Opknappen van een 200 jaar oude boerderij

Een jaar geleden hebben we een boerderij gekocht van ca 200 jaar oud. Na een uitgebreide periode van slopen en ontwerpen met de architect, gevolgd door wintermaanden van verbouwingen door aannemers, onderaannemers, etc wordt het nu weer lente (hopen we ) en dan gaan we zelf ook weer meer klussen.

We houden al een jaar elders een blogje bij voor vrienden en familie met daarin foto's en verhaaltjes over alles wat er zoal bij komt kijken om een oude boerderij te hebben (van het omgaan met 200 jaar aan lompe boeren bouw tot aan het kortwieken van onze kippen). Echter, nu we zelf weer wat meer gaan klussen kan ik ook wel een klankbord gebruiken en lijkt het me ook weer zinnig een naslagwerk op te bouwen voor mensen die na ons ook eens een boerderij willen opknappen.

Ik zal zo beginnen met een paar fotootjes van de "before" situatie, maar eigenlijk weet ik nog niet zo goed hoe te beginnen. Misschien is het juist leuk om eerst een heel kort verslagje te maken de komende dagen van de bouw ellende die we al zijn tegen gekomen het afgelopen jaar.

Goed, zoals beloofd eerst een paar fotootjes:

Boerderij vanaf de straatkant:


Boerderij vanuit de achtertuin:


Woonkamer, inclusief meubeltjes van de vorige bewoners


Hooischuur in de boerderij (achter de grote poort, vanaf de straat gezien)


Ik zal in de komende dagen wat posts plaatsen met nog wat meer foto's van "voor", wat plattegronden en wat stappen beschrijven die we zijn doorlopen . Suggesties zijn uiteraard welkom!

quote:

Op zondag 24 maart 2013 22:45 schreef Seven. het volgende:
Dan zou ik graag suggereren om als een gek zoveel mogelijk foto's te posten. En wel NU!

Leuk, ben benieuwd.

ga ik doen! (en wel morgen, want nu naar bed )
_{ik moet even een betere website vinden om foto's te uploaden, want die ik hierboven gebruikt heb schiet niet op.}

quote:

Op zondag 24 maart 2013 23:09 schreef rulerofdeath het volgende:
ik vind de boerderij er nog niet zo heel gek oud uit zien

Dat ligt er aan waar je kijkt. De buitenmuren zijn een jaar of 40 geleden aan de buitenzijde gestukadoord en toen is het geveldak ook vervangen door een zadeldak. Dat heeft (helaas) een deel van het oude karakter weg genomen.

Echter aan de binnenkant (met name in de hooischuur bijvoorbeeld) is de binnenkant van de buitenmuren nog zichtbaar (geen spouwmuren dus) en dan zie je wel de ouderdom heel goed terug.

In tegenstelling tot eerdere bewoners, willen we proberen zo veel mogelijk van de ouderdom in het zicht te houden, echter is dit niet altijd even makkelijk. Zo zullen we bijvoorbeeld toch echt spouwmuren moeten gaan aanbrengen om het huis bewoonbaar te maken, hetgeen betekent dat we op veel plaatsen de ouderdom ongewild zullen moeten verbergen. Maar daar waar het mogelijk is laten we authentieke details in het zicht.

Andere dingen halen we juist weer doelbewust weg. Zo is in de keuken / woonkamer een heleboel nep-oud gerestaureerd. Bijvoorbeeld de balkenplafond en open haard, en ook sommige van de grote balken daar zijn gewoon nieuw en op een lelijke manier ouderwets gemaakt. Onze aanpak wordt waar mogelijk een beetje anders. We gaan voor of echt oud, voor nieuw in authentieke bouwstijl / met hergebruik van authentieke materialen, of voor modern (bijvoorbeeld strak afgewerkte wanden), en dus niets er tussenin.

quote:

Op zondag 24 maart 2013 22:46 schreef Seven. het volgende:
Trouwens! Hebben jullie de balken gehouden?

Uiteraard! (zie hierboven)
Foto's hiervan volgen binnenkort.

Toen we het huis gingen bezichtigen was het woonhuis gedeelte volledig afgetimmerd. We zagen echter van buitenaf dat het dak een beetje ingezakt was. Dit kon dus van alles betekenen, van boktor tot houtrot tot "gewoon slecht gebouwd". Er was maar 1 heel klein plekje waar we boven de plafonds konden kijken, dus daar zijn we in gekropen en met de camera in uitgestrekte armen konden we deze foto maken (met flits uiteraard).



Wat meteen duidelijk werd was dat het hout vol actieve houtworm zat (lichte kleine houtkleurige vlekjes op de balken, heel goed zichtbaar op de balk die op de foto diagonaal loopt van links beneden naar rechts boven). Ook konden we op de foto zien dat de schoorsteen roet lekte (dus dat er geen schoorsteenpijp gebruikt was).

We hebben toen een bouwkundige erbij gehaald, die in hetzelfde gat kroop, en die bevestigde al meteen alles wat we niet hoopten. Er was in ieder geval activiteit van ongedierte (houtworm?) en heel veel asbest, en inderdaad het dak was verzakt.

Later zou overigens blijken dat het houtworm, boomschorskever en boktor was

Als je boktor zegt, dan raakt iedereen in paniek. Onze boerderij had boktor, en ik snap nu ook waarom mensen ervan in paniek kunnen raken.

Allereerst maar even het verschil tussen boktor en houtworm. Op het plaatje in een eerdere post hierboven zie je dat in de eikenhouten balk heel kleine gaatjes zitten (halve millimeter doorsnede). Dit is houtworm. Voordat houtworm een eikenhouten balk kapot heeft gemaakt gaan wel wat jaartjes voorbij en dus is het nauwelijks reden tot paniek. Natuurlijk wil je ze er niet in hebben zitten, maar eenvoudig laten bestrijden en weg is je probleem.

Boktor herken je aan de veel grotere gaten. Denk aan gaten van 5 tot 9 mm doorsnede, en vaak sterk gekarteld. In tegenstelling tot houtworm, lukt het de boktor larve zonder veel moeite om een eikenhouten balk tot pulp te vreten, en dat hebben we bij ons ook gezien. Een verdiepingsvloer van dikke eikenhouten balken was gewoon zo verwoest dat je het eikenhout van 10cm dik gewoon met je vingers kon induwen en kon doorbreken.

Overigens is er een heel makkelijke manier om even te testen of de houtworm in je huis iets heeft aangetast. Neem een schroevendraaier en probeer of je heel makkelijk een paar cm diep kunt "graven" in het hout. Vaak zul je wel een halve of een hele cm kunnen komen in de oppervlakte van het hout, maar dieper kom je niet. In dat geval is er waarschijnlijk niets aan de hand. Bij de balken die extreem waren aangetast kon je met een schroevendraaier gewoon door het hout prikken.

Zo zag dat er uit:



De hele verdiepingsvloer hebben we eruit gehaald en afgevoerd. Het grote geluk was dat de kap constructie niet of nauwelijks was aangetast, dus die hebben we alleen laten behandelen door een gespecialiseerd bedrijf

NB: Denk je dat je houtworm/boktor/iets anders hebt in je huis? laat er dan een expert naar kijken, eerst om te bepalen wat voor ongedierte het is, en ten tweede om te kijken of je huis constructief is aangetast!

Dank jullie wel voor alle leuke reacties hierboven btw

Okay, zoals beloofd, eerst maar eens wat meer fotootjes om een indruk te krijgen .

Aan de achterkant van het huis in de tuin staan nog twee bijgebouwen. Een ervan een carport (of althans, dat is het tegenwoordig) en achterin een heel lange kippenschuur. De kippenschuur bestaat uit 3 delen en is niet heel oud, maar het dak is op een leuke manier gebouwd met oude eikenhouten balken. Voorlopig hebben we geen plannen voor de schuur, maar op (lange) termijn wordt het achterste deel waarschijnlijk een gastenhuis (of een zwembad ). Fotootje hier is genomen vanuit de deuropening en kijkt naar de laatste 2 delen.


Dezelfde kippenschuur gezien vanuit de tuin . Overigens is deze foto al genomen nadat we stroom hadden aangelegd in de tuin. De vorige bewoners hebben er 40 jaar gewoond en hadden schijnbaar gewoon nog nooit behoefte gehad aan een lampje in de tuin of in de schuur


De carport is wel heel oud, en dat zie je er ook aan. De dakconstructie van dit gebouwtje was heel wankel (trekspant was niet meer verbonden), en we durfden er onze auto niet meer onder te zetten. Inmiddels wat reparaties aan gedaan, post ik later nog wel. Op midden-lange termijn moet hier nog flink wat aan gebeuren. In de planning staat: dak opnieuw dekken (dakplaten, misschien nieuwe pannen), hemelwaterafvoer repareren en vloer maken (is nu gewoon modder)


Kleine detailfoto van de grote poort aan de voorkant. De stuklaag is natuurlijk eeuwig zonde, maar verwijderen is niet mogelijk (vooral omdat we aan de hand van oude schilderijen en bestektekeningen in het gemeentearchief hebben kunnen zien dat het huis niet meer mooi is onder de laag, hetgeen meteen uitlegt waarom het gestukadoord is). Uiteindelijk gaan we de poort vervangen door een groot kozijn, maar de latei blijft sowieso zitten, en als het lukt de poort zelf ook (deze zetten we dan gewoon permanent open).


Aan de achterkant van het huis is een aanbouw (varkensstallen). Deze zijn niet meer in gebruik voor dieren, maar de gierkelder ligt er nog onder). Als je door de deur loopt achteraan dan kom je in de koeienstal.

quote:

Op maandag 25 maart 2013 20:14 schreef bleiblei het volgende:
Jeetje, wat heftig met die boktor. Moet er niet aan denken zoiets tegen te komen .
Maar is dat geen eiken? Wat gebruikt is voor de dakconstructie?
Ik dacht namelijk dat houtworm niet zo pro-hardhout is en voornamelijk zachthout wegvreet.

Het is inderdaad eiken, en ik gok dat wij dan extra lekkere eiken hadden, want het zat tjok-vol .

De boktor op zichzelf is geen probleem, zolang het hout nog niet (te erg) is aangetast. Op het moment dat je het ontdekt kun je het gewoon laten bestrijden en dan is het probleem verholpen.

quote:

Op maandag 25 maart 2013 20:18 schreef bleiblei het volgende:
Hmmm, dan moet ik mijn plannen ook maar eens heroverwegen.
Wil hier een eiken terrasoverkapping tegen de erfgrens achter plaatsen en heb al gezien dat de achterbuurman een hele stapel hout vol houtworm er pal achter heeft liggen .

Als je je hout bewerkt met een beits of verf komt er niet snel houtworm in, dat vinden ze namelijk niet lekker. Los daarvan, een houtworm in eikenhout doet niet veel schade

quote:

Op maandag 25 maart 2013 20:52 schreef blomke het volgende:

[..]

Strenge vorst (door en door in het hout) schijnt houtworm te doden. Dus als het er al 2 wnters ligt...

Je kunt ook (mits het een beetje uit de wind ligt) zien aan de gaatjes of ze nieuw zijn. Lichte kleur, of verse hoopjes zaagsel verraadt vers geknabbel

quote:

Op maandag 25 maart 2013 23:27 schreef Seven. het volgende:
Waar in Nederland staat dit mooie projectje?

In Noord Limburg

quote:

Op dinsdag 26 maart 2013 07:36 schreef DrParanoid het volgende:

[..]

Prachtig huis + land + bijgebouwen, succes met de verbouwing! Ben jaloers

Dank je, maar jaloers zijn is nergens voor nodig. Momenteel zijn het alleen een paar buitenmuren .

Zal vanavond wel even wat meer foto's plaatsen, dan wordt wel duidelijk hoe het nu uit ziet

Zoals gezegd in de OP zijn er al heel wat dingen gebeurd in de tussentijd. Namelijk ongeveer dit:

• Sloopwerk, weghalen van voorzetwandjes, schrootjes, oude balkenplafonds
• Ontwerp maken (met architect)
• Repareren dakconstructie garage
• Aanleg electriciteit in tuin/schuur/garage
• Plaatsen gietijzer tuinhek
• Toegankelijker maken van achtertuin
• Repareren dak: aanbrengen dak isolatie, opnieuw uitlijnen dak, nieuwe dakpannen, overstek
• Vervangen schoorsteen
• Slopen dragende binnenmuren
• Aanbrengen nieuwe fundering (nu mee bezig)

Omdat we eigenlijk van alles wel foto's hebben gemaakt zal ik de komende dagen het lijstje aflopen en wat foto's posten . En laat maar weten als ik iets specifieks moet posten of uitleggen, ik moet nog even wennen aan het concept van hoe het hier in K&W gaat

De eerste dag dat we de sleutel kregen zijn we naar de boerderij gereden met breekijzers en vuisthamers achter in de auto. Helaas bleken de oude mensjes nog iets te veel gehecht aan de woning waar ze 40 jaar hadden gewoond, want ze hadden gewoon hun spulletjes er nog staan . De makelaar gebeld, hij heeft ze vriendelijk uitgelegd dat ze het huis toch eigenlijk wel moesten afstaan, aangezien wij het gekocht hadden . Hoe dan ook, twee dagen later was het huis toch leeg en waren de bewoners weg. Dus breekijzers alsnog uit de auto en aan de slag!

De bovenverdieping heeft geen badkamer, alleen 3 slaapkamers en een toilet/wasbakje op de gang. De eerste beslissing voor het nieuwe ontwerp is dus simpel: badkamer maken op de bovenverdieping.


Na wat breekijzer actie zag het er zo uit.


De oude grote slaapkamer zoals we hem aantroffen.


Slopen met mondkapje, vooral tegen het stof dat zich in tientallen jaren had verzameld. Wat we meteen al zagen was dat het dakbeschot veel weg had van asbesthoudend eternit, dus voorzichtigheid nodig. Maar omdat we er ver bij uit de buurt bleven leek een normaal mondkapje wel genoeg. Een weekje later vonden we een wespennest boven een van de plafonds, waar de fijne wespjes de eternit hadden klein geknabbeld om hun nest te bouwen


De grote slaapkamer na de sloop. Je ziet nog aan het behang waar de oude plafond zat. Ze hadden alle ruimte om de hoogte in te gaan, maar de plafond zat op ~2.2 meter, waardoor je de hele tijd het gevoel had dat je moest bukken. Wat we dus ook al meteen wisten was dat we de hoogte in willen bij ons ontwerp straks


Dezelfde ruimte vanaf de andere kant. De schoorsteen had geen schoorsteenpijp of spouw, maar bestond gewoon uit een enkele baksteen. Helaas had de roet de schoorsteen enorm aangetast, en dus de eerste verrassing: de schoorsteen moest tegen de vlakte


En zo zien de kleine slaapkamertjes eruit na het slopen van de schrootjes, plafonds, stuklagen, gipsplaten, etc. Ook hier heel lage plafonds en ook hier willen we het ophogen. We gaan de muren een paar stenen omhoog metselen, opnieuw balken plaatsen (mogelijk oude balken hergebruiken) en dan daar bovenop een planken plafond maken

quote:

Op dinsdag 26 maart 2013 22:44 schreef Seven. het volgende:
Whoa, wel gruwelijk mooie balken. En eerlijk is eerlijk: zou je met een gerust hart lekker stoken na een kleine reparatie van de schoorsteen?

Hebben/willen jullie een houtkachel of open haard trouwens?

We waren oorspronkelijk niet van plan de schoorsteen te vervangen, het was een heel grappige kleine scheef gemetselde oude schoorsteen. Maar nee, het ding was brak en hij was overal gescheurd. Dus twee opties: opnieuw voegen en schoonmaken, maar dan heb je over 5 jaar of misschien pas 35 jaar een groot probleem, maar je weet het niet. Nu alles toch open ligt maar besloten het ineens aan te pakken. Onderdaks gewoon goedkoop opgemetseld met grote blokken (wordt straks gestukadoord) en met spouw en schoorsteenpijp. Bovendaks met oude bakstenen.

En we hebben inderdaad een open haard nu. Geen mooie trouwens, maar op termijn maken we daar een oude boeren open haard van

Plattegrondje van hoe het nu is en wat het moet worden. De varkensstal en koeienstal laten we voorlopig even zoals het is en pakken we pas aan als al het andere af is

http://s7.postimg.org/3po(...)grond_voor_en_na.jpg

edit: als bovenstaande link het niet doet, dan hopelijk deze wel:


Ben erg benieuwd naar jullie meningen!

[ Bericht 13% gewijzigd door MrSubtle op 27-03-2013 16:54:47 ]

quote:

Op woensdag 27 maart 2013 12:44 schreef Deeltjesversneller het volgende:
Mooi huis, wat heb je ervoor betaald (voor de verbouwing)?

Dat post ik liever niet op een forum

quote:

Op woensdag 27 maart 2013 13:31 schreef HetKlusKonijn het volgende:
Wat een gaaf project. Dat gaat heel erg mooi worden!
Prachtig zeg die oude balken. Ik hoop dat jullie die zichtbaar laten in het uiteindelijke ontwerp.

Ja doen we absoluut. Ik zal nog wat 3D renders plaatsen die een indruk geven

quote:

Op woensdag 27 maart 2013 13:03 schreef jdel het volgende:
Mooie plannen!

Die vide en trap vanuit de woonkamer lijkt me geweldig worden.

Ik wil zelf binnen nu en een jaar of 2 ook op zoek naar een soortgelijke boerderij in Noord-Brabant of noord Limburg. Je plannen zien er vergelijkbaar uit met wat ik dan zou willen.

Ik neem aan dat je in de toekomstige woonkamer de ruimte helemaal open laat tot aan de balken van het dak?

Inderdaad ... hetgeen overigens nog wel wat voeten in de aarde heeft rondom warmte etc. Heel leerzaam

quote:

Op woensdag 27 maart 2013 14:47 schreef Duderinnetje het volgende:

[..]

Gewoon nieuwsgierigheid, omdat ik het vaker zie staan, geen oordeel verder: waarom niet?

Wat een gave verbouwing zeg! Heel veel succes!

edit: Eigenlijk is de reden simpel: de uiteindelijke verkoopprijs is niet alleen aan ons om bekend te maken, maar ook aan de verkopers, en ik kan niet namens hen beslissen of ze comfortabel zouden zijn als het hele dorp weet hoeveel geld ze hebben gekregen. Vandaar

[ Bericht 14% gewijzigd door MrSubtle op 27-03-2013 16:48:35 ]

Sorry voor de foto spam, maar nog even ter verduidelijking, bij deze een paar 3D renders. Let op, het gaat maar om een sfeer impressie. In werkelijkheid willen wij bijvoorbeeld een houten trap, en zijn er veel meer oude balken zichtbaar (en zijn ze veel krommer ) maar het gaat maar even om het idee.

De toekomstige woonkamer (huidige hooischuur), gezien vanaf de vloer naar boven


Hier kijk je in de toekomstige woonkamer naar de trap en naar het nieuwe grote venster (nu nog een poort).


Een render vanaf de overloop op de bovenverdieping, dus je kijkt hier vanaf de kastenkamer richting de woonkamer

quote:

Op woensdag 27 maart 2013 16:49 schreef Duderinnetje het volgende:
Wauw!
Hebben jullie een streefdatum wanneer het af moet/kan zijn? Of gewoon steeds een stukkie verder klussen?

Nee, geen streefdatum. We hopen er deze zomer te kunnen gaan wonen, maar dan heb je het over het afmaken van 2 kleine slaapkamers en misschien de nieuwe badkamer, en de rest gaan we dan van daaruit verder aanpakken. In principe heeft het huis nu een woonkamer en een keuken, dus meer hebben we niet nodig. Zal nog wel de nodige tijd kosten (jaren?)

quote:

Op woensdag 27 maart 2013 16:57 schreef jpajs het volgende:

[..]

Een houten trap van kerto misschien een idee.

[ link | afbeelding ]

Moet helaas ingelogd zijn om de foto's daar te mogen zien. Maar we hebben al gemerkt, dit soort trappen kunnen lang niet door elk bedrijf worden geplaatst, aangezien het om een ontwerp op maat gaat en niet om een standaard steek of een steek met draai . We zoeken overigens wel nog steeds een goede leverancier voor de trap, maar deze plaatsen we pas als aller laatste, dus waarschijnlijk niet eens dit jaar.