Huis 18 maanden te koop.. WTF is er mee aan de hand???

quote:

Op maandag 7 februari 2011 16:04 schreef Kluiven-79 het volgende:

De prijs die nu op het huis staat is naar mijn idee marktconform voor dit soort huizen in deze buurt met deze eigenschappen. Tuurlijk bestaat de kans dat ik er eerder vanaf ben als ik de prijs flink laat zakken, maar dat hou ik eventueel als allerlaatste stap. Dat geldt uiteraard voor alle markten: Laat de autoverkoper de prijs met 50% zakken (zonder dat je de rest alsnog moet betalen dus) verkoopt 'ie ook gelijk een stuiter meer auto's.. Lijkt me logisch...

Ik ben er dan ook niet op uit om winst te maken op mijn huisje, die illusie heb ik al heel lang laten gaan, maar ik wil hem ook zeer zeker niet voor een dumpprijs wegdoen. En ik ben er van overtuigd dat met de juiste aanpak er nog best wat van te maken valt, zeker gezien de tips die jullie zo massaal gegeven hebben, bedankt daarvoor!

Ik denk dat het best is om met een makelaar te praten over wat een marktconforme prijs is, ik zeg ook niet dat je direct 50% korting moet geven maar onthoudt dat de rente oploopt. Houd deze dus goed in de gaten want dit gaat invloed hebben op je verkoopprijs, praat hier ook eens over met je makelaar.

Kluiven-79

quote:

want waar iedereen voor het gemak aan voorbij loopt: Het is gewoon een geweldig huis! Daar sta ik persoonlijk voor in.

Heel fijn dat jij daar persoonlijk voor in staat, maar dat doet natuurlijk niet ter zake. De presentatie is meer dan bagger. Maar dat is natuurlijk vooral de fout van de makelaar. Jouw fout is dat je niet veel eerder hebt ingegrepen. Maar die ben je nu aan het herstellen

quote:

Op maandag 7 februari 2011 16:56 schreef Tja..1986 het volgende:
Kluiven-79

[..]

Heel fijn dat jij daar persoonlijk voor in staat, maar dat doet natuurlijk niet ter zake. De presentatie is meer dan bagger. Maar dat is natuurlijk vooral de fout van de makelaar. Jouw fout is dat je niet veel eerder hebt ingegrepen. Maar die ben je nu aan het herstellen

En ondertussen is de rente ruim een halve punt gestegen, goed voor minstens 10% daling van de verkoopprijs
Dus.... de woning is wel in prijs verlaagd maar dat is enkel om de gestegen rente te compenseren, om het huis daadwerkelijk verkocht te krijgen moet er toch echt nog wel een 20k van de vraagprijs af

quote:

Op maandag 7 februari 2011 16:31 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Ik denk dat het best is om met een makelaar te praten over wat een marktconforme prijs is, ik zeg ook niet dat je direct 50% korting moet geven maar onthoudt dat de rente oploopt. Houd deze dus goed in de gaten want dit gaat invloed hebben op je verkoopprijs, praat hier ook eens over met je makelaar.

Ik lees het al, jij bent een goeie verkoper.
Aan de presentatie werken heeft geen zin, prijs omlaag! Dat werkt altijd direct! .
Als je van een bepaald goed af wil, dondert niet wat, wil je daar de beste prijs voor.
Om het onderste uit de kan te halen moet je beginnen bij de presentatie van je product.
Je product zodanig presenteren dat zoveel mogelijk mensen het mooi vinden en er geinteresseerd raken in het product dat je aanbiedt. Wanneer er veel mensen interesse hebben in je product kan je er een zo hoog mogelijke prijs voor vragen.

Pas wanneer je economisch gezien alle moeite voor de presentatie van je product hebt gedaan dat het eruit kan en er nog geen interesse is. Dan pas ga je aan de prijs rommelen.

Een prijs rucksichtlos naar beneden trekken kan namelijk nog veel meer andere signalen geven dan "ik heb een aantrekkelijk product in de verkoop".
Je geeft namelijk ook het signaal "ik moet er nu van af, je kan hier het onderste uit de kan halen qua onderhandelingen" of "hetgene dat ik probeer te verkopen is van miserabele kwaliteit, koop het asjeblieft!".
En dergelijke signalen hebben in het algemeen niet het gewenste effect van je doel "Als je van een bepaald goed af wil, dondert niet wat, wil je daar de beste prijs voor.".

Voor bovenstaande heb ik trouwens niet eens marketing ofzo hoeven te studeren. Dat is gewoon simpel boeren verstand.

En dat users als Xeninobol en kingmob al jaren een poging doen om een self fullfilling prophecy te creeeren met onzin als huizenzeepbel.nl achtige klets staat geheel buiten het doel van de TS. Zijn huis zo snel mogelijk voor zo veel mogelijk geld verkopen.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 17:32 schreef bleiblei het volgende:
Een prijs rucksichtlos naar beneden trekken kan namelijk nog veel meer andere signalen geven dan "ik heb een aantrekkelijk product in de verkoop".
Je geeft namelijk ook het signaal "ik moet er nu van af, je kan hier het onderste uit de kan halen qua onderhandelingen" of "hetgene dat ik probeer te verkopen is van miserabele kwaliteit, koop het asjeblieft!".
En dergelijke signalen hebben in het algemeen niet het gewenste effect van je doel "Als je van een bepaald goed af wil, dondert niet wat, wil je daar de beste prijs voor.".

Ja maar........ dat kan toch helemaal niet?

Het kopen van een eigen huis is toch sowieso een nobrainer, waarmee je alleen maar winst kunt maken? De huizenprijzen kunnen toch alleen maar omhoog? En je kunt toch nooit teveel betalen voor een eigen huis?

Als je huis 18 maanden te koop staat is de prijs te hoog

Je makelaar zet je huis al die tijd niet op Funda, en dan vragen waarom het niet verkoopt? Echt waar, sommige mensen zijn zo onwetend.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 17:35 schreef Asfyxia het volgende:

[..]

Ja maar........ dat kan toch helemaal niet?

Het kopen van een eigen huis is toch sowieso een nobrainer, waarmee je alleen maar winst kunt maken? De huizenprijzen kunnen toch alleen maar omhoog? En je kunt toch nooit teveel betalen voor een eigen huis?

Huizenmarkt # 102: Waar we lekker op de HRA aftrekken.
Serieus, hou het daar. Eén topic vol alu-hoedjes-spam en angsthazen is genoeg en het is hier niet alleen onzin, maar ook off-topic.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 17:45 schreef Whuzz het volgende:
Serieus

Serieus inderdaad. Het was een serieuze vraag.

Ik ben overigens zo onderhand wel benieuwd naar het to do lijstje van TS .
Of kluiven-79 al een idee heeft wat hij/zij aan actie gaat ondernemen.

Voor mij zou het iig. helder zijn.
- Andere makelaar zoeken
- Ruimtes met minimale kosten opknappen
- 100 euro investeren in witte verf ipv. dat blauwe
- 500 euro investeren in redelijk laminaat ipv. de groene grindvloer
- Wat spullen uit huidige huis terugplaatsen/ op creatieve wijze meer meubels vergaren om de ruimtes wat meer body te geven. Indeling ook logischer maken.
- Wat groen binnen neerzetten in de vorm van planten enzo.
- Andere foto's maken (in de lente met mooi weer en de tuin in bloei!)
- Advertentie op Funda zetten met goede tekst erbij (* zou eigenlijk actie nummer 1 moeten zijn, maar je hebt toch die foto's nodig).

En vervolgens 2 maanden aankijken of interesse in huis groeit, indien er in 2 maanden nog niets is gebeurd met de prijs een 5K tot 10K naar beneden gaan.

Maar goed, dat zou mijn lijst zijn. Wat ga jij doen TS?

quote:

Op maandag 7 februari 2011 17:47 schreef Asfyxia het volgende:

[..]

Serieus inderdaad. Het was een serieuze vraag.

Ik dat dat het modje wel duidelijk was. Maar goed, met dat bord voor je hoofd is het misschien lastig lezen

Nu ik thuis ben de foto's wat duidelijker bekeken. Als je makelaar langs komt zou ik hem opsluiten in de kelder TS. Dat is echt te slecht

quote:

Op maandag 7 februari 2011 17:47 schreef Asfyxia het volgende:

[..]

Serieus inderdaad. Het was een serieuze vraag.

Een huis koop je om in te wonen. Maar als je een nieuw huis hebt waar je in wil wonen wil je er de beste prijs voor. Of je er op vooruit gaat of niet. (Er staat daarom ook zo veel mogelijk geld! Niet zo veel mogelijk winst!). Al weet ik wel dat je dermate selectief leest zodat alles in je straatje past.

Imho. is een huis niets anders dan een auto met het bijkomende voordeel dat als je het goed doet, het makkelijker is om winst te pakken op je hoop bakstenen op een stukje grond dan met een auto .

Een gebruiks"voorwerp" dus.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 17:32 schreef bleiblei het volgende:

Ik lees het al, jij bent een goeie verkoper.
Aan de presentatie werken heeft geen zin, prijs omlaag! Dat werkt altijd direct! .

Voor 'me-too' producten werkt een gunstige prijsstelling meestal het beste. Aangezien dit huis weinig unieke selling points heeft zou ik niet inzien waarom dat niet de beste aanpak is.

quote:

Als je van een bepaald goed af wil, dondert niet wat, wil je daar de beste prijs voor.
Om het onderste uit de kan te halen moet je beginnen bij de presentatie van je product.
Je product zodanig presenteren dat zoveel mogelijk mensen het mooi vinden en er geinteresseerd raken in het product dat je aanbiedt. Wanneer er veel mensen interesse hebben in je product kan je er een zo hoog mogelijke prijs voor vragen.

Bij de NVM zijn ze er ondertussen achter dat je beter meer volume kan maken met een lagere marge... waarschijnlijk is dat ook de beste aanpak voor mensen die elke maand weer kosten moeten maken voor hun tweede hypotheek. Jij praat over 'veel interesse'.... nou.. nou.. nou wat is er veel interesse voor koopwoningen de laatste 3 jaar. Zoals ik reeds gezegd heb... dat is allemaal zo 2005.

quote:

Pas wanneer je economisch gezien alle moeite voor de presentatie van je product hebt gedaan dat het eruit kan en er nog geen interesse is. Dan pas ga je aan de prijs rommelen.

Klikt leuk... maar je kan beter een prognose maken over wat een woning je nu zal opleveren en wat het je oplevert in de toekomst minus de kosten die je maakt voor het aanhouden van de woning. Feitelijk ben je dan dus aan het speculeren. Tot 2005 was dat geen probleem.... helaas is het nu 2011.

quote:

Een prijs rucksichtlos naar beneden trekken kan namelijk nog veel meer andere signalen geven dan "ik heb een aantrekkelijk product in de verkoop".
Je geeft namelijk ook het signaal "ik moet er nu van af, je kan hier het onderste uit de kan halen qua onderhandelingen" of "hetgene dat ik probeer te verkopen is van miserabele kwaliteit, koop het asjeblieft!".

Alsof het reclame is om een leegstaande woning 18 maanden in de verkoop te hebben, ik zou als verkoper bij voorbaat kunnen denken dat de verkoper een plaat voor zijn hoofd heeft en te koppig is om marktconform aanbod te accepteren. Het is heel simpel... zodra je een te koop bordje in je tuin zet in een kopersmarkt stel je je als verkopende partij kwetsbaar op.

quote:

En dergelijke signalen hebben in het algemeen niet het gewenste effect van je doel "Als je van een bepaald goed af wil, dondert niet wat, wil je daar de beste prijs voor.".

Prachtig.... maar hoe je het ook wend of keert de markt bepaald de verkoopprijs. Tot dusver nog geen koper gesignaleerd.... ligt uiteraard enkel aan de kleur van het behang en de gedateerde toiletbril

quote:

Op maandag 7 februari 2011 17:36 schreef Pietverdriet het volgende:
Als je huis 18 maanden te koop staat is de prijs te hoog

Amen.... topic kan dicht en de prijs omlaag

quote:

Op maandag 7 februari 2011 17:56 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Amen.... topic kan dicht en de prijs omlaag

Zijn nu eenmaal veel mensen die niet begrijpen wat prijs is.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 17:36 schreef Pietverdriet het volgende:
Als je huis 18 maanden te koop staat is de prijs te hoog

Wat een onzin. Als een huis niet verkoopt kan dat aan veel oorzaken liggen, prijs is daar slechts één mogelijke oorzaak van.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 18:03 schreef Mercer het volgende:

[..]

Wat een onzin. Als een huis niet verkoopt kan dat aan veel oorzaken liggen, prijs is daar slechts één mogelijke oorzaak van.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 18:12 schreef Pietverdriet het volgende:
[..]

Je kan lachen, maar ik heb wel gelijk. En onderbouwen kan je de boel verder ook al niet, dus verder ook geen behoefte om met je in discussie te gaan. Beter gewoon ontopic blijven, zodat het topic niet helemaal verziekt wordt.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 18:15 schreef Kluiven-79 het volgende:

[..]

TS heeft tussen de regels door hier en daar al wat plannen van aanpak geformuleerd.

Ik stel de huidige makelaar nog één maal op de proef met het volgende lijstje:

- Huis met nieuwe foto's op Funda.
- Maten bij alle ruimtes
- Omschrijving aanpassen waarbij het deze keer wel op een danige manier gaat dat het de verkoop/bezichtiging bevordert
- Maken van een plattegrondje voor alle verdiepingen
- In ieder geval één van de muren wit maken (mijn inspanning)
- Tuin verder opruimen en hogedruk afspuiten (ook mijn inspanning)
- Inrichting binnen aanpassen. Heb nog zat meubels die wel representatief zijn en die goed hier en daar geplaatst kunnen worden
- Planten binnen en buiten plaatsen (uiteraard vóór het maken van de foto's)

Punt is: Ik heb me nooit gestoord aan beschrijving en foto's omdat ik het huis simpelweg al live heb meegemaakt. Ik weet precies hoe alles eruit ziet en waarvoor het te gebruiken is. Nu ik van jullie de tips heb gehad besef ik me idd dat het beter kan (en MOET)

Waar mijn makelaar overigens wel heeeel goed in is, is het verkopen van lulkoek. Dan was het weer verkiezingen met HRA, dan was het weer een moeilijke tijd, dan was het weer winter enz enz enz... Zoals eerder gezegd: Volledig debet aan mezelf (En ik betaal daar ook de rekening voor) Maar nu is het gewoon klaar.

Ben benieuwd of hij alles voor elkaar kan krijgen. Kan een VBO-makelaar ook gewoon iets oop Funda knallen?

Er zijn nu eenmaal maar heel erg weinig "goede" makelaars. In een opgaande markt kan elke drol met een grote bek een huis verkopen. Maar nu scheidt het kaf zich van het koren.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 18:15 schreef Kluiven-79 het volgende:
[..]
Kan een VBO-makelaar ook gewoon iets oop Funda knallen?

Dat hij jouw huis niet direct op Funda heeft gezet, geeft mij grote twijfels of je de juiste keuze maakt uberhaupt nog verder te gaan met deze makelaar. Sorry hoor, maar dan ben je toch echt wel een prutser als makelaar. En waarom zou je in hemelsnaam bij een slechte makelaar blijven? No cure, no pay zou ik zeggen.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 18:14 schreef Mercer het volgende:

[..]

Je kan lachen, maar ik heb wel gelijk. En onderbouwen kan je de boel verder ook al niet, dus verder ook geen behoefte om met je in discussie te gaan. Beter gewoon ontopic blijven, zodat het topic niet helemaal verziekt wordt.

Het gaat altijd om de prijs. Vraag 100.000 euro voor het huis en je bent het morgen kwijt.

Het lijkt me wel een net huis TS. Beetje rare constructie voor dat rolluik bij het bovenraam. (Steekt boven de dakgoot uit?) Maar dat hebben alle huizen in die straat zag ik.

Inderdaad meer en duidelijkere foto's plaatsen en een betere omschrijving. Nog verder zakken zou ik niet doen, dit lijkt me een redelijke prijs. (Mits het een normale buurt is, ik ken de situatie daar niet)