WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Je krijgt in ieder geval geen NHG bij een 100% aflossingsvrije hypotheek, dat mag (al sinds het begin der tijden) slechts 50% aflossingvrij zijn.quote:Op donderdag 7 juli 2011 21:18 schreef Jane het volgende:
Het doorspitten van het volledige ding mag je zelf doen, maar dit heb ik iig wel al gevonden.
Zoals ik het lees staat hier simpel gezegd dat de NHG er vanuit gaat dat er maandelijks aflossingen plaatsvinden (zoals bij een annuïteitenhypotheek) en ze verlagen de garantiestelling die ze doen naar gelang.
Oftewel, banken lopen wel degelijk meer risico bij aflossingvrije hypotheken, ook al zijn die verstrekt met NHG.
En als ze met 'borgtocht' het volledige hypotheek bedrag bedoelen, moet het wel heel raar lopen als je na 30 jaar nog steeds een restschuld hebt die groter is dan 50% van de waarde van 30 jaar geleden.
Maar goed, er is vast een kenner in de buurt die het uit kan leggen. Hoop ik.
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Vwb betreft de NHG voorwaarden.
Stel NHG lening 120,000 euro
Daarvgan is cf de voorwaarden 50% aflossing vrij, 50% wordt annuitair of lineair in 30 jaar afgelost.
Het restant wordt na 30 jaar afgelost (leningen lopen namelijk max. 30 jaar)
NHG garandeert de bank volgens haar voorwaarden dan:
jaar 0: 120,000
jaar 1: 120,000 -/- 60,000/30 aflossing is 118,000
jaar 2: 118,000 -/- 60,000/30 aflossing is 116,000
etc
jaar 29: 64,000 -/- 60,000/30 aflossing is 62,000
jaar 30: 62,000 -/- 60,000/30 reguliere aflossing -/- 60,000 aflossing restschuld is nihil.
Zo matcht garantiestelling exact restschuld hypotheekgever bij de bank..... op elk moment.
Goed lezen, dan zie je dat dit ook zo exact in de voorwaarden staat.
Stel NHG lening 120,000 euro
Daarvgan is cf de voorwaarden 50% aflossing vrij, 50% wordt annuitair of lineair in 30 jaar afgelost.
Het restant wordt na 30 jaar afgelost (leningen lopen namelijk max. 30 jaar)
NHG garandeert de bank volgens haar voorwaarden dan:
jaar 0: 120,000
jaar 1: 120,000 -/- 60,000/30 aflossing is 118,000
jaar 2: 118,000 -/- 60,000/30 aflossing is 116,000
etc
jaar 29: 64,000 -/- 60,000/30 aflossing is 62,000
jaar 30: 62,000 -/- 60,000/30 reguliere aflossing -/- 60,000 aflossing restschuld is nihil.
Zo matcht garantiestelling exact restschuld hypotheekgever bij de bank..... op elk moment.
Goed lezen, dan zie je dat dit ook zo exact in de voorwaarden staat.
Het is toch niet zo moeilijk te begrijpen?quote:Op donderdag 7 juli 2011 21:35 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:
En als ze met 'borgtocht' het volledige hypotheek bedrag bedoelen, moet het wel heel raar lopen als je na 30 jaar nog steeds een restschuld hebt die groter is dan 50% van de waarde van 30 jaar geleden.
Maar goed, er is vast een kenner in de buurt die het uit kan leggen. Hoop ik.
De NHG gaat er sowieso vanuit dat er na 30 jaar geen restschuld meer kan zijn. Zij gaan immers uit van een (volledige) annuïteitenhypotheek en daarmee zou het volledige bedrag sowieso afgelost zijn aan het einde van de looptijd.
Lying awake, wondering if there is a Dog...
Tijn won het Morlvision Songfestival 2023
Tijn won het Morlvision Songfestival 2023
En mag ik daarbij optellen dat de NHG slechts de restschuld dekt, dus dat hoe verder je in het tijd-traject bent, hoe onwaarschijnlijker het wordt dat er een restschuld overblijft? (immers er wordt afgelost)quote:
Vwb betreft de NHG voorwaarden.
Stel NHG lening 120,000 euro
Daarvgan is cf de voorwaarden 50% aflossing vrij, 50% wordt annuitair of lineair in 30 jaar afgelost.
Het restant wordt na 30 jaar afgelost (leningen lopen namelijk max. 30 jaar)
NHG garandeert de bank volgens haar voorwaarden dan:
jaar 0: 120,000
jaar 1: 120,000 -/- 60,000/30 aflossing is 118,000
jaar 2: 118,000 -/- 60,000/30 aflossing is 116,000
etc
jaar 29: 64,000 -/- 60,000/30 aflossing is 62,000
jaar 30: 62,000 -/- 60,000/30 reguliere aflossing -/- 60,000 aflossing restschuld is nihil.
Zo matcht garantiestelling exact restschuld hypotheekgever bij de bank..... op elk moment.
Goed lezen, dan zie je dat dit ook zo exact in de voorwaarden staat.
Of zit ik er dan naast?
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Toch wel. Want ik begrijp nog steeds het reële risico voor de bank niet aangezien de NHG alleen de restschuld dekt. En daar ging het om.quote:
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
lees mijn voorbeeld nog eens door, en vergelijk eens met de NHG tekst. Elke lening is na dertig jaar afgelost, zelfs een geheel aflossingsvrije. Geen lening loopt namelijk langer dan 30 jaar.quote:
[..]
Het is toch niet zo moeilijk te begrijpen?
De NHG gaat er sowieso vanuit dat er na 30 jaar geen restschuld meer kan zijn. Zij gaan immers uit van een (volledige) annuïteitenhypotheek en daarmee zou het volledige bedrag sowieso afgelost zijn aan het einde van de looptijd.
Hoe kan een failliet land ergens garant voor staan? Om over de negatieve gevolgen van een oplopende staatsschuld nog maar te zwijgenquote:
[..]
Je begrijpt er geen filkker van is het wel?
NHG = nationale hypotheek garantie
Oftewel, de staat staat garant.
My point.... waarom moet de staat garant staan als er toch geen risico's zijn? De premie zal de bank ook worst wezen, die wil gewoon een solide garantstelling. Mijn punt is dat als de overheid garant moet staan er iets mis is met het systeem, waarom kan de markt niet een solide garantstelling geven? Ooh wacht.... dan gaan de premies omhoog. Ik vind dat de risico's die de banken lopen gewoon gedekt moeten worden door de rentekoers, zeepbellen blazen word dan een stuk lastiger.quote:Onzin natuurlijk, juist omdat de staat garant staat, maakt de premie feitelijk niet meer uit voor de bank. De staat zou wel kunnen gaan klagen natuurlijk, maar de bank? Die zal het een rotzorg zijn zolang de staat garant staat.
Real programmers don't comment. It was hard to write, so it should be hard to read.
ja, tenzij je denkt dat de prijs van het onderpand sneller zakt dan de reguliere aflossing..... (dus in mijn voorbeeld 2,000 per jaar)quote:
[..]
En mag ik daarbij optellen dat de NHG slechts de restschuld dekt, dus dat hoe verder je in het tijd-traject bent, hoe onwaarschijnlijker het wordt dat er een restschuld overblijft? (immers er wordt afgelost)
Of zit ik er dan naast?
Weinig reeel risico met nhg. Voor de bank iig.quote:
[..]
Toch wel. Want ik begrijp nog steeds het reële risico voor de bank niet aangezien de NHG alleen de restschuld dekt. En daar ging het om.
En dan kom ik weer terug op mijn eerste vraag: Waarom afwaarderen? Die leningen zijn dus juist voor een bank met weinig risico. Tochquote:Op donderdag 7 juli 2011 22:01 schreef FkTwkGs2012 het volgende:
Weinig reeel risico met nhg. Voor de bank iig.
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Ik lees het zo:
Stel, een hypotheek van 250.000.
Na een x aantal jaar moet het huis gedwongen verkocht worden. Het huis brengt door de welbekende huizenmarktomstandigheden maar 2 ton op.
De NHG gaat er vanuit dat er gedurende de jaren op het volledige bedrag is afgelost, volgens het principe van een annuïteitenhypotheek: stel 50.000 in totaal gezien het aantal jaar dat de hypotheek al loopt. (NHG gaat daar immers van uit 'ongeacht de leningsvorm')
In werkelijkheid is er slechts 25.000 afgelost, omdat de hypotheek voor de helft aflossingsvrij was.
Volgens de NHG is er geen sprake van restschuld, aangezien 200.000 (opbrengst huis) + 50.000 afgelost (op papier) precies de hypotheek dekt.
Echter, de bank komt wel degelijk 25.000 tekort, wat ze alsnog bij de ex-bewoner zullen moeten gaan claimen. En dat is een risico.
Stel, een hypotheek van 250.000.
Na een x aantal jaar moet het huis gedwongen verkocht worden. Het huis brengt door de welbekende huizenmarktomstandigheden maar 2 ton op.
De NHG gaat er vanuit dat er gedurende de jaren op het volledige bedrag is afgelost, volgens het principe van een annuïteitenhypotheek: stel 50.000 in totaal gezien het aantal jaar dat de hypotheek al loopt. (NHG gaat daar immers van uit 'ongeacht de leningsvorm')
In werkelijkheid is er slechts 25.000 afgelost, omdat de hypotheek voor de helft aflossingsvrij was.
Volgens de NHG is er geen sprake van restschuld, aangezien 200.000 (opbrengst huis) + 50.000 afgelost (op papier) precies de hypotheek dekt.
Echter, de bank komt wel degelijk 25.000 tekort, wat ze alsnog bij de ex-bewoner zullen moeten gaan claimen. En dat is een risico.
Lying awake, wondering if there is a Dog...
Tijn won het Morlvision Songfestival 2023
Tijn won het Morlvision Songfestival 2023
Jij begrijpt mijn vraagstelling niet. Het heeft weinig zin om langs elkaar heen te gaan zitten lullen. (Wat niet wil zeggen dat je ongelijk hebt, maar dat vraag ik helemaal niet)quote:
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Mja, ik lees het anders.quote:
Ik lees het zo:
Stel, een hypotheek van 250.000.
Na een x aantal jaar moet het huis gedwongen verkocht worden. Het huis brengt door de welbekende huizenmarktomstandigheden maar 2 ton op.
De NHG gaat er vanuit dat er gedurende de jaren op het volledige bedrag is afgelost: stel 50.000. (NHG gaat daar immers van uit 'ongeacht de leningsvorm')
In werkelijkheid is er slechts 25.000 afgelost, omdat de hypotheek voor de helft aflossingsvrij was.
Volgens de NHG is er geen sprake van restschuld, aangezien 200.000 (opbrengst huis) + 50.000 afgelost (op papier) precies de hypotheek dekt.
Echter, de bank komt wel degelijk 25.000 tekort, wat ze alsnog bij de ex-bewoner zullen moeten gaan claimen. En dat is een risico.
De NHG staat garant voor de feitelijke restschuld (hypotheeksom minus opbrengst verkoop) minus een bepaald percentage per termijn.
Dus als na 10 jaar jij nog maar 220K krijgt voor je woning van 250K, valt die 'restschuld' van 30K daaruit makkelijk op te brengen.
De NHG is er voor de banken he... Niet voor de woningeigenaar, al heeft die het voordeel van een flinke rentekorting, juist omdat de bank veel minder risico loopt.
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Ja, dat klopt. De bank loopt ook veel minder risico. Maar 'veel minder' is iets anders dan 'geen'. En dat is waarom die dingen afgewaardeerd worden (of hoe het allemaal ook heetquote:
De NHG is er voor de banken he.., Niet voor de woningeigenaar, al heeft die het voordeel van een flinke rentekorting, juist omdat de bank veel minder risico loopt.
)Iig lopen de banken in deze dalende markt wel degelijk 'veel meer' risico dan toen de prijzen nog alleen maar konden stijgen.
Lying awake, wondering if there is a Dog...
Tijn won het Morlvision Songfestival 2023
Tijn won het Morlvision Songfestival 2023
Nu iets over de huizenmarkt in Detroit op Nld 2, btw.
Lying awake, wondering if there is a Dog...
Tijn won het Morlvision Songfestival 2023
Tijn won het Morlvision Songfestival 2023
Dat laatste is inderdaad nogal wiedus. Al is het nog steeds zo dat de meeste schadegevallen fraudegevallen zijn waarbij met de taxatie gerommeld is, en gevallen waarbij banken regelrecht opgelicht zijn door hypotheekbendes.quote:
[..]
Ja, dat klopt. De bank loopt ook veel minder risico. Maar 'veel minder' is iets anders dan 'geen'. En dat is waarom die dingen afgewaardeerd worden (of hoe het allemaal ook heet
Iig lopen de banken in deze dalende markt wel degelijk 'veel meer' risico dan toen de prijzen nog alleen maar konden stijgen.
Over is het grootste risico wat banken met NHG lopen dat als ze hun dossier niet op orde hebben ze niks uitgekeerd krijgen. En dat gebeurt. Als ze niet aan alle formaliteiten hebben voldaan vangen ze bot. Ook een reden waarom ze het laatste jaar formeler geworden zijn.
Je zult misschien best gelijk hebben in de situatie van vandaag (ik heb daar zelf weinig zicht op), maar blijkbaar heeft Fitch een 'stress-scenario' uitgetest waarin het risico op verlies (een stuk) hoger is dan gedekt door de huidige buffer van 1%.quote:
[..]
Dat laatste is inderdaad nogal wiedus. Al is het nog steeds zo dat de meeste schadegevallen fraudegevallen zijn waarbij met de taxatie gerommeld is, en gevallen waarbij banken regelrecht opgelicht zijn door hypotheekbendes.
Over is het grootste risico wat banken met NHG lopen dat als ze hun dossier niet op orde hebben ze niks uitgekeerd krijgen. En dat gebeurt. Als ze niet aan alle formaliteiten hebben voldaan vangen ze bot. Ook een reden waarom ze het laatste jaar formeler geworden zijn.
Lying awake, wondering if there is a Dog...
Tijn won het Morlvision Songfestival 2023
Tijn won het Morlvision Songfestival 2023
Wat mij weer terug brengt op mijn originele vraag: Wat maakt de grootte van die buffer in godsnaam uit voor de risicofactor van de banken als de Nederlandse staat sowieso toch garant staat voor eventuele tekorten?quote:
Je zult misschien best gelijk hebben in de situatie van vandaag (ik heb daar zelf weinig zicht op), maar blijkbaar heeft Fitch een 'stress-scenario' uitgetest waarin het risico op verlies (een stuk) hoger is dan gedekt door de huidige buffer van 1%.
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Als er écht een crash op de huizenmarkt komt en mensen gaan gebruik maken van de volle NHG, dan heeft de staat ook niet genoeg geld. Wie zou ze dat lenen?quote:
[..]
Wat mij weer terug brengt op mijn originele vraag: Wat maakt de grootte van die buffer in godsnaam uit voor de risicofactor van de banken als de Nederlandse staat sowieso toch garant staat voor eventuele tekorten?
The End Times are wild
Ze (Fitch) hebben het over een noodzakelijk vergroting van enkele procenten op de buffer. Denk jij dat de staat die enkele procenten niet kan dekken?quote:
Als er écht een crash op de huizenmarkt komt en mensen gaan gebruik maken van de volle NHG, dan heeft de staat ook niet genoeg geld. Wie zou ze dat lenen?
Nogmaals: Volgens mij begrijpt Fitch niet dat sowieso de staat garant staat.
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Ik denk dat we dan een bail-out krijgen die betaald wordt door de Griekenquote:
[..]
Als er écht een crash op de huizenmarkt komt en mensen gaan gebruik maken van de volle NHG, dan heeft de staat ook niet genoeg geld. Wie zou ze dat lenen?
Real programmers don't comment. It was hard to write, so it should be hard to read.
De staatsschuld van Griekenland word ook door de Griekse staat gegarandeerd, zegt genoeg lijkt mij. En wat te denken van de rente die de BV NL over zijn leenzieke hobbies mag gaan betalen zodra de markt crashed? Je snapt dan ook meteen waarom vriendje Rutte en zijn maatjes er alles maar dan ook alles aan zullen doen om de prijzen hoog te houdenquote:
[..]
Ze (Fitch) hebben het over een noodzakelijk vergroting van enkele procenten op de buffer. Denk jij dat de staat die enkele procenten niet kan dekken?
Nogmaals: Volgens mij begrijpt Fitch niet dat sowieso de staat garant staat.
Real programmers don't comment. It was hard to write, so it should be hard to read.
Ten eerste zijn ratings agencies zijn zich al een tijdje aan het indekken om zelf geen claims aan de broek te krijgen.quote:
[..]
Je zult misschien best gelijk hebben in de situatie van vandaag (ik heb daar zelf weinig zicht op), maar blijkbaar heeft Fitch een 'stress-scenario' uitgetest waarin het risico op verlies (een stuk) hoger is dan gedekt door de huidige buffer van 1%.
Ten tweede: ik kan zelf ook legio doom scenarios bedenken waarbij de diepste zakken nog niet diep genoeg zijn. Het gaat denk ik om de kans op zo'n scenario, waarbij schades de vermingvuldiging is van kans * grootte. Zolang je in NL niet zomaar van je schulden weg kan lopen, en de sociale voorzieningen (nog steeds) buitengewoon goed zijn (zeker in vergelijking met het buitenland), is imho de enige factor die zo'n doom scenario zou kunnen benaderen massawerkloosheid, of een natuurramp al la Japan.
Nederland is anders... echt waar 
Real programmers don't comment. It was hard to write, so it should be hard to read.
Overigens: Hukker kan 'de banken' wel de schuld geven van het vastlopen van de huizenmarkt, maar zouden de verkopers niet eens een paar procent meer moeten zakken met hun prijs, zoals in alle landen die getroffen zijn door de kredietcrisis het geval is? Nederland is in dat geval uniek.quote:
Zouden de prijzen hier met 25% omlaag gegaan zijn dan waren heel veel huizen die te koop stonden wel financierbaar geweest.
The End Times are wild
