Huizenmarkt#137: Sparen, sparen en niet kopen

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 22:34 schreef LXIV het volgende:

Volgens mij zit je nu al bijna op de 7% bij een lange looptijd!

http://www.hypotheek-rent(...)ast-vergelijken.html
Dit zijn de laagste tarieven voor 30 jr. Hoogste tarief is 7,50%. En we hebben nu een relatief lage rente!

De vraag is wat je als historisch perspectief neemt.

Als je na-oorlogs neemt dan zijn de jaren 70 en zeker 80 de vreemde eend in de bijt.

Neemt je een wat breder perspectief, dan valt op dat de rentes van voor de oorlog gemiddeld nog lager lagen.

Velen meten om onverklaarbare reden vanaf de jaren 80 en dan lijkt het allemaal heel bijzonder die lage rente...

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 18:17 schreef Cherna het volgende:
En dan nog iets mbt tot de bayboomers. Velen hebben hun overwaarde al gebruikt voor verbouwingen, auto,s zeilboten etc. Dus zoveel overwaarde als velen denken zullen de meeste ook niet hebben. Het valt allemaal wel mee met die babyboomers. Op het werk kom ik er veel tegen, maar nog moeten ze werken en kunnen nu niet stoppen al hebben ze de mogelijkheid. Hun vervroegd pensioen dat je al gauw 400 euro scheelt, in tegenstelling tot volledig blijven werken kunnen ze toch nog niet missen.

tja, die mindset van "overwaarde moet je gebruiken, anders ben je een dief van je portemonnee"...

... daar was iets grondigs mis mee.

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 22:48 schreef LXIV het volgende:
Ach, wat ik van een huis vind van bijv. 500K. Dan denk ik: zonder al te veel moeite kan ik op 500K makkelijk 7% rendement trekken. Minus inflatie en belasting is dat 4%, is 20K per jaar. Dat is 1600 euro schoon per maand. Daar kan ik gewoon van leven!

De vraag is dan: waarvan heb je het meeste vrijheid en plezier. Van 1600 euro p/m en financiële onafhankelijkheid of van een huis van 500K. Dat is de vraag.

Kennelijk heb je niet zo heel veel verstand van financiële zaken, want 7% rendement zonder risico is onmogelijk.

Inflatie van 1,8% is laag, dus ook daar zit je jezelf rijk te rekenen.

En 1.600 euro per maand is natuurlijk erg weinig geld om leuk van te leven, maar dat is slechts een mening...

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 22:52 schreef DS4 het volgende:

[..]

Kennelijk heb je niet zo heel veel verstand van financiële zaken, want 7% rendement zonder risico is onmogelijk.

Inflatie van 1,8% is laag, dus ook daar zit je jezelf rijk te rekenen.

En 1.600 euro per maand is natuurlijk erg weinig geld om leuk van te leven, maar dat is slechts een mening...

Een klein beetje verstand van beleggen heb ik wel hoor. 7% is inderdaad niet zonder risico, maar toch wel mogelijk zonder dat je echt gekke dingen doet hoor! Sowieso is leven niet zonder risico, dus wat dat betreft..Zelfs aan banksparen is risico verbonden!

1600 netto kan ik goed van leven. Maar dat is puur persoonlijk natuurlijk. Het is maar net welke waarde je hecht aan bepaalde zaken.

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 22:44 schreef DS4 het volgende:

[..]

Als je gaat meten vanaf het dal in de jaren 80 en geen rekening houdt met de rentestanden en de toename van het aantal tweeverdieners wel ja...

Maar realistisch is dat niet.

Reeel zijn de prijzen gestegen, reeel stijgen ze sinds de jaren 1986 harder dan de salarissen. Dat dit komt door onder andere meer 2verdieners en lagere rente en wat dan ook maakt niet uit. Er werd gesteld dat het verschil tussen loon en huizenprijs nu hetzelfde is als in 1987, en dat klopt gewoon niet. Lonen zijn sinds 1992 met zo'n 60% gestegen, huizen met 200%.

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 22:54 schreef LXIV het volgende:

Een klein beetje verstand van beleggen heb ik wel hoor. 7% is inderdaad niet zonder risico, maar toch wel mogelijk zonder dat je echt gekke dingen doet hoor! Sowieso is leven niet zonder risico, dus wat dat betreft..Zelfs aan banksparen is risico verbonden!

Stel dat je begonnen was met aandelen in mei 2008. Dan was van die 500K een half jaar later nog ongeveer 150K over.

En dan?

Dat je met beleggen langjarig historisch gezien een rendement van 12% haalt is een leuk gegeven, maar als je MOET... dan heb je een probleem. Je hebt buffers nodig en die calculeer je niet in.

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 22:56 schreef Zith het volgende:

Reeel zijn de prijzen gestegen, reeel stijgen ze sinds de jaren 1986 harder dan de salarissen. Dat dit komt door onder andere meer 2verdieners en lagere rente en wat dan ook maakt niet uit. Er werd gesteld dat het verschil tussen loon en huizenprijs nu hetzelfde is als in 1987, en dat klopt gewoon niet. Lonen zijn sinds 1992 met zo'n 60% gestegen, huizen met 200%.

Daar heb je gelijk in, maar het vergelijk is dan ook niet zo verstandig.

De verhouding wordt gewoon bepaald door inkomen en woonlasten. Woonlasten zijn grofweg een derde van het inkomen.

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 22:59 schreef DS4 het volgende:

[..]

Stel dat je begonnen was met aandelen in mei 2008. Dan was van die 500K een half jaar later nog ongeveer 150K over.

En dan?

Dat je met beleggen langjarig historisch gezien een rendement van 12% haalt is een leuk gegeven, maar als je MOET... dan heb je een probleem. Je hebt buffers nodig en die calculeer je niet in.

Nou, als het goed is calculeer je de buffers wel in. Ik beleg nu bijna 20 jaar, en dit was een van de slechtste periodes qua beleggen ooit. Toch heb ik een best goed rendement weten te behalen. Juist door buffers in te calculeren. Je moet niet als je in een maand 50K winst maakt naar de autodealer gaan om een auto te halen, dat geld heb je nodig als je weer eens 40K verliest!

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 23:02 schreef LXIV het volgende:

Nou, als het goed is calculeer je de buffers wel in. Ik beleg nu bijna 20 jaar, en dit was een van de slechtste periodes qua beleggen ooit. Toch heb ik een best goed rendement weten te behalen. Juist door buffers in te calculeren. Je moet niet als je in een maand 50K winst maakt naar de autodealer gaan om een auto te halen, dat geld heb je nodig als je weer eens 40K verliest!

Jij wil 1.600 netto onttrekken per maand. Dat heb ik niet verzonnen.

Ik herhaal het nog maar even, als je pech hebt op het moment dat je met 500K begint is na 6 maanden er nog 150K over. En dan moet je nog 6 * 1.600 euro er vanaf halen. 142K dus. En wat dan? Ga je het dan nog redden denk je?

Ook inflatie heb je niet in de hand. Jij gaat uit van 1,8%, maar het zou mij verbazen als je daar de komende 10 jaar mee gedraaid komt. Ik denk eerder dat je rekening mag houden met het dubbele tot het viervoudige de komende 10 jaar. Ja, het viervoudige! Of denk jij echt dat de tekorten niet gaan leiden tot meer inflatie?

(en voor de goede orde: ik had in 2008 een prima beleggingsjaar!)

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 23:06 schreef DS4 het volgende:

[..]

Jij wil 1.600 netto onttrekken per maand. Dat heb ik niet verzonnen.

Ik herhaal het nog maar even, als je pech hebt op het moment dat je met 500K begint is na 6 maanden er nog 150K over. En dan moet je nog 6 * 1.600 euro er vanaf halen. 142K dus. En wat dan? Ga je het dan nog redden denk je?

Ook inflatie heb je niet in de hand. Jij gaat uit van 1,8%, maar het zou mij verbazen als je daar de komende 10 jaar mee gedraaid komt. Ik denk eerder dat je rekening mag houden met het dubbele tot het viervoudige de komende 10 jaar. Ja, het viervoudige! Of denk jij echt dat de tekorten niet gaan leiden tot meer inflatie?

Ik denk inderdaad dat we een periode tegenmoet gaan van inflatie. Simpelweg omdat inflatie de enige 'zachte' uitweg is voor de schuldencrisis. Maar hierop kun je een beleggingsstrategie ook baseren (dat is precies wat ik op dit moment doe!). Je kunt je rendement prima 'hedgen' tegen inflatie en als je slim bent juist er nog een extra centje uitslepen!

Heel simpel gezegd: als er veel inflatie is, dan is er sowieso ook meer rente. Maar ook met meer assertieve beleggingen kun je inflatie als hefboom gebruiken. (Bijvoorbeeld door het schrijven van Deep In The Money Puts op fondsen zoals Ahold en Unilever, waarvan de bedrijfsresultaten beïnvloed worden door inflatie).

(En voor de goede orde, 2008 was voor mij vrij dramatisch, maar dat heb ik snel weer recht weten te trekken)

Speculeren blijft speculeren!

500K is te weinig om met pensioen te gaan als je 1.600 per maand inflatiegecorrigeerd wenst te ontvangen tot je dood.

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 23:12 schreef DS4 het volgende:
Speculeren blijft speculeren!

500K is te weinig om met pensioen te gaan als je 1.600 per maand inflatiegecorrigeerd wenst te ontvangen tot je dood.

Nee, dan is het inderdaad aan de zeer krappe kant, dat ontken ik niet hoor! Om met een beetje zekerheid dit te willen heb je minimaal 3x zoveel nodig.

Met hoeveel doet SeLang het? Die had het ook over 'maar' een paar ton. Al is SeLang dan ook een zeer zuinige krent

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 23:14 schreef Zith het volgende:
Met hoeveel doet SeLang het? Die had het ook over 'maar' een paar ton. Al is SeLang dan ook een zeer zuinige krent

Dat heeft hij nooit gezegd. Ik denk maar iets van 8 ton ofzo. Maar hij is ook alleenstaand en zeer precies met zijn uitgaven! Met een gezin en in Nederland is dat toch net even anders.

Als ik alleenstaand was kon ik allang met 'pensioen'. Dan ging ik gewoon naar een land waar het geld 5x zoveel waard was!

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 23:13 schreef LXIV het volgende:

Nee, dan is het inderdaad aan de zeer krappe kant, dat ontken ik niet hoor! Om met een beetje zekerheid dit te willen heb je minimaal 3x zoveel nodig.

Dan zijn we het met elkaar eens.

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 23:17 schreef DS4 het volgende:

[..]

Dan zijn we het met elkaar eens.

Oh ja, zeker. Ik probeer ook altijd in de AEX-slowchat het enthousiasme te temperen van beginners die denken met gemak 20% rendement te behalen. Per maand dan. Door te speculeren op allerlei derivaten.
Voor een zeker rendement van 8% zou ik hier meteen tekenen! Dat is prima, maar wordt niet gehaald en zeker niet door de particulier. Die maakt meestal gewoon verlies.

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 18:18 schreef Jane het volgende:

[..]

Misschien is mijn beeld verstoord omdat ik in het Gooi woon, dat kan.
Maar ja, ook als ze horizontaal hun huis uitgaan, blijft er een huis over dat uiteindelijk verkocht gaat worden.
Ik neem aan dat je het eens bent met mijn meer algemene stelling dat het prijsniveau waarop verkopers met verlies geconfronteerd worden, voor iedereen anders ligt. En dus ook de bereidheid om met de vraagprijs te zakken. Het maakt nogal uit of je je huis in de jaren 70/80 hebt gekocht (en wrs je hypotheek hebt afgelost) of in 2005 (ofzo). Deze mensen kunnen echter gewoon buren zijn in (in principe) hetzelfde huis.

Dat is waar. En de een kan een buffer hebben, de ander een groter ego, of een grotere urgentie.. Ik denk ook wel dat mensen vroeger makkelijker dacht, ach er komt wel een andere koper langs, laat maar waaien. En het zal ook wel per regio verschillen. Ik zat laatst eens te scannen door verkochte panden in A'dam Oost, en daar was nog steeds angstvallig veel binnen een paar weken verkocht. Dan zou ik ook eerder mijn poot stijf houden. In Winschoten zou ik denken "doe weg doe weg". Kopers kunnen op zijn minste kieskeuriger zijn op dit moment. Maar de totale armagedon die normaliter in dit topic wordt getoeterd, nou iets met pasen en pinksteren op dezelfde dag.

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 22:34 schreef LXIV het volgende:

[..]

Volgens mij zit je nu al bijna op de 7% bij een lange looptijd!

Je zal maar tegen minder dan 4% vastgezet hebben voor 20 tot 30 jaar nog maar een paar jaar geleden, met de mogelijkheid van overname door een toekomstige koper, of het meenemen van de hypotheekvoorwaarden naar een nieuwe woning.....

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 22:26 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Daarom is er ook sprake van een zeepbel, aangejaagd door goedkoop geld en een fiscale stimulatie om schulden aan te gaan en deze niet af te betalen.

kun je mij dan uitleggen waarom op veel andere bewoonbare verstedelijkste plekken ter wereld geld duurder is, geen fiscale stimulatie is, maar huizen en huren grotesk veel duurder zijn dan in Nederland?

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 22:30 schreef DS4 het volgende:

[..]

Waar haal jij dat vandaan? Het klopt nl. niet. Dat is gewoon historisch gezien een hoge rente.

Nee hoor voor een lange rente periode vanaf 15 jaar is 7%-8% historisch normaal.

quote:

Op zondag 15 mei 2011 02:38 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Je zal maar tegen minder dan 4% vastgezet hebben voor 20 tot 30 jaar nog maar een paar jaar geleden, met de mogelijkheid van overname door een toekomstige koper, of het meenemen van de hypotheekvoorwaarden naar een nieuwe woning.....

Ja, dan zit je goed. Dat is net zo goed als het huis kopen met de fameuze 30% korting.

Maar er zitten er ook tussen die toen de maximale tophypotheek genomen hebben en deze maar 5 jaar vastgezet hebben. Omdat ze net die 0,35% extra korting nodig hadden om het te betalen. Dan zit je niet goed!

quote:

Op zondag 15 mei 2011 02:49 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

kun je mij dan uitleggen waarom op veel andere bewoonbare verstedelijkste plekken ter wereld geld duurder is, geen fiscale stimulatie is, maar huizen en huren grotesk veel duurder zijn dan in Nederland?

vraag en aanbod
In hartje Amsterdam zal het ook duurder zijn dan in een regiogemeente in Utrecht
Zolang er volop ruimte is om te bouwen kan de aanbodzijde worden aangevuld, in verstedelijkte gebieden kan dat niet , maar in de randstad is ruimte zat, gewoon zwikkie koeien opruimen

quote:

Op zaterdag 14 mei 2011 23:04 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Jawel.... als lenen goedkoop word heeft dat een zeer grote invloed op wat je nu te besteden hebt.

[..]

Die eerste televisies waren een innovatie, de techniek om zulke geavanceerde signalen te verwerken was nog maar net ontwikkeld. De signaalbewerking vond volledig in het analoge domein plaats en dit vergde zeer complexe schakelingen met heel veel afregelpunten. Waar ze vroeger drie grote printplaten vol met dure spoelen, condensatoren en losse transistoren en IC's voor nodig hadden gebeurt nu in een chip van een paar euro. De reden dat de huidige televisies zo goedkoop zijn heeft te maken met de technologische ontwikkeling waardoor er veel minder arbeid en materiaal nodig is om een toestel te maken. De intrinsieke waarde van het product van nu en dat van vroeger liggen nog steeds dicht bij elkaar

Zonder flinke rentestijgingen en met behoud van de HRA denk ik dat er niet meer dan 20% lucht zit in de huizenprijs. Ik bekijk namelijk mijn woning en die is 5 keer in prijs gestegen vanaf 1976. Alleen hadden ze toen een flinke verbouwing moeten doen: de woning is anderhalve keer zo groot geworden. Ook is er wat grond bijgekocht. Dat wordt dan een factor 4. Inkomen is een factor 3 gegroeid. 3/4 x prijs = -25%.

Nou zijn woningen van mijn type relatief duurder geworden want hij staat vlakbij een historische kern. Met andere woorden: zo'n lief oud krot. Misschien klote met isolatie maar wel sfeervol.

Als je kijkt dat een mediane prijs in Nederland zon 240k is, dan denk ik dat het eigenlijk 200 k zou moeten zijn. Ongeveer 4 a 5 keer gemiddeld huishoudinkomen. Dat is dan 18% in de min.

Wel mag je prijsinflatie vanaf trekken. Dus als de huizenprijzen gelijk blijven over 5 jaar maar de gemiddelde inflatie is 2% dan bereik je natuurlijk ook de 10% min.

quote:

Op zondag 15 mei 2011 09:19 schreef skrn het volgende:

Als je kijkt dat een mediane prijs in Nederland zon 240k is, dan denk ik dat het eigenlijk 200 k zou moeten zijn. Ongeveer 4 a 5 keer gemiddeld huishoudinkomen. Dat is dan 18% in de min.

volgens het cbs is het gemiddelde huishoudinkomen ongeveer 55000. Dus die 240.000 voldoet dan al aan het 4 a 5 criteria van jou.

http://statline.cbs.nl/St(...)0&HDR=G1,G2,T&STB=G3