Stijgt de waarde van het huis met een renovatie

Het hangt heel erg af van wat je met de keuken en badkamer doet. Als je die naar eigen smaak inricht, en die smaak is wat aan de extreme kant, dan kan het voor toekomstige kopers met een andere smaak zelfs een waardevermindering inhouden omdat ze dan onmiddelijk moeten gaan verbouwen.

Maar ook als je geen al te gekke dingen doet denk ik dat je nog steeds niet echt winst maakt, omdat je niet moet rekenen het huis te kunnen verkopen voor meer dan de WOZ-waarde (in de huidige markt zal iemand niet snel boven de WOZ willen kopen), en daar kom je vlak bij met koopprijs+verbouwing.

Dus, de vraag is of je van plan bent zelf in dat huis te gaan wonen, en voor hoe lang. Als je er een jaar of 4/5 in wil zitten, dan is het de moeite waard vanwege je woonplezier, en speel je mogelijk quitte. Als je het als investering ziet, dan zou ik nog eens gaan nadenken, want die 120k lijkt wat teveel voor een uitgewoond huis.

Ik denk dat je zeker 50% van het bedrag bij de waarde kunt tellen. Zeker als je ook zaken als CV, electra en kozijnen aanpakt.

Waarvoor zou je de waardestijging nodig hebben? Als je het huis koopt voor 125.000 zal de WOZ waarschijnlijk geen 158.000 meer zijn.

Als je het laat doen stijgt de waarde gemiddeld met 30-50% van je kosten en als je het zelf gaat doen dan haal je alle kosten er weer uit mits je het goed doet en een perfecte afwerking maakt.

Je kunt een taxatie laten doen, daarbij kun je aangeven wat je gaat doen, dan wordt een begin en na prijs geven, is ook nodig als je de verbouwing wilt financieren. Er wordt gezegd dat financierders binnen vaak maar 1/3 van de kosten willen financieren. Volgens mij gaat dit uit van het laten doen. Dit komt omdat als je voor 10.000 er een roze keuken en groen met gouden badkamer inzet het een verlies op levert.

In de regel is het wel winst gevend, als je rekening houdt met de volgende koper (maar wil je dat?) Er zijn wat van die dingen die mensen willen in een huis, licht ruimte en het moet goed voelen. Zodoende kun je al winst maken met een goede saus ronde..

Als je het gaat doen moet je het wel goed doen, en afmaken. Half werk slordig werk of domme keuzes/besparingen kunnen een afknapper zijn.

Als ik het af heb ga ik mijn huis eens laten taxeren, kijken of ik winst heb gemaakt, ik vermoed dat als ik het nu verkoop ik geen verlies maak.

quote:

Op dinsdag 18 februari 2014 14:49 schreef DJNHZ het volgende:
Als ik ¤30.000 aan materiaal verbruik zie je dat dan terug in de waarde stijging van het huis?
Allicht wel wat maar hoeveel procent mag ik rekening mee houden zodat het niet 'weggegooid' geld is.

Wat is in feite doet, is een "bouwval" weer bewoonbaar maken. Een soort groot onderhoud plus.
Dingen die onder reparatie en onderhoud vallen, geven doorgaans geen meerwaarde aan een pand. Het kan wel een ding zijn om de verkoopprijs te drukken. Dus goedkoop inkopen vanwege de gebreken, alles herstellen, zodat het pand een reguliere marktwaarde heeft.

Dit soort projectjes is in ieder geval niet om snel geld mee te verdienen door het op te knappen en te verkopen. Alleen leuk als je er zelf minimaal 5 jaar blijft wonen.

Als de woning nu echt zo'n gedateerde bouwval is als wat jij beschrijft, dan zal er allicht een waardestijging zijn als je de woning weer up-to-date maakt. Hou daarbij wel rekening met een neutrale afwerking, want een felroze keuken en babyblauwe badkamer zullen de meeste kopers niet meer waarde aan hechten dan aan een uit elkaar vallende woningbouw-keuken en badkamer.

Waar je echter niet van uit moet gaan, is dat je winst kan maken door zo'n huis 'even' op te knappen en daarna weer te verkopen. Om dat te realiseren moet je het pand voor een wel héél scherpe prijs kunnen opkopen.

quote:

Op dinsdag 18 februari 2014 14:49 schreef DJNHZ het volgende:
Als ik ¤30.000 aan materiaal verbruik zie je dat dan terug in de waarde stijging van het huis?
Allicht wel wat maar hoeveel procent mag ik rekening mee houden zodat het niet 'weggegooid' geld is.

Allereerst complimenten met dit goede voornemen!

In de tweede plaats gaat het vooral om de ligging van de woning Dus als je huis in een goede buurt ligt en je buren hebben al een opgeknapte woning, is dat een extra stimulans om én op te knappen én om waardestijging te genereren.

ZOrg vooral dat het aanzicht van de woning goed is: nette voortuin, strakke gevel en glanzend schilderwerk. SCheelt je zo 10k¤. Plus de interne stijging...denk dat je al bijna op je investering zit. Plus je woongenot!

P.S.: ik mis je investering in isolatie!!

Ieder wil zijn eigen draai op een woning geven ,dus als de insteek waardevermeerdering /verkoop is zou ik zo veel mogelijk in een goede basis investeren .
Dus riool,waterhuishouding,electra ,isolatie,beglazing.....
Een keuken sla je er in twee dagen in en is sterk afhankelijk van smaak .
Goede isolatie tussen de wanden ,onder de vloer /dak zijn niet van die dingen die je aanpakt als alles netjes behangen geschilderd is ,maar vind je wel terug in de energierekening

Zit je normaal met alleen al nieuwe kozijnen niet een heel eind richting die 30k?

Alles afhankelijk van locatie, buurt, lokale markt, prijzen etc...

Iets voor 125 kopen en 30 er tegenaan smijten in Amsterdam tegen het centrum levert je gegarandeerd geld op. In Kutkrabbeveendam niet. 5k voor de moeite, als je het al kwijt raakt.

Ik ben aan het verbouwen. Zelfde als hierboven, misschien iets extremer...

Als je mijn situatie neemt met 158k en 30-35k investering... in de huidige markt denk ik 5-10k in te leveren. Ik ga dus jaren wonen en zo het genot eruit halen. Anders heeft het geen zin.

quote:

Op woensdag 19 februari 2014 06:54 schreef DJNHZ het volgende:

[..]

Zover ik gezien heb hoeven kunststof kozijnen niet mega duur te zijn.
(vb. http://www.creon-kozijnen.nl/)
Gaat om 2 grote kozijnen en een paar kleine op de beneden verdieping. Boven zijn er rond 200* nieuwe dakkapellen opgezet. Alleen hier hebben ze daarna niks meer mee gedaan qua onderhoud.

Valt me reuze mee. Ik heb laatst eens een offerte opgevraagd en die was veel hoger dan ik hier zie staan.. Wat misschien wel een aandachtspunt is, is de kwaliteit. Ik heb een vriend helpen klussen waarbij we het stucwerk in het hele huis weggeklopt hebben dus dan zag je de kozijnen bloot komen te liggen en dat was echt eersteklas rotzooi. Zonder er verstand van te hebben kon je zien dat dat echt niet de bedoeling kon zijn.

Nogmaals, ik weet niets van kozijnen, maar het feit dat zo'n troep voor komt lijkt me wel een reden om bij prijsvechters ff te checken of ze iets redelijks leveren.

quote:

Op woensdag 19 februari 2014 06:54 schreef DJNHZ het volgende:

[..]
Zover ik gezien heb hoeven kunststof kozijnen niet mega duur te zijn.
(vb. http://www.creon-kozijnen.nl/)
Gaat om 2 grote kozijnen en een paar kleine op de beneden verdieping. Boven zijn er rond 200* nieuwe dakkapellen opgezet. Alleen hier hebben ze daarna niks meer mee gedaan qua onderhoud.

Kunststof kozijnen passen niet bij ieder huis even goed. Bovendien vinden sommige mensen het zelfs erg lelijk. Kan je beter investeren in hout. Voordeel daarvan is dat je niet alles hoeft te doen maar de goede kozijnen kan laten zitten.

quote:

Op dinsdag 18 februari 2014 14:49 schreef DJNHZ het volgende:
kopen voor ¤125.000. (WOZ waarde is ¤158.000)

naar ik meen is de WOZ waarde gebaseerd op bepaalde gestandaardiseerde modellen (gemiddelde prijzen in die buurt, woonoppervlak, tuid e.d.) en weegt men daarbij bv niet zomaar de renovatiestand van het interieur mee (omdat een taxateur dat ook niet kan zien en dus niet kan meewegen in de schatting).

Een huis met een zeer slechte badkamer, keuken, gaten in de wanden, lek dak en geen verwarming en problemen met de electronische leidingen en installatie, lijkt me niet erg aantrekkelijk...
30.000 onder de WOZ waarde lijkt me nog wel misschien een beetje hoog ervoor, zeker in de huidige markt waar een bouwval-woning ook weinig interessenten heeft.
Al zal dat een goed taxateur moeten bepalen die ook de binnenkant kan zien.

Renovatie zal zeker een waardestijging opleveren

wat de rest al zegt: dingen als goede isolatie, rioolaansluitingen enzo, dat levert je wel een waardevermeerdering. keuken en badkamer niet, want dat gooien mensen er zo weer uit (en nemen ze mee in de te bieden prijs) wanneer ze het willen kopen.

doe het gewoon lekker als je er zelf in gaat wonen. wij hebben dus wel een felblauwe badkamer, want die vinden wij mooi en wij gaan er wonen

quote:

Op woensdag 19 februari 2014 06:46 schreef DJNHZ het volgende:
Ja dat is wel een goed punt. Ik zou nog niet weten hoe ik het beter moet gaan isoleren en wat er bij komt kijken.

Voordat je "blind" de boel vol gaat hangen met isolatie, lees je eerst heel goed in in de techniek. Het kan zijn dat bij verkeerd isoleren de boel gaat rotten en/of schimmelen.

quote:

Op woensdag 19 februari 2014 09:24 schreef simmu het volgende:
als goede isolatie, rioolaansluitingen enzo, dat levert je wel een waardevermeerdering. keuken en badkamer niet, want dat gooien mensen er zo weer uit (en nemen ze mee in de te bieden prijs) wanneer ze het willen kopen.doe het gewoon lekker als je er zelf in gaat wonen. wij hebben dus wel een felblauwe badkamer, want die vinden wij mooi en wij gaan er wonen

Nah, niet helemaal mee eens.
Badkamer verbouwen is een behoorlijk ingrijpende klus waar veel mensen voor terugdeinzen.
Ook een klus die in manuren vrij duur is.
Keuken daarentegen is in een dag of 2 vervangen.

Overigens is een blauwe badkamer, geel/groene keuken of een WC met jaren 50 bloemetjestegels een ander verhaal natuurlijk. Daar schrijf je bij aankoop al direct 90% op af omdat het merendeel van de mensheid dat echt graflelijk vind en weigert te betalen voor iets wat ze er de eerste week na sleuteloverdracht al in de container flikkeren.

Maar al met al, ook een keuken en badkamer genereren waardevermeerdering. Ga je alleen niet zomaar zien in de WOZ-waarde en die "waardevermeerdering" schrijf je relatief snel af. Zeg voor een keuken in een jaar of 5 en een badkamer jaar of 10.

Overigens aanvullende tip, verbouw voor jezelf en niet voor de waardevermeerdering. Het scheelt wat, maar overall levert het stukken minder op dan je erin steekt. Dus om daar nu lang bij stil te staan is zonde van de energie . En gelijk een goede reden om alsnog die geelgroene keuken of blauwe badkamer aan te schaffen .

quote:

Op woensdag 19 februari 2014 09:02 schreef Plankje55 het volgende:
Kunststof kozijnen passen niet bij ieder huis even goed. Bovendien vinden sommige mensen het zelfs erg lelijk. Kan je beter investeren in hout. Voordeel daarvan is dat je niet alles hoeft te doen maar de goede kozijnen kan laten zitten.

Laat ze daarna schilderen met lijnolieverf, kan je ook weer een jaartje of 20/30 vooruit als je ze goed schoon houdt.

Kunststof is voor veel mensen een minpunt bij het kopen voor een woning, hout is neutraler. Houdt hier rekening mee.