WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
De kans dat je over 5 jaar met onderwaarde zit is toch alweer een stukje groter dan in 2040. En NHG heeft zijn voorwaarden voor uitkering ook aangepast. Als je het huis niet verkocht krijgt voor een bepaalde waarde, heb je ook niets aan die NHG.quote:Op maandag 10 juni 2013 11:15 schreef Hanoying het volgende:
[..]
Maar het is wel het belangrijkste gegeven. Risico's zitten er pas als je een variabele of kort vastliggende hypotheekrente hebt, een appartement in een slechte buurt hebt gekocht waar je over 5 jaar met je partner/een gezin niet in wilt wonen of als je een huis hebt gekocht op een dubbel inkomen zonder nhg.
The love you take is equal to the love you make.
Nou kan in 28 jaar de buurt ook nogal grondig veranderen, ik zie nog wel een deel van de huidige vinex wijken in de toekomst prachtwijken worden.
Hoho, dat beweer ik nergens. Ik los niks af met geld wat ik niet echt over heb (dus na alle noodzakelijke en niet noodzakelijk kosten + sparen) en dus echt geparkeerd staat. Heb tot op heden reeds 22,68% van mijn hoofdsom afgelostquote:
[..]
Jij lost dus al sowieso de helft af. Deshain lost niks af.
De gemiddelde inflatie over de afgelopen 7 jaar is 2,034% terwijl ik in mijn berekening uitging van 2%. Denk dus niet dat ik uitga van een geheel onrealistisch 'positief' beeld.quote:Verder hoop je op gunstige ontwikkelingen, terwijl je volgens mij je calculatie beter kunt doen op een wat slechter scenario.
Dat is waar, dat doe je echter ook als je het geheel niet meeneemt.quote:
[..]
Als je alleen dat maar meeneemt in je plaatje, versimpel je de boel natuurlijk te veel.
Grootste effect van rente zit in de rente- en aflossingsverhouding tov groeiende koopkracht over de gehele looptijd door inflatie (dus niet individueel op verwachte loonstijgingen buiten CAO verhogingen welke in eerste instantie inflatie corrigerend zijn).
Als je het over de eerste vijf jaar gaat bekijken is het lood om oud ijzer wat je voor vorm hebt. In de huidige situatie is het gewoonweg niet heel verstandig om een huis te kopen voor 5 jaar.quote:
[..]
De kans dat je over 5 jaar met onderwaarde zit is toch alweer een stukje groter dan in 2040. En NHG heeft zijn voorwaarden voor uitkering ook aangepast. Als je het huis niet verkocht krijgt voor een bepaalde waarde, heb je ook niets aan die NHG.
Dat klopt, dat staat echter geheel los van het inflatieverhaal tov koopkracht.quote:
Nou kan in 28 jaar de buurt ook nogal grondig veranderen, ik zie nog wel een deel van de huidige vinex wijken in de toekomst prachtwijken worden.
Hoe krijg je dan álle aspecten in een compleet plaatje? Ontwikkeling huizenmarkt is onzeker, inkomen is onzeker, om maar eens twee aspecten te noemen die belangrijk zijn, maar onzeker. De inflatie op je leenbedrag speelt mee, maar acht ik niet van heel groot belang in de afweging.
The love you take is equal to the love you make.
Vergeet ook onderhoud niet, dat laten een hoop mensen ook na. En dan bedoel ik niet een verfje, maar compleet verrotte kozijnen bv.quote:
Hoe krijg je dan álle aspecten in een compleet plaatje? Ontwikkeling huizenmarkt is onzeker, inkomen is onzeker, om maar eens twee aspecten te noemen die belangrijk zijn, maar onzeker. De inflatie op je leenbedrag speelt mee, maar acht ik niet van heel groot belang in de afweging.
In a nutshell:quote:
[..]
Vergeet ook onderhoud niet, dat laten een hoop mensen ook na. En dan bedoel ik niet een verfje, maar compleet verrotte kozijnen bv.
quote:
Wat Capricia zegt: zoek de balans waarbij je je prettig voelt. Op de korte termijn vind ik het een prettig gevoel dat ons huis niet 'onder water staat'. Voor de iets langere termijn is het prettig dat daarbij de maandlasten zodanig laag zijn/worden dat we ook een inkomen zouden kunnen missen. Binnen 15 à 20 jaar is met het banksparen in ieder geval meer dan de helft van de hypotheek afgelost. En ik vind een flinke buffer prettig zodat er bijv. nog eens groot onderhoud aan het dak gepleegd kan worden zonder dat we bij de bank hoeven aan te kloppen. Dus niet alles wat we over hebben gaat in de hypotheek.
The love you take is equal to the love you make.
Ja als jij vind dat dergelijke zaken geen invloed hebben op de afweging zonder ze te berekenen sta je daar natuurlijk vrij in. Deze discussie is niet nieuw, heb in een eerder topic al eens wat vormen vergeleken inclusief inflatie:quote:
Hoe krijg je dan álle aspecten in een compleet plaatje? Ontwikkeling huizenmarkt is onzeker, inkomen is onzeker, om maar eens twee aspecten te noemen die belangrijk zijn, maar onzeker. De inflatie op je leenbedrag speelt mee, maar acht ik niet van heel groot belang in de afweging.
quote:Een annuïteiten hypotheek (en aflossingsvrij en lineair) heeft een dempend effect op het koopkrachtverlies over de looptijd als gevolg van de inflatie waar dit bij een spaarhypotheek niet aanwezig is en eerder tegenovergesteld in de beginperiode.
De oplopende aflossing per jaar wordt deels gecorrigeerd/gecompenseerd met de inflatie. Door de progressieve opbouw van de rente/aflossing verhouding kan je een groot deel van het geleende geld goedkoper aflossen én loop je een stuk minder risico vast te zitten aan een veel te dure vorm bij wijzigend overheidsbeleid.
Tussentijdse veranderingen in je situatie zijn bij een vorm zonder polis als een spaarvorm ook veel makkelijker om op te anticiperen. Aflossen heeft een veel directer effect dan bijstorten in een spaarvorm op je koopkracht of looptijd van je hypotheek.
Een (bank)spaarhypotheek bestaat bij de gratie van de HRA en is zonder dit voordeel per definitie een ongunstigere vorm. Mét HRA valt het nog maar te bezien of het gezien de situatie/toekomstplannen van TS voordeliger is. Hypotheken zijn maatwerk en een goede voorlichting is dus van essentieel belang. Zoek een goede adviseur en zorg dat je snapt wat er gezegd wordt TS.
quote:Het is in de huidige situatie een vorm waarbij de brutomaandlasten gelijk zijn aan sparen maar met het oog op hervormingen in het belastingstelsel veiliger doordat de aflossingscomponent progressief is en dus een zwaardere demping van het inflatie-effect heeft op langere termijn.
De rente-aflossing verhouding ligt in het 1e jaar op zo'n 0,77-0,23, het 5e jaar op zo'n 0,7-0,3, het 10e jaar op zo'n 0,62-0,38, het 15e jaar op zo'n 0,51-0,49 etc etc. Waar het bij sparen een verhouding houdt van 0,78-0,22.
Het afnemen van het rentedeel (en dus de HRA) wordt deels gecompenseerd door de inflatie waarbij je dus een afbouwende 'afhankelijkheid' hebt van de HRA itt bij (bank)sparen. Bij het in stand houden van de HRA is een bankspaarvorm inderdaad voordeliger maar wel tegen een substantieel hoger risico voor de koopkracht. Juist omdat het voordeel/risico in het hoogste tarief het zwaarste geldt een punt van absoluut belang in de overweging welke vorm er gekozen wordt.
Ik heb ff snel wat in elkaar gedraaid met Excel.
Aanname:
Hypotheeksom: 150.000,-
Tarief voor HRA: 42%
30 jaar rentevast: 5,1%
Inflatie: jaarlijks 2%
Volledige aflossing over looptijd
Totale rentelasten bruto over 30 jaar:
Banksparen: 229.500,- (met inflatiecorrectie 170.375,20)
Lineair: 118.575,- (met inflatiecorrectie 96.570,50)
Totale rentelasten netto (HRA huidige situatie) over 30 jaar:
Banksparen: 133.110,- (met inflatiecorrectie 98.817,62)
Lineair: 68.773,50 (met inflatiecorrectie 56.010,89)
Totale investering aflossing over 30 jaar
Banksparen: 63.346,13 (met inflatiecorrectie 47.346,62)
Lineair: 150.000,- (met inflatiecorrectie 111.356,34)
Totale bruto kosten over 30 jaar
Banksparen: 292.846,13 (met inflatiecorrectie 217.401,62)
Lineair: 268.575,- (met inflatiecorrectie 207.926,84)
Totale netto kosten over 30 jaar (HRA huidige situatie)
Banksparen: 194.456,13 (met inflatiecorrectie 145.844,24)
Lineair: 218.773,50 (met inflatiecorrectie 167.367,23)
(Bank)sparen is gewoon duur over de gehele looptijd gezien het risico wat je nu loopt. Kijk je naar lineair ter vergelijking dan zie je dat de bruto rentelasten bijna 2x zo hoog zijn over de looptijd (hier speculeer je dus op bij afsluiten in deze tijden). En de brutolasten inclusief aflossing/spaarinleg zo'n 9% hoger over de looptijd (brutolasten als gevolg van demping door inflatieprognose zijn zo'n 4,5% hoger). Daar staat tegenover dat met de HRA van tegenwoordig je (met 42% gerekend) de netto lasten 11% lager zijn over de gehele looptijd.
Hieruit zie je dat een spaarvorm geen interessante keuze is wanneer je niet in het hoogste tarief valt
De brutolasten over de gehele looptijd bij annuïteiten verschillen nagenoeg niks met die van een spaarhypotheek in de vergelijking met deze tarieven echter met een lager risico op koopkrachtverlies.
Ja, die sommen zien er al weer anders uit als je deels een bankspaarhypotheek hebt. En je berekening gaat waarschijnlijk ook uit van gelijkblijvende maandelijkse inleg. Je inleg wordt in totaal alweer een stuk minder als je in het begin maximaal inlegt.
The love you take is equal to the love you make.
Deels of niet, het gaat erom om dat deel te vergelijken met andere vormen.quote:
Ja, die sommen zien er al weer anders uit als je deels een bankspaarhypotheek hebt.
Een stuk minder waard inderdaadquote:En je berekening gaat waarschijnlijk ook uit van gelijkblijvende maandelijkse inleg. Je inleg wordt in totaal alweer een stuk minder als je in het begin maximaal inlegt.
Nou nee. Ik heb de hypotheek die ik heb en dan is de vraag: hoe, wanneer en hoeveel aflossen.quote:
[..]
Deels of niet, het gaat erom om dat deel te vergelijken met andere vormen.
[..]
Een stuk minder waard inderdaad
En een stuk minder waard? Ik snap de grap niet.
The love you take is equal to the love you make.
Was het maar een grap, je vroege inleg rendeert wel maximaal richting je aflossing maar ontwaardt ook maximaal tgv de inflatie. Je neemt dus maar de helft van het plaatje mee als je zoiets roept.quote:
En een stuk minder waard? Ik snap de grap niet.
De bruto rentelasten van je spaarhypotheek zijn gewoon relatief hoog daar verander je niks aan door extra inleg, of je moet er je looptijd mee verkorten. Daar zit vaak meer winst in.
Nou, da's toch geen punt? Mijn lening "ontwaardt" net zo hard.quote:
[..]
Was het maar een grap, je vroege inleg rendeert wel maximaal richting je aflossing maar ontwaardt ook maximaal tgv de inflatie. Je neemt dus maar de helft van het plaatje mee als je zoiets roept.
De bruto rentelasten van je spaarhypotheek zijn gewoon relatief hoog daar verander je niks aan door extra inleg, of je moet er je looptijd mee verkorten. Daar zit vaak meer winst in.
Overigens mikken we inderdaad op beëindigen van het bankspaardeel na 20 jaar, zo mogelijk na 15 jaar.
Ik zie overigens nog niet hoe jij nou de inflatie in je overwegingen hebt meegenomen.
The love you take is equal to the love you make.
Wel in je koopkrachtberekening.quote:
Dat is nou net het punt, je wil niet dat je geïnvesteerd vermogen ontwaardt, itt tot je schuld, aangezien dat een negatieve invloed heeft op je koopkracht tijdens de looptijd.quote:Mijn lening "ontwaardt" net zo hard.
Naar mijn idee inderdaad wijs om alle vormen zo snel mogelijk los te laten waarbij je bent overgeleverd aan de HRA ontwikkelingen.quote:Overigens mikken we inderdaad op beëindigen van het bankspaardeel na 20 jaar, zo mogelijk na 15 jaar.
okquote:Ik zie overigens nog niet hoe jij nou de inflatie in je overwegingen hebt meegenomen.
Aha, investeringen.
Ik krijg hier weer zo'n gevoel bij van tot op de cent gaan uitrekenen wat je het meeste voordeel of het minste nadeel gaat opleveren op de lange duur.
Nee, dat is niet mijn keuze.
En nee, dat zie ik niet, want ik zie wel rekensommen voor lineair en bankspaar, wat je beide niet hebt. En verder lees ik dat je nu wel aflost 'als je geld over hebt'. Maar het complete plaatjes is vaag.
Ik krijg hier weer zo'n gevoel bij van tot op de cent gaan uitrekenen wat je het meeste voordeel of het minste nadeel gaat opleveren op de lange duur.
Nee, dat is niet mijn keuze.
En nee, dat zie ik niet, want ik zie wel rekensommen voor lineair en bankspaar, wat je beide niet hebt. En verder lees ik dat je nu wel aflost 'als je geld over hebt'. Maar het complete plaatjes is vaag.
The love you take is equal to the love you make.
Geen idee waar je het over hebt, gaat over tienduizenden euro's..quote:
Aha, investeringen.
Ik krijg hier weer zo'n gevoel bij van tot op de cent gaan uitrekenen wat je het meeste voordeel of het minste nadeel gaat opleveren op de lange duur.
Verschil tussen banksparen en aflossingsvrij zitten alleen in het aflossingsdeel/restschuld. Rentelasten zijn (waren destijds) identiek.quote:En nee, dat zie ik niet, want ik zie wel rekensommen voor lineair en bankspaar, wat je beide niet hebt.
Ja omdat ik niks meer kon bedenken om er anders mee te doen.quote:En verder lees ik dat je nu wel aflost 'als je geld over hebt'.
Ik bedoel met het complete plaatje dat je een volledige berekening maakt en ook een redelijke inschatting maakt van de wat minder zekere componenten.quote:Maar het complete plaatjes is vaag.
Ik maak hieruit op dat jij met het complete financiële plaatje mijn gehele financiële situatie wil weten. Sorry maar die ben ik niet voornemens te delen op het internet.
Laat verder ook maar, want ik ben allang kwijt wat voor punt je wou maken.
The love you take is equal to the love you make.
Ik lees je oude commentaar nu met nieuwe ogen. Een bankspaarhypotheek is dus alleen maar gunstig als je over de gehele looptijd:quote:
Ja als jij vind dat dergelijke zaken geen invloed hebben op de afweging zonder ze te berekenen sta je daar natuurlijk vrij in. Deze discussie is niet nieuw, heb in een eerder topic al eens wat vormen vergeleken inclusief inflatie:
- een baan hebt
- niet naar het buitenland verhuisd
- in de 42% belastingschijf valt
- niet eerder dan binnen 15 jaar aflost
- geen andere hypotheekverstrekker neemt in de tussentijd (als het een verplicht gekoppelde rekening betreft)
Niet schokkend, want dat is meestal het geval, maar toch een aantal beperkingen die je in gedachte moet houden.
Geinspireerd door historische gebeurtenissen en karakters. Dit werk van fictie was ontworpen, ontwikkeld en geproduceerd door een multicultureel team van verschillende religies en geloven.
Of in het 52% tarief valtquote:
[..]
Ik lees je oude commentaar nu met nieuwe ogen. Een bankspaarhypotheek is dus alleen maar gunstig als je over de gehele looptijd:
- een baan hebt
- niet naar het buitenland verhuisd
- in de 42% belastingschijf valt
Niet schokkend, want dat is meestal het geval, maar toch een beperking die je in gedachte moet houden.
En de HRA voor dit soort hypotheken blijft bestaan.
Het is, met andere woorden, een ideale hypotheek voor een voorbeeldige loonslaaf. Val je buiten dat stereotype, dan zijn er forse nadelen.quote:
[..]
Of in het 52% tarief valt
En de HRA voor dit soort hypotheken blijft bestaan.
Geinspireerd door historische gebeurtenissen en karakters. Dit werk van fictie was ontworpen, ontwikkeld en geproduceerd door een multicultureel team van verschillende religies en geloven.
In plaats van aflossen zet ik die ¤40k bij Leaseplanbank op de spaarrekening. Daar krijg ik 1,91% rente is ¤764 per jaar is ¤64 per maand. Met die ¤64 betaal ik een deel hypotheekrente, dan moet ik nog ¤21 bijleggen om aan de genoemde ¤85 te komen.quote:
[..]
Ik ben misschien een slecht rekenaar, maar bij mij is 40K tegen 2.55% = 1020 euro per jaar / 12 = 85 euro in de maand.
If you can't beat them, join them.
Je houdt er heel creatieve berekeningen op naquote:
[..]
In plaats van aflossen zet ik die ¤40k bij Leaseplanbank op de spaarrekening. Daar krijg ik 1,91% rente is ¤764 per jaar is ¤64 per maand. Met die ¤64 betaal ik een deel hypotheekrente, dan moet ik nog ¤21 bijleggen om aan de genoemde ¤85 te komen.
En dan mis ik nog de VRH, of je moet samenwonen dan zit je er nog net niet aan.
Maar dan nog hangt het af van voor welk deel van je hypotheek je een bankspaarhypotheek hebt en hoe groot je hypotheek is. En als je al na 15 jaar aflost is het ook weer anders.quote:
[..]
Ik lees je oude commentaar nu met nieuwe ogen. Een bankspaarhypotheek is dus alleen maar gunstig als je over de gehele looptijd:
- een baan hebt
- niet naar het buitenland verhuisd
- in de 42% belastingschijf valt
- niet eerder dan binnen 15 jaar aflost
- geen andere hypotheekverstrekker neemt in de tussentijd (als het een verplicht gekoppelde rekening betreft)
Niet schokkend, want dat is meestal het geval, maar toch een aantal beperkingen die je in gedachte moet houden.
The love you take is equal to the love you make.
In de basis veranderd er niet veel, als je overal de uitzonderingen gaat opzoeken blijf je echter bezig/rekenen.quote:
[..]
Maar dan nog hangt het af van voor welk deel van je hypotheek je een bankspaarhypotheek hebt en hoe groot je hypotheek is. En als je al na 15 jaar aflost is het ook weer anders.
Sowieso is een hypotheek maatwerk want per situatie verschillend. De principes en grote lijnen gaan echter in 99,9% van de situaties gewoon op.
Dit is toch geen hypotheekadviestopic, of wel? Want dan kunnen we wel ophouden over de bankspaarhypotheek.quote:
[..]
In de basis veranderd er niet veel, als je overal de uitzonderingen gaat opzoeken blijf je echter bezig/rekenen.
Sowieso is een hypotheek maatwerk want per situatie verschillend. De principes en grote lijnen gaan echter in 99,9% van de situaties gewoon op.
The love you take is equal to the love you make.
