Nederlandse Woningmarkt #2: Waar we de weg omhoog inslaan!

quote:

Op zondag 11 augustus 2013 14:19 schreef crashbangboom het volgende:
populaire fabel, edoch:
[ afbeelding ]

Blomke zei: "de kostprijs lag veel lager dan de verkoopprijs". En dat klopt volledig, sterker nog, dat klopt nog steeds. Dat jij daarna de variatie in de bouwkosten aanhaalt zegt niets, de grote prijsstijging kwam door het opkloppen van grondprijzen. Zeg maar van 10% van de verkoopprijs naar 50% van de verkoopprijs (grofweg, kort door de bocht, afhankelijk van lokatie e.d.).

quote:

Op zondag 11 augustus 2013 18:07 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Blomke zei: "de kostprijs lag veel lager dan de verkoopprijs". En dat klopt volledig, sterker nog, dat klopt nog steeds. Dat jij daarna de variatie in de bouwkosten aanhaalt zegt niets, de grote prijsstijging kwam door het opkloppen van grondprijzen. Zeg maar van 10% van de verkoopprijs naar 50% van de verkoopprijs (grofweg, kort door de bocht, afhankelijk van lokatie e.d.).

Nope, dat klopt allesbehalve, en is hier al vele malen met feiten (bouwexploitaties) weerlegt. Je wil niet zien dat een vierkante meter grond niet een vierkante meter gratiz bouwgrond is. Maar als je anders denkt kan aan te kunnen tonen, graag hoor.

Waarom denk jij dat gemeentes verliezen draaien op bouwexploitaties? Omdat ze zoveel winst daarop maken? Zelfde geldt voor bouwers, wijs maar aan hoeveel marge die maken. Die zijn op al blij als ze quite draaien. En zelfs dan wordt thans nog niet gebouwd.

Maar je mag gerust geloven dat dan nog iemand gaat bouwen hoor, voor de koop- of voor de huurmarkt. Dat gebeurt pas weer als de rendementen weer aantrekken. Prima voor krimpregio's, daar staan huizen genoeg, maar je zal maar op een niet krimp locatie willen wonen. Daar keert de wal het schip. Als je denkt dat daar gemeenten, bouwers en investeerders met verlies gaan bouwen, die kans acht ik niet zo hoog in. En als je een middeninkomen hebt mag je kiezen tussen betalen aan de huisjesmelker, of je woonlasten in eigen hand nemen (en fixeren).

De natuurlijke ondergrens voor de huizenmarkt is de kostprijs. En daar zijn we onderhand aangeland.
Daar helpt geen struisvogel tegen

quote:

Noodlijdende corporatie betaalde interim half miljoen

Interim-bestuurder Peter Ruigrok van de in financiële nood verkerende woningcorporatie WSG uit West-Brabant heeft een maandsalaris van zo'n 60.000 euro opgestreken. In totaal kreeg Ruigrok gedurende negen maanden in 2011 ruim een half miljoen euro uitbetaald. Dat blijkt uit het recentste jaarverslag van WSG, meldt het Financieele Dagblad.

Als interim-bestuurder had Ruigrok op dat moment maximaal de helft mogen verdienen volgens de op dat moment geldende beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. Ook president-commissaris Ton Lensen verdiende met een uurtarief van 250 euro meer dan de code eigenlijk toestaat.

WSG is met 4000 woningen en dertig werknemers een relatief kleine corporatie. Het maximumsalaris voor bestuurders is afhankelijk van de zwaarte van de taak. Hoewel WSG klein is, moesten Ruigrok en Lensen orde op zaken stellen nadat bestuurder Peter Span de corporatie aan de rand van afgrond had gebracht. Het ministerie voor Wonen en Rijksdienst zegt in een verklaring dat het WSG had gesierd als het zuiniger was geweest: "Natuurlijk had de heer Ruigrok veel puin te ruimen. Maar daar hield de code ook al rekening mee en het gaat er ver bovenuit."

WSG kreeg onlangs 116 miljoen euro van het Centraal Fonds Volkshuisvesting om faillissement te voorkomen.

quote:

Op zondag 11 augustus 2013 18:27 schreef crashbangboom het volgende:

[..]

Nope, dat klopt allesbehalve, en is hier al vele malen met feiten (bouwexploitaties) weerlegt. Je wil niet zien dat een vierkante meter grond niet een vierkante meter gratiz bouwgrond is. Maar als je anders denkt kan aan te kunnen tonen, graag hoor.

Waarom denk jij dat gemeentes verliezen draaien op bouwexploitaties? Omdat ze zoveel winst daarop maken? Zelfde geldt voor bouwers, wijs maar aan hoeveel marge die maken. Die zijn op al blij als ze quite draaien. En zelfs dan wordt thans nog niet gebouwd.

Maar je mag gerust geloven dat dan nog iemand gaat bouwen hoor, voor de koop- of voor de huurmarkt. Dat gebeurt pas weer als de rendementen weer aantrekken. Prima voor krimpregio's, daar staan huizen genoeg, maar je zal maar op een niet krimp locatie willen wonen. Daar keert de wal het schip. Als je denkt dat daar gemeenten, bouwers en investeerders met verlies gaan bouwen, die kans acht ik niet zo hoog in. En als je een middeninkomen hebt mag je kiezen tussen betalen aan de huisjesmelker, of je woonlasten in eigen hand nemen (en fixeren).

De natuurlijke ondergrens voor de huizenmarkt is de kostprijs. En daar zijn we onderhand aangeland.
Daar helpt geen struisvogel tegen

.

Niet door de kosten van bouwrijp maken. Maar met name door speculatie en bijbehorende rentekosten.

Decennia hebben ze dikke winsten gedraaid op de grondverkoop.

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 12:04 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:
Niet door de kosten van bouwrijp maken. Maar met name door speculatie en bijbehorende rentekosten.

Decennia hebben ze dikke winsten gedraaid op de grondverkoop.

Dat dus. En dat geldt ook voor de projectontwikkelaars, bouwers, toeleveranciers en (onder)aannemers.

Bevalt dat, leven in het verleden? Sla eens een bouwexploitatiebegroting open, en kijk voor de gein eens wat de huidige marges van bouwers zijn. En begrijp dan dat die niet gaan bouwen als de marktprijs lager dan de kosten liggen. En investeerders ook niet als dat niet genoeg rendement oplevert. De wal keert vanzelf het schip. Mag je zelf invullen wat de wal, en wat het schip is Als je slim bent, zorg je dat je er niet tussenkomt

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 18:48 schreef crashbangboom het volgende:
Bevalt dat, leven in het verleden? Sla eens een bouwexploitatiebegroting open, en kijk voor de gein eens wat de huidige marges van bouwers zijn. En begrijp dan dat die niet gaan bouwen als de marktprijs lager dan de kosten liggen. En investeerders ook niet als dat niet genoeg rendement oplevert. De wal keert vanzelf het schip. Mag je zelf invullen wat de wal, en wat het schip is Als je slim bent, zorg je dat je er niet tussenkomt

De meeste bouwers werken wel onder de kostprijs om hun personeel aan het werk te houden. Net zoals boeren dat doen. Dat zullen ze niet eeuwig volhouden maar doen ze nu wel.

http://www.gwwkosten.nl/n(...)prijs-te-werken.aspx

http://www.bouwenwonen.ne(...)-onder-kostprijs-aan

Met creatief boekhouden kun je altijd onder de kostprijs werken.

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 19:14 schreef PaulieWalnuts het volgende:

[..]

De meeste bouwers werken wel onder de kostprijs om hun personeel aan het werk te houden. Net zoals boeren dat doen. Dat zullen ze niet eeuwig volhouden maar doen ze nu wel.

http://www.gwwkosten.nl/n(...)prijs-te-werken.aspx

http://www.bouwenwonen.ne(...)-onder-kostprijs-aan

Artikel uit 2009 Die bedrijven bestaan al niet meer. Want zoals jezelf terecht opmerkt, dat hou je niet vol. Behalve in dit topic, daar blijft iedereen maar volhouden dat bouwers marges van hier tot tokio over de ruggen van iedereen maken. Ik moet naar mijn zin teveel voor een huis betalen omdat de bouwer niet genoeg verlies maakt. Waar halen ze het vandaan

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 19:32 schreef crashbangboom het volgende:

[..]

Artikel uit 2009 Die bedrijven bestaan al niet meer. Want zoals jezelf terecht opmerkt, dat hou je niet vol. Behalve in dit topic, daar blijft iedereen maar volhouden dat bouwers marges van hier tot tokio over de ruggen van iedereen maken. Ik moet naar mijn zin teveel voor een huis betalen omdat de bouwer niet genoeg verlies maakt. Waar halen ze het vandaan

Kom jij dan maar met een artikel van vandaag waaruit blijkt dat bouwers niet onder de kostprijs werken.

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 19:34 schreef PaulieWalnuts het volgende:

[..]

Kom jij dan maar met een artikel van vandaag waaruit blijkt dat bouwers niet onder de kostprijs werken.

http://www.bam.nl/sites/d(...)0140221777219644.pdf

http://www.jaarverslagheijmans.nl/

maar dan heb je het wel over heel weinig, veel te weinig marge.

De kostprijs is ver opgeklopt, daar zit een enorme marge in verwerkt. En dan bléren dat ze subsidie nodig hebben vanwege het opleveren onder de kostprijs.

Ik ben jaren weggezet voor uurtarieven > 200 NLG. Daarop werd de ksotprijs van een project gebaseers Waarom 200 NLG/uur? Dan kon het bedrijf winst maken.

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 19:38 schreef blomke het volgende:
De kostprijs is ver opgeklopt, daar zit een enorme marge in verwerkt. En dan bléren dat ze subsidie nodig hebben vanwege het opleveren onder de kostprijs.

Ik ben jaren weggezet voor uurtarieven > 200 NLG. Daarop werd de ksotprijs van een project gebaseers Waarom 200 NLG/uur? Dan kon het bedrijf winst maken.

Gulden? En dat is relevant voor nu 14 jaar later, omdat?

In welk decennium leef jij?

@crashboom: als jij serieus denkt dat er nu nieuwbouwhuizen tegen bouwkosten verkocht worden, oftewel de door jou genoemde absolute minimumprijs, dan zouden nieuwe huizen in de Randstad dus niet duurder moeten zijn dan huizen in Groningen. Tenslotte zijn de bouwkosten (vrijwel) onafhankelijk van de lokatie. O wacht, huizen in de Randstad zijn wel veel duurder.

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 19:39 schreef crashbangboom het volgende:
Gulden? En dat is relevant voor nu 14 jaar later, omdat?

In welk decennium leef jij?

Ik leef in het heden met de ervaring van het verleden. En mijn ervaring is dat producten met zo hoog mogelijke marges worden afgezet in de (gemanipuleerde) markt, onder het motto: lager kunnen we niet gaan. Ik heb zelf van een aannemer gehoord dat voor een 13-in-een-dozijn woning, de opgeklopte grondkosten 50k¤, de ruwe bouw 50 en de stuca/afwerking en electrische c.q. CV installatie ook 50k euro kost.

Werkelijke kostprijs 150 incl de BTW

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 19:42 schreef RemcoDelft het volgende:
@crashboom: als jij serieus denkt dat er nu nieuwbouwhuizen tegen bouwkosten verkocht worden, oftewel de door jou genoemde absolute minimumprijs, dan zouden nieuwe huizen in de Randstad dus niet duurder moeten zijn dan huizen in Groningen. Tenslotte zijn de bouwkosten (vrijwel) onafhankelijk van de lokatie. O wacht, huizen in de Randstad zijn wel veel duurder.

Spelen jullie nou een spelletje? Er worden geen huizen onder de kostprijs verkocht. En hoezeer je daar ook op hoopt dat gaat niet gebeuren. Niemand gaat met verlies een huis voor je bouwen, hoor.

_{en veel plezier in Grun}

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 19:47 schreef blomke het volgende:

[..]

Ik leef in het heden met de ervaring van het verleden. En mijn ervaring is dat producten met zo hoog mogelijke marges worden afgezet in de (gemanipuleerde) markt, onder het motto: lager kunnen we niet gaan. Ik heb zelf van een aannemer gehoord dat voor een 13-in-een-dozijn woning, de opgeklopte grondkosten 50k¤, de ruwe bouw 50 en de stuca/afwerking en electrische c.q. CV installatie ook 50k euro kost.

Werkelijke kostprijs 150 incl de BTW

50 + 50 + 50 is 150, of hou je me voor het lapje?

Daar kun je geen 140 van maken, in welk jaar je het ook optelt.

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 19:58 schreef crashbangboom het volgende:

[..]

50 + 50 + 50 is 150, of hou je me voor het lapje?

Daar kun je geen 140 van maken, in welk jaar je het ook optelt.

Was er niet ooit een jaar dat de btw op 0% zat dan kunnen we er wel 130 van maken.

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 20:03 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Was er niet ooit een jaar dat de btw op 0% zat dan kunnen we er wel 130 van maken.

Ja, voor 1968 geloof ik. Dat zal blomke bedoeld hebben. Maar lijkt me niet bedoeling dat we over drie pagina's er de Spaanse vloot en de Slag bij Nieuwpoort bijslepen.

Hebben jullie ooit wel eens een offerte uitgebracht?

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 21:38 schreef blomke het volgende:
Hebben jullie ooit wel eens een offerte uitgebracht?

Ja, dat is mijn vak, maar als ik deze manier zou hoofdrekenen zou mijn baas snel failliet zijn.....

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 21:38 schreef blomke het volgende:
Hebben jullie ooit wel eens een offerte uitgebracht?

Heb je ooit wel eens een nacalculatie gemaakt van die veel te scherpe offerte.

quote:

Op maandag 12 augustus 2013 19:39 schreef crashbangboom het volgende:

[..]

Gulden? En dat is relevant voor nu 14 jaar later, omdat?

In welk decennium leef jij?

Doet er niet toe.
Het gaat er om dat een uurloon van iemand in loondienst geen 200NLG kostte, of ¤90,-
Mijn uren werden door mijn vorige werkgever ook voor 80-90 euro 'verkocht' aan opdrachtgevers. De werkelijke kostprijs inclusief allerlei premies en verzekeringen was ongeveer een kwart van het externe uurtarief. Zelfs als je rekening houdt met niet declarabele uren en overheadkosten blijft er dan van alleen de uurtarieven al een flinke winst over op elke opdracht.

Mijn uurloon wordt door mijn huidige werkgever voor 175 euro verkocht .
Als stagiair .

quote:

Op dinsdag 13 augustus 2013 16:23 schreef Ivo1985 het volgende:

Het gaat er om dat een uurloon van iemand in loondienst geen 200NLG kostte, of ¤90,-
Mijn uren werden door mijn vorige werkgever ook voor 80-90 euro 'verkocht' aan opdrachtgevers. De werkelijke kostprijs inclusief allerlei premies en verzekeringen was ongeveer een kwart van het externe uurtarief. Zelfs als je rekening houdt met niet declarabele uren en overheadkosten blijft er dan van alleen de uurtarieven al een flinke winst over op elke opdracht.

Dat dus. En zo wordt de kostprijs van een woning berekend; door belachelijk hoge uurtarieven voor de medewrekers te verrekenen en dan te zeggen "we moeten onder de kostprijs werken om onze mensen aan het werk te kunnen houden". Terwijl op de uurtarieven schofterige winsten gemaakt worden.