Huizenmarkttopic #170: Vanaf nu alleen nog kwaliteitsposts !

Nu zit je al snel op 3.8% voor 1 jaar, en snel richting de 5% voor 10 jaar. Maar als inflatie echt in gaat zetten, zal dat snel oplopen.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:01 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Ik vind dat wel relevant. Waarom zou het irrelevant zijn, als we in 2014 een vloedgolf aan te koop staande woningen en/of executieveilingen krijgen? Dat heeft invloed op de huizenmarkt, rechtsom of linksom.

Er hoeft toch helemaal geen toename in transactievolume te komen? Ik denk niet dat er echt een vloedgolf van veilingen komt. Omdat de meeste mensen toch wel hun hypo kunnen betalen. Ik denk dat de prijzen zakken (beperkt, 15-20%) zonder dat er enorme volumes zijn. De massa blijft gewoon zitten waar hij zit.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:06 schreef Bajskorv het volgende:
Nu zit je al snel op 3.8% voor 1 jaar, en snel richting de 5% voor 10 jaar. Maar als inflatie echt in gaat zetten, zal dat snel oplopen.

Ik zie de rente eerder halveren dan verdubbelen, nu de overheden er vooral belang bij hebben de rente zoveel mogelijk te drukken. Mocht de economie drastisch verbeteren zie ik de rente wel stijgen. Ik vermoed dat de rente minder een probleem is dan de normen welke aan hypotheken worden gesteld (qua hoogte), en mensen die 'onderwaarde' hebben en dus niet kunnen shoppen.

Was een korte periode in 2005 (tweede helft) dat de hypotheekrente echt laag was, werd toen ook vooral met 7 jarige rentevaste periodes gestunt (3,2 %-3,3 %). Die zijn inderdaad volgend jaar aan de beurt met de renteherziening. Maar of dat nu zo'n probleem wordt.
2001-2002 (aflopend 10 jaar rentevast) lag de hypotheekrente 10 jaar rentevast tussen 5,5 en 6,3 ongeveer. Die zien er niet echt problematisch uit.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 09:54 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Dat is nu vervangen door kansberekening. En banken hebben genoeg ervarinigscijfers (denk eind jaren '70/begin '80; over slechte tijden gesproken.....)

Kansberekeningen zijn compleet waardeloos als de modellen niet kloppen. Statistieken zeggen enkel wat over het verleden, iedere wiskundige kan je dat vertellen. In de natuurwetenschappen kun je modellen bouwen waarmee je met grote nauwkeurigheid voorspellingen kan doen omdat de natuurwetten niet veranderen in de toekomst. Aangezien menselijk gedrag grillig is, de hoeveelheid hulpbronnen beperkt is en de wereld aan grote veranderingen onderhevig is, maakt het dat de modellen die men hanteert in de kansberekening gewoon niet valide genoeg zijn om betrouwbare voorspellingen te doen. Banken zijn in mijn optiek overmatig optimistisch geweest over de risico's. In Ierland was dat zo, in Spanje was dat zo en in Nederland is dat ook zo. Noutje heeft al eens geroepen dat als het hier even tegenzit ook zal blijken dat een groot aantal hypotheken subprime is, ach... de komende tijd zal het moeten blijken wie er gelijk heeft.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 09:55 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Tja ligt eraan, je moet wel een hoop geld meenemen aan tafel om hier *echt* van te profiteren, 50k is een minimum.

Dus 50k is een 'hoop' geld? Wel raar dat een gemiddeld huis dan even 230k moet kosten. Kennelijk is het geen hoop geld meer als je het kan lenen?

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:17 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Maar dan ga je wel uit van het feit dat mensen hun woning opnieuw kunnen financieren tegen rentes die men op kan hoesten ? Want daar ben ik dus wel benieuwd naar, of men dat wel vol kan houden.

Niet allemaal. Maar niemand heeft er belang bij om die mensen massaal de fles op te jagen. De banken niet, de overheid niet, die mensen zelf niet. Dus denk ik niet zo snel dat het zal gebeuren.

Wel zal een deel van die mensen misschien een paar magere jaren tegemoet gaan. Maar ook in dat opzicht zijn mensen creatief hoor! Ze kunnen een kamer aan een student verhuren, een bijbaantje nemen, de auto wegdoen, goedkoop op vakantie gaan, stoppen met roken, bij de Aldi gaan boodschappen noem maar op. Er is nog rek genoeg.

En het percentage dat dan écht op de top heeft gekocht met een tophypotheek van 5x zijn inkomen en die nu zijn baan kwijtraakt. Ja, die zal met verlies moeten verkopen. Maar dat zijn geen enorme aantallen denk ik.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 09:55 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Tja ligt eraan, je moet wel een hoop geld meenemen aan tafel om hier *echt* van te profiteren, 50k is een minimum.

Ik heb 100k overwaarde in mijn eerste apartement en nog 50k aan cash, dus voldoende voor een tweede apartement ofzo.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:19 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Dus 50k is een 'hoop' geld? Wel raar dat een gemiddeld huis dan even 230k moet kosten. Kennelijk is het geen hoop geld meer als je het kan lenen?

De mensen zijn volledig uit het oog verloren hoeveel bijv. 230K is. Hoe lang ze daar de krant voor moeten bezorgen, enkel om het af te betalen. Dat klopt helemaal.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:18 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Kansberekeningen zijn compleet waardeloos als de modellen niet kloppen. Statistieken zeggen enkel wat over het verleden, iedere wiskundige kan je dat vertellen. In de natuurwetenschappen kun je modellen bouwen waarmee je met grote nauwkeurigheid voorspellingen kan doen omdat de natuurwetten niet veranderen in de toekomst. Aangezien menselijk gedrag grillig is, de hoeveelheid hulpbronnen beperkt is en de wereld aan grote veranderingen onderhevig is, maakt het dat de modellen die men hanteert in de kansberekening gewoon niet valide genoeg zijn om betrouwbare voorspellingen te doen. Banken zijn in mijn optiek overmatig optimistisch geweest over de risico's. In Ierland was dat zo, in Spanje was dat zo en in Nederland is dat ook zo. Noutje heeft al eens geroepen dat als het hier even tegenzit ook zal blijken dat een groot aantal hypotheken subprime is, ach... de komende tijd zal het moeten blijken wie er gelijk heeft.

Ach Noutje..... we missen 'm dagelijks nog.....

Ik weet wel dat NL banken jaarlijks uit hun rentemarge een stukje doteren aan voorzieningenpotten om toekomstige verliezen op te vangen (voorheen: stroppenpot genaamd, of voorziening algemene risico's), and die zitten tjokvol. Naar hun eigen auditors toe proberen banken te verkondigen dat ze zoveel voorzieingen moeten hebben om de hemel te kunnen opvangen als ie omlaag komt.

Van een hip hip hoera maatschappij zijn we naar een indek maatschappij geschoten. De waarheid ligt imho ergens in het midden.

Maar ik moet wel lachen als Noutje vlak voor zijn aftreden nog even 'out of the blue' zo'n waarschuwing moet afgeven voor de historieboeken.

Waarbij ze best mis kunnen zitten met hun toekomstscenarios hoor, daarom is het ook toekomst.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:21 schreef LXIV het volgende:

[..]

De mensen zijn volledig uit het oog verloren hoeveel bijv. 230K is. Hoe lang ze daar de krant voor moeten bezorgen, enkel om het af te betalen. Dat klopt helemaal.

Ik zou ook geen huis kopen als ik dat zou moeten betalen door de krant te bezorgen. Dan zou ik denk ik thuis blijven wonen. In die boerderie. Met mien breurs en zus.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:25 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Ik zou ook geen huis kopen als ik dat zou moeten betalen door de krant te bezorgen. Dan zou ik denk ik thuis blijven wonen. In die boerderie. Met mien breurs en zus.

Ja, we zijn begonnen met de krantenwijk omdat we anders de hypotheek niet meer rond kregen. 20 posts geleden ofzo.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:20 schreef LXIV het volgende:

[..]

Niet allemaal. Maar niemand heeft er belang bij om die mensen massaal de fles op te jagen. De banken niet, de overheid niet, die mensen zelf niet. Dus denk ik niet zo snel dat het zal gebeuren.

Of ze op de fles gaan valt te bezien maar dat ze een armoedeval gaan meemaken is vrij zeker.

Henk en Ingrid die in 2008 op een dubbel salaris een huis kochten van 2 ton waarvoor ze 225 k leenden zien datzelfde huis in 2013 nog maar 170 k waard zijn. Afgelost is er amper 10 mille en de onderwaarde is bijna 50.000 euro.

Vervolgens doet de bank een nieuw hypotheekvoorstel. In plaats van 3,5 % stellen wij 7,3 % rente voor, of u moet natuurlijk een variabele rente nemen dan kunt u afsluiten tegen 5,4 %.

Dan hoeft er echt niemand zijn baan kwijt geraakt te zijn om in de problemen te komen hoor. Goed, als er één van de twee wel zijn/haar baan kwijt is of als er gescheiden wordt of iets dergelijks dan is het faillisement helemaal een feit natuurlijk maar zelfs als alles verder hetzelfde bleef dan zijn Henk en Ingrid de sjaak. Uiteraard kiezen ze in 2013 overigens voor de aflossingsvrije optie...

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:20 schreef LXIV het volgende:
Wel zal een deel van die mensen misschien een paar magere jaren tegemoet gaan. Maar ook in dat opzicht zijn mensen creatief hoor! Ze kunnen een kamer aan een student verhuren, een bijbaantje nemen, de auto wegdoen, goedkoop op vakantie gaan, stoppen met roken, bij de Aldi gaan boodschappen noem maar op. Er is nog rek genoeg.

Ik verwacht juist dat de mensen die (nu al?) betalingsachterstand hebben, hun prioriteiten niet zo hebben als jij het voorstelt. Over het algemeen stoppen mensen eerder met eten dan met roken, en ook die auto verkopen ze niet als ze daarmee weer 1 maand de hypotheek kunnen betalen...

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:28 schreef Hanoying het volgende:
Henk en Ingrid die in 2008 op een dubbel salaris een huis kochten van 2 ton waarvoor ze 225 k leenden zien datzelfde huis in 2013 nog maar 170 k waard zijn. Afgelost is er amper 10 mille en de onderwaarde is bijna 50.000 euro.

Vervolgens doet de bank een nieuw hypotheekvoorstel. In plaats van 3,5 % stellen wij 7,3 % rente voor, of u moet natuurlijk een variabele rente nemen dan kunt u afsluiten tegen 5,4 %.

Zelfs in dit voorbeeld valt het toch wel mee?
215k schuld tegen 7.3% kost 15.695 euro per jaar, na 42% aftrek is dat nog 758,59 per maand. Ja, het is aanzienlijk meer dan ze gehoopt hadden, maar nog steeds goed op te brengen lijkt mij.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:29 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Ik verwacht juist dat de mensen die (nu al?) betalingsachterstand hebben, hun prioriteiten niet zo hebben als jij het voorstelt. Over het algemeen stoppen mensen eerder met eten dan met roken, en ook die auto verkopen ze niet als ze daarmee weer 1 maand de hypotheek kunnen betalen...

De vraag is in hoeverre ze die keus nog hebben. Maar ik denk dat veel mensen toch liever de eindjes bijeen knopen dan dat ze verlies nemen (inclusief schuld). En ik denk ook dat er in Nederland vaak nog speelruimte voldoende is.
Zonder al te veel moeite kunnen mensen stoppen met
- overbodige verzekeringen
- overbodige abbonementen en lidmaatschappen
- roken
- drinken
- uitgaan
- autorijden
- vakantie
- luxe boodschappen
- loterijen
- et cetera.

400 euro per maand is echt zó bijeen bespaard. Dat is toch een fors bedrag op zo'n hypotheek. Als Henk en Ingrid samen roken hoeven ze alleen daarmee te stoppen om 300! euro per maand te besparen. Dat zal in de meeste gevallen al genoeg zijn.

En ja, mensen kunnen best stoppen met roken als het alternatief is 60K verlies nemen op de woning.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 09:56 schreef LXIV het volgende:

Dat weet ik niet. Je moet er 6x voor om 05:00 je bed uit. Ik vind dat niet extreem goed.

Misschien is het ook 40 euro. Dan moet je dus 20 jaar lang de krant bezorgen om 50K af te lossen. Dat kan ook zomaar.

Ik weet nog wel wat je 20 jaar geleden verdiende met zo'n krantenwijkje waarbij je om 05:00 in de ochtend moest opstaan en dat was omgerekend zo'n 20 euro per week. Ik kan me niet voorstellen dat het salaris van een krantenmeisje onafgebroken steeg met ruim 7% per jaar. Als dat wel zo is dan zijn de jongeren tegenwoordig wel erg lui en verwend

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:12 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Ik zie de rente eerder halveren dan verdubbelen, nu de overheden er vooral belang bij hebben de rente zoveel mogelijk te drukken. Mocht de economie drastisch verbeteren zie ik de rente wel stijgen. Ik vermoed dat de rente minder een probleem is dan de normen welke aan hypotheken worden gesteld (qua hoogte), en mensen die 'onderwaarde' hebben en dus niet kunnen shoppen.

Jij denkt dat de rente gaat halveren? We hebben in het groot toch wel gezien hoe dat gaat met landen die een hoog risico vormen? Of gaat de markt wel goedkoop geld uitlenen aan huiseigenaren die een groot risico vormen? Het ligt er maar net aan of de geldmarkt de mening deelt dat de Nederlandse huisbezitter een laag risico vormt. De banken zelf moeten hun reserves aanvullen dus die doen de rente voorlopig nog niet omlaag.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:22 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Wie zegt dat 230k geen hoop geld is dan

Sorry Scorp.. ik bedoel ook niet dat jij dat beweert hebt maar eerder in de zin van "het is heel veel geld... ook voor een woning".

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:40 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Jij denkt dat de rente gaat halveren? We hebben in het groot toch wel gezien hoe dat gaat met landen die een hoog risico vormen? Of gaat de markt wel goedkoop geld uitlenen aan huiseigenaren die een groot risico vormen? Het ligt er maar net aan of de geldmarkt de mening deelt dat de Nederlandse huisbezitter een laag risico vormt. De banken zelf moeten hun reserves aanvullen dus die doen de rente voorlopig nog niet omlaag.

Doe eens niet zo selectief lezen, ik schrijf dat ik de rente eerder zie halveren dan verdubbelen. In reactie op de stelling dat rentes gaan exploderen, ik bedoel daarmee dat ik de rente niet fors zie stijgen, eerder min of meer hetzelfde, met een lichte bias naar beneden. (/edit/ dwz grotere kans op dalen dan stijgen, dus..... ik heb geen duidelijk dag geloof ik). Banken zullen inderdaad de grens opzoeken van wat ze kunnen, maar dat zijn ook de laatsten die belang hebben bij een huizenmarktcrash. You figger

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:43 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Doe eens niet zo selectief lezen, ik schrijf dat ik de rente eerder zie halveren dan verdubbelen. In reactie op de stelling dat rentes gaan exploderen, ik bedoel daarmee dat ik de rente niet fors zie stijgen, eerder min of meer hetzelfde, met een lichte bias naar beneden.. Banken zullen inderdaad de grens opzoeken van wat ze kunnen, maar dat zijn ook de laatsten die belang hebben bij een huizenmarktcrash. You figger

Willen de Nederlandse banken hier de rente gaan dicteren dat zullen ze eerst hun eigen kapitaalbuffers moeten versterken. In de tussentijd moeten Nederlandse spaarders hun geld naar het buitenland verplaatsen om de banken hier verder onder druk te zetten om de spaarrentes te verhogen

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 07:49 schreef SemperSenseo het volgende:
Dit gaat niet leuk worden:

[..]

_{Bron: volkskrant.nl}

Zelfs ik vind dit artikel overdreven. Natuurlijk, er zullen heus nog wel wat mensen in de problemen komen, bijvoorbeeld doordat de werkloosheid nog iets oploopt. Maar ik geloof niet dat de rente sterk zal stijgen. Tenzij er weer paniek uitbreekt natuurlijk, maar daar reken ik niet op. En een paar tienden van een procent zijn hooguit een paar tientjes per maand, dat is zo bezuinigd.

Verder schijnen de huizenprijzen in de grote steden, waar imho toch de meeste "subprime-hypotheken" zijn verstrekt, alweer op te lopen.

quote:

Op dinsdag 15 november 2011 10:50 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Willen de Nederlandse banken hier de rente gaan dicteren dat zullen ze eerst hun eigen kapitaalbuffers moeten versterken. In de tussentijd moeten Nederlandse spaarders hun geld naar het buitenland verplaatsen om de banken hier verder onder druk te zetten om de spaarrentes te verhogen

Dat eerste hoeven ze niet echt (SNS uitgezonderd denk ik), ze zullen wel de samenstelling van hun buffers moeten wijzigen

In de tussentijd zullen ze heel somber kijken en betogen dat ze toch vooral veel marge moeten hebben, en dat de overheid niet zo lelijk moet doen omdat het al zo slecht gaat enzo.

Wel een interessante, want als je een grote bek hebt, en het ook waar kunt maken, kun je denk ik banken inderdaad wel terug in hun hok krijgen.

Wat Hanoying aanhaalt, dat je als bestaande klant die niet of moeilijk kan oversluiten ijskoud meer betaalt dan een ander (en dat verschil weet ik uit ervaring bij iemand die in die situatie leek te zitten is gewoon een dikke percent), is feitelijk een gotspe voor een organistaie die uberhaupt klanten heeft, laat staan een duurzame relatie daarmee wil.