Nederlandse Woningmarkt #25 Betaalachterstanden lopen op

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 09:35 schreef crashbangboom het volgende:

[..]

Ik neem zowel de rente als het inkomen bruto mee, je begrijpt neem ik aan dat als ik die netto maak het percentage van het inkomen alleen omlaag gaat, omdat de rente tegen een hoger tarief aftrekbaar is dan het gemiddelde tarief over het inkomen

http://www.nibud.nl/filea(...)ages_Nibud__2014.pdf

http://www.geldenrecht.nl(...)hoeveel-mag-ik-lenen

Het was wel bruto maar zonder rente aftrek. Richtlijn voor het Nibud wat betreft woonlasten is trouwens wel 25% van de nettolasten (zowel koop als huur).

[ Bericht 7% gewijzigd door icecreamfarmer_NL op 21-01-2015 09:43:28 ]

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 09:35 schreef crashbangboom het volgende:

Dat is exact mijn punt, als de richtlijn 25/30% is, horen daar hypotheken van circa 8 a 9 x het inkomen bij (25 tot 30% vs. 3% rente). Of dat verstandig is, is maar de vraag, maar het toont wel aan hoe die normen een eigen leven zijn gaan leiden.

Misschien dat ze dat toe kunnen staan bij rentes langer dan 15 jaar. Dat ze daar bij rentes van 10 jaar niet aan doen vind ik goed te begrijpen.

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 09:38 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]

http://www.nibud.nl/filea(...)ages_Nibud__2014.pdf

Het was wel bruto maar zonder rente aftrek. Richtlijn voor het Nibud wat betreft woonlasten is trouwens wel 25% van de nettolasten (zowel koop als huur).

Opnieuw, laat gezond boerenverstand eens werken

25% van je inkomen gecombineerd met 3% actuele rente geeft een lening tot inkomen verhouding van 8

Daarnaast, als die norm al tijden 25% is, zou je nu 2x zoveel moeten kunnen lenen als in 2008 toen de rente tweemaal zo hoog was. Dacht het niet. Eerder de helft.

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 09:41 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]

Misschien dat ze dat toe kunnen staan bij rentes langer dan 15 jaar. Dat ze daar bij rentes van 10 jaar niet aan doen vind ik goed te begrijpen.

Dat wordt de facto niet toegestaan, omdat ze dan direct een boete van het AFM krijgen. Met verwijzing naar die normen. Waarom? Omdat ze met een veel hogere normrente rekenen, ook NHG, want anders zou NHG ook op 8 a 9 uitkomen (again 25% --> 3% )

Dat je veiligheid inbouwt bij kortere rentetermijnen begrijp ik wel, maar bij iemand die een twintigjaar vaste termijn aangaat, waarbinnen ie ook nog eens verplicht een substantieel van de hoofdsom moet terugbrengen, ontgaat me volkomen.

En dat is op basis van wetgeving en politiek (want de AFM in een politiek instituut geworden).

Volkomen onterecht deze zelfkastijding, imho.

Tegelijk mag je als soort van alternatief wel een hogere huur betalen (25% van je inkomen begrijp ik van je), die vervolgens jaralijks verhoogd wordt (maar 1.5% per jaar is kennelijk tegenwoordig al goed nieuws ), terwijl je de huiseigenaar zijn lasten fixeert. Krom krom krom.

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 09:42 schreef crashbangboom het volgende:

[..]

Opnieuw, laat gezond boerenverstand eens werken

25% van je inkomen gecombineerd met 3% actuele rente geeft een lening tot inkomen verhouding van 8

Daarnaast, als die norm al tijden 25% is, zou je nu 2x zoveel moeten kunnen lenen als in 2008 toen de rente tweemaal zo hoog was. Dacht het niet. Eerder de helft.

Je vergeet de aflossingscomponent die nu verplicht is.
Berekening aan de hand van vorig jaar (cijfers gemakkelijk gekozen):
Bruto inkomen: ¤ 40k
Maximale bruto hypotheeklasten: 25% * ¤40k = ¤10k
Rente component ¤10k / 3% = ¤333k
Aflossingscomponentfactor (uit formule annuiteit): (1-(1+3%)^-30 (jaar) = 0,588.
Max hypo is: ¤333k * 0,588 = ¤196k

Verhouding is ¤196k / ¤40k = 4,9.

[ Bericht 0% gewijzigd door icecreamfarmer_NL op 21-01-2015 10:06:27 ]

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 10:00 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]

Je vergeet de aflossingscomponent die nu verplicht is.
Berekening aan de hand van vorig jaar (cijfers gemakkelijk gekozen):
Bruto inkomen: ¤ 40k
Maximale bruto hypotheeklasten: 25% * ¤40k = ¤10k
Rente component ¤10k / 3% = ¤333k
Aflossingscomponentfactor (uit formule annuiteit): (1-(1+3%)^-30 (jaar) = 0,588.
Max hypo is: ¤333k * 0,588 = ¤196k

Verhouding is ¤196k / ¤40k = 4,9.

Nee, die vergeet ik niet, dat is namelijk gewoon sparen.

Tenzij we al zover zijn afgegleden dat we sparen ook gewoon een last vinden.

Overigens is de aflossing annuitair, bereken de cashout voor de eerste 10 jaar eens, en je komt 80% hoger uit.

Again, boerenverstand, niks mis mee. 25% --> 3% = 8 a 9. Op basis van huidig en historisch inkomen.

Zouden we voor huurders ook een verplicht spaarfactor moeten invoeren in de woonlasten berekeningen dan kan er dadelijk ook niemand meer huren.

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 10:23 schreef crashbangboom het volgende:

[..]

Nee, die vergeet ik niet, dat is namelijk gewoon sparen.

Tenzij we al zover zijn afgegleden dat we sparen ook gewoon een last vinden.

Overigens is de aflossing annuitair, bereken de cashout voor de eerste 10 jaar eens, en je komt 80% hoger uit.

Again, boerenverstand, niks mis mee. 25% --> 3% = 8 a 9. Op basis van huidig en historisch inkomen.

Omdat het geen sparen is maar aflossen op iets wat niet waardevast is plus iets wat moeilijk op te nemen is. Dan is het beter te vergelijken met de VBR van je beleggingsrekening.

Het gaat uit van de totale brutolasten wat ook niet raar is want je spaart niet maar je lost een lening af.

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 11:28 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]

Omdat het geen sparen is maar aflossen op iets wat niet waardevast is plus iets wat moeilijk op te nemen is. Dan is het beter te vergelijken met de VBR van je beleggingsrekening.

Het gaat uit van de totale brutolasten wat ook niet raar is want je spaart niet maar je lost een lening af.

Als ik je goed begrijp is iemand die 180k huurpenningen betaalt dus rijker dan iemand die 200k voor een huis betaalt, en 200k aflost Want dat laatste is geen sparen.

Ik heb wel een deal voor je, je mag dat huis van me huren, om obvious redenen. dan leg ik die 20k wel bij voor je Ik ben buitengewoon filantropisch.

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 11:37 schreef crashbangboom het volgende:

[..]

Als ik je goed begrijp is iemand die 180k huurpenningen betaalt dus rijker dan iemand die 200k voor een huis betaalt, en 200k aflost Want dat laatste is geen sparen.

Ik heb wel een deal voor je, je mag dat huis van me huren, om obvious redenen. dan leg ik die 20k wel bij voor je Ik ben buitengewoon filantropisch.

Leuk maar dat gaat niet op want de waarde fluctueert. Zoals eerder gezegd moet je het eerder als beleggen zien. Ik ontken nergens dat er vermogensopbouw is. Maar je kunt ook zeggen dat hij 200k (+rente +onderhoud [een factor die vaak vergeten wordt en iets is wat huurders niet hebben]) betaald voor iets wat maar 180k waard is.

Of spaar je ook wanneer je je autolening aflost?

Verder zal de liquide positie van de huurder beter zijn.

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 11:47 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]

Leuk maar dat gaat niet op want de waarde fluctueert. Zoals eerder gezegd moet je het eerder als beleggen zien. Ik ontken nergens dat er vermogensopbouw is. Maar je kunt ook zeggen dat hij 200k (+rente +onderhoud [een factor die vaak vergeten wordt en iets is wat huurders niet hebben]) betaald voor iets wat maar 180k waard is.

Of spaar je ook wanneer je je autolening aflost?

Verder zal de liquide positie van de huurder beter zijn.

Ik wilde net zeggen, waar blijft de vergelijking met een auto
Ik zou het vergelijken met een mobiele wegwerptelefoon, dat is nog duidelijker

Zullen we er een multiple choice van maken, wellicht dat het dan wat simpeler is

keuze 1: 180k cash out; de nada over, volgend jaar tikt het huurklokje vrolijk door, met jaarlijkse verhogingen
keuze 2: 200k cash out, gefixeerde lasten gedurende de looptijd, een huis over, geen woonlasten meer

Wie is hier aan het speculeren, keuze 1 of keuze 2?

Wie heeft hier gespaard, keuze 1 of keuze 2?

In de huurlasten zitten natuurlijk ook opslagen voor winst en onderhoudskosten, je mag jezelf best wat anders wijsmaken. Verhuurders doen het niet voor de filantropische hobby.

Vandaar dat, tenzij je in Delfzijl of Bedum woont, of je aars in een sociale huurwoning gemanovreerd hebt en geen cent te maken hebt, de huurpenningen de hypotheektermijnen flink overstijgen.

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 11:58 schreef crashbangboom het volgende:

[..]

Ik wilde net zeggen, waar blijft de vergelijking met een auto
Ik zou het vergelijken met een mobiele wegwerptelefoon, dat is nog duidelijker

Zullen we er een multiple choice van maken, wellicht dat het dan wat simpeler is

keuze 1: 180k cash out; de nada over, volgend jaar tikt het huurklokje vrolijk door, met jaarlijkse verhogingen
keuze 2: 200k cash out, gefixeerde lasten gedurende de looptijd, een huis over, geen woonlasten meer

Wie is hier aan het speculeren, keuze 1 of keuze 2?

Wie heeft hier gespaard, keuze 1 of keuze 2?

Je keuzes zijn niet compleet (al heb ik nergens speculeren gezegd, ik heb alleen gezegd dat de waarde niet zo vast is). Verder moet je voor een betere vergelijk ook de andere kosten meenemen.
Dat van de auto is het zelfde principe dat noemt ook geen hond sparen ondanks dat een auto ook restwaarde heeft.

Keuze 1: + kunnen sparen van het verschil want geen onderhoud, komende 20 jaar wel huur.
Keuze 2: + 100k cash out rente, + 50k cash out onderhoud (30 jaar), Huis over van 180k.

Keuze 2: Uitgegeven 350k, inkomsten 180k plus de komende 20 jaar alleen nog maar onderhouds lasten ah 20k. Totale winst: -190k.

Keuze 1: 180k out, voor de resterende 20 jaar nog eens 180k out. Totale winst -360k.

Beiden negatieve vermogensgroei. Waarbij kopen goedkoper is dan huren. Al is dat niet iets wat ik betwist heb nog heeft het niets met stelling: aflossen is sparen te maken.

Edit: anwoorden op je vragen:
1. Niemand
2. Niemand

ik heb niet de illusie dat crashje open staat voor een andere mening

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 13:49 schreef Pierson87 het volgende:
ik heb niet de illusie dat crashje open staat voor een andere mening

Ik wel, maar als iemand her verschil niet ziet tussen een woning en een auto, dan wordt het wel lastig om nog ergens inhoudelijk in te gaan. In Belgie (waar de huizenprijzen hoger liggen overigens) zouden ze zeggen: ge speelt zeker met m'n voeten?

Probeer de rekensom nog maar eens waarbij de annuiteit gelijk is aan de huur, Bruto, laat staan netto. Want dat is de praktijk voor veel mensen op dit moment.

Ontkennen dat iemand die zijn huis heeft afbetaald gespaard heeft, is nogal ridicuul

[ Bericht 0% gewijzigd door crashbangboom op 21-01-2015 14:18:44 ]

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 13:09 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]

Je keuzes zijn niet compleet (al heb ik nergens speculeren gezegd, ik heb alleen gezegd dat de waarde niet zo vast is). Verder moet je voor een betere vergelijk ook de andere kosten meenemen.
Dat van de auto is het zelfde principe dat noemt ook geen hond sparen ondanks dat een auto ook restwaarde heeft.

Keuze 1: + kunnen sparen van het verschil want geen onderhoud, komende 20 jaar wel huur.
Keuze 2: + 100k cash out rente, + 50k cash out onderhoud (30 jaar), Huis over van 180k.

Keuze 2: Uitgegeven 350k, inkomsten 180k plus de komende 20 jaar alleen nog maar onderhouds lasten ah 20k. Totale winst: -190k.

Keuze 1: 180k out, voor de resterende 20 jaar nog eens 180k out. Totale winst -360k.

Beiden negatieve vermogensgroei. Waarbij kopen goedkoper is dan huren. Al is dat niet iets wat ik betwist heb nog heeft het niets met stelling: aflossen is sparen te maken.

Edit: anwoorden op je vragen:
1. Niemand
2. Niemand

of huren met een restschuld van 40.000 euro das pas duur

Ik heb eind vorig jaar gekocht en mijn netto-rentelasten zijn lager dan de huur in mijn vorige huis. En die netto-rentelasten dalen ook nog jaarlijks, terwijl de huur in mijn vorige huis met zo'n 4% per jaar verhoogd werd. Dan heb ik het nog niet over het verschil in ruimte en kwaliteit dat ik gewonnen heb (CBB heeft dat met eigen ogen gezien. En daar met eigen handen aan bijgedragen).
Zo moeilijk is die som toch niet?

Zelf ben in ik 2006 oid begonnen als huizenmarkt-scepticus, maar gezien de reeële waardedaling van de huizen en de huidige rente, afgezet tegen de huidige huurprijzen, is de keuze toch niet zo heel moeilijk?

Om precies te vergelijken, die huizen waar ik nu eerst woonde worden nu verkocht voor 155K en tevens verhuurd voor 720 euro/m. Als je het voor 155K koopt zijn je netto rentelasten ongeveer 250 euro p/m. Dat is 1/3 van de huurprijs. Je totale bruto hypotheekkosten zijn dan iets van 650 p/m, maar daar zit dan ook aflossing bij en de HRA krijg je dan ook nog terug. no-brainer.

Alleen mensen die vanwege omstandigheden geen lening kunnen krijgen zullen nog huren. Maar onder deze omstandigheden speculeren op een forse daling van de huizenprijzen om nog lager in te kunnen stappen is onverstandig. Ten opzichte van de financieringskosten en de huren is het kopen van een huis nu heel goedkoop. De betaalbaarheid is ook de beste sinds tientallen jaren en door alle regelgeving zijn de risico's ook veel kleiner.

quote:

Op woensdag 21 januari 2015 14:09 schreef crashbangboom het volgende:

[..]

Ik wel, maar als iemand her verschil niet ziet tussen een woning en een auto, dan wordt het wel lastig om nog ergens inhoudelijk in te gaan. In Belgie (waar de huizenprijzen hoger liggen overigens) zouden ze zeggen: ge speelt zeker met m'n voeten?

Probeer de rekensom nog maar eens waarbij de annuiteit gelijk is aan de huur, Bruto, laat staan netto. Want dat is de praktijk voor veel mensen op dit moment.

Ontkennen dat iemand die zijn huis heeft afbetaald gespaard heeft, is nogal ridicuul

Het is een vrij ruime definitie van sparen.
Maar goed al noem je het aflossen, sparen, vermogensopbouw het maakt niets uit van het principe dat het een deel van het huishoudinkomen weggezet is in iets waar je niet (snel) bij kan of kan gebruiken voor andere producten.
Het is dus logisch om het aflossingsdeel ook bij de hypotheeklasten mee te tellen en zodoende dat het ook een invloed heeft op de betaalbaarheid.

quote:

Op donderdag 22 januari 2015 11:44 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]

Het is een vrij ruime definitie van sparen.
Maar goed al noem je het aflossen, sparen, vermogensopbouw het maakt niets uit van het principe dat het een deel van het huishoudinkomen weggezet is in iets waar je niet (snel) bij kan of kan gebruiken voor andere producten.
Het is dus logisch om het aflossingsdeel ook bij de hypotheeklasten mee te tellen en zodoende dat het ook een invloed heeft op de betaalbaarheid.

Ik kan daar binnen een week bij hoor, als je daar gelukkiger van wordt.

Ik weet oprecht niet wat de logica is dat je een vrij huis geen sparen noemt. Of hoor jij bij de goegemeente die vindt dat bij een aflossingsvrij hypotheek de woonlast lager is dan bij een hypotheek met aflossing. Want dat is wat je namelijk in feite zegt als je je in allerlei bochten wringt om te zeggen dat aflossing een kost is.

Dat is zooooooooo jaren '90 dat soort drogredeneren van je

quote:

Op donderdag 22 januari 2015 18:09 schreef crashbangboom het volgende:

[..]

Ik kan daar binnen een week bij hoor, als je daar gelukkiger van wordt.

En dan

quote:

Ik weet oprecht niet wat de logica is dat je een vrij huis geen sparen noemt. Of hoor jij bij de goegemeente die vindt dat bij een aflossingsvrij hypotheek de woonlast lager is dan bij een hypotheek met aflossing. Want dat is wat je namelijk in feite zegt als je je in allerlei bochten wringt om te zeggen dat aflossing een kost is.

Dat is zooooooooo jaren '90 dat soort drogredeneren van je

Ik vind sparen een verkeerde term, ik ben het met je eens dat het vermogensopbouw is.

Overigens zijn de totale lasten bij een aflossingsvrije hypotheek (veel) hoger maar de maand/jaar lasten veel lager. En dat is voor de financiele huishouding van een huishouden van veel groter belang dan die aflossing over 30 jaar. Niet raar dat het nibud daar naar kijkt ipv de totale kosten over de looptijd. Of het verstandig is is punt 2 maar het is begrijpelijk.

Ander punt is dat bij de berekening uitgegaan wordt van het huidige inkomen en de huidige lasten. Bij een annuitaire hypotheek bestaat het eerste jaar voor een groot deel uit rente. Plus dat de LTV 106% of hoger is bij veel mensen dus die sparen de eerste jaren niets, dat gaat naar de aflossing van KK die ze hebben mee gefinancierd. (Tenzij de waarde van de woning veel gestegen is.)

Nee hoor, is geheel niet begrijpelijk.

En verder blijf je draaien om aandacht af te leiden. De rest van mijn posts ook eens gelezen, laat staan die van LXIV?

quote:

Op donderdag 22 januari 2015 19:22 schreef crashbangboom het volgende:
Nee hoor, is geheel niet begrijpelijk.

En verder blijf je draaien om aandacht af te leiden. De rest van mijn posts ook eens gelezen, laat staan die van LXIV?

Dat is wel begrijpelijk als het geen vaste lasten zijn dan kan er ook zo (binnen een maand) op bezuinigd worden. Betaal jij het aflossingsdeel van je hypotheek maar eens een maand niet.

Voor de rest ben ik niet aan het draaien maar vrij consequent. Aflossing van een hypotheek is onderdeel van de vaste lasten en moet zodanig meegerekend worden bij de bepaling van de max hypotheek.

Weet ook niet wat ik met lxiv's post moet
Ben het met hem eens en grotendeels met jou ook.

[ Bericht 3% gewijzigd door icecreamfarmer_NL op 22-01-2015 20:46:41 ]

quote:

'Armoede door enorme huurstijgingen' AMSTERDAM - Er is sprake van enorme huurstijgingen, vooral wanneer een huurwoning vrijkomt. In 2014 steeg de huur voor de nieuwe bewoner gemiddeld met 22,6 procent. Steeds meer huurders zitten financieel in de knel. Het aantal huisuitzettingen steeg in 2013 met 8 procent ten opzichte van het jaar ervoor.


Leden van de Woonbond hebben al vaker gedemonstreerd en actie gevoerd tegen de soms exorbitante huurverhogingen waarmee huurders worden geconfronteerd. Foto: ANP
Dit stelt de Woonbond die vrijdag de campagne Blokkeer de huurverhoging start. De huurstijgingen liggen ver boven de inflatie. Juist de corporaties die voor een bestand aan betaalbare woningen zouden moeten zorgen, verhogen de huren sterker dan particuliere verhuurders. In de gereguleerde sector, waar woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag, verhoogden de corporaties de huren vorig jaar gemiddeld met 4,7 procent, terwijl het in de particuliere sector bleef bij een stijging van 3,8 procent.

De gemiddelde huurstijging in twee jaar tijd is volgens het onderzoek van de Woonbond 9,2 procent geweest. Er dreigt een derde jaar dat huren ver boven de inflatie stijgen. Daarom komen zaterdag in Utrecht tientallen huurdersorganisaties bijeen om acties te plannen tegen de huurstijgingen. De Woonbond wil dat de politiek een einde maakt aan het beleid dat torenhoge huurstijgingen mogelijk maakt.

quote:

Op vrijdag 23 januari 2015 09:28 schreef LXIV het volgende:

[..]

Niet onverwacht. Maar wat stonden we met zijn allen te klappen toen de "scheefhuurders" aangepakt werden .

Ik zit nu particuliere huur maar mijn huurbaas heeft sinds ik er zit (4 jaar) nog nooit de huur verhoogd dus wat betreft klaag ik niet.

Maar ik zit er wel aan te denken om dit jaar maar eens te gaan kopen. Het is en blijft koffiedik kijken maar het verhaal van LXIV hierboven en specifiek dit stukje:

quote:

Op donderdag 22 januari 2015 08:54 schreef LXIV het volgende:
Alleen mensen die vanwege omstandigheden geen lening kunnen krijgen zullen nog huren. Maar onder deze omstandigheden speculeren op een forse daling van de huizenprijzen om nog lager in te kunnen stappen is onverstandig. Ten opzichte van de financieringskosten en de huren is het kopen van een huis nu heel goedkoop. De betaalbaarheid is ook de beste sinds tientallen jaren en door alle regelgeving zijn de risico's ook veel kleiner.

is de tijd nu rijp om te gaan kopen denk ik.

Is wachten tot later dit jaar nog verstandig op één of andere manier denken jullie? Of is ieder moment een goed moment?