Huizenmarkttopic #178: Hypotheekverstrekking naar 90%

quote:

Low foreclosures inflate Dutch RMBS arrears

Fitch Ratings says that the low level of completed foreclosures in prime Dutch RMBS transactions is adding to the pressure on collateral performance. The comment follows the agency's review of 51 prime Dutch RMBS transactions, which resulted in 173 tranches being affirmed, 2 being upgraded and 22 being downgraded.

Dutch RMBS loans' performance has softened over recent quarters. This is mainly evidenced by an increase in the proportion of loans in arrears, particularly late-stage arrears. While Dutch RMBS transactions have historically reported extremely low arrears, an increasing proportion of transactions are now reporting three month plus arrears in excess of 1%.

"Increased arrears are only partly a result of deterioration in the fundamental credit quality of Dutch residential mortgages," says Ibrahim Kamara, Analyst in Fitch's European RMBS team. "They also reflect a reluctance of servicers to sell properties at auction in current stagnant market conditions. Certain transactions have not reported a single completed foreclosure for quarters at a time."

The Dutch mortgage market is characterised by high loan-to-value ratios. Consequently, the majority of loans in arrears are also in negative equity. Reported loss severities are typically higher on loans that have been foreclosed upon through a court auction process. However, the low level of activity in the residential market means that consensual sales have become more difficult to complete. These factors combine to not only reduce the incentive for servicers to complete foreclosures through forced sales, but also to reduce the volume of consensual sales.

"It is important to note that absolute arrears levels remain relatively low despite the recent increases, particularly when compared to other European jurisdictions," says Gavin Crawford, Associate Director in Fitch's European RMBS team. "However, the increase in late-stage arrears, which Fitch expects to persist in 2012, is causing a build-up in potential foreclosure stock."

Dutch RMBS transactions do not explicitly define what constitutes a loan default. Consequently, provisioning mechanisms are only activated upon realisation of a loss, meaning that no provisions are currently being made for the loans in late-stage arrears. Most transactions feature guaranteed excess spread. Instead of being used to make provisions, these funds are instead flowing through the waterfall and being released back to the originator. Should completed foreclosures increase in the future, this could affect not only the balance of transactions' reserve funds, but also the most junior and/or uncollateralised note classes. These considerations drove the majority of the negative rating actions taken on 16 January 2012 by Fitch on Dutch RMBS.

Bron: Reuters

quote:

Op maandag 23 januari 2012 12:11 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Ik hoop dat 'ie wel eerst de deur voor je opendoet, voordat ie je er doorheen schopt

quote:

Op maandag 23 januari 2012 12:31 schreef malleable het volgende:

[..]

Waarom niet? sociale woningbouw is toch bedoelt om mensen te helpen die er moeite mee hebben het zelf te redden?

quote:

Op maandag 23 januari 2012 13:00 schreef Basp1 het volgende:

Nou overdrijf je toch weer schromelijk xeno, toen ik ging huren moest ik wel voor minstens 500 euro iets gaan huren omdat mijn inkomen boven een bepaalde grens lag, En dat was jaren geleden voordat donner& co het eu verhaal omtrent scheefhuren opgegedrongen hebben.

quote:

Op maandag 23 januari 2012 13:01 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Goedkope gesubsidieerde woningen voor mensen die anders geen woonruimte kunnen betalen. Als je wel wat anders kan betalen, maar het gewoon verdomd is er ergens anders wel een betaalbare woning voor je beschikbaar.

quote:

Da's wat anders.

Ongesubsidieerde woningen hebben coorporaties namelijk ook, maar ik durf te wedden dat jij die niet betaalbaar vind. Nogal wiedes, want corporaties moeten de financieringskosten + onderhoud ook terugverdienen

quote:

Op maandag 23 januari 2012 13:13 schreef Leandra het volgende:

De woningcorporaties hebben anders verdomd veel moeite met de nieuwe (EU) inkomenseis voor huurwoningen.
In een markt zoals de Nederlandse markt is het gewoon niet reeel om mensen met een inkomen van amper boven modaal al een sociale huurwoning te weigeren.

quote:

Desnoods koppel je de hoogte van de huur aan het inkomen, maar nu staan die mensen letterlijk op straat: te klein voor het tafellaken (koopwoning), te groot voor het servet (huurwoning).

quote:

Op maandag 23 januari 2012 14:07 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Kijk als het om koopwoningen gaat, heb jij daar weer een heel andere mening over, ik vind het wel een beetje raar dat je daar vind dat de overheid paal en perk moet stellen aan de beslissingsbevoegdheid van mensen.

quote:

Voor 1994 kregen corporaties rijkssubsidie. Is in 1994 eenmalig afgekocht met een bak geld.
Tot voor enkele jaren waren corporaties vrijgesteld van belasting. Tot op heden heeft er geen eentje een cent betaalt, en dat gaan ze het komende decennium ook niet doen (als ze een half capabele belastingadviseur hebben).

quote:

Ik zou als particulier eens die voorwaarden willen hebben.

quote:

Op maandag 23 januari 2012 14:08 schreef RemcoDelft het volgende:

Ze hoeven minder te betalen voor kleine stukjes grond. Op dezelfde creatieve manier kan je zeggen dat aardgas voor grootverbruikers wordt gesubsidieerd, en diesel voor boeren.

quote:

Op maandag 23 januari 2012 14:24 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Maar volgens jou hebben ze meer kosten dan opbrengsten? D'er moet dus geld bij?

quote:

Slecht geinformeerd
Contra legem.

quote:

Een hypotheek afsluiten is zo goed als onmogelijk
Rob Schouten, directeur Helder Hypotheek.nl − 23/01/12, 12:32
©ANP

De hypotheekproductie ligt stil en banken sluiten bijna geen nieuwe hypotheken meer af. De groei van hun hypothekenportefeuilles is nagenoeg tot stilstand gekomen. Natuurlijk speelt de slechte woningmarkt een rol, maar het is vooral de terughoudendheid van banken om hypotheken te verstrekken, waardoor het aantal nieuwe hypotheken tot een minimum is gedaald.
Ik erger me al een tijdje aan het verhaal dat de banken vertellen over hun situatie. Dat verhaal is niet eerlijk. Door maatregelen van de overheid hebben banken geen of minder geld om hypotheken te verstrekken. Zij kregen te maken met nieuwe en strengere kapitaaleisen. Maar waarom doen ze ondertussen tegen klanten die een lening willen alsof er niets aan de hand is? Ook naar de buitenwereld ontkennen sommige banken doodleuk dat ze geen of minder hypotheken en kredieten verstrekken. "Nee hoor, wij verstrekken gewoon hypotheken" of "Wij helpen graag ondernemers met hun financieringsvraagstuk".

Ik zie al geruime tijd dat banken er in de praktijk alles aan doen om maar vooral géén hypotheek te hoeven verstrekken. Zo kwam nu alweer een jaar geleden de accountmanager van de ABN Amro bij me met het indringende verzoek: "Beste Rob, wil je voorlopig géén hypotheken meer bij ons aanvragen, want we hebben geen geld meer". Hij vond het ook een vreemd verzoek. Diezelfde bank wees een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie af, nadat die garantie al akkoord was. Het onderpand was in orde, het inkomen ook, de taxatie - álles was perfect in orde. Alleen had de aanvrager wel eens rood gestaan op zijn gewone betaalrekening bij dezelfde bank.

BNP Paribas stopt niet alleen in Nederland, maar zelfs wereldwijd met het verstrekken van hypothecair krediet. Zonder duidelijke reden. Bestaande klanten mogen zich terecht zorgen maken over de nieuwe rente die zij na afloop van hun rentevasteperiode krijgen aangeboden. De bank zal de vervolgrente zo absurd hoog maken, dat iedereen graag de hypotheek aflost en naar een andere geldverstrekker gaat. Dat is ook het doel. Dan krijgen de banken hun uitgeleende geld terug en dat versterkt hun kapitaalpositie.

En zo kan ik nog wel even doorgaan.

De jaren gehanteerde, veilige normen voor de Nationale Hypotheek Garantie worden opeens compleet genegeerd. Er is geen bank die de inkomensnormen volgt. Klanten worden afgewezen. Als ik als bemiddelaar een hypotheek afsluit voor een klant, krijg ik steeds vaker van de bank de vraag hoe deze klant aan spaargeld komt. Een klant moest zelfs schriftelijk verklaren dat ze het echt zelf gespaard heeft. Een hypotheekaanvraag met een kleine correctie op een werkgeversverklaring (vanwege een verkeerde letter bij de postcode) wordt gezien als een fraude. Een 'achterstandscodering', hoe klein ook, leidt onherroepelijk tot een afwijzing van de hypotheekaanvraag. Er is geen enkele uitzondering meer mogelijk. Het is bijna onmogelijk een hypotheek te regelen voor een woning op grond in erfpacht.

Conclusie: banken verstrekken, onder het mom van zorgvuldigheid en klantgericht handelen, het liefst zo min mogelijk hypotheken. Zo brengen zij hun balans op orde. Zij gebruiken daarbij onjuiste en bedenkelijke argumentaties.

Banken lopen door hun schimmige argumenten het risico dat het vertrouwen van het publiek nog meer wordt geschaad. Pas als banken hier open en eerlijk worden over de echte reden van hun afwijzing, kunnen ze dat vertrouwen langzaam herstellen. Misschien kunnen dan de zware kapitaalseisen worden teruggeschroefd. Tot dat moment zullen de mensen die een huis willen kopen er last van blijven ondervinden.

bron: Trouw

quote:

Op maandag 23 januari 2012 14:44 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Wat er aan de hand is dat banken liever rechtstreeks zaken doen ipv via een bemiddelaar. Ze zijn wel goed, maar niet gek, de klant vind de weg toch wel.

quote:

Op maandag 23 januari 2012 14:44 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Ik zie het hele probleem hier niet in: als land schiet je niets op met hogere schulden, prima dus dat de "groei" nu stopt.

quote:

Op maandag 23 januari 2012 15:00 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Heb je de volkskrant van afgelopen weekend gelezen?

Apeldoorn moet waarschijnlijk 200 miljoen afschrijven op het grondbedrijf. Het zwarte pieten is ook daar begonnen maar natuurlijk is de enigste die er last van heeft de burger, de verantwoordelijke B&W niet, de ambtenaren niet, de economische adviseurs niet, enz...

quote:

Op maandag 23 januari 2012 15:08 schreef Goofjansen het volgende:

[..]

als ze rijtjeswoningen laten bouwen dan is die grond zo verkocht

quote:

Op maandag 23 januari 2012 15:31 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Als ze 200M afschrijven is dat toch opgelost? Of schrijven ze af om vervolgens die grond braak te laten liggen? Of wordt het voor 1 miljoen euro weer verkocht aan een boer (die er eerder (bij wijze van spreken) 25 keer zo veel voor kreeg )

quote:

Op maandag 23 januari 2012 15:17 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Komen jullie weer met de betaalbare woningen die in NL niet meer betaalbaar te bouwen zijn hoe hard jullie er ook aan rekenen.En als het al wel kan moeten jullie een bouwmaatsachappij opzetten en zelf de nieuwe vastgoedmagnaten van NL worden.