WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Gesubsidieert ? De wbv's leggen zo even miljarden op tafel voor een reddingsplan van vestia. Op de sociale huur wordt geld als water verdient. Onderrendement is ook pure onzin.quote:Op donderdag 2 februari 2012 09:57 schreef Wokkel het volgende:
[..]
Wat is er mis mee om scheefhuurders uit gesubsidieerde woningen te jagen?
Lol, hoe kom je daar nou bij?quote:
Op de sociale huur wordt geld als water verdient.
Het salaris van dhr. Staal van Vestia bijvoorbeeld.quote:
[..]
Lol, hoe kom je daar nou bij?
GMTAquote:
[..]
Het salaris van dhr. Staal van Vestia bijvoorbeeld.
Hoe kan meneer Staal en gelijken anders verantwoorden dat ze zulke hoge salarissen 'waard' zijn?
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Het hele subsidieverhaal is er dan ook niet om de betaalbaarheid te verbeteren, deze is noodzakelijk om alle uitvreters en excessen van te betalen 
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
We weten ondertussen wel waar de graaiers zitten... bij de banken, overheid en semi overheid, zodra je zelf de poen moet verdienen door competitief te zijn haken de meeste 'toppers' af... dan liever een baantje bij de semi overheid waar het geld vanzelf naar binnen rolt.
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
En daardoor nog harder naar buiten rolt 
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
De meeste 'toppers' zijn gewoon zakkenvullende 'me-to-artiesten' die toevallig in de juiste kringen verkeren en elkaar regelmatig leuke opdrachten weten toe te spelen, ik zorg voor jou.... jij zorgt voor mij... vandaar dat ik echt iedere dag blijer word van deze crisis... nog even en het hele kaartenhuis stort in en de ware aard van deze mensen komt aan het licht. Met een beetje geluk worden er weer ouderwetse lynchpartijen georganiseerd 
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Ze hebben een edit-knop ingebouwd hoor, ComplexConjugate 
Ik vind het salaris van Staal (hoe hoog ook) trouwens geen enkel bewijs dat er 'geld als water' wordt verdiend met de sociale huur. Al is het alleen al omdat de taken van WBV tegenwoordig meer omvatten dan alleen sociale huur verzorgen.
Ik vind het salaris van Staal (hoe hoog ook) trouwens geen enkel bewijs dat er 'geld als water' wordt verdiend met de sociale huur. Al is het alleen al omdat de taken van WBV tegenwoordig meer omvatten dan alleen sociale huur verzorgen.
Tuurlijk wordt er geld als water verdiend. Een WBV is verzekerd van vaste inkomsten (die ieder jaar lekker verhoogd worden). Een comercieel bedrijf moet vechten en inoveren voor z'n centen. Een WBV beheerd en ontvangt.
Je ziet dat hetzelfde gebeurd bij andere (semi)overheidsdiensten. De NS wordt stiekem in het zadel gehouden, de ICT kosten bij de overheid rijzen de pan uit.. maar wie stopt ze? Het geld is oneindig.
Je ziet dat hetzelfde gebeurd bij andere (semi)overheidsdiensten. De NS wordt stiekem in het zadel gehouden, de ICT kosten bij de overheid rijzen de pan uit.. maar wie stopt ze? Het geld is oneindig.
Dan zouden commerciele verhuurders toch ook in de gat moeten springen als het zo makkelijk is als jij hier beweerd.quote:
Tuurlijk wordt er geld als water verdiend. Een WBV is verzekerd van vaste inkomsten (die ieder jaar lekker verhoogd worden). Een comercieel bedrijf moet vechten en inoveren voor z'n centen. Een WBV beheerd en ontvangt.
Geld moet verdient worden, dus als er geen geld verdient word kan je ook geen hoge salarissen uitkeren toch?quote:
Ik vind het salaris van Staal (hoe hoog ook) trouwens geen enkel bewijs dat er 'geld als water' wordt verdiend met de sociale huur. Al is het alleen al omdat de taken van WBV tegenwoordig meer omvatten dan alleen sociale huur verzorgen.
Welke taken hebben corporaties nog meer dan? Speculeren met geld, het bouwen van vakantie woningen of investering doen in buitenlands vastgoed? Lijkt mij dat ze die taken zichzelf hebben opgelegd.
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
De WBVs gaan afgeknepen worden door de staat, dat stond al langer in de planning.quote:
Tuurlijk wordt er geld als water verdiend. Een WBV is verzekerd van vaste inkomsten (die ieder jaar lekker verhoogd worden). Een comercieel bedrijf moet vechten en inoveren voor z'n centen. Een WBV beheerd en ontvangt.
Je ziet dat hetzelfde gebeurd bij andere (semi)overheidsdiensten. De NS wordt stiekem in het zadel gehouden, de ICT kosten bij de overheid rijzen de pan uit.. maar wie stopt ze? Het geld is oneindig.
Ik ben benieuwd of die meneer Staal helemaal zelfstandig heeft gehandeld, of er ook wat is bijgenaaid. In elk geval rechtvaardigt deze affaire zijn positie als bestuurder niet, laat staan zijn riante salaris.
Er zijn genoeg woningen die in de commerciele sector met winst verhuurd worden, wat Freak188 zegt klopt gewoon.... een commercieel bedrijf moet geld verdienen en heeft geen mogelijkheden om zijn geld te vergokken in het casinokapitalisme. In tegenstelling tot WBC's moeten commerciele partijen opboksen tegen gesubsidieerde koopwoningen.... dat is nog eens oneerlijke concurrentie... kan de EU daar niet eens naar kijken?quote:
[..]
Dan zouden commerciele verhuurders toch ook in de gat moeten springen als het zo makkelijk is als jij hier beweerd.
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
http://www.woonbond.nl/nieuws/2699
Boven de 250k per jaar zitten er nog heel wat op het corporatiepluche.
Boven de 250k per jaar zitten er nog heel wat op het corporatiepluche.
Natuurlijk.... want het is een zeer complexe job en de concurrentie is killingquote:
http://www.woonbond.nl/nieuws/2699
Boven de 250k per jaar zitten er nog heel wat op het corporatiepluche.
We moeten kosten wat het kost zorgen dat 'het talent' niet bij de concurrent terecht komt, dat zou echt funest zijn voor onze omzet
"No, I do not believe in patents. I believe that patents make other people dis-incentied in coming up with new thing" - Thomas Peterffy
Het kan zijn dat je ongelukkige termen gebruikt, maar wanneer je het over verdienen hebt bedoel je waarschijnlijk winst. Sinds wanneer is omzet een garantie voor winst?quote:
Tuurlijk wordt er geld als water verdiend. Een WBV is verzekerd van vaste inkomsten (die ieder jaar lekker verhoogd worden). Een comercieel bedrijf moet vechten en inoveren voor z'n centen. Een WBV beheerd en ontvangt.
Je ziet dat hetzelfde gebeurd bij andere (semi)overheidsdiensten. De NS wordt stiekem in het zadel gehouden, de ICT kosten bij de overheid rijzen de pan uit.. maar wie stopt ze? Het geld is oneindig.
daar is niks mis mee want de mensen die er willen blijven wonen betalen gerust de huursverhoging die eraan vasthangt.quote:
[..]
Wat is er mis mee om scheefhuurders uit gesubsidieerde woningen te jagen?
Dat valt wat mij betreft onder het takenpakket van een wbv: zorgen dat je je doelgroep voorziet van betaalbare woningen. Scheefhuurders behoren niet tot de doelgroep.
Een gezin dat 20 jaar op dezelfde plek woont , huurt in principe ook scheef doordat de huren met een nieuwe bewoner gemiddeld met vijftig euro omhoog wordt gegooid.
Deze mensen gaan echt niet weg als de huur naar hun inkomen wordt aangepast. Ze wonen er namelijk naar hun zin.
Als je toevallig naast een huis woont welk een groot verloop heeft van zeg drie huurders in vijf jaar zit je al met een huurverschil van ongeveer 150 euro.
De mensen die echt voor de lage huur ergens wonen , die zullen dan echt wel weggaan. Maar sinds een jaar of twee moet je al een IB60 formulier en jaaropgaves overleggen dus scheefhuur wordt dan al aangepakt.
Ik vind niet dat je mensen uit hun woning moet jagen omdat je van mening bent dat iemand bij een salarisverhoging meteen maar moet verhuizen of omdat iemand er zolang woont dat het inmiddels scheefhuren is.
Ik huur zelf van Vestia sinds bijna een jaar maar ik verwacht geen problemen voor ons, misschien worden we overgenomen door een andere corporatie of misschien blijft het wel gewoon Vestia.
Lachen is de kortste afstand tussen mensen.
Ik denk dat alle Woningbouwverenigingen verplicht toe moeten treden tot het toezichtorgaan van de overheid, stoppen met die idiote marktwerking
Die staal moet gewoon de bajes in net alle andere notoire gokkers zoals van die Britse bank en de Credit lyonais, want van hen was het gewoon hun baan.
Voor die woningbouwvereniging was het zelf bankje spelen
[ Bericht 17% gewijzigd door michaelmoore op 02-02-2012 18:39:34 ]
Die staal moet gewoon de bajes in net alle andere notoire gokkers zoals van die Britse bank en de Credit lyonais, want van hen was het gewoon hun baan.
Voor die woningbouwvereniging was het zelf bankje spelen
[ Bericht 17% gewijzigd door michaelmoore op 02-02-2012 18:39:34 ]
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
Bij dat organisaties maakt het geen ruk uit of er winst wordt gemaakt of niet.quote:
[..]
Het kan zijn dat je ongelukkige termen gebruikt, maar wanneer je het over verdienen hebt bedoel je waarschijnlijk winst. Sinds wanneer is omzet een garantie voor winst?
Prestaties zijn daar helemaal niet belangrijk. Het geld komt toch automatisch binnen door absurde huur- en woonwetgeving; dus winstbegrip is daar helemaal niet relevant. Iedere WBV is monopolist in zijn/haar eigen regio. Het is gewoon daar "pakken wat je pakken kunt".
Belangen van woningzoekenden: interesseert hen niet; Goede betaalbare woningen bouwen en aanbieden: hebben ze geen zin in.
ze hebben wel oog voor mooie marmeren receptiebalies, gratis pennen en relatiegeschenken, luxe feestjes, recepties, reisjes en diners. Bestuurders doen lekker belangrijk maar ze kunnen niks en doen niks relevants; ze geven elkaar alleen maar cadeautjes. Vestia is maar het topje van de ijsberg.
idd er wordt daar geld als water verdiend, topbestuurders en toezichthouders kunnen graaien wat ze willen; dat zit namelijk ingebakken in de mentaliteit van dat soort graaituig.
Dat krijg je er niet zomaar uit; daar moet keihard tegen opgetreden worden: achter slot en grendel met dit soort graai-terroristen.
Maar de overheid is van plan om het toezicht fors aan te scherpen was net op TV.
Maar ook bij de provincies en waterschappen is dat toezicht niet optimaal.
[ Bericht 35% gewijzigd door michaelmoore op 02-02-2012 20:21:02 ]
Maar ook bij de provincies en waterschappen is dat toezicht niet optimaal.
[ Bericht 35% gewijzigd door michaelmoore op 02-02-2012 20:21:02 ]
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
Nu worden de inkomsten van de vereniging weer op één hoop gegooid met de inkomsten van medewerkers. Het zou sterk zijn voor je betoog om de aspecten van elkaar te scheiden.quote:
[..]
Bij dat organisaties maakt het geen ruk uit of er winst wordt gemaakt of niet.
Prestaties zijn daar helemaal niet belangrijk. Het geld komt toch automatisch binnen door absurde huur- en woonwetgeving; dus winstbegrip is daar helemaal niet relevant. Iedere WBV is monopolist in zijn/haar eigen regio. Het is gewoon daar "pakken wat je pakken kunt".
ze hebben wel oog voor mooie marmeren receptiebalies, gratis pennen en relatiegeschenken, luxe feestjes, recepties, reisjes en diners. Bestuurders doen lekker belangrijk maar ze kunnen niks en doen niks relevants; ze geven elkaar alleen maar cadeautjes. Vestia is maar het topje van de ijsberg.
idd er wordt daar geld als water verdiend, topbestuurders en toezichthouders kunnen graaien wat ze willen; dat zit namelijk ingebakken in de mentaliteit van dat soort graaituig.
Dat krijg je er niet zomaar uit; daar moet keihard tegen opgetreden worden: achter slot en grendel met dit soort graai-terroristen.
De inkomsten van de WBV komen inderdaad gestaag binnen, maar zij maken ook op diverse vlakken kosten. Dat er geen winstoogmerk is, betekent niet dat er meer uitgegeven kan worden dan er binnen komt. Wel kunnen zij inefficient met de gelden omgaan, wat je beschrijft in een decadente vorm van uitgaven.
Feit is wel dat wanneer het commerciële aspiraties had, de prijzen hoger hadden gelegen. Simpelweg omdat de vraag groter is dan het aanbod. De kosten zullen waarschijnlijk ook lager liggen, dus voor winst zou dan aan beiden kanten van de rekening omhoog kunnen.
Wachtlijsten komen zeker wel voor in de markt, bijvoorbeeld de iphone en diverse auto's. Ook bij een aantal sportauto's kan er sprake zijn van structurele wachtlijsten.quote:
Er is geen enkel bedrijf met een wachtlljst voor haar producten, dankzij het beleid van deze overheid
Op de particuliere markt zijn er in veel gevallen wel huizen beschikbaar, maar dan moet er meer betaald worden. Wachtlijsten zijn hierdoor ook te vermijden. Al lijkt dit meer voor voer voor het andere topic in AEX.
Niet zozeer de medewerkers, wel de bestuurders.quote:
[..]
Nu worden de inkomsten van de vereniging weer op één hoop gegooid met de inkomsten van medewerkers. Het zou sterk zijn voor je betoog om de aspecten van elkaar te scheiden.
het mechanisme van " de kat op het spek binden" is in dat soort organisaties van toepassing.
De kat en het spek zijn hierbij dus niet gescheiden.
Je moet onafhankelijke toezichthouders instellen die betaald worden om bestuurders 'kort" te houden, dat zou misschien helpen.
Maar het verschijnsel woningbouwcorporatie is een ouderwetse gedrocht die past bij de efficientie van de Sovjet-Unie.
Moeten ze winst maken dan? Ik zeg dat ze gegarandeerd een bepaald bedrag ontvangen en daarmee kunnen ze hun onkosten dekken. Er komt blijkbaar zoveel geld binnen dat bestuurder vorstelijk betaald kunnen worden en dat ze kunnen speculeren met het geld.quote:
[..]
Het kan zijn dat je ongelukkige termen gebruikt, maar wanneer je het over verdienen hebt bedoel je waarschijnlijk winst. Sinds wanneer is omzet een garantie voor winst?
Een comercieel bedrijf loopt in de regel op het scherpst van z'n kosten. Bij de overheid merk je gewoon dat er ontzettend veel 'slack' in het systeem zit. Geen goede controle, gigantische budgetten etc etc
idd.quote:
[..]
Moeten ze winst maken dan? Ik zeg dat ze gegarandeerd een bepaald bedrag ontvangen en daarmee kunnen ze hun onkosten dekken. Er komt blijkbaar zoveel geld binnen dat bestuurder vorstelijk betaald kunnen worden en dat ze kunnen speculeren met het geld.
Een comercieel bedrijf loopt in de regel op het scherpst van z'n kosten. Bij de overheid merk je gewoon dat er ontzettend veel 'slack' in het systeem zit. Geen goede controle, gigantische budgetten etc etc
en ..bij de overheid maak je carriere en krijg je promotie als het je lukt het jaarbudget OP te maken.
Echte toppers bij de overheid doen aan budgetoverschrijdingen; daarmee wekt men de indruk dat men heel belangrijk werk doet en er extra geld bij moet komen om meer ambtenaren aan te stellen..
quote:Op vrijdag 3 februari 2012 14:53 schreef Bankfurt het volgende:
[..]
idd.
en ..bij de overheid maak je carriere en krijg je promotie als het je lukt het jaarbudget OP te maken.
Echte toppers bij de overheid doen aan budgetoverschrijdingen; daarmee wekt men de indruk dat men heel belangrijk werk doet en er extra geld bij moet komen om meer ambtenaren aan te stellen..
Zo was het vroeger misschien, maar wat ik uit mijn kennissenkring hoor die niet zo laag in de ambtenaren organisatie zitten is dat toch allang niet meer het geval.
Maar het doet het wel goed zulke dikke duim verhaaltjes op borrelfeestjes.
Met dit soort crises komen de excessen mooi aan het licht. De overheid moet er voor de burger zijn en niet de burger voor de overheid.
Jouw kennissen zeggen liever hoe belangrijk ze zijn, maar uit eigen ervaring weet ik dat het nog steeds zo is.quote:
[..]
Zo was het vroeger misschien, maar wat ik uit mijn kennissenkring hoor die niet zo laag in de ambtenaren organisatie zitten is dat toch allang niet meer het geval.
Opmaken en meer dan toegestaan, externen aannemen, zoveel mogelijk en wat ze doen dat zoeken ze maar uit
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
Dan is er nog een weg te gaan...quote:
Met dit soort crises komen de excessen mooi aan het licht. De overheid moet er voor de burger zijn en niet de burger voor de overheid.
Ik beweer ook niet dat ze winst moeten maken. Je suggereert zelf dat ze winst maken met de stelling dat zij alle onkosten kunnen dekken en nog voldoende hebben om hoge beloningen te betalen. Ik beweer dat dit niet per definitie zo is. Zij kunnen veel geld binnen halen, maar dat is geen garantie dat ze voldoende binnen halen om alle kosten te dekken. Dit kan bijvoorbeeld verborgen blijven door bijvoorbeeld onderhoud uit te stellen.quote:
[..]
Moeten ze winst maken dan? Ik zeg dat ze gegarandeerd een bepaald bedrag ontvangen en daarmee kunnen ze hun onkosten dekken. Er komt blijkbaar zoveel geld binnen dat bestuurder vorstelijk betaald kunnen worden en dat ze kunnen speculeren met het geld.
Een comercieel bedrijf loopt in de regel op het scherpst van z'n kosten. Bij de overheid merk je gewoon dat er ontzettend veel 'slack' in het systeem zit. Geen goede controle, gigantische budgetten etc etc
Je volgende bewering is dat zij speculeren met het geld wat ze hebben. Nee ze speculeren met geld dat ze niet hebben, ze speculieren namelijk met de rentetarieven voor het geleende geld. Vestia is een zeer actieve vereniging in de ontwikkeling van nieuwe projecten en trekt hier veel financiering voor aan. Voor de speculatie op de financiering van de projecten ontvangen zij een premie, maar when shit hits the fan moeten zij lappen. De banken eisen dat zij voldoende onderpand hiervoor bieden, waardoor ze nu in de problemen zitten.
In commerciele bedrijven zie je ook veel hoge beloningen, de bewering dat dit op het scherpst in de kostenbeheersing zit is in mijn ogen niet het sterkste argument en tot slot wil ik er nog aan toevoegen dat een WBV geen overheid is.
Ik dacht dat het bij Vestia iets anders soort speculatie op krediet was...quote:
[..]
Je volgende bewering is dat zij speculeren met het geld wat ze hebben. Nee ze speculeren met geld dat ze niet hebben, ze speculieren namelijk met de rentetarieven voor het geleende geld. Vestia is een zeer actieve vereniging in de ontwikkeling van nieuwe projecten en trekt hier veel financiering voor aan. Voor de speculatie op de financiering van de projecten ontvangen zij een premie, maar when shit hits the fan moeten zij lappen. De banken eisen dat zij voldoende onderpand hiervoor bieden, waardoor ze nu in de problemen zitten....
Wat voor soort dan?quote:
[..]
Ik dacht dat het bij Vestia iets anders soort speculatie op krediet was...
quote:
[..]
Ik dacht dat het bij Vestia iets anders soort speculatie op krediet was...
Zoals ik het lees, en ik ben slechts een leek hierin, dacht Vestia door middel van de derivaten een combinatie gevonden te hebben waarbij ze nu een kasstroom kunnen genereren en tevens risico's naar de toekomst te beheersen.quote:Op maandag 30 januari 2012 23:15 schreef ikweethetookniet het volgende:
Hedged / afgedekte positie
Vestia dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit huidige en toekomstige rentebetalingen
gerelateerd aan huidige en toekomstige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de
rentebetalingen van de afgesloten respectievelijk af te sluiten leningen als groep genomen om de
af te dekken positie te bepalen. Deze kasstromen worden naar kalenderjaar gegroepeerd.
In het jaarverslag wordt echter nog eens dik onderstreept dat de marktwaarde van de derivaten een fractie waard van zijn de nominale waarde, doordat het verlies als gevolg van de rentestand hierin is verwerkt.
Uit OP:
Vestia staat al een aantal maanden onder druk. De Rotterdamse corporatie leent veel en dekt die leningen af met allerhande derivaten. De corporatie heeft in 2010 flink aan derivaten ingekocht. Ze vergrootte haar derivatenportefeuille van 2009 op 2010 met ¤ 4,6 mrd naar bijna ¤ 10 mrd, voor 60% voor in de toekomst af te sluiten kredieten vanaf 2020. In totaal nam haar portefeuille aan lang krediet van 2009 op 2010 met ¤ 764 mln toe tot ¤ 5,1 mrd.
Wat ik hier uit kan halen:
Posities (Long) betaald met krediet (soort call-optie)
De waarde van deze long positie is gedaald, dus het onderpand van het krediet is te laag.
Vestia staat al een aantal maanden onder druk. De Rotterdamse corporatie leent veel en dekt die leningen af met allerhande derivaten. De corporatie heeft in 2010 flink aan derivaten ingekocht. Ze vergrootte haar derivatenportefeuille van 2009 op 2010 met ¤ 4,6 mrd naar bijna ¤ 10 mrd, voor 60% voor in de toekomst af te sluiten kredieten vanaf 2020. In totaal nam haar portefeuille aan lang krediet van 2009 op 2010 met ¤ 764 mln toe tot ¤ 5,1 mrd.
Wat ik hier uit kan halen:
Posities (Long) betaald met krediet (soort call-optie)
De waarde van deze long positie is gedaald, dus het onderpand van het krediet is te laag.
Er moet gewoon veel meer toezicht komen, het kan toch niet zijn dat er zo met publieke middellen om wordt gegaan ten kast en van de huurdersquote:
[..]
[..]
Zoals ik het lees, en ik ben slechts een leek hierin, dacht Vestia door middel van de derivaten een combinatie gevonden te hebben waarbij ze nu een kasstroom kunnen genereren en tevens risico's naar de toekomst te beheersen.
Het zij allemaal een soort koninkrijkjes met publiek geld, waar de directeur 500.000 euro verdiend met het ophalen van de huur
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
Ik begrijp er echt geen jota van.quote:
Uit OP:
Vestia staat al een aantal maanden onder druk. De Rotterdamse corporatie leent veel en dekt die leningen af met allerhande derivaten. De corporatie heeft in 2010 flink aan derivaten ingekocht. Ze vergrootte haar derivatenportefeuille van 2009 op 2010 met ¤ 4,6 mrd naar bijna ¤ 10 mrd, voor 60% voor in de toekomst af te sluiten kredieten vanaf 2020. In totaal nam haar portefeuille aan lang krediet van 2009 op 2010 met ¤ 764 mln toe tot ¤ 5,1 mrd.
Wat ik hier uit kan halen:
Posities (Long) betaald met krediet (soort call-optie)
De waarde van deze long positie is gedaald, dus het onderpand van het krediet is te laag.
Ja, ze investeren in woningen. Ja, die zijn gefinancieerd met leningen.
Da's geen call-optie (en ook geen soort call-optie), right?
Vervolgens dekken ze een rente-risico af. Ik vermoed (en dan baseer ik me liever op de jaarrekening waarin de feiten staan, dan een populair geschreven stukje) dat ze korte rente swappen naar lange rente. Dwz dat ze kasstromen gebaseerd op korte rente ontvangen, en kasstromen gebaseerd op lange rente betalen. De nominale waarde van het bedrag waarover renterisico wordt gelopen is 10 mld, de waarde van de swap (die beheerst wordt door 1) resterende looptijd en 2) verschil tussen lange en korte rente) is circa 140 miljoen (negatief, per ult. 2009, naar circa 560 miljoen negatief per ult. 2010); dat laatste is dus het verlies, en dat is ws. verder opgelopen. Ze moeten een deel van deze neg. waarde als zekerheid stellen, ter zekerheid van nakoming van de swap over de resterende looptijd. Overigens blijven de kasstromen hetzelfde over de looptijd, en uiteindelijk zal de waarde van de swap per einde looptijd nihil zijn.
Onder de streep, als dit alles klopt hebben ze:
- woningen gebouwd
- dit gefinancierd tegen korte rente
- korte rente geswapped tegen lange rente
- dus per saldo gefinancieerd tegen lange rente, wat je ook van een corporatie zou verwachten.
Hoe kan kan dan bloed uit vloeien - anders dan boekhoudkundig?
Wat is lees, is dat ze toekomstige financiering hebben afgedekt.
Dus niet gebouwd, niet gefinancieerd tegen kort, maar wel alvast ingedekt voor de swap kort naar lang. En dat begrijp ik dus niet waarom je dat zou doen?
Tenzij je niet kostendekkend meer kunt verhuren door alle overheids caps op huren, en je toekomstige rentevoet wil fixeren.
Maar dan zou ik gewoon niet meer bouwen (tenminste dat zou ik als ondernemer doen). Tenzij je vrijheid krijgt om je huren te baseren op de kosten die je maakt.
Kortom: ik heb nogal wat vragen over de feiten. Wat is er nou precies gebeurd? Niet een soort van, maar exact.
Wat de directeur verdient of niet, zal me persoonlijk eerlijk gezegd een totale biet zijn. Mij zouden ze in ieder geval niet genoeg kunnen betalen voor dit soort gezeik
[ Bericht 0% gewijzigd door Dinosaur_Sr op 04-02-2012 02:08:24 ]
Dino,
er is alleen dit bij mij bekend:
'" Wat is lees, is dat ze toekomstige financiering hebben afgedekt. "
Dat kan van alles zijn, ik ga er van uit dat het een long positie (niet zo riskant) is; Afdekken is altijd een long positie; maar de constructie zelf is ongelukkig (blijkbaar).
i.e.
Gewoon een premie betaald (dus een soort verzekering, net als bij een call optie) om zeker te zijn van een lage toekomstige rente (van lange kredieten). De verzekering heeft waarde en is betaald met een lening (een soort effectenkrediet). Nu is de waarde van deze verzekering gedaald met bijvoorbeeld enkele honderden miljoenen Euro's. Dus een liquiditeitsrisico op de korte termijn.
maar ik denk dat we niet teveel op vooruit moeten lopen; dit is iets voor journalisten om boven water te krijgen wat er precies is gehedged en in welke vorm (voor zover zij het begrijpen).
Misschien dat er meer speelt, dus idd swaps, of misschien erger; geschreven (= short) posities.
We zullen wel zien.
er is alleen dit bij mij bekend:
'" Wat is lees, is dat ze toekomstige financiering hebben afgedekt. "
Dat kan van alles zijn, ik ga er van uit dat het een long positie (niet zo riskant) is; Afdekken is altijd een long positie; maar de constructie zelf is ongelukkig (blijkbaar).
i.e.
Gewoon een premie betaald (dus een soort verzekering, net als bij een call optie) om zeker te zijn van een lage toekomstige rente (van lange kredieten). De verzekering heeft waarde en is betaald met een lening (een soort effectenkrediet). Nu is de waarde van deze verzekering gedaald met bijvoorbeeld enkele honderden miljoenen Euro's. Dus een liquiditeitsrisico op de korte termijn.
maar ik denk dat we niet teveel op vooruit moeten lopen; dit is iets voor journalisten om boven water te krijgen wat er precies is gehedged en in welke vorm (voor zover zij het begrijpen).
Misschien dat er meer speelt, dus idd swaps, of misschien erger; geschreven (= short) posities.
We zullen wel zien.
Ik bedenk me nu opeens dat de bank van Vestia en directeur Staal nu wel eens onderwerp van onderzoek bij de AFM kunnen zijn.
De bank had nooit deze (potentiele) posities mogen accepteren.
De bank had nooit deze (potentiele) posities mogen accepteren.
Waarom niet?quote:
Ik bedenk me nu opeens dat de bank van Vestia en directeur Staal nu wel eens onderwerp van onderzoek bij de AFM kunnen zijn.
De bank had nooit deze (potentiele) posities mogen accepteren.
Weet jij dan wat de bank tegen de corporatie gezegd heeft? Zorgplicht is wat anders dan dat je al kwade kansen van de client overneemt als het foutgaat, he.quote:
Als de bank netjes uitlegt wat de risico's zijn, en nagaat of de tegenpartij weet of moet weten hoe die producten werken (wat je wel mag veronderstellen als je 10 mrd aan nominale waarde onderbrengt), wat gaat het dan mis met zorgplicht?
Je veronderstelt dat de bank het wel fout gedaan heeft, maar volgens mij missen we nogal wat elementaire informatie om daar een conclusie aan te verbinden.
we missen idd essentiele informatie, geen conclusies nog.quote:
[..]
Weet jij dan wat de bank tegen de corporatie gezegd heeft? Zorgplicht is wat anders dan dat je al kwade kansen van de client overneemt als het foutgaat, he.
Als de bank netjes uitlegt wat de risico's zijn, en nagaat of de tegenpartij weet of moet weten hoe die producten werken (wat je wel mag veronderstellen als je 10 mrd aan nominale waarde onderbrengt), wat gaat het dan mis met zorgplicht?
Je veronderstelt dat de bank het wel fout gedaan heeft, maar volgens mij missen we nogal wat elementaire informatie om daar een conclusie aan te verbinden.
de juridische begrippen "zorgplicht", "informatieplicht" en "goed koopmanschap" gaan hier misschien een rol spelen.
Take your pickquote:
Hedge-instrumenten
Vestia maakt gebruik van de volgende derivaten al dan niet in een gecombineerde vorm om de
variabiliteit in kasstromen mee te hedgen:
- plain vanilla interest rate swaps
- cancelable swaps
- index interest rate swaps gecombineerd met een cap en een floor
- CMS-structuren met een cap en een floor
- plain vanilla interest rate swaps gecombineerd met swaptions
- caps, floors en (knockin-) collar
...
Derivaten
De marktwaarde van de derivaten was per 31 december 2010 ¤ 557 miljoen negatief tegenover ¤ 149 miljoen negatief per 31 december 2009. Dit is gebaseerd op saldobevestigingen van de tegenpartijen.
De derivaten zijn in 2010 en 2009 als volgt onderverdeeld in nominale - en marktwaarde: (x ¤ 1 miljoen)
Nominaal 2010 2009
Interest rate swaps 4.855 ¤ 2.405 ¤
Gestructureerde producten (exotics) 1.155 ¤ 1.605 ¤
Swaptions 3.925 ¤ 1.325 ¤
Marktwaarde
Interest rate swaps 179 ¤ 286 ¤
Gestructureerde producten (exotics) 95- ¤ 160- ¤
Swaptions 641- ¤ 275- ¤
De af te dekken positie t/m 2020 bedraagt circa ¤ 9,8 miljard.
De interest rate swaps bestaan uit payer - en receiverswaps. Het nominale en marktwaarde bedrag is dan ook gesaldeerd weergegeven.
De gestructureerde producten bestaan voornamelijk uit cancelable swaps en index interest rate
swaps. De cancelable swaps zijn interest rate swaps waarin het recht wordt gegeven aan de bank
om vanaf een bepaalde periode en om de 3 of 6 maanden de swap op te zeggen
De premie die hiervoor ontvangen wordt, komt tot uitdrukking in een lagere rente dan de rente van dat momentvoor die periode. De index rate swaps zijn interest rate swaps waarbij rekening wordt gehouden met de performance uit die index. Dit product is gecapped en heeft de mogelijkheid indien de index performed om naar een rente van -2% te gaan.
De swaptions geven het eenmalig recht aan de bank om op een bepaald tijdstip een interest rate
swap aan te gaan op een vastgesteld percentage. Dit percentage is nooit hoger dan 4,5% voor
een looptijd van 30 jaar. De ontvangen premies zijn verdisconteerd in de interest rate swaps.
De negatieve marktwaarde wordt veroorzaakt door enerzijds de hoge volatiliteit in de markt, waarbij
de opties in waarde toenemen en anderzijds de historisch gezien zeer lage rente.
Het gebruik van derivaten resulteert dat ¤ 5,2 miljard is ingedekt op een maximaal niveau van 3%,
waarvan ¤ 2,2 miljard een niveau heeft van maximaal 2,5%. De derivaten worden gebruikt voor
kostprijs hedging en worden als zodanig tegen kostprijs gewaardeerd.
Het is vanalles en nog wat. Wat me wel opvalt is dat er producten zijn die kennelijk de tegenpartij een eenzijdige optie geven qua cancelling en/of qua aangaan van de swap. En daarvoor krijgt de corporatie een lagere rente. Een vergoeding impliceert een risico. Maar dat zou toch ook te maximaliseren moeten zijn? Zo werkt toch elke organisatie waar zoveel geld in omgaat?
Gequote vanwege zeer lezenswaardig.quote:
[..]
CDS heeft nul komma nul rente correlatie. Is een krediet instrument en wordt als zodanig in de vorm van een credit spread over de risico vrije LIBOR curve geprijsd. Zou wel wat zijn als een woningbouw corporatie ongedekt CDS gaat schrijven wat op dit moment verboden is.....
Dit verhaal is al langer bekend. Men heeft zogenaamde "Rate Locks" opgezet waarmen mee men heeft geprobeerd om zich te verzekeren tegen oplopende lange rentes (30, 40, 50 jaar) om zo de herfinancierings risico's weg te nemen. Men heeft dit gedaan door langlopende caps en payer swaptions te kopen.
Dit zijn instrumenten die bij afsluiten nul marktwaarde hebben maar marktwaarde gaan genereren zodra de lange rente gaat bewegen. En de marktwaarde bewegingen worden afedekt door onderpand te leveren. Nu is in dit geval de rente gedaald en moet men onderpand leveren wat men
niet heeft....
Vraag: is die marktwaarde tijdelijk, m.a.w. zijn de kasstromen wel constant?
Want dan is het eerder een boekhoud- en liquiditeitsprobleem dan een solvabiliteitsprobleem, wat volgens mij -naast nog steeds zeer ernstig- wel van een andere grootte is.
Ook veel te vaag.quote:
[..]
Take your pick
Ik kan geen chocola maken van dit verhaaltje van de accountant.
@dino, ik denk dat het idd toch om long posities gaat 30-50 jaar; gefinancierd met een krediet, zoals ik schreef.
Rate lock is en soort call-optie op de lange rente.
Je kan er geen chocolade van maken, maar denkt dat het [x] is? Dat lijkt me sterk.quote:
[..]
Ook veel te vaag.
Ik kan geen chocola maken van dit verhaaltje van de accountant.
@dino, ik denk dat het idd toch om long posities gaat 30-50 jaar; gefinancierd met een krediet, zoals ik schreef.
Rate lock is en soort call-optie op de lange rente.
Een rate lock zou een optie zijn op een financieringsrente, maar daar zou je premie voor betalen én die zou callable voor Vestia zijn. Da's typisch iets waar je risico mee beperkt en geen risico mee aangaat.(het garandeert je dat je niet meer dan een rente van x% hoeft te betalen; ofwel: de premie ben je a priori kwijt, maar daarna kun je er alleen voordeel van hebben)
Wat men wel heeft , maar daar wonen 89.000 x 2,8 mensen inquote:
Men heeft zogenaamde "Rate Locks" opgezet waarmen mee men heeft geprobeerd om zich te verzekeren tegen oplopende lange rentes (30, 40, 50 jaar) om zo de herfinancierings risico's weg te nemen. Men heeft dit gedaan door langlopende caps en payer swaptions te kopen.
Dit zijn instrumenten die bij afsluiten nul marktwaarde hebben maar marktwaarde gaan genereren zodra de lange rente gaat bewegen. En de marktwaarde bewegingen worden afedekt door onderpand te leveren. Nu is in dit geval de rente gedaald en moet men onderpand leveren wat men
niet heeft....
op zich een marktwaarde van 89.000 x 150.000 dus toch zeker wel 12 miljard euro
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
Om er even een lopende reactie van te maken pak ik even wat selecties bij elkaar:
Vermoedelijk hebben ze of niet voldoende gebouwd, of hebben ze door de dalende prijzen in de huizenmarkt nu niet meer voldoende waarde in vastgoed om de volledige onderpand te kunnen leveren.
Het is inderdaad alleen maar boekhouding wanneer je verwacht dat in de komende 20 jaar de rente wel weer zal stijgen. Mogelijk komt het wel tot een toekomstige kasstroom.
Dat verhaaltje is een verhaal van Vestia, waar de accountant van zegt dat het een goed beeld geeft over de werkelijkheid.quote:
Ik kan geen chocola maken van dit verhaaltje van de accountant.
Ik heb niet al die producten volledig onderzocht, dus het is een aanname, maar ik denk dat de swap 2 kanten op werkt. De stijgende rente kan door de WBV geswapped worden naar de rente van het product en hierdoor ontstaat in de toekomst een positieve kastroom, maar de dalende rente kan door de bank geswapped worden naar de rente van het product waardoor toekomst een negatieve kasstroom kan ontstaan. Voor deze mogelijke negatieve kasstroom moet nu onderpand geleverd worden.quote:
Onder de streep, als dit alles klopt hebben ze:
- woningen gebouwd
- dit gefinancierd tegen korte rente
- korte rente geswapped tegen lange rente
- dus per saldo gefinancieerd tegen lange rente, wat je ook van een corporatie zou verwachten.
Hoe kan kan dan bloed uit vloeien - anders dan boekhoudkundig?
Vermoedelijk hebben ze of niet voldoende gebouwd, of hebben ze door de dalende prijzen in de huizenmarkt nu niet meer voldoende waarde in vastgoed om de volledige onderpand te kunnen leveren.
Het is inderdaad alleen maar boekhouding wanneer je verwacht dat in de komende 20 jaar de rente wel weer zal stijgen. Mogelijk komt het wel tot een toekomstige kasstroom.
Ze hebben wel voldoende onderpand (vrije verkoop) maar ze moeten bijstorten van de bank.quote:
Vermoedelijk hebben ze of niet voldoende gebouwd, of hebben ze door de dalende prijzen in de huizenmarkt nu niet meer voldoende waarde in vastgoed om de volledige onderpand te kunnen leveren.
Het is inderdaad alleen maar boekhouding wanneer je verwacht dat in de komende 20 jaar de rente wel weer zal stijgen. Mogelijk komt het wel tot een toekomstige kasstroom.
De waarde van het onderpand zal wegens illiquiditeit door de bank hoogstens gewaardeerd zijn op 20% van de WOZ en dan is 2 miljard aan zekerheid onvoldoende
DE bank zal ook wel de wenkbrauwen hebben opgehaald toen men dit gegok met publiek bezit als zekerheid bezag
Maar net als deze gokker, het gaat goed tot het maximum is bereikt
[ Bericht 1% gewijzigd door michaelmoore op 04-02-2012 11:30:25 ]
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
