Grove inschatting verbouwkosten van een jaren 30 woning

dit is als je alles zelf doet, wil je het laten doen moet je het verdriedubbelen

Ik vind het wat laag ingeschat. Keuken en badkamer zijn repsectievelijk 15k en 20k als je tenminste wat leuks wilt en niet zelf geïnstalleerd, zeker als je nog wat met afvoeren, muren moet gaan doen.

Nouja, waarschijnlijk ga je op meer dan ene ton uitkomen, want je wilt toch net even wat mooier, luxer, beter...Ga je nog iets met de tuin doen? En de plafonds?

quote:

Op zondag 29 december 2013 21:47 schreef arjan1112 het volgende:
dit is als je alles zelf doet, wil je het laten doen moet je het verdriedubbelen

Dit! Ik vind de bedragen erg laag.

Of je onderhandelt een lager koopbedrag voor het huis..

Mooi huisje!

Shit, had ik net een heel verhaal gepost, is alles weg.....
Nog maar een keer, opmerkingen in cursief.

Isoleren ¤ 10.000,00
Wat is er nu geisoleerd, waarschjnlijk niet veel. Dit kun je beter gelijk goed doen. Heb je later profijt van
Electra ¤ 2.500,00 wat moet er gebeuren, wat kun je zelf ?
CV Leidingen ¤ 10.000,00 dit lijkt mij redelijk hoog, er is al een CV en radiatoren.
Die ketel vervangen (indien nodig) zal ¤1500-1800 kosten, wat radiatoren erbij om die gaskachel te vervangen kost ook niet de wereld
Stucwerk ¤ 4.000,00 stucadoors werken vaak met m2 prijzen, dit word gewoon een rekensommetje voor jou
Schilderwerk ¤ 2.000,00 tja, er zit veel werk in die paneeldeuren, randjes etcetera, dit kun je beter zelf doen. Als je dat door een schilder laat doen red je dat niet voor dat geld
Kozijn ¤ 4.000,00 veel kozijnen zullen misschien aangepast/vervangen moeten worden als er dubbelglas in komt, houd daar rekening mee
Open Haard ¤ 2.500,00 wat is daarmee ? wil je die nieuw plaatsen, eruit slopen
En Suite ¤ 5.000,00
Openslaande deuren tuin ¤ 4.000,00
Vloer Beneden ¤ 5.000,00 als je hier een betonnen vloer in maakt dan kun je dit gelijk combineren met vloerisolatie en vloerverwarming
Keuken ¤ 10.000,00 tja, kan goedkoper (ikea), kan ook veel duurder, ga ook eens kijken bij een Duitse keukenboer
Toilet ¤ 3.000,00 Als je hier veel (sloop)werk zelf doet, en bijvoorbeeld alleen een "mannetje" voor het tegelen hebt dan moet dit wel goedkoper kunnen
Badkamer ¤ 10.000,00 zie toilet, sanitair kopen bij webshops, niet bij een sanitair-"speciaalzaak" langs gaan die zijn vaak meer als de helft duurder.

Ligt er helemaal aan wat je precies wil en of je je eisen nog wil bijstellen. Ik heb een keuken voor nog geen 4000,- inc plaatsen. Maarja, kleine keuken.
Wat wil je isoleren? Ook ramen en kozijnen vervangen? Dat is duur.
Hoe staat het met de electra nu? Wanneer is dat voor het laatst gedaan?

quote:

Op zondag 29 december 2013 21:41 schreef DeanHavenSnoot het volgende:

We vinden het echt een prachtig huis! echter willen we het huis wel naar deze eeuw brengen natuurlijk met behoud van de authentieke elementen.
En dat betekend tot op het bot strippen en opnieuw beginnen.

Vanaf anderhalve ton beginnen te denken, zeker als je ook nog van alles wilt laten doen.

Wellicht de lat wat minder hoog leggen en veel zelf doen

Hmmm. Praktijkervaring mijnerzijds: vertrouw niet al teveel op 'mannetjes' annex 'vrienden' om de kosten van een dergelijke verbouwing/aanpassing te drukken... die moeten maar net beschikbaar zijn op het moment dat jij dat wilt, en het wil nog wel eens gebeuren dat als ze ruiken dat dat *niet* het geval is, de prijs ineens toch een tikkie omhoog gaat.

Ik vrees dat je ingeschatte bedragen weleens aan de (te) lage kant zouden kunnen zijn.
De post 'onvoorzien', weet u wel?

quote:

Op zondag 29 december 2013 22:10 schreef Spanky78 het volgende:
Of je onderhandelt een lager koopbedrag voor het huis..

Lijkt me niet zo'n gek idee, inderdaad. Onderhandelen!

quote:

Op zondag 29 december 2013 23:42 schreef HetKlusKonijn het volgende:
Hmmm. Praktijkervaring mijnerzijds: vertrouw niet al teveel op 'mannetjes' annex 'vrienden' om de kosten van een dergelijke verbouwing/aanpassing te drukken... die moeten maar net beschikbaar zijn op het moment dat jij dat wilt, en het wil nog wel eens gebeuren dat als ze ruiken dat dat *niet* het geval is, de prijs ineens toch een tikkie omhoog gaat.

Ik vrees dat je ingeschatte bedragen weleens aan de (te) lage kant zouden kunnen zijn.
De post 'onvoorzien', weet u wel?

[..]

Lijkt me niet zo'n gek idee, inderdaad. Onderhandelen!

Misschien beter 1 aannemer de hele boel laten doen. Dan wel een die een beetje goed is en pas betalen als het werk af is (desnoods in delen, keuken, badkamer, etc.), beetje letten op betrouwbaarheid..

Keuken- en badkamerhandel is windhandel. Die bedragen door de helft, heb je het nog flink betaald. Ik vind het allemaal behoorlijk hoog gescht. Alleen stucadoren (aparte CAO, dure knaaiers) kan duurder uitvallen; de rest - 20%

quote:

Op zondag 29 december 2013 22:34 schreef DeanHavenSnoot het volgende:
@Spanky: Ja dat was zeker het plan ik ben dan wel benieuwd wat de bank nog aan bouw/renovatiekosten financiert ik heb vernomen dat ze daar niet meer zo gul in zijn als vroeger.

@Jantina: Vinden wij ook, vandaar ook dat we het niet goed los kunnen laten maar het moet natuurlijk wel te doen bijven!

Al thnx voor jullie reacties! ben hierdoor alweer druk met m' n vriendinnetje aan het kletsen!

Als je een basis keuken en basis badkamer doet zijn de bedragen mogelijk wel ok. Als je iets leuker gaat kom je onder de streep vaak toch meer richting 10k-20k.

Verder over die straat: Mij heeft een makelaar me bij een huis dat daar eerder te koop stond verteld dat de buurtronduit slecht was.
[quote]Slecht, 2 maand geleden is hierachter een moord gepleegd[/quote]

Was een 2 onder 1 kapper met nok op 10m en dubbele garage, aan de achterzijde keek je meteen uit op een flat. Lijkt inmiddels verkocht.
Ik hoef in die straat niet meer te wonen.

RECTIFICATIE: Dit ging over de Schoolstraat, niet de Maardijk, de woning waar ik toen naar keek staat nog steeds te koop:
http://www.funda.nl/koop/almelo/huis-47142507-schoolstraat-52/
Is wel redelijk in de buurt.

Wat is je budget incl verbouwing eigenlijk? Gewoon 280k of nog heel iets meer?

Ik ben met een verbouwing die lijkt op jouw plannen circa een ton kwijt...en het is nog niet af.

[ Bericht 2% gewijzigd door TR08 op 30-12-2013 19:49:36 ]

quote:

Op zondag 29 december 2013 22:34 schreef DeanHavenSnoot het volgende:
@Spanky: Ja dat was zeker het plan ik ben dan wel benieuwd wat de bank nog aan bouw/renovatiekosten financiert ik heb vernomen dat ze daar niet meer zo gul in zijn als vroeger.

@Jantina: Vinden wij ook, vandaar ook dat we het niet goed los kunnen laten maar het moet natuurlijk wel te doen bijven!

Al thnx voor jullie reacties! ben hierdoor alweer druk met m' n vriendinnetje aan het kletsen!

Hee, wij zijn nu met een volledige verbouwing bezig van een jaren 30 huis! Je kunt even in mijn topic hier kijken, en moet nu weg maar zal straks of morgen even uitgebreider reageren.

Over je kostenplaatje: ligt eraan wat je precies gaat doen en hoe, maar met 80.000,- zijn wij er iig bij lange na niet ...

ik vind het ook erg weinig, wat je nu hebt uitgetrokken. Wij hebben een vergelijkbaar pand verbouwd en ging dus heus wel boven de 80 k uit. Vergeet ook niet dat je altijd meer tegen kunt komen dan begroot;
zo bleek bij ons onder een plafond nog een asbest plafond te zitten (sanering 4000,-) was de electra wel redelijk recent , maar zo prutserig aangelegd (de delen die pas bij verbouwing bloot kwamen te liggen) , bleken de verwarmingsleidingen onder de vloer, los in het zand te liggen en ga zo maar door. Niet om je bang te maken , maar neem je budget dus ruim.

Even de vrijheid genomen om wat oude huizen te bekijken in Almelo voor je van tussen 200k en 300k:

Voor zover ik de buurten ken zou ik naar deze huizen kijken als ik jou was:
http://www.funda.nl/koop/almelo/huis-48809610-tijhofslaan-50/
http://www.funda.nl/koop/(...)otmarsumsestraat-95/
http://www.funda.nl/koop/(...)volkerinksstraat-15/

Zeker gezien je gezinssituatie. Ik zit nu met 1 kleine van anderhalf en nummer 2 op komst: Verbouwen is naast je baan nu heel lastig. Ondschat dit niet. Uitbesteden voor het bedrag dat jij in gedachten hebt is voor je wensen lijstje volslagen onrealistisch en je gaat een meerjaren verbouwing in.

Ik kan je qua locatie met name de tijhofslaan aanraden. Is echt een goede buurt en je zit daar recht voor een super speelveldje. Eerder zelf daar in de buurt gewoond aan de Deken Reijgerslaan. Als ik dit huis voor dit geld had kunnen kopen in de tijd dat we zoekende waren was ik waarschijnlijk hiervoor gegaan. Die woning aan de Tijhofslaan vraagt weinig renovatie zo op het eerste oog.

Zie hier mijn topic over onze "strip tot op het bot en begin opnieuw verbouwing"
K&W / TR08's jaren 30 huis

Huis is gekocht in 2010, even groot als wat jij op het oog hebt. De verbouwing loopt nog, dus weet waar je aan begint Wij hadden bij aanvang verbouwing nog geen kleine en jij al wel.

[ Bericht 15% gewijzigd door TR08 op 30-12-2013 21:22:24 ]

Tering, das geen geld voor die huizen .

quote:

Op dinsdag 31 december 2013 00:32 schreef bleiblei het volgende:
Tering, das geen geld voor die huizen .

Gewoon een buitenkansje.

quote:

Op dinsdag 31 december 2013 00:32 schreef bleiblei het volgende:
Tering, das geen geld voor die huizen .

Wij zijn idd Eindhovense prijzen gewend

quote:

Op maandag 30 december 2013 21:35 schreef DeanHavenSnoot het volgende:
Net uitgebreid jullie reacties gelezen.
Echt ontzettend bedankt! We zijn mede hierdoor tot de conclusie gekomen dat zo'n project toch voor ons niet is weggelegd.
Vooral ook met die kleine meid, ik wil niet elk vrij weekend enkel en alleen aan het klussen besteden waardoor ik die leuke tijd met dat meisje zal missen.
En inderdaad om dat dan allemaal uit te besteden (gisteren ook even met een bevriende aannemer gekletst) mag je dit bedrag minimaal x2 doen.

Ik denk dat je een verstandige beslissing hebt genomen.
Zo'n langdurige grote verbouwing geeft sowieso al een hoop stress (en dan heb ik het nog niet eens over de mogelijke financiële gevolgen), en dan heb je ook nog eens een jong gezin waar je toch ook van wil genieten...

quote:

Ik laat even dit idee rustig mijn hoofd uit varen en ga weer terug naar huisjes zoeken op funda (o.a. de voorgestelde woningen door TR08)

Ik hoop dat er iets voor je bij zit, succes in ieder geval!

quote:

Op maandag 30 december 2013 21:35 schreef DeanHavenSnoot het volgende:
Net uitgebreid jullie reacties gelezen.
Echt ontzettend bedankt! We zijn mede hierdoor tot de conclusie gekomen dat zo'n project toch voor ons niet is weggelegd.
Vooral ook met die kleine meid, ik wil niet elk vrij weekend enkel en alleen aan het klussen besteden waardoor ik die leuke tijd met dat meisje zal missen.
En inderdaad om dat dan allemaal uit te besteden (gisteren ook even met een bevriende aannemer gekletst) mag je dit bedrag minimaal x2 doen.

Ik laat even dit idee rustig mijn hoofd uit varen en ga weer terug naar huisjes zoeken op funda (o.a. de voorgestelde woningen door TR08)

Nogmaals ontzettend bedankt! jullie zijn erg behulpzaam!

Goede keus
Kijk vooral naar de Tijhofslaan, die buurt is erg fijn, zo'n beetje de beste plek in Almelo voor kinderen en de straat staat vol met mooie jaren 20/30 huizen.

quote:

Op dinsdag 31 december 2013 00:32 schreef bleiblei het volgende:
Tering, das geen geld voor die huizen .

Tjsa, welkom in Almelo

Ondanks de naam zijn hele grote delen heel ok, er is werk genoeg te krijgen in de buurt, alle faciliteiten binnen handbereik en de huizen zijn erg betaalbaar

Succes

Volkerinkstraat staat als ik het goed heb al jaren te koop, neem dat in ogenschouw mocht je gaan bieden.

Ootmarsumsestraat idem. Die was al te koop in 2010, wij hebben als ik me goed herinner ook dat huis overwogen.

quote:

Op donderdag 2 januari 2014 08:27 schreef TR08 het volgende:
Succes

Volkerinkstraat staat als ik het goed heb al jaren te koop, neem dat in ogenschouw mocht je gaan bieden.

05-10-09: Te koop voor 295000. 19-02-10: Veranderd van 295000 naar 284500. 05-09-10: Veranderd van 284500 naar 269500. Laatst gevonden: 2011-10-18 10-05-12: Aangepast naar 249500 10-05-12: Te koop voor 249500 24-08-13: Aangepast naar 225000

http://almelo.www.miljoen(...)inksstraat-15-Almelo

http://www.funda.nl/koop/almelo/huis-83527914-bornsestraat-154/

Dit is er misschien ook nog 1: Vraagprijs is boven je budget maar het staat al jaren leeg en te koop. Wellicht happen ze op een hoerenbod binnen jouw budget.

Hier staan foto's:
http://sanders.aanbodpage.nl/index.php?id=2876949

Super mooi verbouwd, groot, jaren 30 stijl, flinke tuin...prima ding. Hoef je waarschijnlijk ook helemaal niets aan te verbouwen behalve een muurverfje her en der.

Laat je trouwens weten hoe je bezichtiging was? Wanneer ga je kijken?

quote:

Op donderdag 2 januari 2014 20:54 schreef TR08 het volgende:
http://www.funda.nl/koop/almelo/huis-83527914-bornsestraat-154/

Dit is er misschien ook nog 1: Vraagprijs is boven je budget maar het staat al jaren leeg en te koop. Wellicht happen ze op een hoerenbod binnien jouw budget.

Hier staan foto's:
http://sanders.aanbodpage.nl/index.php?id=2876949

Super mooi verbouwd, groot, jaren 30 stijl, flinke tuin...prima ding. Hoef je waarschijnlijk ook helemaal niets aan te verbouwen behalve een muurverfje her en der.

Laat je trouwens weten hoe je bezichtiging was? Wanneer ga je kijken?

Mooi verbouwd zou ik het niet noemen..

quote:

Op donderdag 2 januari 2014 21:44 schreef friekin_ het volgende:

[..]

Mooi verbouwd zou ik het niet noemen..

Tjsa, beauty is in the eye of the beholder he....

Ieder heeft recht op zijn eigen smaak. Jij zult links en rechts vast ook e.e.a. mooi vinden dat ik liever links laat liggen

Ik hoop dat je het in elk geval met me eens bent dat het netjes verbouwd is. Los van of je het mooi vindt.

quote:

Op vrijdag 3 januari 2014 11:07 schreef TR08 het volgende:

[..]

Tjsa, beauty is in the eye of the beholder he....

Ieder heeft recht op zijn eigen smaak. Jij zult links en rechts vast ook e.e.a. mooi vinden dat ik liever links laat liggen

Ik hoop dat je het in elk geval met me eens bent dat het netjes verbouwd is. Los van of je het mooi vindt.

De tegels in de keuken/serre kan niemand meer mooi vinden denk ik Badkamer is verouderd en heeft schrotenplafond. Daar was mijn mening op gebaseerd.

Badkamer plafond was ook niet mijn keus geweest, maar om daarop nou het hele huis af te keuren...

quote:

Op vrijdag 3 januari 2014 11:20 schreef TR08 het volgende:
Badkamer plafond was ook niet mijn keus geweest, maar om daarop nou het hele huis af te keuren...

Ik keur het niet helemaal af, maar ik ben geen fan van het huis. Misschien kan ik niet goed door de Riviera Maison rotzooi heen kijken

Hier een lijstje van onze verbouwing 3 jaar geleden.

Isoleren ¤ 10.000,00

--> Hebben we wel gedaan, maar niet als aparte kostenpost berekend omdat het steeds per ruimte ging, geen idee

Electra ¤ 2.500,00

--> Uit mijn hoofd 4000 euro (materialen + werk), alles moest vervangen worden

CV Leidingen ¤ 10.000,00

----> CV zat er al in, we hebben alleen een paar wat radiatoren vervangen

Stucwerk ¤ 4.000,00

----> Zou kunnen kloppen

Schilderwerk ¤ 2.000,00

-----> Als je het laat doen, te weinig. We hebben het zelf gedaan maar er is echt heel veel verf doorheen gegaan (met name voor bruine kozijnen die nu wit zijn...). Als je dan ook een beetje goede verf koopt lopen de kosten snel op.

Kozijn ¤ 4.000,00

-----> We hadden grotendeels dubbelglas, 2 kleine raampjes vervangen kosste 600 euro. Voor alle ramen denk ik dus dat het te weinig is.

Open Haard ¤ 2.500,00

------> Geen idee, zat er bij ons al in

En Suite ¤ 5.000,00

------> Geen idee, zat bij ons helaas niet meer in het huis, maar vanwege budget niet gedaan

Openslaande deuren tuin ¤ 4.000,00

------> Ooit geinformeerd en dezelfde inschatting gemaakt, uiteindelijk vanwege budget niet gedaan

Vloer Beneden ¤ 5.000,00

------> Ligt heel erg aan wat voor materiaal je wilt, we hebben ca 3000 euro betaald voor een eiken vloer in de woonkamer, maar bijvoorbeeld in de keuken hebben we weer tegels, etc.

Keuken ¤ 10.000,00

------> Wij hebben ongeveer 11K betaald, waarvan 7K voor de keuken inclusief apparaten, en 4K voor werk (alles moest verplaatst worden) en dingen zoals tegels

Toilet ¤ 3.000,00

-----> Wij hebben rond 1500 euro uitgegeven, was voornamelijk cosmetisch (geen leidingen verleggen maar tegels en sanitair vervangen)

Badkamer ¤ 10.000,00

------> 15K inclusief sanitair en werk (slaapkamer moest omgetoverd worden tot badkamer)

Sorry, ik heb nu de reactie gelezen dat TS toch naar andere huizen gaat kijken. Goede keus, het is prijstechnisch niet interessant om dat huis te kopen + alle verbouwing uit te besteden

Tip: Kijk de rest van de woningen ook (kijk sowieso andere woningen). Je leert heel snel samen wat je wel en niet belangrijk vindt. Het brengt je ook een wat realistischer beeld van wat je voor je budget mag verwachten. Het bezoeken van meerdere huizen heeft mij en mijn dame veel geholpen en ook leuke ideeen gegeven voor de verbouwing.

Van de Ootmarsumsestraat verwacht ik dat de woning veel zonniger is van binnen, Tijhofslaan ook. Vergis je verder niet in wat een lichtere muur en vloer kan doen.

Volkerinkstraat is denk ik mede vrij donker door de donkere vloeren.