Huizenmarkttopic #179: Waar de WOZ waarde niet wil dalen.

quote:

Op maandag 30 januari 2012 09:37 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Sterker nog, ik weet zeker dat de huurders er meer van hebben geprofiteerd dan de bestuurders in kwestie. Ik opteer dan ook voor een zwaardere heffing op deze scheefhuurders dan de bestuurders in kwestie. Laten we zeggen een factor 3 meer, dat lijkt mij wel fair.

Google eens: in 2005 waren er al protesten tegen het hoge salaris van de directeur van Vestia.
http://www.ad.nl/ad/nl/10(...)quo.dhtml?redirected
http://www.quotenet.nl/bi(...)ent-half-miljoen.php
http://www.gemeente.nu/we(...).htm?contentid=44795
http://binnenland.nieuws.nl/254814
http://rood.delft.sp.nl/nieuws/42/
http://www.volkskrant.nl/(...)stia-directeur.dhtml
Toen al waren er twijfels of die 500.000 euro per jaar niet wat aan de hoge kant is voor zo'n baantje... Denk je serieus dat de huurders hier meer van geprofiteerd hebben?
Die man kan op de stadskaart een cirkel trekken om een hele wijk en zeggen: "Deze mensen betalen mijn salaris!".

Recenter nieuws is zo snel niet te vinden, ik gok dat het de doofpot is ingegaan.
Erik Staal is in ieder geval nog steeds directeur van Vestia.

Sterker nog, ik vermoed dat juist dat hoge salaris de oorzaak is van de huidige problemen! Als daar gewoon een normaal iemand met een normaal salaris en een gezonde dosis boerenverstand had gezeten, i.p.v. iemand die de meest dubieuze derivatenconstructies verzint, hadden ze nu geen problemen gehad.

Juist voor een woningcorporatie is het belangrijk dat de directeur weet wat er leeft onder z'n klanten. En dat lukt niet als de directeur zelf in een vrijstaande villa in de duinen bij Wassenaar woont

[ Bericht 4% gewijzigd door RemcoDelft op 30-01-2012 10:12:12 ]

quote:

Op maandag 30 januari 2012 09:52 schreef ComplexConjugate het volgende:

Maar misschien mis ik wat informatie en kan jij mij vertellen hoe huurders geprofiteerd hebben van de oneigenlijke activiteiten van de corporaties?

De extra inkomsten door alle "oneigenlijke activiteiten" in de tijden dat het goed ging zijn niet allemaal opgegaan aan wanstaltige projecten als cruiseschepen, overgrote hoofdkantoren en snoepreisjes voor het management hoor. Een deel daarvan is (zoals het hoort) gebruikt om nieuwe woningen te bouwen en oudere te onderhouden. Geld kan maar één keer uitgegeven worden (nou ja... zo zou het in elk geval móeten gaan ), dus geld dat via oneigenlijke praktijken binnenkwam hoefde niet door de leden van de vereniging (de huurders) te worden opgebracht. -> lagere huren enzo.
Nu blijkt dat de oneigenlijke praktijken eigenlijk meer kostten dan ze opleverden nu het slecht gaat, moet er kennelijk geld worden bijgestort. Gelukkig ben ook jij een groot voorstander van "ruim je eigen shit op" en ben je het met mij eens dat de belastingbetaler daar niet voor hoeft op te draaien. Dus moeten de huurders dat doen

quote:

Op maandag 30 januari 2012 09:55 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Waarom zou je als huurder een corporatie woning willen kopen? Omdat je jezelf dan ook 'eigenaar' mag noemen? Pfff.... de komende jaren zal gewoon weer blijken dat wonen geld kost en dat er andere manieren zijn om vermogen op te bouwen die je veel meer vrijheid bieden.

met een korting van 25% zijn die hutten wel te slijten en dan kan de directeur in de WW

Als men hier zulke dingen zou doen???
Dan krijgen ze gelijk ontslag, speculeren met publiek geld dat kan niet

[ Bericht 7% gewijzigd door Goofjansen op 30-01-2012 10:16:08 ]

quote:

Op maandag 30 januari 2012 10:03 schreef Whuzz het volgende:

[..]

De extra inkomsten door alle "oneigenlijke activiteiten" in de tijden dat het goed ging zijn niet allemaal opgegaan aan wanstaltige projecten als cruiseschepen, overgrote hoofdkantoren en snoepreisjes voor het management hoor. Een deel daarvan is (zoals het hoort) gebruikt om nieuwe woningen te bouwen en oudere te onderhouden. Geld kan maar één keer uitgegeven worden (nou ja... zo zou het in elk geval móeten gaan ), dus geld dat via oneigenlijke praktijken binnenkwam hoefde niet door de leden van de vereniging (de huurders) te worden opgebracht. -> lagere huren enzo.
Nu blijkt dat de oneigenlijke praktijken eigenlijk meer kostten dan ze opleverden nu het slecht gaat, moet er kennelijk geld worden bijgestort. Gelukkig ben ook jij een groot voorstander van "ruim je eigen shit op" en ben je het met mij eens dat de belastingbetaler daar niet voor hoeft op te draaien. Dus moeten de huurders dat doen

We kunnen het natuurlijk ook selectief doorvoeren, dat alleen huurders bij WBV's die in de problemen zitten moeten mee betalen, dan gaan huurders vanwege de grote vrijheid die ze hebben gewoon bij andere coorporaties huren.

quote:

Op maandag 30 januari 2012 10:15 schreef ComplexConjugate het volgende:

Ik zeg... laat die corporaties maar failliet gaan, kunnen diegene die de financiele producten verkocht hebben de rotzooi opruimen

Juist verkopen aan de bewoners of over laten nemen en

quote:

Op maandag 30 januari 2012 10:17 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Kijk... als jouw hypotheeknemer in de problemen komt word jij als hypotheekgever niet geacht daarvoor op te draaien.

wel een goed plan, als de bank failliet gaat, dat de hypotheekgevers extra moeten lenen en aan de bank geven

quote:

Op maandag 30 januari 2012 10:11 schreef Basp1 het volgende:

[..]

We kunnen het natuurlijk ook selectief doorvoeren, dat alleen huurders bij WBV's die in de problemen zitten moeten mee betalen, dan gaan huurders vanwege de grote vrijheid die ze hebben gewoon bij andere coorporaties huren.

nee gewoon met huis en al over laten nemen

quote:

Op maandag 30 januari 2012 10:17 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Kijk... als jouw hypotheeknemer in de problemen komt word jij als hypotheekgever niet geacht daarvoor op te draaien.

Nee mijn schuld wordt gewoon doorverkocht naar de volgende hypotheeknemer. Maar dat wordt dan nog eerst verrekende met mijn spaargeld en dan blijft er nog minder schuld bij mij over.

Hoeveel hebben jij en remco de afgelopen jaren nu eigenlijk gedaan aan sparen en vermoggens opbouw om straks jullie slag op de koopmarkt te gaan slaan.

quote:

Op maandag 30 januari 2012 10:24 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Nee mijn schuld wordt gewoon doorverkocht naar de volgende hypotheeknemer. Maar dat wordt dan nog eerst verrekende met mijn spaargeld en dan blijft er nog minder schuld bij mij over.

Hoeveel hebben jij en remco de afgelopen jaren nu eigenlijk gedaan aan sparen en vermoggens opbouw om straks jullie slag op de koopmarkt te gaan slaan.

ik spaar alleen voor de nalatenschap en de auto en niet om een huis te kopen, daar kun je toch 120% lenenen zonder af te lossen??

quote:

Op maandag 30 januari 2012 10:24 schreef Basp1 het volgende:

Hoeveel hebben jij en remco de afgelopen jaren nu eigenlijk gedaan aan sparen en vermoggens opbouw om straks jullie slag op de koopmarkt te gaan slaan.

Muhaha, niets natuurlijk. Die dachten dat de huizenprijzen flink zouden dalen en ze daarna extragratis een goedkope hypotheek gingen scoren. Blijkt hun koopkracht en maximale hypotheek harder te zijn gedaald dan de huizenprijzen
Enige troost: Je wooncorporatie staat er nog véél slechter voor

quote:

Op maandag 30 januari 2012 10:26 schreef Goofjansen het volgende:

[..]

ik spaar alleen voor de nalatenschap en de auto en niet om een huis te kopen, daar kun je toch 120% lenenen zonder af te lossen??

Dat kun je doen ik niet, ik wil mijn woonlasten zoveel en zo snel mogelijk drukken.

quote:

Op maandag 30 januari 2012 10:33 schreef ComplexConjugate het volgende:
En wie eigen vermogen opbouwt zit uiteindelijk een betere positie

Ah mooi. Dat ben ik van plan om de komende 29 jaar nog te doen, dus ik zit goed!

Doodlopend spoor met behoud van zijn bescheiden salaris met bonussen uiteraard.

quote:

'Financiële problemen bij woningcorporatie Vestia'
De ingewijden verwachten volgens de krant dat directeur-bestuurder Erik Staal op een zijspoor wordt gezet

quote:

Op maandag 30 januari 2012 10:31 schreef ComplexConjugate het volgende:

Ik spaar rustig door, wat ik niet uitgeef komt niet in de economie terecht en zet daarmee extra druk op de ketel. Anderzijds kost mijn spaargeld de staatskas geen geld en verhoogt het de stabiliteit van de bank.

Dat gaat toch geheel voorbij aan je principes dat je banksters niet wil sponsoren? Verder is je rente zo laag dat dit niet eens de inflatie compenseerd, en als je dan wat meer spaargeld al bij elkaar hebt mag je ook nog vermogensrendementsbelasting gaan aftikken.

quote:

Op maandag 30 januari 2012 10:48 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Je huurt een bankkluisje en wat je wilt sparen neem je op aan contant geld en stop je daarin. Wel opgeven aan de BD... want anders word je als spaarder tot in de hel achtervolgt. Door geld contant op te nemen kan het niet meer uitgeleend en geleveraged worden door de banksters.
De rente is zo laag dat je je inderdaad geen buil kan vallen

kun je beter goud kopen, ik heb het vorige maand tot mijn lichte spijt verkocht en er weer aandelen voor gekocht

quote:

Op maandag 30 januari 2012 09:05 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Als leek ( ) snap ik weinig van dit artikel... Ik haal hieruit dat ze zich hebben ingedekt tegen hoge rente, maar omdat de rente te laag is komen ze in de problemen? Dan hebben ze toch serieus iets fout gedaan, want juist langdurig lage rente zou ideaal moeten zijn voor zo'n corporatie! Lage rente is toch juist de droom van elke scheeflener?

1. Het zijn 'swaps', geen 'swabs' (dat zijn namelijk wattenstaafjes)
2. Dit is wat er gebeurt.
De woningbouwcorporatie bouwt geen woningen met eigen geld, nee, dat leent ze. Dat heet dan weliswaar geen hypotheekrenteaftrek, maar financieringsrente, maar het is evenzo aftrekbaar voor de belasting (vandaar dat afschaffen van de hypotheekrente aftrek zo'n idioot plan is, iedereen gaat gewoon huren van iemand die financieringsrente kan aftrekken, en er veranderd niks behalve dat iedereeen is overgeleverd aan een stel beleggers).
Goed, wat ik vermoed dat deze corporatie heeft gedaan, is dat men de rente bijv. 10 jaar heeft vastgezet, en vervolgens een swap heeft afgesloten naar bijv. 30 jaar vaste rente. Simpelgezegd houdt zo'n swap in dat je jaarlijks de tienjaarse rente van je tegenpartij beurt, en dertigjaarse aan hem betaalt. Jij betaalt 10 jaars aan je bank, dus per saldo betaal je dertigjaarse.
Je hebt het renterisico van 10 jaars verlegt naar 30 jaars. Minder rente risico dus. Dat is ook waarom je een swap aangaat, niet om speculatieve redenen.

Nou kan die swap tijdelijk geld waard worden (of een verlies waard worden). Uiteindelijk na 30 jaar loopt die op nul, einde contract. Maar als in de tussentijd het renteverschil tussen 30 jaar en 10 jaar verandert, kan zo'n swap tijdelijk een onderwaarde presenteren. De tegenpartij zal in dergelijk geval een onderpand vragen, want ook al eindigt de swap op nul over 29 jaar, als morgen de corporatie struikelt moet wel het verschil op dat moment bijgepast worden. Wie zegt de tegenpartij dat die corporatie nog 29 jaar netjes haar verplichtingen nakomt.

Welnu, dat liquiditeits tekort waarover gesproken wordt is deze zg. 'margin call'. De corporatie moet tijdelijk zekerheid storten.

quote:

Op maandag 30 januari 2012 11:00 schreef Goofjansen het volgende:

[..]

kun je beter goud kopen, ik heb het vorige maand tot mijn lichte spijt verkocht en er weer aandelen voor gekocht

Je kan het beter aan mij geven.... ow wacht....