Ouderlijk huis eventueel kopen, zussen uitkopen. Graag tips gevraagd.

Stel even dat het huis van nu 300k en 60k hypotheek, toen je moeder overleed resp 270k en 90k waren. Daarnaast was er op het moment van overleiden van je moeder 60k spaargeld en was de boedel incl auto 30k waard.

Je ouders waren samen waard (op het moment van overlijden moeder):
270 - 90 + 60 + 30 = 270.000 euro
Hiervan is 135.000 van je vader geweest en 135.000 van je moeder. (aanname geen huwelijkse voorwaarden)
135.000 wordt per wet vererft over 4 erfgenamen Vader, 2 zussen en jij.
Ieder dus 33750, waar al over het meerdere van 20k belasting moet zijn betaald

Rente opbouw over deze vordering van 33.750 euro (minus 10% belasting = 32.500 euro) is voor zover ik weet niet van toepassing zoals Blomke wel lijkt te bedoelen.

Stel dat de inboedel door de jaren nu slechts 10k waard is en er nog maar 30k spaargeld over is (ja je moet wel ALLES mee rekenen voor de totale erfenis!)
300 - 60 + 10 + 30 - 32500 - 32500 - 32500 = is de huidige erfenis 182500 euro.
Deze deelt op 3 = 60833 euro (evt minus belasting van 4.000)

Ieder kind krijgt dus 32500 + 60833 = 93333 euro

Om het huis te kopen moet je uiteindelijk je zussen uitkopen van de woning.
Er is op het moment van overlijden van je vader 10k inboedel en 30k spaargeld. Dat betekend dat er 40k "cash" (te maken) is, gedeeld op 3 is 13.333 euro.

Nu moet je dus het huis kopen voor 300.000 euro, echter deels is deze al van jou. Om de zussen uit te kopen heb je 186666 euro nodig. Daarnaast krijg je in de erfenis nog 13.333 euro cash die je kan gebruiken voor de aankoop. 186666 - 133333 = 173333 euro aan hypotheek nodig van een hypotheek verstrekker.

Deze verstrekker kan een bank zijn, maar je kan ook een overeenkomst met je zussen afsluiten dat zij de schuldeisers blijven. Dan ga je aan hun zeg 3% rente betalen plus (verplicht) een deel aflossing in lineaire of annuitaire vorm.

Overigens is het zo dat kleinkinderen 18% betalen indien ze DIRECT erven, via testament. In dit geval erven ze niet direct maar als gevolg overerving.
Eerst wordt er dus over de 61k (10% van 40k) 4k belasting geheven = 57k
57k / 3 = 19k = onder de 20k geen verdere erfbelasting meer.

Directe antwoorden op je vragen
1.
Notaris voor de afhandeling van de erfenis
Hypotheek verstrekker in algemene zin, bank hypotheker etc.. voor jou hypotheek
2.
Je maximale hypotheek zal -mede- afhankelijk zijn van de vrije waarde van de woning, dus 300k in jou voorbeeld. WOZ en verdeling heeft er niks mee te maken
3.
WOZ en marktwaarde staat tot geen relatie het een is niet te ontlenen uit het ander.
4.
Taxatie zal niet een probleem zijn...
5.
zie boven
6.
Je koopt een huis en sluit daarvoor een hyptheek af, of bij een hypotheek verstrekker of bij de "zussen" in beide gevallen mag je de HRA toepassen
7.
Afhandeling van de erfenis ter tijden van het overlijden van moeder is hier zeer van belang! Zeker iets om uit te zoeken, de term "vader heeft alles geerfd" indien zo uitgevoerd kan vrij nare gevolgen hebben.

quote:

Op zondag 2 december 2018 12:24 schreef namliam het volgende:
Stel even dat het huis van nu 300k en 60k hypotheek, toen je moeder overleed resp 270k en 90k waren. Daarnaast was er op het moment van overleiden van je moeder 60k spaargeld en was de boedel incl auto 30k waard.

Je ouders waren samen waard (op het moment van overlijden moeder):
270 - 90 + 60 + 30 = 270.000 euro
Hiervan is 135.000 van je vader geweest en 135.000 van je moeder. (aanname geen huwelijkse voorwaarden)
135.000 wordt per wet vererft over 4 erfgenamen Vader, 2 zussen en jij.
Ieder dus 33750, waar al over het meerdere van 20k belasting moet zijn betaald

Rente opbouw over deze vordering van 33.750 euro (minus 10% belasting = 32.500 euro) is voor zover ik weet niet van toepassing zoals Blomke wel lijkt te bedoelen.

Stel dat de inboedel door de jaren nu slechts 10k waard is en er nog maar 30k spaargeld over is (ja je moet wel ALLES mee rekenen voor de totale erfenis!)
300 - 60 + 10 + 30 - 32500 - 32500 - 32500 = is de huidige erfenis 182500 euro.
Deze deelt op 3 = 60833 euro (evt minus belasting van 4.000)

Ieder kind krijgt dus 32500 + 60833 = 93333 euro

Om het huis te kopen moet je uiteindelijk je zussen uitkopen van de woning.
Er is op het moment van overlijden van je vader 10k inboedel en 30k spaargeld. Dat betekend dat er 40k "cash" (te maken) is, gedeeld op 3 is 13.333 euro.

Nu moet je dus het huis kopen voor 300.000 euro, echter deels is deze al van jou. Om de zussen uit te kopen heb je 186666 euro nodig. Daarnaast krijg je in de erfenis nog 13.333 euro cash die je kan gebruiken voor de aankoop. 186666 - 133333 = 173333 euro aan hypotheek nodig van een hypotheek verstrekker.

Deze verstrekker kan een bank zijn, maar je kan ook een overeenkomst met je zussen afsluiten dat zij de schuldeisers blijven. Dan ga je aan hun zeg 3% rente betalen plus (verplicht) een deel aflossing in lineaire of annuitaire vorm.

Overigens is het zo dat kleinkinderen 18% betalen indien ze DIRECT erven, via testament. In dit geval erven ze niet direct maar als gevolg overerving.
Eerst wordt er dus over de 61k (10% van 40k) 4k belasting geheven = 57k
57k / 3 = 19k = onder de 20k geen verdere erfbelasting meer.

Directe antwoorden op je vragen
1.
Notaris voor de afhandeling van de erfenis
Hypotheek verstrekker in algemene zin, bank hypotheker etc.. voor jou hypotheek
2.
Je maximale hypotheek zal -mede- afhankelijk zijn van de vrije waarde van de woning, dus 300k in jou voorbeeld. WOZ en verdeling heeft er niks mee te maken
3.
WOZ en marktwaarde staat tot geen relatie het een is niet te ontlenen uit het ander.
4.
Taxatie zal niet een probleem zijn...
5.
zie boven
6.
Je koopt een huis en sluit daarvoor een hyptheek af, of bij een hypotheek verstrekker of bij de "zussen" in beide gevallen mag je de HRA toepassen
7.
Afhandeling van de erfenis ter tijden van het overlijden van moeder is hier zeer van belang! Zeker iets om uit te zoeken, de term "vader heeft alles geerfd" indien zo uitgevoerd kan vrij nare gevolgen hebben.

WOZ-waarde = marktwaarde (waarde in het economisch verkeer) op de peildatum. Die hebben dus ALLES met elkaar te maken.

De WOZ-waarde heeft echter een peildatum van 1 januari van het jaar ervoor en "loopt dus achter". De WOZ-waarde voor 2019 is de marktwaarde van de woning op waardepeildatum 01-01-2018.

quote:

Op zondag 2 december 2018 14:03 schreef Whiskers2009 het volgende:

[..]

WOZ-waarde = marktwaarde (waarde in het economisch verkeer) op de peildatum. Die hebben dus ALLES met elkaar te maken.

Als je haren wil splijten moet je het goed doen. Nee hebben niks met elkaar te maken.

WOZ waarde is een iets complexer verhaal, en ja loopt achter maar NOG MEER dan je stelt.
WOZ waarde wordt inderdaad per 1-1-2017 opgesteld (voor belasting jaar 2018)
Maar op basis van verkopen van volgens de belasting vergelijkbare woningen in het jaar er voor, dus loop je al weer een extra jaar achter.

Bovendien gaat het over wat de belastingdienst (of kadaster) vindt vergelijkbare woningen te zijn, mijn beneden woning met 3 slaapkamers en 110 m2 wordt daarin vergeleken met een appartement op 2 hoog met 2 slaapkamers, net geen 100m2. Welliswaar lijken ze wel per m2 te rekenen uit ervaring weet ik dat dit veel te plat is, staat van de woning, nieuwe keuken/badkamer etc en ja zelfs de tuin wegen heel zwaar mee in de echte marktwaarde van de woning. Soms zelfs een hemelsbreed vershil van een paar honderd meter kan betekenen dat je "aan de goede kant van het spoor" woont.

Zijn er in een jaar een paar "vergelijkbare" woningen verkocht met achterstallig onderhoud kan dat zomaar 30.000 euro op de waarde van die woningen schelen en dus op jou WOZ waarde.

Verder kan jou woning onderandere voorzien zijn van Zonnepannelen, vloerverwarming of andere "unieke" features (desnoods 24 karaats gouden kranen en een diamanten tussen muur) waardoor jou woning met kop en schouders boven de gemiddelde markt uit steekt.

WOZ kan iets zeggen over een gemiddelde van een woning in een buurt, maar een directe relatie laat staan een vaste relatie tussen WOZ en marktwaarde bestaat niet ook al misbruikt de belasting die daarvoor wel.

quote:

Op zondag 2 december 2018 14:40 schreef namliam het volgende:

[..]

Als je haren wil splijten moet je het goed doen. Nee hebben niks met elkaar te maken.

WOZ waarde is een iets complexer verhaal, en ja loopt achter maar NOG MEER dan je stelt.
WOZ waarde wordt inderdaad per 1-1-2017 opgesteld (voor belasting jaar 2018)
Maar op basis van verkopen van volgens de belasting vergelijkbare woningen in het jaar er voor, dus loop je al weer een extra jaar achter.

Bovendien gaat het over wat de belastingdienst (of kadaster) vindt vergelijkbare woningen te zijn, mijn beneden woning met 3 slaapkamers en 110 m2 wordt daarin vergeleken met een appartement op 2 hoog met 2 slaapkamers, net geen 100m2. Welliswaar lijken ze wel per m2 te rekenen uit ervaring weet ik dat dit veel te plat is, staat van de woning, nieuwe keuken/badkamer etc en ja zelfs de tuin wegen heel zwaar mee in de echte marktwaarde van de woning. Soms zelfs een hemelsbreed vershil van een paar honderd meter kan betekenen dat je "aan de goede kant van het spoor" woont.

Zijn er in een jaar een paar "vergelijkbare" woningen verkocht met achterstallig onderhoud kan dat zomaar 30.000 euro op de waarde van die woningen schelen en dus op jou WOZ waarde.

Verder kan jou woning onderandere voorzien zijn van Zonnepannelen, vloerverwarming of andere "unieke" features (desnoods 24 karaats gouden kranen en een diamanten tussen muur) waardoor jou woning met kop en schouders boven de gemiddelde markt uit steekt.

WOZ kan iets zeggen over een gemiddelde van een woning in een buurt, maar een directe relatie laat staan een vaste relatie tussen WOZ en marktwaarde bestaat niet ook al misbruikt de belasting die daarvoor wel.

Met verschillen in staat van onderhoud, de kwaliteit en voorzieningen wordt wel degelijk rekening gehouden. En je vergeet dat ook verkopen uit het jaar na de peildatum meegenomen worden.

quote:

Op zondag 2 december 2018 14:40 schreef namliam het volgende:

[..]

Als je haren wil splijten moet je het goed doen. Nee hebben niks met elkaar te maken.

WOZ waarde is een iets complexer verhaal, en ja loopt achter maar NOG MEER dan je stelt.
WOZ waarde wordt inderdaad per 1-1-2017 opgesteld (voor belasting jaar 2018)
Maar op basis van verkopen van volgens de belasting vergelijkbare woningen in het jaar er voor, dus loop je al weer een extra jaar achter.

Bovendien gaat het over wat de belastingdienst (of kadaster) vindt vergelijkbare woningen te zijn, mijn beneden woning met 3 slaapkamers en 110 m2 wordt daarin vergeleken met een appartement op 2 hoog met 2 slaapkamers, net geen 100m2. Welliswaar lijken ze wel per m2 te rekenen uit ervaring weet ik dat dit veel te plat is, staat van de woning, nieuwe keuken/badkamer etc en ja zelfs de tuin wegen heel zwaar mee in de echte marktwaarde van de woning. Soms zelfs een hemelsbreed vershil van een paar honderd meter kan betekenen dat je "aan de goede kant van het spoor" woont.

Zijn er in een jaar een paar "vergelijkbare" woningen verkocht met achterstallig onderhoud kan dat zomaar 30.000 euro op de waarde van die woningen schelen en dus op jou WOZ waarde.

Verder kan jou woning onderandere voorzien zijn van Zonnepannelen, vloerverwarming of andere "unieke" features (desnoods 24 karaats gouden kranen en een diamanten tussen muur) waardoor jou woning met kop en schouders boven de gemiddelde markt uit steekt.

WOZ kan iets zeggen over een gemiddelde van een woning in een buurt, maar een directe relatie laat staan een vaste relatie tussen WOZ en marktwaarde bestaat niet ook al misbruikt de belasting die daarvoor wel.

Je hebt de klok horen luiden, maar weet niet waar de klepel hangt.

De gemeent bepaalt de WOZ-waarde, niet de Belastingdienst of het Kadaster.

Dat doen ze adhv rond de waardepeildatum (idealiter max 3 mnd voor en 3 mnd na de waardepeildatum) gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkvare woningen. Moeten ze toch verkoopcijfers die iets verder van de waardepeildatum gerealiseerd zijn gebruiken dan wordt daarvoor gecorrigeerd. En het betreft vergelijkbare woningen, niet identieke. Met de verschillen wordt rekening gehouden.

De verkoopcijfers worden eerst geanalyseerd op bruikbaarheid (familieverkopen, gedwongen verkopen etc worden eruit gefiltert). Verder krijgen alle kopers een koopinlichtingenformulier toegestuurd. De uitkomsten daarvan worden ook weer geanalyseerd.

Ook wordt er rekening gehouden met zaken als ligging en onderhoud.

En als je vindt dat met e.e.a. te weinig rekening is gehouden of dat de vergelijkbare woningen niet vergelijkbaar zijn kun je bezwaar indienen.

[ Bericht 0% gewijzigd door Whiskers2009 op 03-12-2018 19:45:10 ]

quote:

Op vrijdag 30 november 2018 18:03 schreef Armani XL het volgende:

[..]

Die berekening klopt niet, want de zussen horen maar 80k pp te krijgen.

Klopt wel... de zussen krijgen wel degelijk 100k, maar moeten zelf ook 20k op de openstaande schuld aflossen.

Bottomline is, mogelijke nieuwe hypotheek is 220k.