Huizenmarkt#142: Waar Cognitieve Dissonantie bij huurders troef is !

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:02 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Neen, niet wettelijk imho. Dan moet je toch echt door de voorwaarden spitten (of gewoon even vragen aan de leningverstrekker).
Overigens mag je bij de meeste voorwaarden altijd boetevrij aflossen als de huidige rente hoger is dan de afgesloten rente.
Dus vijf jaar geleden afgesloten tegen 5%
Nu nog tien jaar rentevaste termijn resterent.
Huidige tienjaarsrente is 6%
6% > 5%, dan mag je onbeperkt aflossen (bij de meeste voorwaarden dus)

We hebben 5,85% voor 10 jaar, dus dan is aflossen geen optie, die boetebedragen liegen er niet om...

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:06 schreef meth77 het volgende:

[..]

Op de hele lange termijn is huren weer voordeliger, in 2030 dan zijn er wel zo gruwelijk veel woningen over dat de klimop erover zal groeien

In 2030 zijn er hele wijken waar niemand wil wonen en de facto ook niemand woont, en waar de sloophamer doorheen gaat. Zie noordoostgroningen. Daar heb je wat aan als je in het Gooi wil wonen....

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:06 schreef meth77 het volgende:

[..]

Op de hele lange termijn is huren weer voordeliger, in 2030 dan zijn er wel zo gruwelijk veel woningen over dat de klimop erover zal groeien

Jane zou graag jouw onderbouwing zien hoe we in 20 jaar tijd zo'n enorm overschot aan woningen ontwikkelen.

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:08 schreef Hi_flyer het volgende:

[..]

We hebben 5,85% voor 10 jaar, dus dan is aflossen geen optie, die boetebedragen liegen er niet om...

Hoeveel jaar resteert nog, 10 jaar?, en wie is leningverstrekker?

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 13:56 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

lange termijn: koper voordeliger
korte termijn: huren voordeliger

dat staat er, en is niet in strijd met elkaar.

wat vind je van de andere argumenten?

Met stelling 1 ben ik het grotendeels eens, de inflatie vermindert de hoogte van de schuld, echter staat hier wel een rentevergoeding tegenover.
Dus dit lijkt misschien wel een vermindering van schuld maar dat is het niet, je hebt er een vergoeding voor betaald die ruimschoots de waardevermindering compenseerd.
Wel is het zo dat je inkomen vaak ook gecompenseerd is voor de inflatie, maar dat wil niet zeggen dat je in staat bent geweest om te sparen. Stel je voor dat bepaalde lasten veel sterker gestegen zijn als je inkomen?

In stelling 2 word terecht verondersteld dat de verhuurder een opslag rekend om zodoende rendement te maken op zijn investering en reserveringen te doen voor onderhoud. Vervolgens word in stelling 4 beweert dat huren in het begin goedkoper is vanwege de hoge lasten bij woningeigendom. Dit is natuurlijk tegenstrijdig, de hoge lasten worden immers ook door de verhuurder doorgerekend.
Een geldig argument om dit verschil te verklaren zou zijn dat een verhuurder lagere kosten heeft als een particuliere koper. Dit zou heel goed mogelijk zijn indien de verhuurder zijn eigen projectontwikkeling zou doen. Dat laatste heb ik al reeds meerder malen aangehaald waarom huren niet persé veel duurder hoeft te zijn als kopen, het voordeel dat de verhuurder heeft hoeft niet gefinancierd te worden en kan dus mooi in de zak van de verhuurder verdwijnen als extra marge.

Stelling 3 kan waar zijn als je lage kosten hebt voor onderhoud en je niet een zeepbel prijs betaald hebt voor je woning.

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:06 schreef meth77 het volgende:

[..]

Op de hele lange termijn is huren weer voordeliger, in 2030 dan zijn er wel zo gruwelijk veel woningen over dat de klimop erover zal groeien

Dat ligt eraan hoeveel buitenlandse werknemers de BB'ers naar binnen jassen om hun gat af te komen vegen. Persoonlijk denk ik dat dit wel los gaat lopen omdat de werkenden niet van plan zullen zijn dit plaatje te gaan financieren

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:12 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Dat ligt eraan hoeveel buitenlandse werknemers de BB'ers naar binnen jassen om hun gat af te komen vegen. Persoonlijk denk ik dat dit wel los gaat lopen omdat de werkenden niet van plan zullen zijn dit plaatje te gaan financieren

Uit deze stelling mogen we afleiden dat je denkt dat de werkeloosheid de komende jaren erg laag zal blijven of zelfs daalt? Aangezien we kennelijk veel mensen uit het buitenland moeten halen?
Waar gaan al die nieuwe mensen wonen en hoe matched dat met Meth's stelling dat we in 2030 een enorme leegstand gaan hebben?

quote:

Op maandag 30 mei 2011 17:22 schreef xenobinol het volgende:

Door de snel veranderende maatschappij is het plannen voor de komende 30 jaar echter heel moeilijk. Alleen daarom al is een huizenmarkt zeepbel niet goed voor de economie, mensen worden gehinderd in hun arbeidsmobiliteit.

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 13:43 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Het was LIVX die dat beweerde... hij gaat echter helemaal voorbij aan het feit dat die 6% OB geen enkel probleem zou zijn als de prijzen van woningen op een lager niveau zouden liggen. Alsof de BTW verhindert dat mensen brood kopen
Het is de betaalbaarheid van de woningen die de pret drukt. Kennelijk zijn we het heel normaal gaan vinden dat er op een woning geen afschrijving hoeft plaats te vinden

Jij beweerd hier toch echt dat mensen gehinderd worden in de arbeidsmobilieit door de prijs van woningen, en ik geef daarna aan dat de arbeidsmobiliteit gehinderd wordt door de overdrachtsbelasting van huizen.

Dat je nu begint te zeveren over broden die men niet zou kopen gaat gewoon nergens meer over. Waarom is er dan ook geen verhuurbelasting als je naar een nieuwe woning verkast.

Het is toch te bizar voor woorden dat je voor een huis omdat het van eigenaar wisselt opeens een overdrachtsbelasting moet betalen. Ik zie het al voor me met konningedag alle belastingambtenaren de straat op om konningedag overdachtsbelasting te gaan heffen. Over producten waar allang belasting over betaald is. Dat we een HRA hebben compenseert dat dan wel weer een beetje.

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:14 schreef Whuzz het volgende:

Uit deze stelling mogen we afleiden dat je denkt dat de werkeloosheid de komende jaren erg laag zal blijven of zelfs daalt? Aangezien we kennelijk veel mensen uit het buitenland moeten halen?
Waar gaan al die nieuwe mensen wonen en hoe matched dat met Meth's stelling dat we in 2030 een enorme leegstand gaan hebben?

Nee... de werkeloosheid kan best stijgen hoor... immers we willen geen ongeschoolde mensen aan het bed hebben. De mensen die niet willen werken geven we gewoon een bijstandsuitkering en vervolgens halen we goedkoop werkvolk uit het buitenland, zo doen we dat nu reeds toch ook?
Overigens.... die buitenlandse werknemers zouden weleens de krimp niet kunnen stoppen, ze wonen nu ook met 4 tot 6 personen in 1 woning

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:16 schreef Basp1 het volgende:

[..]

[..]

Jij beweerd hier toch echt dat mensen gehinderd worden in de arbeidsmobilieit door de prijs van woningen, en ik geef daarna aan dat de arbeidsmobiliteit gehinderd wordt door de overdrachtsbelasting van huizen.

Dat je nu begint te zeveren over broden die men niet zou kopen gaat gewoon nergens meer over. Waarom is er dan ook geen verhuurbelasting als je naar een nieuwe woning verkast.

Het is toch te bizar voor woorden dat je voor een huis omdat het van eigenaar wisselt opeens een overdrachtsbelasting moet betalen. Ik zie het al voor me met konningedag alle belastingambtenaren de straat op om konningedag overdachtsbelasting te gaan heffen. Over producten waar allang belasting over betaald is. Dat we een HRA hebben compenseert dat dan wel weer een beetje.

Belgie heeft trouwens een beter systeem waarbij je overdrachtsbelasting mag verrekenen bij de aankoop van een opvolgende woning. Daar staat tegenover dat overdrachtsbelasting in veel gevallen 10% (!) is (groot beschrijf)

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:06 schreef Basp1 het volgende:

Even mij als voorbeeld nemende waarbij ik onderhand wel weet dat ik niet de gemiddelde consument ben, ik wil eigenlijk zo min mogelijk hypotheek hebben en probeer binnen nu en 10 jaar mijn hypotheek afgelost te hebben. Maar als we dan mensen hebben die een huis als een belleggingsobject zien, die verklaren mij voor gek want ik laat op die manier op den duur veel geld door de belasting teruggave liggen. Door de verzuurder huurders wordt ik dan alsnog bij de groep leenknuezen gerekend.

Ik pleit ongeveer de gehele topicreeks al voor alleen nog maar HRA voor saaie hypotheken (liniear en annuitair aflossingen) Wanneer banken mensen deze producten alleen hadden af laten sluiten hadden de meeste huizen bezitters die al 10 jaar in hun huis wonen dan al 30% afbetaald en zou er ook geen probleem optreden bij onderwaarde. Maar helaas vinden banken het fijner als je je hele leven lang rente op schuld blijft betalen waardoor banken ook niet uit zichzelf hiermee komen.

Helemaal mee eens! Ik heb geen koophuis, maar als ik een huis zou kopen (wat niet uitgesloten is), dan zou ik me ook bezig willen houden met aflossen i.p.v. het zo hoog mogelijk houden van mijn schuld om de maandelijkse lasten maar zo laag mogelijk te houden. Ik vind het kwalijk dat het systeem dat laatste gedrag tot norm heeft gemaakt. En dat laatste heeft er m.i. ook voor gezorgd dat de prijzen zo buitenproportioneel zijn gestegen. Met weer als gevolg dat weinig mensen zich nog kunnen veroorloven een (acceptabel) huis te kopen met een 'saaie' hypotheek.

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:17 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Nee... de werkeloosheid kan best stijgen hoor... immers we willen geen ongeschoolde mensen aan het bed hebben. De mensen die niet willen werken geven we gewoon een bijstandsuitkering en vervolgens halen we goedkoop werkvolk uit het buitenland, zo doen we dat nu reeds toch ook?

Als jouw stelling waar is, dan is het type werknemer dat uit het buitenland geimporteerd wordt dus hetzelfde type nederlander (qua werk) dat ook werkeloos thuis zit. Waar haal je die gegevens vandaan?

quote:

Overigens.... die buitenlandse werknemers zouden weleens de krimp niet kunnen stoppen, ze wonen nu ook met 4 tot 6 personen in 1 woning

Wederom, waar haal je die gegevens vandaan? Mijn werkgever heeft een hele boel buitenlanders in dienst, waaronder niet-europeanen. Dat zijn allemaal hoog opgeleide mensen. Niet het type dat mijns inziens in NL werkeloos is. (om je eerste stelling maar vast te ontkrachten)
Die mensen wonen allemaal (al dan niet met hun partner) in een eigen huis.

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:20 schreef Jane het volgende:

[..]

Helemaal mee eens! Ik heb geen koophuis, maar als ik een huis zou kopen (wat niet uitgesloten is), dan zou ik me ook bezig willen houden met aflossen i.p.v. het zo hoog mogelijk houden van mijn schuld om de maandelijkse lasten maar zo laag mogelijk te houden. Ik vind het kwalijk dat het systeem dat laatste gedrag tot norm heeft gemaakt. En dat laatste heeft er m.i. ook voor gezorgd dat de prijzen zo buitenproportioneel zijn gestegen. Met weer als gevolg dat weinig mensen zich nog kunnen veroorloven een (acceptabel) huis te kopen met een 'saaie' hypotheek.

Kun je dat met cijfers onderbouwen? Hoeveel van de prijs stijgingen van de afgelopen jaren is aan de HRA te wijten en/of aan het al dan niet kunstmatig hoog houden van schuld om optimaal de HRA te benutten en hoeveel is te wijten aan andere factoren (bijvoorbeeld het volledig gaan meetellen van een tweede inkomen)? En waarom zien we die stijgingen dan pas de laatste jaren, terwijl de HRA al een eeuw bestaat en in die tijd slechts afgezwakt is?
Zonder dat soort onderbouwingen is het eenzelfde stelling waar we in topic 50 al over spraken...

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:16 schreef Basp1 het volgende:

Jij beweerd hier toch echt dat mensen gehinderd worden in de arbeidsmobilieit door de prijs van woningen, en ik geef daarna aan dat de arbeidsmobiliteit gehinderd wordt door de overdrachtsbelasting van huizen.

De OB is gewoon onderdeel van de prijs van een woning, net als de BTW onderdeel is van de prijs van een brood. Het is niet de OB die de mobiliteit aantast, als woningen betaalbaar zouden zijn en mensen op woningen zouden afschrijven dan was de OB geen enkel bezwaar geweest. Zekers niet omdat mensen ook nog eens een riante HRA krijgen.

quote:

Dat je nu begint te zeveren over broden die men niet zou kopen gaat gewoon nergens meer over. Waarom is er dan ook geen verhuurbelasting als je naar een nieuwe woning verkast.

Een verhuurbelasting? De woning verandert toch niet van eigenaar?

quote:

Het is toch te bizar voor woorden dat je voor een huis omdat het van eigenaar wisselt opeens een overdrachtsbelasting moet betalen. Ik zie het al voor me met konningedag alle belastingambtenaren de straat op om konningedag overdachtsbelasting te gaan heffen. Over producten waar allang belasting over betaald is. Dat we een HRA hebben compenseert dat dan wel weer een beetje.

We kunnen ook afspreken dat er 19% BTW over de 'overwaarde' verrekend moet worden... lijkt mij een betere regeling. Dan kun je immers een leuk voordeeltje aanbieden voor kopers in een dalende markt
Ik ben het met je eens dat de OB een onredelijke regel is maar hetzelfde vind ik gelden voor de HRA.

Eigenlijk zou er een 'vastgoedmarkt nieuwstopic' moeten worden.

Je ziet/hoort een nieuwsje over vastgoed (koop/huur, woning/commercieel) en kwakt dat hier in AEX eventueel met een kort commentaartje, zoiets als het plaatjestopic.

En dan zonder te veel eigen mening, daar houden we dan deze topicreeks voor.

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:24 schreef Whuzz het volgende:

[..]

Kun je dat met cijfers onderbouwen? Hoeveel van de prijs stijgingen van de afgelopen jaren is aan de HRA te wijten en/of aan het al dan niet kunstmatig hoog houden van schuld om optimaal de HRA te benutten en hoeveel is te wijten aan andere factoren (bijvoorbeeld het volledig gaan meetellen van een tweede inkomen)? En waarom zien we die stijgingen dan pas de laatste jaren, terwijl de HRA al een eeuw bestaat en in die tijd slechts afgezwakt is?
Zonder dat soort onderbouwingen is het eenzelfde stelling waar we in topic 50 al over spraken...

Kom op zeg Whuzz.... je hebt al lang de grafieken gezien waarin aangetoond is dat de aflossingsvrije producten enorm in populariteit gegroeid zijn. Dit alles om een woning uberhaupt te kunnen kopen. De abnormaal gestegen prijzen zijn mede te danken aan de aflossingsvrije constructies. Jane heeft groot gelijk dat voor veel mensen saaie hypotheken waarbij je aflost een stuk minder voordelig zijn als de aflossingsvrije en 'spaar' producten die drijven op maximale rente aftrek.

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:27 schreef xenobinol het volgende:

[..]

De OB is gewoon onderdeel van de prijs van een woning, net als de BTW onderdeel is van de prijs van een brood. Het is niet de OB die de mobiliteit aantast, als woningen betaalbaar zouden zijn en mensen op woningen zouden afschrijven dan was de OB geen enkel bezwaar geweest. Zekers niet omdat mensen ook nog eens een riante HRA krijgen.

Jij vindt huizen niet betaalbaar, ik vind ze uitstekend betaalbaar. En al helemaal als ik dat in internationaal perspectief bekijk. Als ik aan buitenlanders probeer uit te leggen wat een huis in NL kost t.o.v. inkomen, dan vinden ze ons allemaal bevoorrecht.

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:31 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Kom op zeg Whuzz.... je hebt al lang de grafieken gezien waarin aangetoond is dat de aflossingsvrije producten enorm in populariteit gegroeid zijn. Dit alles om een woning uberhaupt te kunnen kopen. De abnormaal gestegen prijzen zijn mede te danken aan de aflossingsvrije constructies. Jane heeft groot gelijk dat voor veel mensen saaie hypotheken waarbij je aflost een stuk minder voordelig zijn als de aflossingsvrije en 'spaar' producten die drijven op maximale rente aftrek.

Dan begrijpen die mensen het niet helemaal denk ik. Ik heb gekeken wat ik netto betaalde op mijn hypotheek en dat vergeleken met wat ik netto beurde op een spaarrekening, en dan was niet aflossen echt niet voordelig hoor. Het is eerder de keuze van mensen om hun maandlasten zo laag mogelijk te houden en de centen op te maken aan andere zaken.

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:24 schreef Whuzz het volgende:

[..]

Kun je dat met cijfers onderbouwen? Hoeveel van de prijs stijgingen van de afgelopen jaren is aan de HRA te wijten en/of aan het al dan niet kunstmatig hoog houden van schuld om optimaal de HRA te benutten en hoeveel is te wijten aan andere factoren (bijvoorbeeld het volledig gaan meetellen van een tweede inkomen)? En waarom zien we die stijgingen dan pas de laatste jaren, terwijl de HRA al een eeuw bestaat en in die tijd slechts afgezwakt is?
Zonder dat soort onderbouwingen is het eenzelfde stelling waar we in topic 50 al over spraken...

Ik zeg gewoon dat het mijn mening (hence de 'm.i.') is. Je hoeft er niet op te reageren als je vindt dat je het in topic 50 al voorbij is gekomen. Of je zegt gewoon dat je het er niet mee eens bent, ook prima.

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:21 schreef Whuzz het volgende:

[..]

Als jouw stelling waar is, dan is het type werknemer dat uit het buitenland geimporteerd wordt dus hetzelfde type nederlander (qua werk) dat ook werkeloos thuis zit. Waar haal je die gegevens vandaan?

Ik begrijp niet hoe je tot deze conclusie kon komen? Die mensen zitten juist werkeloos thuis omdat ze geen kwalificaties hebben en niet tegen een schijtloontje wensen te werken.
Dan kun je beter de hele dag thuis zitten bier te drinken en shag te roken

quote:

Wederom, waar haal je die gegevens vandaan? Mijn werkgever heeft een hele boel buitenlanders in dienst, waaronder niet-europeanen. Dat zijn allemaal hoog opgeleide mensen. Niet het type dat mijns inziens in NL werkeloos is. (om je eerste stelling maar vast te ontkrachten)
Die mensen wonen allemaal (al dan niet met hun partner) in een eigen huis.

Mijn (voormalig ) werkgever heeft ook allerlei hoogopgeleide buitenlandse werknemers in dienst die significant minder verdienen als autochtone Nederlanders. Die mensen willen wel voor een lager salaris werken, pas als ze hier een paar jaar rondgekeken hebben komen ze tot het besef dat ze ook daadwerkelijk meer geld kunnen verdienen

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 13:43 schreef Artimunor het volgende:
dus de nieuwe verse ontwikkelingen die nu juist zo spannend zijn, waren dus in die 1e 80 topics al voorspeld?

Arti, Jane,

Ik moet zeggen dat ik deze topic reeks niet echt lees maar meer quickscan op:
1) Gequote nieuws artikelen.
2) LXIV.
3) Langere posts.
Mijn advies: doe hetzelfde. Eigenlijk zou er een "the relevant pieces of" samenvattingstopic naast moeten zijn, met ongeveer 5-10% van de content.

Het opvullen van complete topics door de eindeloze ruis van met name Xeno, Scorpie maar ook Censuur, Dino en Whuzz... Hopeloos. Meestal ben ik het met Xeno in grote lijnen eens trouwens. Zelf ben ik huurder, ga misschien mijn gehuurde huis kopen (eerste indicatie afgegeven), en geniet van de rit naar beneden die binnenkort 3 jaar duurt - m'n spaargeld wordt eindelijk weer wat meer huis waard... Hoewel het wat mij betreft wel wat sneller mag gaan. Ik denk ook dat voor sommige mensen kopen best een goede keus was en is (Whuzz b.v.).

ow a propos waardestijgingen en in perspectief plaatsen van Nederlandse huisprijsstijgingen.....

praktijk voorbeeld uit Sydney.

Gekocht 30 jaar (1980 dus) geleden voor 39,000 AUS$
Thans 585,000 AUS$

87m2 appartement trouwens, in nagenoeg oospronkelijke staat.....

Da's eng.
Een up to date appartment op een goede plek hier doet > 10,000 AUS$ /m2
Niemand kan me uitleggen wie dat kan betalen trouwens, want da's dus een sloridge 8,000 euro/m2......

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:35 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Dan begrijpen die mensen het niet helemaal denk ik. Ik heb gekeken wat ik netto betaalde op mijn hypotheek en dat vergeleken met wat ik netto beurde op een spaarrekening, en dan was niet aflossen echt niet voordelig hoor. Het is eerder de keuze van mensen om hun maandlasten zo laag mogelijk te houden en de centen op te maken aan andere zaken.

Ze hebben tegenwoordig volgens mij al spaarhypotheken waarbij je op je spaardeel evenveel rente krijgt als je op het hypotheekdeel betaald, en dan kunnen we natuurlijk op 10 vingeers natellen dat door de HRA het voordeliger is om niets versneld af te lossen bij deze constructie. (ja dat wist de boekhouder hier te vertellen, die het onbegrijpelijk vind dat ik aflos )

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:38 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
ow a propos waardestijgingen en in perspectief plaatsen van Nederlandse huisprijsstijgingen.....

praktijk voorbeeld uit Sydney.

Gekocht 30 jaar (1980 dus) geleden voor 39,000 AUS$
Thans 585,000 AUS$

87m2 appartement trouwens, in nagenoeg oospronkelijke staat.....

* antfukker roept iets als appels met peren vergelijken

quote:

Op dinsdag 31 mei 2011 14:33 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

Jij vindt huizen niet betaalbaar, ik vind ze uitstekend betaalbaar. En al helemaal als ik dat in internationaal perspectief bekijk. Als ik aan buitenlanders probeer uit te leggen wat een huis in NL kost t.o.v. inkomen, dan vinden ze ons allemaal bevoorrecht.

Jij mag ze betaalbaar vinden, ik ken een hoop mensen die er anders over denken. En wat de huizen internationaal doen is toch niet relevant? Althans... dat is mij hier voorgehouden