende:

[..]

Als je haren wil splijten moet je het goed doen. Nee hebben niks met elkaar te maken.

WOZ waarde is een iets complexer verhaal, en ja loopt achter maar NOG MEER dan je stelt.
WOZ waarde wordt inderdaad per 1-1-2017 opgesteld (voor belasting jaar 2018)
Maar op basis van verkopen van volgens de belasting vergelijkbare woningen in het jaar er voor, dus loop je al weer een extra jaar achter.

Bovendien gaat het over wat de belastingdienst (of kadaster) vindt vergelijkbare woningen te zijn, mijn beneden woning met 3 slaapkamers en 110 m2 wordt daarin vergeleken met een appartement op 2 hoog met 2 slaapkamers, net geen 100m2. Welliswaar lijken ze wel per m2 te rekenen uit ervaring weet ik dat dit veel te plat is, staat van de woning, nieuwe keuken/badkamer etc en ja zelfs de tuin wegen heel zwaar mee in de echte marktwaarde van de woning. Soms zelfs een hemelsbreed vershil van een paar honderd meter kan betekenen dat je "aan de goede kant van het spoor" woont.

Zijn er in een jaar een paar "vergelijkbare" woningen verkocht met achterstallig onderhoud kan dat zomaar 30.000 euro op de waarde van die woningen schelen en dus op jou WOZ waarde.

Verder kan jou woning onderandere voorzien zijn van Zonnepannelen, vloerverwarming of andere "unieke" features (desnoods 24 karaats gouden kranen en een diamanten tussen muur) waardoor jou woning met kop en schouders boven de gemiddelde markt uit steekt.

WOZ kan iets zeggen over een gemiddelde van een woning in een buurt, maar een directe relatie laat staan een vaste relatie tussen WOZ en marktwaarde bestaat niet ook al misbruikt de belasting die daarvoor wel.

Met verschillen in staat van onderhoud, de kwaliteit en voorzieningen wordt wel degelijk rekening gehouden. En je vergeet dat ook verkopen uit het jaar na de peildatum meegenomen worden.

quote:

Op zondag 2 december 2018 14:40 schreef namliam het volgende:

[..]

Als je haren wil splijten moet je het goed doen. Nee hebben niks met elkaar te maken.

WOZ waarde is een iets complexer verhaal, en ja loopt achter maar NOG MEER dan je stelt.
WOZ waarde wordt inderdaad per 1-1-2017 opgesteld (voor belasting jaar 2018)
Maar op basis van verkopen van volgens de belasting vergelijkbare woningen in het jaar er voor, dus loop je al weer een extra jaar achter.

Bovendien gaat het over wat de belastingdienst (of kadaster) vindt vergelijkbare woningen te zijn, mijn beneden woning met 3 slaapkamers en 110 m2 wordt daarin vergeleken met een appartement op 2 hoog met 2 slaapkamers, net geen 100m2. Welliswaar lijken ze wel per m2 te rekenen uit ervaring weet ik dat dit veel te plat is, staat van de woning, nieuwe keuken/badkamer etc en ja zelfs de tuin wegen heel zwaar mee in de echte marktwaarde van de woning. Soms zelfs een hemelsbreed vershil van een paar honderd meter kan betekenen dat je "aan de goede kant van het spoor" woont.

Zijn er in een jaar een paar "vergelijkbare" woningen verkocht met achterstallig onderhoud kan dat zomaar 30.000 euro op de waarde van die woningen schelen en dus op jou WOZ waarde.

Verder kan jou woning onderandere voorzien zijn van Zonnepannelen, vloerverwarming of andere "unieke" features (desnoods 24 karaats gouden kranen en een diamanten tussen muur) waardoor jou woning met kop en schouders boven de gemiddelde markt uit steekt.

WOZ kan iets zeggen over een gemiddelde van een woning in een buurt, maar een directe relatie laat staan een vaste relatie tussen WOZ en marktwaarde bestaat niet ook al misbruikt de belasting die daarvoor wel.

Je hebt de klok horen luiden, maar weet niet waar de klepel hangt.

De gemeent bepaalt de WOZ-waarde, niet de Belastingdienst of het Kadaster.

Dat doen ze adhv rond de waardepeildatum (idealiter max 3 mnd voor en 3 mnd na de waardepeildatum) gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkvare woningen. Moeten ze toch verkoopcijfers die iets verder van de waardepeildatum gerealiseerd zijn gebruiken dan wordt daarvoor gecorrigeerd. En het betreft vergelijkbare woningen, niet identieke. Met de verschillen wordt rekening gehouden.

De verkoopcijfers worden eerst geanalyseerd op bruikbaarheid (familieverkopen, gedwongen verkopen etc worden eruit gefiltert). Verder krijgen alle kopers een koopinlichtingenformulier toegestuurd. De uitkomsten daarvan worden ook weer geanalyseerd.

Ook wordt er rekening gehouden met zaken als ligging en onderhoud.

En als je vindt dat met e.e.a. te weinig rekening is gehouden of dat de vergelijkbare woningen niet vergelijkbaar zijn kun je bezwaar indienen.

[ Bericht 0% gewijzigd door Whiskers2009 op 03-12-2018 19:45:10 ]

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 18:03 schreef Armani XL het volgende:

[..]

Die berekening klopt niet, want de zussen horen maar 80k pp te krijgen.

Klopt wel... de zussen krijgen wel degelijk 100k, maar moeten zelf ook 20k op de openstaande schuld aflossen.

Bottomline is, mogelijke nieuwe hypotheek is 220k.