WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Haha ja daar zou het best wel eens op uit kunnen draaienquote:Op dinsdag 11 juni 2013 11:54 schreef Krisp het volgende:
Er was altijd een route waarmee je met eigen geld alsnog NHG kon krijgen, mits je maar onder de hypotheekgrens zat. Daar lijkt mij een (goede) hypotheekadviseur voor.
Overigens gaan huizen rond die grens vaak precies op de grens weg. Prima argument voor jouw als koper om minder te bieden.
Het duurt nog een paar maanden, dus eerst maar eens goed ori๋nteren 
Andersom, je betaalt een normale rente wanneer het <80%, daarbovenop mag je een premie betalen in de vorm van hogere rente, of een herverzekering. Althans, zo zou het moeten zijn, en zo werkt het elders.quote:
[..]
In veel andere landen om ons heen is het normaal dat wanneer je maar 80% of zo hoeft te financieren je ook een flinke rentkorting krijgt, in het nederlandse hypothekenmonopoly krijg je dat zo goed als niet voor elkaar.
Uit eigen ervaring weet ik dat je zelfs geen korting kunt krijgen als je het geleende geld in deposito bij dezelfde bank zet
Ja hier betaal je altijd de premium rente, lang leven het banken monopoly. Ik hoop van harte dat de deutsche bank dat netjes kan doorbreken. Het zal wel niet goed zijn voor het aflossen van de schulden van onze banken.quote:
[..]
Andersom, je betaalt een normale rente wanneer het <80%, daarbovenop mag je een premie betalen in de vorm van hogere rente, of een herverzekering. Althans, zo zou het moeten zijn, en zo werkt het elders.
Uit eigen ervaring weet ik dat je zelfs geen korting kunt krijgen als je het geleende geld in deposito bij dezelfde bank zet
Lijkt mij dat wat op de NHG-site staat voorrang heeft/bindend is.Daarnaast lijkt het mij dat onze quotes in principe hetzelfde zeggen.quote:
[..]
Zou mooi zijn, maar ik lees dit:
http://www.hypotheekshop.(...)aarden-juni-2012.pdf
[..]
Het inbrengen van eigen geld is een uitgave van jou, en geen kostenpost. Die 320k blijft derhalve gehandhaafd lijkt mij.
Beetje onzinstelling.quote:
[..]
Ja hier betaal je altijd de premium rente, lang leven het banken monopoly. Ik hoop van harte dat de deutsche bank dat netjes kan doorbreken. Het zal wel niet goed zijn voor het aflossen van de schulden van onze banken.
Sluit je elders een hypotheek af waar je boetevrij kunt aflossen, ook bij verkoop, die je mee kunt nemen, waar je met premiebetalingen kunt varieren, lange looptijd etc etc,, kom je daar ook op een ander tarief uit.
Dat comment gaat ws. wel op voor mensen die substantieel eigen geld meenemen, maar zeker niet voor mensen die relatief hoge financieringen aangaan. - daar vind ik de rente aardig laag voor.
Heb je dan niks geleerd van financiele instellingen. Als iets (extreem) goedkoop is, waar halen ze dan hun winst vandaan?
Of zijn het dan toch filantropen die onder hun eigen kostenvoet uitlenen?Dat soort hypotheken kunnen voordelig zijn voor sommige mensen, met name als je een goed risico bent, maar niet voor iedereen vermoed ik.
ik zou wel eens de voorwaarden van zo'n Dietse hypotheek willen zien, als ze daadwerkelijk ooit verkocht worden in NL, en ook hoe ze hun rente diversificeren naar verschillende klanten, en dan oordelen
[ Bericht 2% gewijzigd door Dinosaur_Sr op 11-06-2013 12:28:12 ]
Ik ben heel benieuwd hoe de markt reageert op zo'n hypotheek. Er was de afgelopen jaren op geen enkele manier een incentive om een huis te kopen met significant eigen geld. Het tegenovergestelde (spaarhypotheek, en dan extra bijstorten) was eerder het geval. In Duitsland was er domweg een andere incentive: meer inleggen betekent meer korting. Die incentive was er in NL niet, met name door de NHG en constructies zoals banksparen.quote:
[..]
ik zou wel eens de voorwaarden van zo'n Dietse hypotheek willen zien, als ze daadwerkelijk ooit verkocht worden in NL, en ook hoe ze hun rente diversificeren naar verschillende klanten, en dan oordelen
Zeker als je bedenkt dat de NHG in 1995 (!) is ingevoerd, dan kun je prima de stelling verdedigen dat niet de HRA, maar de NHG datgene is die ervoor gezorgd heeft dat er een bubble kon ontstaan. En dat is niet zo gek, want een bubbel ontstaat vaak als winst en risico disproportioneel uit balans zijn.
Nou, verdedig die stelling dan maar eens.quote:
Zeker als je bedenkt dat de NHG in 1995 (!) is ingevoerd, dan kun je prima de stelling verdedigen dat niet de HRA, maar de NHG datgene is die ervoor gezorgd heeft dat er een bubble kon ontstaan. En dat is niet zo gek, want een bubbel ontstaat vaak als winst en risico disproportioneel uit balans zijn.
Dat eerste ben ik niet met je eens hoor, het renteverschil tussen spaargeld en hypotheekrente is al vrij lang te groot om substantieel goed gemaakt te worden door het vermeende belastingvoordeel - al helemaal niet als de kwestie is wel of geen hypotheek (door huurwaardeforfait). Het wordt eigenlijk pas interessant bij een substantieel _hogere_ rente, waardoor je belastingvoordeel groter wordt, terwijl het renteverschil gelijk blijft. Anders is het gekloot in de marge - even los van het voordeel van flexabiliteit, wat volgens mij een belangrijker argument is om een eerder hogere dan lagere hypotheek te nemen.quote:
[..]
Ik ben heel benieuwd hoe de markt reageert op zo'n hypotheek. Er was de afgelopen jaren op geen enkele manier een incentive om een huis te kopen met significant eigen geld. Het tegenovergestelde (spaarhypotheek, en dan extra bijstorten) was eerder het geval. In Duitsland was er domweg een andere incentive: meer inleggen betekent meer korting. Die incentive was er in NL niet, met name door de NHG en constructies zoals banksparen.
Zeker als je bedenkt dat de NHG in 1995 (!) is ingevoerd, dan kun je prima de stelling verdedigen dat niet de HRA, maar de NHG datgene is die ervoor gezorgd heeft dat er een bubble kon ontstaan. En dat is niet zo gek, want een bubbel ontstaat vaak als winst en risico disproportioneel uit balans zijn.
Voor conclusie twee, moet je het denk ik eerder zoeken aan substantiele verhoging van gezinsinkomens en daling van rente. Tot voor enkele jaren was het renteverschil tussen NHG en niet NHG ook maar 0.2%, en ook die onderhandelde je meestal nog wel weg. NHG is eigenlijk pas populair geworden sinds de laatste jaren. Dus hoe kan die dan substantieel hebben bijgedragen aan hogere huizenprijzen?
Dat is zo ongeveer als fiscale hypotheekrente aftrek opknopen als 'schuldige'. Die bestaat namelijk al sinds 1893, en is sinds 1992 alleen maar beperkt.
[ Bericht 3% gewijzigd door Dinosaur_Sr op 11-06-2013 13:13:05 ]
Eigenlijk moeten we de vrouwen die zijn gaan werken gewoon de schuld gevenquote:
Dat is zo ongeveer als fiscale hypotheekrente aftrek opknopen als 'schuldige'. Die bestaat namelijk al sinds 1893, en is sinds 1992 alleen maar beperkt.
Hij wordt hierboven deels ontkracht, maar toch: De HRA zorgt er effectief voor dat er geen risico meer is op verlies: dat wordt opgevangen door de NHG. Daardoor lopen mensen hoegenaamd geen risico op verliezen bij de verkoop van hun huis 'wanneer het mis gaat' en zijn alle negatieve scenario's (ontslag, overlijden, scheiding) niet meer relevant. Er staat dan niets meer in de weg om maximaal te gaan lenen. Mensen hoeven letterlijk niet meer na te denken, er wordt namelijk aan hen gedacht.quote:Op dinsdag 11 juni 2013 13:04 schreef 99.999 het volgende:
[..]
Nou, verdedig die stelling dan maar eens.
Gevolg hiervan is dat de druk op duurdere huizen toeneemt en meer mensen (ook de mensen die eigenlijk behoren te huren) huizen gaan kopen. Dit impliceert ook druk op het onderste segment. Banken hebben geen enkele remmende werking, want er is geen belemmering vanwege de NHG.
Let wel: er zijn meer redenen om de bubble te verklaren. Werkende partners is er daar een van. HRA is imo niet een probleem, aangezien die al 100 jaar bestaat. Die 'bubble' zit er dus ook al 50 jaar in. Hem weghalen doet zeker iets met de prijzen, maar daarmee haal je een andere bubble weg dan die er door de NHG en de werkende huisvrouwen in is gekomen.
Je kent de voorwaarden van de NHG? Dan zie je namelijk dat met die NHG je juist niet maximaal kan lenen. Het stelt meer beperkende voorwaarden (max leenbedrag %-aflossingsvrij etc) dan de banken zonder NHG doen of deden. Het dempt dus eerder de risico's.quote:
[..]
Hij wordt hierboven deels ontkracht, maar toch: De HRA zorgt er effectief voor dat er geen risico meer is op verlies: dat wordt opgevangen door de NHG. Daardoor lopen mensen hoegenaamd geen risico op verliezen bij de verkoop van hun huis 'wanneer het mis gaat' en zijn alle negatieve scenario's (ontslag, overlijden, scheiding) niet meer relevant. Er staat dan niets meer in de weg om maximaal te gaan lenen. Mensen hoeven letterlijk niet meer na te denken, er wordt namelijk aan hen gedacht.
Nee dus, immers de NHG is beperkt tot een maximunbedrag dat niet bizar hoog ligt.quote:Gevolg hiervan is dat de druk op duurdere huizen toeneemt
Ook al niet correct. Leuk gezocht bij elkaar maar snel af te schrijvenquote:en meer mensen (ook de mensen die eigenlijk behoren te huren) huizen gaan kopen. Dit impliceert ook druk op het onderste segment. Banken hebben geen enkele remmende werking, want er is geen belemmering vanwege de NHG.
Tja, de vraag is in hoeverre het allemaal een bubble is.quote:Let wel: er zijn meer redenen om de bubble te verklaren. Werkende partners is er daar een van. HRA is imo niet een probleem, aangezien die al 100 jaar bestaat. Die 'bubble' zit er dus ook al 50 jaar in. Hem weghalen doet zeker iets met de prijzen, maar daarmee haal je een andere bubble weg dan die er door de NHG en de werkende huisvrouwen in is gekomen.
HRA op zich was geen probleem maar de bizarre hypotheek constructies om maximaal HRA te trekken bij minimale maandlasten zonder dat er ooit afbetaald wordt hebben mijns inziens wel flink bijgedragen aan de bubbel.quote:
HRA is imo niet een probleem, aangezien die al 100 jaar bestaat.
Maximaal 50% aflossingsvrij ja. Neemt niet weg dat 4,5x het inkomen lenen een belachelijke hoeveelheid geld is, die je alleen redelijkerwijs kunt afbetalen als je inkomen nog significant stijgt.quote:Op dinsdag 11 juni 2013 13:25 schreef 99.999 het volgende:
[..]
Je kent de voorwaarden van de NHG? Dan zie je namelijk dat met die NHG je juist niet maximaal kan lenen. Het stelt meer beperkende voorwaarden (max leenbedrag %-aflossingsvrij etc) dan de banken zonder NHG doen of deden. Het dempt dus eerder de risico's.
Niet op 6-7x, maar nog steeds erg hoog.quote:[..]
Nee dus, immers de NHG is beperkt tot een maximunbedrag dat niet bizar hoog ligt.
Mijn stelling is dus dat er mensen onder de NHG vallen die er niet onder zouden moeten vallen. Banken keken daar niet naar, maar alleen naar inkomen.quote:[..]
Ook al niet correct. Leuk gezocht bij elkaar maar snel af te schrijven
Dat is inderdaad een belangrijke vraag. Vraag ook om een definitie van 'bubble'. 20% zakken (30% inc inflatie) neigt daar wel naar, zeker als het einde nog niet in zicht is.quote:[..]
Tja, de vraag is in hoeverre het allemaal een bubble is.
Waar. De vraag is waardoor die constructies veroorzaakt zijn.quote:
[..]
HRA op zich was geen probleem maar de bizarre hypotheek constructies om maximaal HRA te trekken bij minimale maandlasten zonder dat er ooit afbetaald wordt hebben mijns inziens wel flink bijgedragen aan de bubbel.
De zogenaamd noodzakelijke financi๋le innovaties.quote:
Waar. De vraag is waardoor die constructies veroorzaakt zijn.
Waar. In dat lijstje staat imo ook de NHG, naast de spaarhypotheek, de beleggingshypotheek, de 6-7x inkomen, etc, etc. En vergeet alle propaganda niet.quote:
[..]
De zogenaamd noodzakelijke financi๋le innovaties.
Een leuk onderzoek over de NHG waarin we ook kunnen zien dat NHG gestart is op 150.000 euro als garantie. Verder vermeld men nog dat de NHG eigenlijk ook een voorzetting van eerder gemeente garantie is, maar gaat men daar niet verder op door.quote:
[..]
Waar. In dat lijstje staat imo ook de NHG, naast de spaarhypotheek, de beleggingshypotheek, de 6-7x inkomen, etc, etc. En vergeet alle propaganda niet.
Wel bijzonder dan dat landen die deze hele lijst niet kennen een vergelijkbare prijsontwikkeling kennen.....
Lijkt mij ontkenning dat mensen -en niet alleen in Nederland- en veilig dak boven hun hoofd gewoon erg belangrijk vinden, en dat we nou eenmaal een welvarend land zijn. Nog steeds, ja.
Al die bubbeltjes, je zou er tussendoor het bos niet meer zien.
Ow ja, en de prijzen van huizen stijgen wel eens, en ze dalen wel eens. Geloof dat we dat een beetje ontwend zijn Geloof ook wel dat de uitslagen extremer zijn, omdat dit een tijd is van speculatie.
Lijkt mij ontkenning dat mensen -en niet alleen in Nederland- en veilig dak boven hun hoofd gewoon erg belangrijk vinden, en dat we nou eenmaal een welvarend land zijn. Nog steeds, ja.
Al die bubbeltjes, je zou er tussendoor het bos niet meer zien.
Ow ja, en de prijzen van huizen stijgen wel eens, en ze dalen wel eens. Geloof dat we dat een beetje ontwend zijn
Geloof ook wel dat de uitslagen extremer zijn, omdat dit een tijd is van speculatie.
De propaganda lukt wel aardig. Hoeveel hypotheken tegen 7 keer het inkomen zijn er daadwerkelijk verstrekt?quote:
[..]
Waar. In dat lijstje staat imo ook de NHG, naast de spaarhypotheek, de beleggingshypotheek, de 6-7x inkomen, etc, etc. En vergeet alle propaganda niet.
Ik weet niet de precieze getallen, maar hier een document uit 2009 waarin het gemiddelde van <25 jaar 6,6x het inkomen is, en tussen de 25-35 jaar 5,5 gemiddeld is. Dat is gemiddeld (!) boven de norm van 4,5x het inkomen die nu wordt gehanteerd.quote:
[..]
De propaganda lukt wel aardig. Hoeveel hypotheken tegen 7 keer het inkomen zijn er daadwerkelijk verstrekt?
Edit: een persoons huishoudens staan gemiddeld op 5,8x.
Het OECD pleegt te rekenen met net income, hequote:
[..]
Ik weet niet de precieze getallen, maar hier een document uit 2009 waarin het gemiddelde van <25 jaar 6,6x het inkomen is, en tussen de 25-35 jaar 5,5 gemiddeld is. Dat is gemiddeld (!) boven de norm van 4,5x het inkomen die nu wordt gehanteerd.
Edit: een persoons huishoudens staan gemiddeld op 5,8x.
Bij welke banken zijn die hypotheken afgesloten dan? Ik kreeg in 2006 echt niet meer dan 4,5 keer mijn jaarinkomen hoor. Kon hoog of laag springen maar dat was het max.quote:
[..]
Ik weet niet de precieze getallen, maar hier een document uit 2009 waarin het gemiddelde van <25 jaar 6,6x het inkomen is, en tussen de 25-35 jaar 5,5 gemiddeld is. Dat is gemiddeld (!) boven de norm van 4,5x het inkomen die nu wordt gehanteerd.
Edit: een persoons huishoudens staan gemiddeld op 5,8x.
Childhood is over the moment you know you're going to die.
'Snelwegen verbreden om files op te lossen? Dat is zoals de broeksriem losser maken tegen obesitas'
'Snelwegen verbreden om files op te lossen? Dat is zoals de broeksriem losser maken tegen obesitas'
Haha, dat verklaart hetquote:
[..]
Het OECD pleegt te rekenen met net income, he
.Kon me er ook al niet veel bij voorstellen...
Gewoon de prijs afdingen tot de NHG grens.... of wachten totdat je het voor de helft kan kopen.quote:
Mijn god, de overheid doet er ook alles aan om de huizenmarkt naar de klote te helpen
Ik wil dit jaar een huis gaan kopen. Een huis van circa 3 - 3,2 ton. Nu kom ik er dus net achter dat de NHG grens omlaag gaat naar 290k (inclusief alle kosten).
Zijn er nog truukjes om toch NHG te krijgen op een huis boven de 3 ton? Bijvoorbeeld eigen geld inleggen?
Anders moeten we nog maar even lekker blijven scheefhuren.
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
270001quote:
Dan zou het eerste priemgetal na de 270.000 veel magischer zijn.
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Een overheidsgarantie is net zo ziek als een leensubsidie door lagere belastingtarieven. Iedere econoom kan je uitleggen dat zoiets een prijsopdrijvend effect heeft.quote:
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
