Huizenmarkttopic #178: Hypotheekverstrekking naar 90%

quote:

Op maandag 23 januari 2012 18:54 schreef michaelmoore het volgende:

[..]

Ik kocht zelf vroeger een woning van 110.000 gulden KK en had voldoende aan een hypotheek van 85.000 gulden , dat was normaal., kon niet anders.

Mijn vrouw had wat,ik had wat, en mijn vader een beetje, en nog wat snel extra sparen
Geen nieuwe keuken , nee dat kon niet.
Was gewoon graniet keukenblokje met een spoelbak.

Toen we er woonden moesten we eerst sparen voor een nieuw kozijn aan de voorkant en daarna hebben we een schuine kap met dakkapel laten plaatsen en zelf betaald, en de aflossing op annuïteit ging gewoon door

In de hoogtij dagen kreeg je 125% hypotheek (liefst beleggingshypotheek) zonder NHG, leende je nog eens 25% erbij voor een nieuwe cabriolet met 2 extra vakanties; en je financieel adviseur (die zeer deskundig was) die adviseerde je nog eens 50% bij te lenen en te stoppen in een AEX-aandelenleaseplan bij een AEX-stand van 700, want de AEX zou binnen 5 jaar op minimaal 1500 staan etc. etc.

Dan kon allemaal, want na 5 jaar was je woning inmiddels weer 100% in waarde gestegen en dan kon je weer je hypotheek gaan verhogen om die dakkapel uit te bouwen of al je meubels te gaan vervangen en je cabrio in te ruilen voor een Audi Q7.

Toch gek dat die meneen nu niet uit hun huís gezet worden, schijnbaar leven ze niet bobeen hun stand?

Of kan jij het uitleggen glazenwasser?

quote:

Op maandag 23 januari 2012 22:55 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Toch gek dat die meneen nu niet uit hun huís gezet worden, schijnbaar leven ze niet bobeen hun stand?

Of kan jij het uitleggen glazenwasser?

men raakt gewend aan veelschulden en de bank maakt dan meer winst, de paniek komt nu , en dan stoppen banken met geld lenen

nvm.

[ Bericht 50% gewijzigd door Terrorizer op 23-01-2012 23:32:01 ]

quote:

Op maandag 23 januari 2012 23:10 schreef michaelmoore het volgende:

[..]

men raakt gewend aan veelschulden en de bank maakt dan meer winst, de paniek komt nu , en dan stoppen banken met geld lenen

Kan aan mij liggen maar ik heb echt geen idee wat je wil zeggen

quote:

Op maandag 23 januari 2012 22:55 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Toch gek dat die meneen nu niet uit hun huís gezet worden, schijnbaar leven ze niet bobeen hun stand?

Of kan jij het uitleggen glazenwasser?

Banken willen hun verlies niet nemen, publiek.

Inderdaad, als klanten niet of te weinig betalen maken de banken geen verlies

quote:

Op dinsdag 24 januari 2012 01:25 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Inderdaad, als klanten niet of te weinig betalen maken de banken geen verlies

Momenteel zijn er een klein gedeelte van de klanten "wanbetaler". Dit wordt geslikt. Als deze groep groter word hoop ik maar dat de banken op tijd beseffen dat ze in moeten grijpen anders stort een bank in.

quote:

Op dinsdag 24 januari 2012 08:38 schreef antfukker het volgende:

[..]

Momenteel zijn er een klein gedeelte van de klanten "wanbetaler". Dit wordt geslikt. Als deze groep groter word hoop ik maar dat de banken op tijd beseffen dat ze in moeten grijpen anders stort een bank in.

Hoe zouden ze dan in moeten grijpen? Banken verdienen thans megamarges, en vullen hun voorzieningenpotjes gestaag.

Ik zal nog een keer een rekenvoorbeeld geven, om enig idee te geven wat de impact van verliesnemingen moet zijn om een bank over de kling te jagen.

Stel rentemarge (het verschil tussen in- en uitgeleend geld) is 1,5% (en dat is het op dit moment zeker wel). Ik geef 100 mensen een lening, dan verdien ik jaarlijks 1,5% x 100. Jaarlijks!
Die lening loopt 30 jaar, nu gaat er elk jaar 1 van die leningnemers koppie onder. Als in: compleet failliet. 1 per jaar. Da's dus over een looptijd van 30 jaar 30%, bijna een derde (volkomen onrealistisch, maar goed!!)
Stel dat ik op elke lener die over de kling een verlies moet nemen van gemiddeld 30% van de lening (hoog ingeschat!).
Jaar 1 beur ik 150% (100x 1,5%), ik pak een verlies van 30%, winst 120%
Jaar 2 beur ik 148,5% (99x1,5%), ik pak een verlies van 30%, winst 118,5%
...
Jaar 30 beur ik 105% (70x1,5%), ik pak een verlies van 30%, winst 75%
Totaalwinst 2827%.

1/3 over de kop, geen enkel jaar ook maar bij benadering een verlies.

Mag je uitrekenen hoeveel er over de kop mogen gaan voordat een verlies wordt overal.
Gaan we even uit van een verlies van 50% (!) per geval
Dan heb ik een probleem. Want als ik ze over de looptijd van 30 jaar allemaal (!) failliet laat gaan, maak ik nog steeds winst (727%)

Alleen als in de eerste jaren substantiele aantallen (>10%) failliet gaan, en ik direct schades leidt van meer dan de helft van lening presteer ik het om verlies te draaien.

Raar? Het is de wet van de grote getallen. Tegenover die leningen die kapot draaien staan onevenredig veel leningen die renderen en dat overmatig compenseren.

Banken zullen gaan ingrijpen? Hoe dan? En vooral waarom. Het is smikkelen voor ze die marges, wanbetalers zijn een randverschijnsel daarbij....

quote:

Op dinsdag 24 januari 2012 09:55 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Fout!

Banken maken pas verlies als het aantal wanbetalers een kritische massa gaat aannemen, per leenslaaf behaalt men een zekere winst en daarmee kunnen ze compenseren voor een wanbetalende leenslaven. De bank heeft daarnaast een groot belang bij het uit de executie houden van de woning, dit omdat ze zelf de kredietkraan hebben dichtgedraaid. Men weet dus dat het liquideren van de woning maar heel weinig geld gaat opleveren en dus gaat leiden tot een daadwerkelijke afboeking. Zolang je de woning uit de verkoop houd kun je deze tegen een hogere boekwaarde waarderen.

Wederom onjuist geinformeerd. Banken bouwen al sinds de jaren '80 gestaag voorzieningenpotjes op voor toekomstige afwaarderingen, die dus de resultaten van dit en voorafgaand jaren drukken. Zodra er sprake is van wanbetalingen spekken ze die potjes verder, en als er sprake is van een gerealiseerd verlies wordt de schade wordt het van dat potje afgeboekt. Het resultaat effect van die afboekingen zit 'm in de voorgaande jaren, niet in het jaar van afboeking.

Inkomsten lokale overheden omhoog

quote:

Inkomsten lokale overheden omhoog
Nederland • Geschreven door ANP op 24-01-2012 @ 10:11

Lokale overheden halen dit jaar 12,2 miljard euro binnen aan heffingen. Vooral bij gemeenten en waterschappen stijgt de verwachte opbrengst.

Vergeleken met vorig jaar is er een toename van 3,2 procent. Dat meldde vandaag het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Vooral door stijgingen bij de onroerendezaakbelasting (ozb) en de rioolheffingen krijgen gemeenten meer geld in kas. Aan bouwvergunningen verwachten de gemeenten bijna 4 procent minder aan inkomsten. Die dalen voor het derde opeenvolgende jaar. Dat komt vooral door teruglopende bouwactiviteiten als gevolg van de verslechterde economische situatie.

quote:

Op dinsdag 24 januari 2012 10:55 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Banken zijn momenteel hard bezig met het spekken van hun potjes, dat is vooral iets van de laatste tijd

Dan zeg ik dat je slap zeevert

quote:

Maar waarom spreekt Fitch eigenlijk over een foreclosure stockpile? Omdat er niemand komt opdraven op de executieveilingen?

Omdat panden in Nederland pas als laatste middel op een veiling komen.
Genoeg handelaren op die executieveilingen hoor.

Maar je zou ook eens op de cijfers hierboven kunnen reageren, natuurlijk
Met de marges van heden kunnen banken heel wat executieveilingen doorstaan.

quote:

Op dinsdag 24 januari 2012 12:32 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Maar je zou ook eens op de cijfers hierboven kunnen reageren, natuurlijk
Met de marges van heden kunnen banken heel wat executieveilingen doorstaan.

Nou daar wil ik wel op reageren , natuurlijk belachelijk marges die de banken in nederland aanhouden, dat zou natuurlijk niet moeten kunnen met het dogma van marktwerking dat de consument hierdoor altijd het beste product (in dit geval dus goedkoopste) zou aangeboden krijgen.

Laat de NMA hier nogmaals eens naar kijken en als men niets vind moet er maar een wet komen dat de marge van banken aan gaat inperken.

quote:

Op dinsdag 24 januari 2012 12:42 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Nou daar wil ik wel op reageren , natuurlijk belachelijk marges die de banken in nederland aanhouden, dat zou natuurlijk niet moeten kunnen met het dogma van marktwerking dat de consument hierdoor altijd het beste product (in dit geval dus goedkoopste) zou aangeboden krijgen.

Laat de NMA hier nogmaals eens naar kijken en als men niets vind moet er maar een wet komen dat de marge van banken aan gaat inperken.

Dus de banken verdienen teveel, én ze gaan ten onder aan de wanbetalers.

Demn, make up you mind!

quote:

Op dinsdag 24 januari 2012 12:32 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Maar je zou ook eens op de cijfers hierboven kunnen reageren, natuurlijk
Met de marges van heden kunnen banken heel wat executieveilingen doorstaan.

Juist die marges heb ik eerder aangehaald: banken krijgen vrijwel zonder werk gigantische vermogens binnen. 't Is niet voor niets dat er zo enorm veel bonussen worden uitgedeeld: dat geld moet veiliggesteld worden voor de bankiers (niet eens voor de aandeelhouders).

quote:

Op dinsdag 24 januari 2012 10:00 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Ik zal nog een keer een rekenvoorbeeld geven, om enig idee te geven wat de impact van verliesnemingen moet zijn om een bank over de kling te jagen.

Ik ben bang dat je er veel te rooskleurig naar kijkt:
- Nu al staan 500.000 huizen onderwater, als de prijzen nog 7% dalen zijn dat er een miljoen.
- Veelal zijn deze huizen tot 120% van de woningwaarde gefinancierd terwijl ze bij gedwongen verkoop maar 70% zullen opbrengen. Door het gebrek aan kredietwaardige kopers zal steeds vaker in deze cashmarkt verkocht moeten worden.
- Er zijn het laatste decennium heel veel 2e hypotheken verstrekt aan mensen die hun overwaarde opnamen. Deze 2e hypotheken zijn enorm gevoelig voor prijsdalingen omdat eerst de 1e hypotheek afgelost moet worden voordat er ook maar een cent naar de 2e gaat. Het risico op deze 2e hypotheken neemt met de dag toe. In de VS lopen 2e hypotheken al vaak letterlijk waardeloos af.
- De financieringskosten voor de banken lopen op naarmate hun eigen rating als gevolg van deze oplopende risico's verslechtert. Die 1.5% die ze nu maken zal snel tot de verleden tijd horen als de ECB ophoudt om goedkoop kort geld te blijven verstrekken.
- Deze problemen treden natuurlijk niet op in de vorm van 1 failissementje per jaar, dertig jaar lang -- de ellende concentreert zich in de jaren tijdens en direct na recessie, en daar komt bovenop dat banken de ellende meestal eerst een tijdje opzamelen voordat ze eindelijk tot executieverkopen gedwongen worden en daadwerkelijk met de verliezen geconfronteerd worden.

Kortom, er zullen n.m.m. jaren komen waarin de banken veel grotere aantallen hypotheken veel drastischer zullen moeten afwaarderen dan in je rekenvoorbeeld.

quote:

Op dinsdag 24 januari 2012 10:55 schreef ComplexConjugate het volgende:

Maar waarom spreekt Fitch eigenlijk over een foreclosure stockpile? Omdat er niemand komt opdraven op de executieveilingen?

Nee, omdat Amerikaanse banken de meeste foreclosures jarenlang voor zich uitgeschoven hebben, zodat ze nu met een stuwmeer van onverkoopbare huizen zitten, die ze niet ineens op de markt kunnen gooien zonder de huizenprijzen (en daarmee de waarde van hun resterende hypotheekportefeuille) nog verder naar de Gallemiezen te helpen.

quote:

Op dinsdag 24 januari 2012 12:44 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Dus de banken verdienen teveel, én ze gaan ten onder aan de wanbetalers.

Demn, make up you mind!

Wat mij betreft gaan ze ten onder aan de wanbetalers, het kan toch niet zo zijn dat de mensen die wel verstandig met hun geld omgaan ook door banken nog eens genaaid gaan worden alleen maar omdat deze banken totaal incapabel waren om een juiste risicoinschatting te maken, en klanten dus met te hoge financieringen hebben opgezadeld.

quote:

Op dinsdag 24 januari 2012 12:56 schreef dvr het volgende:

[..]

Ik ben bang dat je er veel te rooskleurig naar kijkt:
- Nu al staan 500.000 huizen onderwater, als de prijzen nog 7% dalen zijn dat er een miljoen.

hoeveel mensen kunnen en willen hun hypotheek niet betalen? Juist.

quote:

- Veelal zijn deze huizen tot 120% van de woningwaarde gefinancierd terwijl ze bij gedwongen verkoop maar 70% zullen opbrengen. Door het gebrek aan kredietwaardige kopers zal steeds vaker in deze cashmarkt verkocht moeten worden.

Veelal? Bron? NHG?

quote:

- Er zijn het laatste decennium heel veel 2e hypotheken verstrekt aan mensen die hun overwaarde opnamen. Deze 2e hypotheken zijn enorm gevoelig voor prijsdalingen omdat eerst de 1e hypotheek afgelost moet worden voordat er ook maar een cent naar de 2e gaat. Het risico op deze 2e hypotheken neemt met de dag toe. In de VS lopen 2e hypotheken al vaak letterlijk waardeloos af.

In de VS leveren mensen gewoon hun sleutels in. 'Opnemen van overwaarde' is van voor 1997 (of was het zelfs eerder). Ik denk niet dat dat de categorie huizenbezitters is waar de problemen zitten. "Laatste decennium" is dan ook onjuist. "Voorlaatste deccenium".

quote:

- De financieringskosten voor de banken lopen op naarmate hun eigen rating als gevolg van deze oplopende risico's verslechtert. Die 1.5% die ze nu maken zal snel tot de verleden tijd horen als de ECB ophoudt om goedkoop kort geld te blijven verstrekken.

Als, indien..... én... huidige leningen zijn reeds gefund.

quote:

- Deze problemen treden natuurlijk niet op in de vorm van 1 failissementje per jaar, dertig jaar lang -- de ellende concentreert zich in de jaren tijdens en direct na recessie, en daar komt bovenop dat banken de ellende meestal eerst een tijdje opzamelen voordat ze eindelijk tot executieverkopen gedwongen worden en daadwerkelijk met de verliezen geconfronteerd worden.

Kortom, er zullen n.m.m. jaren komen waarin de banken veel grotere aantallen hypotheken veel drastischer zullen moeten afwaarderen dan in je rekenvoorbeeld.

En ook jaren veel minder. Sterker nog, het bovenstaande scenario zou volstrekt ongehoord zijn, daar zou de great depression nog niks bij wezen. Reken maar eens een alternatief scenario door, en probeer maar eens op een min uit te komen