Huizenmarktnieuwstopic #25: waar we er allemaal wel eens naast zitten

van wie pacht de koper die huurgrond, is dat van een vastgoed maatschappij, of van een gemeente?
Is er juridisch ook geen verschil tussen pachten en huren?

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 11:05 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Ik begrijp niet zo goed waar je naartoe wilt, dat is inherent toch hetzelfde?

Met alle regels van onze overheden kan ik me voorstellen dat je alleen gronden voor bebouwing mag pachten van diezelfde overheid.

Wanneer je ook van ondernemingen mag pachten wat gebeurt er dan als die onderneming failliet gaat, kun je dan je pachtrecht kwijt raken?

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 11:02 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Of het geld nou indirect terugkomt via de verhuurder, of direct via lagere inkomstenbelasting, elke vorm van belastingaftrek verlaagt de woonkosten, voor zover huurder als verhuurder.

In het voorbeeld dat ik zojuist gaf ziet de huurder niets van die 600 euro terug, de koper wel. Daar wringt de schoen, en dat kan je niet rechtpraten door "het buitenland" erbij te halen, want dat geeft juist aan dat HRA in het voordeel van de koper is. Wil je nu serieus beweren dat huurders hier ook profijt van hebben?

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 12:07 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Lees jij nou opzettelijk over indirect heen?

Nee, het slaat alleen nergens op. Of ga je beweren dat belastingaftrek voor AH zorgt voor goedkoper brood?
't Is vrij standaard als bedrijf om belasting te betalen over je winst, niet over je omzet. Waarom wil je dat bij verhuurders iets bijzonders laten lijken?

als koper met hypotheek heb je toch een fikse schuld en is het in remco zijn redenatielogica dan dus ook heel logisch dat je je betaalde rente in mindering bij je inkomsten mag brengen. Vroeger mochten burgers ook de rente op consumptief crediet aftrekken. Wil je dat dan ook weer krijgen?

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 12:23 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Omdat zonder renteaftrek de hogere kosten simpelweg doorberekend worden, of het woningareaal verkleind wordt.

Maar dat is in mijn ogen nu juist belangrijk voor de correcte prijsvorming. Dan weet je als koper tenminste wat de werkelijke prijs is. Nu word een deel van de kosten 'verduisterd' door een pervers fiscaal systeem dat door de overheid gebruikt word om burgers een kant op te sturen.

Ik vind het zeer onliberaal om ook maar het systeem van de HRA te blijven verdedigen, zoiets doe je alleen maar omdat je buitenproportioneel profiteert van het systeem. Niet zo raar ook want huurders betalen gewoon mee aan de kosten van de HRA.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 12:23 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

En ja, als je de bakker verbiedt om bepaalde kosten te mogen aftrekken, wordt het brood duurder.

So what... als ik netto meer in mijn portemonnee overhoud mag de bakker van mij zijn kosten direct aan mij doorbereken i.p.v. de kick back via de fiscus.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 12:44 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

So what... als ik netto meer in mijn portemonnee overhoud mag de bakker van mij zijn kosten direct aan mij doorbereken i.p.v. de kick back via de fiscus.

Dat dan alle ondernemingen in Nl kapot gaan omdat in de rest van de wereld om ons heen wel deze regels gelden boeit je niet. Over egoisme gesproken waarvan jij constant huizenbezitters beschuldigd.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 12:45 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

In jouw redenatie zou je dat moeten laten afhangen of je relatief veel brood eet, of niet

Dat is toch gewoon opportunisme, en meer niet?

Neem de landbouwsubsidies eens als voorbeeld, deze zorgen ervoor dat de producten voor kunstmatig lage prijzen in de winkel liggen. Wat is er mis om de werkelijke waarde van een kilo suiker boven tafel te krijgen? Zou een stuk beter zijn voor onze gezondheid en het zou dan ook gedaan zijn met de oneerlijke concurrentie t.o.v. partijen die geen subsidies krijgen. Nu betaal je eigenlijk teveel belasting en krijgt daar 'schijnbaar' goedkopere levensmiddelen voor terug. Ik vind zo'n systeem niet meer van deze tijd.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 12:48 schreef Basp1 het volgende:

Dat dan alle ondernemingen in Nl kapot gaan omdat in de rest van de wereld om ons heen wel deze regels gelden boeit je niet. Over egoisme gesproken waarvan jij constant huizenbezitters beschuldigd.

Sinds de komst van het internet doen veel mensen al hun boodschappen in landen waar ze niet zulke belachelijke belastingsystemen hanteren. En terecht natuurlijk!
Onze overheid heeft de mond vol over vrije handel en marktwerking maar zelf heeft ze er een broertje dood aan. Ik zie hier juist een mooie rol weggelegd voor de EU, laat die het fiscale systeem maar herstructureren. Minimale belastingen heffen enkel om de kosten van de overheidstaken te bekostigen en de rest volgens de vrije markt. Als 'we' iets willen subsidieren zie ik een mooie rol weggelegd voor 'crowd funding', democratie in optima forma.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 13:07 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Als je even het persoonlijke speculatieve element wegneemt (of je hoopt op een crash of niet), dan zitten daar ook wel (sociale) voordelen aan hoor, en die worden vaak onder het motto 'wordt mijn huis minder waard' danwel 'kan ik goedkoop een huis in de ramsj scoren' weggedacht.

Als de HRA zoals sommige VVD kamerleden maar blijven herhalen bedoelt is om 'bezitsvorming' te stimuleren? Waarom staat de overheid dan aflossingsvrije constructies toe? En waarom doet ze niet simpelweg gewoon de belastingen omlaag zodat burgers zelf kunnen bepalen welk bezitsvorming men wenst te stimuleren?

Als de overheid zo begaan is met het lot van de burger welke maar geen betaalbare financiering kan krijgen voor zijn woning? Waarom verstrekt de overheid dan geen 'sociale leningen' voor de aanschaf van een woning? Of een algemene woontoeslag voor de minder koopkrachtigen? Je mag mij een aluhoedje noemen maar ik constateer gewoon een enorm stuk belangenverstrengeling wat weinig van doen heeft met het stimuleren van 'bezitsvorming' voor de burger.

Bedankt voor de uitleg Remco, BZ negeer ik meestal aangezien die het toch niet wil/kan begrijpen.

Maar dat argument van erfpacht doet me denken, hier in Amsterdam zijn de meeste woningen op erfpacht gebouwd, bij sommige lopen over 10 jaar al af. Vraag me af wat dat zal doen op de huizenprijs.

Het duwen van de overheid richting eigen woningbezit is nutteloos gebleken. Door de jaren heen hebben velen liever gekozen voor lage woonlasten en een groot huis, met als argument dat als je de rente nu kan betalen, kan je dat over 30 jaar ook wel.

Netto resultaat jan modaal die eerst in een goed werkende systeem van sociale huur woonde, woont nu in een huis wat eigenlijk eigendom is van de bank en de staat subsidieert de rente.

En nogmaal, ik ben trek zelf jaarlijks een klein vermogen aan rente af in box1, maar zie echt wel in dat dit systeem verkeerd is.

Om een veel gebruik metafoor hier te gebruiken, waarom zou ik de bakkerij moeten kopen (met een lening van de bank) ik wil gewoon lekker brood, voor een eerlijke prijs. Ipv brood kopen van een bakker die aan de ene kant brood moet weggeven aan de armen en aan de andere kant concurentie heeft van mensen die zelf een bakkerij kopen met een gesubsideerde lening.

Daarom moeten we gewoon af van HRA (in stappen van 1% voor iedereen, beginnende bij 52%) en het vrijkomende geld investeren in een hervormde en gereguleerde woning-voorziendede markt.

[ Bericht 65% gewijzigd door Fer op 29-12-2012 14:12:47 ]

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 14:40 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Waarom zou de overheid dwingend opleggen dat iemand moet aflossen? Mogen dat geldlener en geldverstrekker niet gewoon onderling uitmaken? Waarom die betutteling?

Het staat je volledig vrij om je creditcardschulden nooit af te lossen. Waarom is het raar dat de overheid zich ermee gaat bemoeien als de overheid fiscaal voordeel geeft?
Haal dat fiscale voordeel weg, en de NHG ook, en zorg dan banken kunnen omvallen zonder het land te slopen, dan hoef je echt niet af te lossen als je dat met je bank kan afspreken. Sterker nog: dat is nu ook al zo. Alleen kan je dan die aftrekpost op je buik schrijven...

quote:

Maar wat vind je nou eigenlijk van mijn argument dat je woningen beter in particuliere handen kunt hebben dan in handen van een handjevol investeerders?

Nu bezitten banken de helft van de woningen, en dat percentage wordt elke maand meer. Lijkt me ook niet ideaal.
En ja, ik zou sociale huurwoningen liever in particuliere handen zien, dan in handen van mannetjes als Erik Staal en hun corporatie. 50 jaar oude afgeschreven woningen waar iemand al 30 jaar in woont zouden gewoon door de eigenaar zelf onderhouden kunnen worden i.p.v. huur te betalen aan een tussenpartij.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 13:59 schreef Fer het volgende:
Het duwen van de overheid richting eigen woningbezit is nutteloos gebleken. Door de jaren heen hebben velen liever gekozen voor lage woonlasten en een groot huis, met als argument dat als je de rente nu kan betalen, kan je dat over 30 jaar ook wel.

Ik vermoed dat als je begin jaren 80 een huis gekocht hebt, voor zeg 70K, dat je nu inderdaad de rente over 70K moeiteloos kan betalen. (bij 5% dus ¤ 292,- per maand)

quote:

Netto resultaat jan modaal die eerst in een goed werkende systeem van sociale huur woonde, woont nu in een huis wat eigenlijk eigendom is van de bank en de staat subsidieert de rente.

Na 30 jaar heb je geen recht meer op HRA, dus je argument gaat mank.

Bovendien kun je ook de woning verkopen voor 200K, je lost je openstaande 70K af en je hebt 130K over om over de schutting te gaan gooien.

De 30 jaar regeling is een wassen neus. Een lastenstijging van 42% over 30 jaar moet iedere Jan Modaal wel kunnen hebben, we hebben de inflatie nog om ons te redden. Mocht je het niet vertrouwen kun je mikken op bijvoorbeeld 50% aflossen, is ook al een tijdje de norm bij meeste banken. Dan houd je gelijke lasten over.

100% aflossen is interessant voor mensen die een lager inkomen verwachten over 30 jaar. Bijvoorbeeld een werknemer met slecht pensioen of zelfstandige.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 16:51 schreef Fer het volgende:
Een lastenstijging van 42% over 30 jaar moet iedere Jan Modaal wel kunnen hebben, we hebben de inflatie nog om ons te redden.

De huren zullen over 30 jaar minimaal verdubbeld zijn, een lastenverzwaring van 100%. Maar er is dus feitelijk geen probleem met 100% aflossingsvrij?

Ik heb zelf 50% aflossingsvrij, (anders voldeed ik niet aan de voorwaarden voor de NHG), maar ik had het liefst 100% aflossingsvrij gehad. Sparen voor de aflossing doe ik zelf wel, dan kan ik aan het eind van de looptijd altijd nog bekijken wat ik doe, aflossen of niet.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 14:40 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Waarom zou de overheid dwingend opleggen dat iemand moet aflossen? Mogen dat geldlener en geldverstrekker niet gewoon onderling uitmaken? Waarom die betutteling?

Als de overheid de renteaftrek niet zou subsidieren en niet garant stond voor de banken zou het mij worst wezen. Feit is echter dat deze constructies ertoe leiden dat je maximaal de belasting kan ontwijken en het een groot systeem risico met zich meebrengt. Dat moet jou ondertussen toch ook wel duidelijk geworden zijn?

quote:

De meesten hebben geen probleem om financiering voor zijn woning te krijgen, en al helemaal niet betaalbare hoor. Dat de teneur is direct alles en direct te krijgen (groot, A-locatie, perfect), is een ander verhaal. Liefst met een beneden modaal salaris in een bovenmodale woning. Dat kan niet, en dat is de echte 'crisis', imho. In die zin keert de realiteitszin vanzelf wel weer terug.

Jij en ik hebben een meningsverschil over wat een redelijke prijs is voor een woning, gaan we waarschijnlijk ook nooit uitkomen.

quote:

Sociale leningen voor minder draagkrachtigen? Daar hebben we woningbouwcorporaties voor gebruikt (speciaal voor RemcoDelft: ja, indirect)
Algemene woontoeslag voor minder koopkrachtigen? Het zal je ontgaan wellicht, maar de ene helft van Nederland (ja, ook die die HRA 'krijgen') betaalt belasting voor de andere helft. Het aantal potjes voor minder koopkrachtigen in zowat ontelbaar. Doe er nog maar eentje bij

Er is natuurlijk een groot verschil tussen het verstrekken van leningen aan corporaties of aan particulieren om de zogenaamde bezitsvorming te stimuleren. De huurder bouwt immers geen enkele claim/vermogen op. Was het maar zo dat de HRA werd aangewend voor bezitsvorming feit is dat het de laatste jaren voor de uitbraak van de crisis werd gebruikt om goedkoper geld te lenen om huizen te huren van de bank.

quote:

Maar wat vind je nou eigenlijk van mijn argument dat je woningen beter in particuliere handen kunt hebben dan in handen van een handjevol investeerders?

Ik ben niet tegen het eigenwoningbezit maar vind wel dat er een hoop mis is met de perceptie dat de eigen woning. Feit is gewoon dat een woning een gebruiksgoed is wat aan slijtage onderhevig is.
Wonen kost geld i.p.v. dat het je geld oplevert, als dat het geval is dan is er sprake van een zeepbel.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 17:26 schreef ComplexConjugate het volgende:
Feit is gewoon dat een woning een gebruiksgoed is wat aan slijtage onderhevig is.

Als hij goed onderhouden wordt, slijt er vrijwel niks. Sterker nog, normaliter word een woning in de loop der decennia steeds beter door extra isolatie, dubbelglas, een aanbouw, een dakkapel, uitgebreidere groepenkast en noem het maar op aan te brengen. En ja, al die wijzigingen kosten inderdaad geld.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 15:12 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

mooi, HRA is gelimiteerd op dertig jaar, al sinds 2001, opgelost?
bijleenregeling vanaf 2006 (?).
En vanaf 1991 volgens mij al limiteringen tav bestedingsdoel.

[..]

Laat maar zien op welke bankenbalans dan 3,5 miljoen woningen als bezit prijken. Ik zal wel iets gemist hebben. Dikke onzin dus.

Ik wel best een straatje sociale huurwoningen tegen weinig overnemen hoor
Dat wil iedereen wel, denk ik zo.
Kwestie van prijs, want dat zit natuurlijk impliciet in (al je) post(s) begrepen.

Ik zie overigens persoonlijk liever dat corporaties naar hun doel handelen, en dat corporatieleden weer het heft in handen nemen ipv vingertje te wijzen naar anderen vwb toezicht. En de opbrengsten zullen ze keihard nodig hebben om hun bestaande areaal fatsoenlijk te exploiteren en er op sociale wijze aan toe te voegen voor de echte doelgroep die ze hebben.

Denk dat met jou wel te argumenteren valt, en dat je ook financieel de nodige kennis hebt (wat voor werk doe je?) daarom onderstaande...

Het in handen hebben van je eigen woning is natuurlijk een goede zaak. De HRA draagt hier helaas niet aan bij. De hoofdzakelijke winnaar van HRA is de bank. 98% van de bevolking gaat bij een aankoop van de woning kijken naar de maandlasten. Als de maandlasten bij de behorende woning kunnen worden gedragen, dan is het goed in het algemeen en wordt het object aangekocht.

De HRA zorgt in principe voor daling van de maandlasten, het perverse effect wat hier gaat spelen, is uiteindelijk, dat mensen op termijn een hogere prijs zullen betalen voor dezelfde woning, welke ze er niet voor zouden hebben gegeven als er geen renteaftrek mogelijk was.

Als de HRA volledig zou verdwijnen, moeten mensen nog altijd wonen, en mensen zullen nog altijd willen kopen, en er zullen nog altijd mensen zijn die willen verkopen, de kopers zullen in absoluut bedrag minder kunnen betalen voor de woning. Dat zorgt dan voor een prijsdaling in het algemeen, wat een goede zaak is (de is een mede-oorzaak van de huidige prijsdaling, de aanscherping van HRA regels, zoals het verbieden van 100% aflossingsvrij, annuiteiten...).

Ik koop liever een woning voor 200.000 euro zonder HRA dan dezelfde woning voor 275.000 euro met HRA. Voor de verkoper is dat natuurlijk wel een slechte zaak, daarom dat er zo krampachtig wordt vastgehouden aan die HRA. Het zou ook een slechte zaak zijn voor de zittende huizenbezitter, die bij onmiddelijke afschaffing zijn maandlasten aanzienlijk zou zien stijgen, daarom is dat geen goede zaak. Daarom dat mijn de regels ook moet aanscherpen voor de nieuwe kopers (zoals dat nu gebeurt).

Waarom ik denk dat HRA enkel ten goede komt voor de bank? Wel, ik zal je hier het rentetarief geven wat ik betaal op mijn lening, en ook enkele gangbare rentetarieven die momenteel gelden bij banken in België (als je een beetje onderhandeld). In België heb je namelijk geen rente-aftrek. Je hebt wel een soort subsidie op je lening, maar deze heeft niets te maken met de rente die je betaald. Op deze subsidie ben ik ook tegen, laat dat duidelijk zijn. Zelf betaal ik momenteel 1,98% rente, mijn lening (afgesloten in 2010) is op 20 jaar en ik heb 100% van de woningwaarde geleend (zelf heb ik de lening puur afgesloten om fiscale redenen). Bovendien heb ik GEEN extra verplichtingen of voorwaarden bij mijn lening, zoals overlijdensdekking enz. Dat kan ik vrij bij een andere partij afsluiten.

Hieronder enkele willekeurige gegevens van recent ondertekende contracten van mede-belgen (allemaal afgesloten in dec 2012).

Geleend bedrag Looptijd (rentevaste periode) % van woningwaarde Rentepercentage

¤ 210000 - 20 jaar (20) - Q70% - 3,2%
¤ 230000 - 20 jaar (20) - Q80% - 3,27%
¤ 105000 - 10 jaar (20) - Q70% - 2,53%
¤ 262000 - 25 jaar (1) - Q110% - 2,05%
¤ 70000 - 15 jaar (3) - Q80% 1,71%

De rente van de aanpasbare leningen is bovendien gekoppeld aan een index die is bepaald door de Nationale Bank (tegenhanger DNB). Deze index heeft als basis de rente die België betaald op de staatsleningen. De banken kunnen daar op geen enkele manier rond. Bovendien kan de rente per jaar maximaal met 1% stijgen en maximaal verdubbelen. Bij dalning van de rente kan de rente ook wel maximaal 1% dalen.

In Nederland betaal je een pak meer heb ik gezien op vergelijkingswebsite, en dat komt toch hoofdzakelijk door HRA mijn inziens....

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 22:01 schreef Emu het volgende:

[..]
zelf heb ik de lening puur afgesloten om fiscale redenen

Dus ook in belgie is er systeem waar dus het hebben van een schuld goedkoper kan zijn dan het hebben van geen schuld. Zijn die fiscale redenen van jou dan ook niet een soort van stimulering. Dus wie verdient er in Belgie dan aan, alweer de bank.

Even terugkomen op de grond-afschrijvingen door gemeenten:
De hoge-schuld-minners hier beweren dat die hoge grondprijzen echt nodig zijn om de grond bouwklaar te maken, en de wegen in die wijk aan te leggen. In dat geval ben ik benieuwd hoe "jullie" verklaren dat de gemeenten geld verliezen nu ze geen grond meer verkopen! Want dat betekent ook dat ze geen 100.000 euro per mini-kavel meer uitgeven aan "bouwrijp maken"! Of zouden ze stiekem toch nooit zoveel kosten hebben gehad aan deze melkkoe?

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 22:29 schreef 99.999 het volgende:
Wat gezegd wordt is dat jouw claim van een bouwrijpe kavel voor maximaal 10.000 euro totaal onhoudbaar is.

Wat vind jij dan van een kavel van 200.000 euro terwijl het huis erop 170.000 euro kost? Is dat wel "houdbaar"?

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 22:35 schreef RemcoDelft het volgende:
Wat vind jij dan van een kavel van 200.000 euro terwijl het huis erop 170.000 euro kost? Is dat wel "houdbaar"?

Hoax....

Huizen kosten volgens de believers compleet afgebouwd en voorzien van luxe badkamer en luxe keuken max 70K....

_{(Of kosten ze wel degelijk 170K?)}

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 22:12 schreef Piet_Piraat het volgende:
Dat geld is wat er ontbreekt bij veel huizenkopers en banken zijn een stuk lastiger geworden in de afgelopen jaren.
In de gouden jaren was het geen probleem een renovatie erbij op de hypotheek.

Onzin. Er zijn vele woningen aangepast aan de eisen van de huidige tijd, en de woningen die dat niet zijn kosten navenant minder.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 23:00 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Hoax....

Huizen kosten volgens de believers compleet afgebouwd en voorzien van luxe badkamer en luxe keuken max 70K....

Mits het maar door polen gebouwd wordt natuurlijk Of liever ¨zwarte¨ oekraieners die doen´t voor 20.000

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 23:00 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Hoax....

Huizen kosten volgens de believers compleet afgebouwd en voorzien van luxe badkamer en luxe keuken max 70K....

_{(Of kosten ze wel degelijk 170K?)}

Believers? Daar doen we hier niet aan

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 22:16 schreef Tikbalang het volgende:

[..]

Dus ook in belgie is er systeem waar dus het hebben van een schuld goedkoper kan zijn dan het hebben van geen schuld. Zijn die fiscale redenen van jou dan ook niet een soort van stimulering. Dus wie verdient er in Belgie dan aan, alweer de bank.

Klopt dat in België de bank er ook aan verdient. Maar in Nederland is het Bankbelang veel groter.

Mijn herbouwwaarde is 150K, woning is 280K. 130K voor 98M2. En over 35 jaar mag je opnieuw pachten van de gemeente.... De laagste rente in NL is 3% ofzo, terwijl Nederland natuurlijker veel kredietwaardiger is dan Belgie.

Pervers..

Maar zolang dit de woonmarkt is in Nederland zal een gezonde vrije sector gewoon niet werken.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 23:19 schreef Fer het volgende:
Mijn herbouwwaarde is 150K, woning is 280K. 130K voor 98M2. En over 35 jaar mag je opnieuw pachten van de gemeente....

HUH?

Je hebt de grond gekocht voor 130K, en je pacht loopt af over 35 jaar? LOLWHUT?

GVD.. weet jij niet wat een opstalverzekering is?

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 23:40 schreef Fer het volgende:
GVD.. weet jij niet wat een opstalverzekering is?

Verklaar je '130K voor 98M2' eens nader dan...

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 23:42 schreef Piet_Piraat het volgende:
Iedereen die nu koopt is gedoemd om af te schrijven op zijn huis.

Iedereen die nu _{(als in: na 1 jan 2013)} koopt is te laat. Jammer, boot gemist.

quote:

Op zaterdag 29 december 2012 23:47 schreef Piet_Piraat het volgende:
Inzichten verschillen.

Yup. En belastingvoordelen ook.