[POLbabbel #4233] Gipsyville

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:05 schreef 99.999 het volgende:

[..]

Volgens mij maak je het hiermee vooral erg ingewikkeld en krijg je voor de leefbaarheid in de wijken eerder een tegengesteld effect dan de gewenste kwaliteitsverbetering.

Wat is 'erg ingewikkeld'? Dat huisvesting, net zoals vrijwel elke ander product, door de markt geleverd gaat worden, en dat publieke voorzieningen door expliciet publieke - en democratisch gecontroleerde - organen geleverd gaan worden?

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:07 schreef robin007bond het volgende:
Wat zijn rentes op deposito's laag momenteel.

Gelukkig kun je volgens mijn plannen binnenkort in private huisvestingsmaatschappijen investeren, die een relatief stabiel dividend zullen uitkeren.

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:06 schreef GSbrder het volgende:

[..]

Overlast kan een grond voor uitzetting zijn. Nogmaals, dan moet je het erg bont maken en corporaties hebben er - zeker met oog op hun taak - dikwijls weinig zin in om het zover te laten komen. Het verdrijvingseffect zorgt ervoor dat ze dat huishouden dan ergens anders wel weer tegen komen.

In principe tekent een huurder toch gewoon een privaatrechtelijke huurovereenkomst met de woningcorporatie? In die zin maakt het volgens mij niets uit of de verhuurder een commerciële partij is, of niet. Opzegging op grond van redelijkheid en billijkheid, of ontbinding bij niet-nakoming van een (afdwingbare) verplichting. De huurovereenkomst zal een bepaalde paragraaf over 'goed gedrag' bevatten, die kwalificeert als een afdwingbare resultaatsverplichting. Zodoende kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden.

Zo uit de mouw, hè.

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:09 schreef 99.999 het volgende:

[..]

Tja, dan denken we daar anders over. Woningcoöperaties zijn met een sociaal cq publiek doel opgericht en dat doel kan verder gaan dan puur en alleen het vastgoed. Dat is immers meer een middel dan een doel.

Daar hebben ze nu de middelen niet voor, of je moet wederom hun vastgoed gaan subsidieren. Op die manier kunnen ze in bubble-tijden meer geld verdienen dan nodig waardoor ze niet enkel de maatschappelijke taken vervullen, maar zelfs aan andere producten gaan denken. In dip-tijden krijgen ze zo fors minder inkomen en komt er van die maatschappelijke taak al helemaal niets terecht, ze zijn dan al blij als ze uit de kosten komen.

Je creeert in de huidige situatie met de preferente rol die corporaties spelen dus een hoogst speculatieve en wisselende inkomensstroom voor de sociale sector, enkel omdat hun doel nobeler is dan dat van particuliere bezitters.

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:07 schreef robin007bond het volgende:
Wat zijn rentes op deposito's laag momenteel.

Vraag en aanbod, er is momenteel zoveel geld in de markt dat de prijs ervan omlaag gaat.

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:10 schreef Reya het volgende:

[..]

Gelukkig kun je volgens mijn plannen binnenkort in private huisvestingsmaatschappijen investeren, die een relatief stabiel dividend zullen uitkeren.

Kan je ook zelf wat vastgoed kopen en er wat leuks mee doen of moet het perse met een grote(re) partij zijn?

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:11 schreef 99.999 het volgende:

[..]

In essentie het voorzien in fatsoenlijke woonruimte voor mensen die daar op de particuliere markt niet aan gaan komen.

Remlof kan op de particuliere markt niet aan woonruimte komen? Afgezien dat wachtlijsten van meer dan tien jaar doen laten vermoeden dat het doel niet meteen bereikt wordt.

quote:

En bij die fatsoenlijke woonruimte hoort wat mij betreft ook een sociale component en een zekere zorg voor de leefomgeving.

Dit vind ik inderdaad wel een argument dat in het voordeel van het huidige systeem zou kunnen spreken. De huisvesting en de 'sociale zorg' die daarmee gepaard gaat zit onder één dak, en de mensen die ik in Nederland kende met een uitvoerende taak bij corporaties waren ook echt van het type dat beide taken goed kan combineren. In mijn scenario zou dit zeker een zorgpunt zijn.

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:14 schreef von_Preussen het volgende:

[..]

Kan je ook zelf wat vastgoed kopen en er wat leuks mee doen of moet het perse met een grote(re) partij zijn?

Ik heb niet het idee dat robin007bond het geld heeft om zelf een volledige wooneenheid op te kopen

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:10 schreef Nautilus. het volgende:

[..]

In principe tekent een huurder toch gewoon een privaatrechtelijke huurovereenkomst met de woningcorporatie? In die zin maakt het volgens mij niets uit of de verhuurder een commerciële partij is, of niet. Opzegging op grond van redelijkheid en billijkheid, of ontbinding bij niet-nakoming van een (afdwingbare) verplichting. De huurovereenkomst zal een bepaalde paragraaf over 'goed gedrag' bevatten, die kwalificeert als een afdwingbare resultaatsverplichting. Zodoende kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden.

Juridisch-technisch is dat juist; een huurder die een huurcontract tekent bij een corporatie verschilt qua rechtsbescherming niet van een huurder die van een particuliere verhuurder huurt. Echter, het hier al vaker aangehaalde doel en de benadering van huurders zoals corporaties deze hanteren is wel degelijk anders. Ze zien niet alleen de woning, de woning-gebruiker en de woonomgeving als hun kerntaak, ook het sociaal begeleiden van de huurder wordt veelvuldig gekenschetst als taak van een betrokken corporatie.

Op die manier hebben corporaties een veel intensiever beleid als het aankomt op het voorkomen van uitzetting, middels de zgn "integrale aanpak", de "outreachende benadering" en meer van dat soort prachttermen. Particuliere verhuurders hebben daar geen boodschap aan, ze behartigen geen doelgroep zwakke huurders, maar hebben de financiele belangen veilig te stellen en als anderen daar overlast van hebben, zullen ze niet schromen met zware middelen de huurovereenkomst te ontbinden.

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:16 schreef Reya het volgende:

[..]

Ik heb niet het idee dat robin007bond het geld heeft om zelf een volledige wooneenheid op te kopen

Waar ik eerder aan zat te denken zijn particulieren die enkele huizen en / of (kleinere) appartementencomplexen bezitten, dat werkt in Duitsland ook uitstekend.

Op die manier heeft de eigenaar - voor wie het betreffende vastgoed vaak een groot deel van z'n vermogen zal uitmaken - een sterke incentive om te zorgen dat het vastgoed winst maakt maar ook goed beheerd wordt.

Bij grotere particuliere partijen wordt er vaak veel minder zorgvuldig met de assets omgegaan plus dat ze snel veel grotere risico's willen lopen.

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:10 schreef Reya het volgende:

[..]

Gelukkig kun je volgens mijn plannen binnenkort in private huisvestingsmaatschappijen investeren, die een relatief stabiel dividend zullen uitkeren.

Ik weet (eerlijk) heel weinig over de economie van de woningmarkt, maar investeren doe je bijna per definitie in een private huisvestingsmaatschappij. Om als publiekrechtelijke huisvestingsmaatschappij te kwalificeren, dient de overheid 95% van het geplaatste aandelenkapitaal in die maatschappij te houden, dus er blijft maar weinig over voor minderheidsdeelnemers.

Investeren in private huisvestingsmaatschappijen lijkt me helemaal zo gek nog niet. De experimenten met kapitaalverschaffing aan ziekenhuizen pakken tot nu toe ook goed uit.

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:17 schreef GSbrder het volgende:

[..]

Juridisch-technisch is dat juist; een huurder die een huurcontract tekent bij een corporatie verschilt qua rechtsbescherming niet van een huurder die van een particuliere verhuurder huurt. Echter, het hier al vaker aangehaalde doel en de benadering van huurders zoals corporaties deze hanteren is wel degelijk anders. Ze zien niet alleen de woning, de woning-gebruiker en de woonomgeving als hun kerntaak, ook het sociaal begeleiden van de huurder wordt veelvuldig gekenschetst als taak van een betrokken corporatie.

Op die manier hebben corporaties een veel intensiever beleid als het aankomt op het voorkomen van uitzetting, middels de zgn "integrale aanpak", de "outreachende benadering" en meer van dat soort prachttermen. Particuliere verhuurders hebben daar geen boodschap aan, ze behartigen geen doelgroep zwakke huurders, maar hebben de financiele belangen veilig te stellen en als anderen daar overlast van hebben, zullen ze niet schromen met zware middelen de huurovereenkomst te ontbinden.

Ja, dat is propaganda, maar daar heb je niets aan als je het niet kunt afdwingen.

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:12 schreef 99.999 het volgende:

[..]

Klopt maar het is wel een drukmiddel en het wordt ook ingezet.

Op een voorraad van > 3 miljoen sociale huurwoningen komt het jaarlijks in ca. 0,0225 % van de gevallen voor. Dan spreken we dus over de zwaarste categorie wanbetalers of buurtverziekende "tokkies".

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:15 schreef 99.999 het volgende:

[..]

Nu heeft niemand de middelen, ook de gemeente die je extra taken wilt geven niet. Maar op basis van een gewone bedrijfsvoering heeft een corporatie die middelen natuurlijk wel en wil ze die ook zo inzetten.

Ik wil de gemeente ook extra inkomensstromen garanderen; namelijk de marktconforme opbrengsten uit gunningen en grondverkopen aan corporaties. Ik besef dat het op dit moment nog niet tot directe winsten zal leiden, maar het kan in de toekomst wel voor een transparantere markt zorgen. Ik heb genoeg casussen voorbij zien komen waar gemeenten met fikse kortingen aan corporaties verkochten, die op hun buurt in samenwerking met een belegger/ontwikkelaar gingen ontwikkelen. Dat soort excessen voorkom je als je iedere vrager dezelfde prijs kan rekenen.

quote:

Op woensdag 12 juni 2013 19:20 schreef 99.999 het volgende:

[..]

Ik zeg nergens dat de huidige situatie perfect is en ik gaf ook al aan dat er teveel sociale huurwoningen zijn. Het ging mij puur even om jouw vraag van wat de taak zou moeten zijn volgens mij...

En over het tweede, je moet het kind inderdaad niet met het badwater wegspoelen. Want dat onze probleemwijken internationaal gezien lachertjes zijn op de relindex komt ook echt mede door de corporaties die daarin een positieve rol spelen.

Ik vermoed dat wij wel tot een regeerakkoord zouden kunnen komen