Huizenmarkttopic #165: Waar Donner kebab maakt van de koopmarkt

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:10 schreef Scorpie het volgende:

[..]

De precieze prijzen weet ik niet, aangezien ik een andere constructie heb voor het grootste gedeelte van mijn spaargeld. Ik heb 15k weggezet tegen die 3.75% , vandaar dat ik daaraan refereerde.

fair enough, maar denk niet dat het vermeende belastingvoordeel groter is dan de rentemarge die banken pakken. Dat is namelijk niet het geval.

Huis kopen vs. huren is niet een financieel voorzienbaar voordeel. De voordelen zitten 'm in imho vooral in niet kwanticeerbare/cq. voorspelbare voordelen. Er zit echter altijd een deel onvoorspelbaarheid in.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 17:17 schreef Jane het volgende:

[..]

Dat weet ik heel goed, m'n beste, en ik vind dat ook helemaal niet erg. Ik heb dat belachelijke hoge bedrag van toen namelijk helemaal nooit willen lenen. Ik ben juist hartstikke blij dat de maximale leenbedragen nu meer in de richting komen van wat ik en anderen daadwerkelijk kunnen (af)betalen. Snap dat dan!

Ik wou precies hetzelfde zeggen! Ik vind het FIJN om minder te mogen lenen! Zeker als je bedenkt dat huizenprijzen door schaarste al heel lang bepaald worden door wat mensen mogen/kunnen lenen! Hoe minder, hoe beter. Ik zou m'n hypotheek graag in een jaar of 10 aflossen.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 16:55 schreef Devv het volgende:

[..]

De ene lening is de andere niet. Een auto moet je uiteindelijk volledig afschrijven, een huis niet.

Hoe kom je daarbij? Huizen hebben het eeuwige leven? Dat idee is er wellicht ingeslopen doordat compleet vergane krotten alsnog voor de hoofdprijs verkocht werden... In een gezonde markt zal dat niet het geval zijn, een huis schrijft gewoon af naar 0, of zelfs "negatief", omdat slopen nou eenmaal ook geld kost. Vergelijk Duitsland, waar vergane huizen vrijwel gratis zijn, incl. de grond eronder.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 17:48 schreef Scorpie het volgende:

[..]

En dit klopt dus gewoon niet, de betaalbaarheid gaat achteruit waardoor je niet precies hetzelfde kunt kopen als vorig jaar, dat is nu precies het probleem. Hypotheekverstrekkers worden strenger.

't Is heel simpel: of iemand kan dat huis betalen, of de verkoper blijft er mee zitten. One way or another: de markt vindt daar wel een oplossing voor.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 17:57 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Nee, ik denk dat het verschil hem zit in het feit dat jij de achteruitgang van de betaalbaarheid en financierbaarheid onderschat ten opzichte van de daling. Als je in een jaar tijd 30k minder kan lenen moeten de huizen van 250k bijna tien procent dalen wil je op hetzelfde niveau blijven qua financierbaarheid en betaalbaarheid. Uitzonderingen mbt salarisverhoging daargelaten.

Oorzaak en gevolg... Ik zou willen dat je morgen nog maar de helft mag lenen van wat je nu mag lenen! Mag jij raden wat dat gaat doen met huizenprijzen, en ja, er zijn altijd mensen die willen/moeten/mogen/kunnen verkopen...

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:09 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
loop je nog steeds rente risico.

de marge die een hypotheekverstrekker pakt is in alle gevallen groter dan het belastingvoordeel.

Ehm.... Nee.

Mijn HR staat nog 19,5 jaar vast @ 4,35%

Een 10 jaars termijndeposito levert 4,6% op.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:17 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Ehm.... Nee.

Mijn HR staat nog 19,5 jaar vast @ 4,35%

Een 10 jaars termijndeposito levert 4,6% op.

Dan heb je rentespeculatie gedaan, want die sloot je niet op hetzelfde moment af

En doe je nog steeds: 10 jr. vs. 10,5 jaar.

Overigens doet een achtergestelde pref van ASR thans ruim 10% effectief. Da's wat anders dan 4,6%. Maar ook niet hetzelfde risicoprofiel.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:22 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Dan heb je rentespeculatie gedaan, want die sloot je niet op hetzelfde moment af

Nee, ook niet. Ik heb die 20 jaars hypotheek afgelopen december (2010 dus) afgesloten tegen 4,35%. Toen al was de rente op een 10 jaars termijndeposito 4,5%.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:17 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Ik wou precies hetzelfde zeggen! Ik vind het FIJN om minder te mogen lenen! Zeker als je bedenkt dat huizenprijzen door schaarste al heel lang bepaald worden door wat mensen mogen/kunnen lenen! Hoe minder, hoe beter. Ik zou m'n hypotheek graag in een jaar of 10 aflossen., en ja, er zijn altijd mensen die willen/moeten/mogen/kunnen verkopen...

Kan hoor, iets zegt me echter dat ongeacht de omstandigheden jij daar niet de juiste attitude toe hebt

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:25 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Nee, ook niet. Ik heb die 20 jaars hypotheek afgelopen december (2010 dus) afgesloten tegen 4,35%. Toen al was de rente op een 10 jaars termijndeposito 4,5%.

dan loop je toch duration risico? Plus fiscaal risico.

Waarmee ik niet wil zeggen dat het onverstandig is, maar er is niet zo iets als geen risico....

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:26 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
dan loop je toch duration risico? Plus fiscaal risico.

Waarmee ik niet wil zeggen dat het onverstandig is, maar er is niet zo iets als geen risico....

De straat oversteken kan al levensgevaarlijk zijn. Feit is dat zolang de omstandigheden het toelaten het voor mij voordeliger is om niets (extra) af te lossen en gewoon elk jaar de jaarlijkse HRA teruggave in een termijndeposito te storten. Het kan natuurlijk gebeuren dat de HRA wordt afgeschaft en mijn 4,35% rente van bruto naar netto gaat. Och, dan is er nog geen man overboord.

quote:

Overigens doet een achtergestelde pref van ASR thans ruim 10% effectief.

Uitlenen aan Griekenland geeft nog veel hogere percentages...

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:30 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

De straat oversteken kan al levensgevaarlijk zijn. Feit is dat zolang de omstandigheden het toelaten het voor mij voordeliger is om niets (extra) af te lossen en gewoon elk jaar de jaarlijkse HRA teruggave in een termijndeposito te storten. Het kan natuurlijk gebeuren dat de HRA wordt afgeschaft en mijn 4,35% rente van bruto naar netto gaat. Och, dan is er nog geen man overboord.

Ik denk als je in de mogelijkheid zou hebben om de lening in zijn geheel af te lossen en gebruik te maken van geen huurwaardeforfait (wet Hillen), dat _nog_ voordeliger zou zijn, tenzij je speculeert op een meer progressieve rentecurve

quote:

Uitlenen aan Griekenland geeft nog veel hogere percentages...

Tuurlijk, maar je begrijpt mijn punt. Hogere kans op voordeel = hoger risico. Belastingen zijn daar slechts op marginale invloed, gegeven huidige rentes en rentemarges.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:10 schreef Scorpie het volgende:

[..]

De precieze prijzen weet ik niet, aangezien ik een andere constructie heb voor het grootste gedeelte van mijn spaargeld. Ik heb 15k weggezet tegen die 3.75% , vandaar dat ik daaraan refereerde.

PS; tijdelijke actie, vanaf morgen weer 3,25%, God danwel Xeno weet wat het over een jaar is ;-)

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:35 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Ik denk als je in de mogelijkheid zou hebben om de lening in zijn geheel af te lossen en gebruik te maken van geen huurwaardeforfait (wet Hillen), dat _nog_ voordeliger zou zijn, tenzij je speculeert op een meer progressieve rentecurve

Die wet Hillen ligt voor mij nog ver in de toekomst... Dus daar heb ik niets aan. Dus ik zet gewoon elk jaar de complete HRA opzij, in een nieuwe termijndepostio zodat ik straks wel in 1 keer de resterende hypotheekschuld kan aflossen en zelfs nog geld overhou.

quote:

Tuurlijk, maar je begrijpt mijn punt. Hogere kans op voordeel = hoger risico. Belastingen zijn daar slechts op marginale invloed, gegeven huidige rentes en rentemarges.

Depostie valt gewoon onder het garantiestelsel, better safe than sorry.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:39 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Die wet Hillen ligt voor mij nog ver in de toekomst... Dus daar heb ik niets aan. Dus ik zet gewoon elk jaar de complete HRA opzij, in een nieuwe termijndepostio zodat ik straks wel in 1 keer de resterende hypotheekschuld kan aflossen en zelfs nog geld overhou.

[..]

Depostie valt gewoon onder het garantiestelsel, better safe than sorry.

2x verstandig

Maar ook 1x geen garantie, ook alhoewel dat objectief verstandig zou moeten uitpakken. Wie denkt dat het leven zonder risico's is, staat buiten de werkelijkheid. Wie bewust met die risico's omgaat hoeft daarentegen niet te vrezen, laat staan te klagen Een beetje de huizenmarkt in een notendop, zowel voor de hausers als de baissers, die ultiem in zekere zin allebei deels speculanten zijn.....

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:45 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
2x verstandig

Voordeel is ook dat er elk jaar 1 termijndeposito 'vrijkomt'. (ik ben begonnen met elk jaar een temijndeposito van 5 jaar). Die zet ik dan weer opnieuw weg, maar mocht de shit de fan raken dan heb ik in ieder geval een buffer waar ik op terug kan vallen. (Zie maar eens geld uit een afgelost deel van een hypotheek terug in je bezit te krijgen als er door onvoorziene omstandigheden problemen zijn. )

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:49 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Voordeel is ook dat er elk jaar 1 termijndeposito 'vrijkomt'. (ik ben begonnen met elk jaar een temijndeposito van 5 jaar). Die zet ik dan weer opnieuw weg, maar mocht de shit de fan raken dan heb ik in ieder geval een buffer waar ik op terug kan vallen. (Zie maar eens geld uit een afgelost deel van een hypotheek terug in je bezit te krijgen als er door onvoorziene omstandigheden problemen zijn. )

ik denk dat ik eerder gequote had dan jij, maar de facto staan de standaard hypotheekvoorwaarden voor in elke geval variabele hypotheken toe om dat geld idd weer op te nemen tegen afsluitprovisie

/edit./ voor de puristen onder ons: ook in Australia, waar overigens variable de rigeur is --- ook eng ..... zeker tegen de huidige 8% - die als 'cheap' beschouwd wordt

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:51 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
ik denk dat ik eerder gequote had dan jij, maar de facto staan de standaard hypotheekvoorwaarden voor in elke geval variabele hypotheken toe om dat geld idd weer op te nemen tegen afsluitprovisie

Ik heb geen variabele hypotheek (dat is nou iets waar ik instinctief ver van uit de buurt blijf), maar toch een volgens mij zelfs zeer voordelige (gezien de 20 jaar @ 4,35%). Extra aflossen kan, zou elk jaar kunnen, maar ik hou het geld liever als noodvoorraad onder 'handbereik'. En het is nog voordeliger ook.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:55 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Ik heb geen variabele hypotheek (dat is nou iets waar ik instinctief ver van uit de buurt blijf), maar toch een volgens mij zelfs zeer voordelige (gezien de 20 jaar @ 4,35%). Extra aflossen kan, zou elk jaar kunnen, maar ik hou het geld liever als noodvoorraad onder 'handbereik'. En het is nog voordeliger ook.

grappig, ik heb juist altijd voor variabel gekozen, vanwege de onbeperkte aflossingmogelijkheid, en het feit dat deze de laagste kostenopslag heeft. Ofwel: optimale flexabiliteit.

Maar ik blijf van mening dat fiscaliteit van ondergeschikt belang is. Het is voor de meeste mensen die kunnen aflossen niet doorslaggevend, veeleer de flexabiliteit die niet-aflossen geeft.

Vandaar dat ik al die top hypotheek kommer-ende-kwel-grafiekjes met een tikkeltje zout neem.
Jij zou bijv. morgen een substantieel deel van je hypo met spaargeld kunnen aflossen, als dat opportuun was...... (en zo heb ik jarenlang een hypo gehad; overigens niet voor het fiscale voordeel, maar wel voor de flexabiliteit die het gaf).

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 19:03 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
grappig, ik heb juist altijd voor variabel gekozen, vanwege de onbeperkte aflossingmogelijkheid, en het feit dat deze de laagste kostenopslag heeft. Ofwel: optimale flexabiliteit.

Wellicht is een variabele hypotheek ook zo slecht nog niet, maar mij zint het niet. Ik wil weten waar ik aan toe ben, niet hopen dat over 5 jaar de rente niet verdubbelt is. Aflossen mag ik 10% per jaar, dat is ruim voldoende.

quote:

Maar ik blijf van mening dat fiscaliteit van ondergeschikt belang is. Het is voor de meeste mensen die kunnen aflossen niet doorslaggevend, veeleer de flexabiliteit die niet-aflossen geeft.

Exact. Niemand weet wat de toekomst brengt, en hoewel ik geen problemen voorzie weet je het nooit 100% zeker.

quote:

Vandaar dat ik al die top hypotheek kommer-ende-kwel-grafiekjes met een tikkeltje zout neem. Jij zou bijv. morgen een substantieel deel van je hypo met spaargeld kunnen aflossen, als dat opportuun was...... (en zo heb ik jarenlang een hypo gehad; overigens niet voor het fiscale voordeel, maar wel voor de flexabiliteit die het gaf).

Dat substantiële valt nog wel mee, ben pas 6 jaar bezig. Maar het gaat wel steeds harder merk ik al. En met harder bedoel ik eigenlijk makkelijker. Was eerst de jaarlijkse HRA teruggave eigenlijk nog zeer welkom (ik heb namelijk nogal wat verbouwingen gedaan de afgelopen 5 jaar), maakt het nu niets meer uit -> hop, wegzetten die hap.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:17 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Hoe kom je daarbij? Huizen hebben het eeuwige leven?

Huizen hebben niet het eeuwige leven. Maar met de huidige bouwtechniek moet je er makkelijk een aantal generaties in kunnen huisvesten. Dat kan ik niet over een auto zeggen.

Ik vond het gewoon een onzinnige vergelijking.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 18:17 schreef RemcoDelft het volgende:
't Is heel simpel: of iemand kan dat huis betalen, of de verkoper blijft er mee zitten. One way or another: de markt vindt daar wel een oplossing voor.

Het is nog simpeler: Of jij betaald mij wat ik ervoor wil hebben, of ik woon gewoon vrolijk verder.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 19:15 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Wellicht is een variabele hypotheek ook zo slecht nog niet, maar mij zint het niet. Ik wil weten waar ik aan toe ben, niet hopen dat over 5 jaar de rente niet verdubbelt is. Aflossen mag ik 10% per jaar, dat is ruim voldoende.

Ik heb jaren terug eens een onderzoekje gelezen waarbij ze een x aantal meetpunten in de geschiedenis hadden genomen en daarbij de keuze tussen vast (geen idee welk termijn) en variabel. Over gehele loopduur van de hypotheek was variabel voor het overgrote deel voordeliger, waren een paar uitzonderingen dat vast goedkoper is.

Echter werd er wel een hele grote kanttekening bij geplaatst dat je een grote buffer moet hebben om periodes met hoge rente te kunnen overbruggen. En het verschil zat in tienden van procenten dus niet heel wereldschokkend als je evt stress bij stijging 12% rente meeneemt

Kan het zo 123 niet meer terugvinden helaas.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 19:38 schreef tjoptjop het volgende:
Ik heb jaren terug eens een onderzoekje gelezen waarbij ze een x aantal meetpunten in de geschiedenis hadden genomen en daarbij de keuze tussen vast (geen idee welk termijn) en variabel. Over gehele loopduur van de hypotheek was variabel voor het overgrote deel voordeliger, waren een paar uitzonderingen dat vast goedkoper is.

Echter werd er wel een hele grote kanttekening bij geplaatst dat je een grote buffer moet hebben om periodes met hoge rente te kunnen overbruggen.

Kan het zo 123 niet meer terugvinden helaas.

Dat zeg ik, wellicht is het zo slecht nog niet, maar een dak boven je hoofd is te belangrijk om mee te gokken. In de jaren 80 was de hypotheekrente ook in vrij korte tijd 12 komma-nog-wat %. Zit ik niet op te wachten... Dan maar iets minder voordeel

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 17:13 schreef Jane het volgende:

[..]

Misschien even ter verduidelijking... het is (nog steeds) een reactie hier op:

[..]

Als het een reactie was op mijn opmerking dat kopers coulant moeten zijn, dan snap ik je reactie al helemaal niet. Het had namelijk helemaal niets met het niet kunnen aflossen van de hypotheek te maken, maar met het bereiken van concessie tussen koper en verkoper. Je kan gewoon niet verwachten dat iedereen zomaar meer dan 30% omlaag kan gaan. Dat is denk ik niet reëel. Daarmee is de kans groot dat iemand met een gezonde hypotheek ineens met een restschuld komt te zitten.

quote:

Op zondag 16 oktober 2011 20:25 schreef ComplexConjugate het volgende:
Een huis is niet anders dan een auto.

Het is zeker wel heel belangrijk om te horen dat een auto hetzelfde is als een huis .