Huis 18 maanden te koop.. WTF is er mee aan de hand???

-edit- niet doen ajb

[ Bericht 52% gewijzigd door Ml-etje op 07-02-2011 13:38:56 ]

quote:

Op maandag 7 februari 2011 12:02 schreef kingmob het volgende:
Ik denk idd dat je wel duidelijk moet afvragen hoeveel nut investeringen in de inrichting hebben. Om het echt goed te krijgen kost dat handen vol met geld (en tijd). Is het dan niet verstandiger, sneller en makkelijker om gewoon in prijs te zakken. Je raakt een doelgroep kwijt (de "door de inrichting onder de indruk" groep) maar zo groot is die ook weer niet denk ik, zeker als je een paar duizend onder de gewone prijs kan zitten omdat je niet in die troep hebt geīnvesteerd.

Verder bevestigd dit topic al mijn vooroordelen over makelaren en de huizenmarkt

Optische investeringen heb je er heel snel uit bij de verkoop van een huis.
18 maanden met een hypo van 2 ton is al gauw 10K rente die je kwijt bent.
Daar kan je echt wel ff een pot latex en een paar 100 euro aan laminaat voor tegen aan gooien.
Bij de verkoop van een huis is de presentatie alles zoals klusfoobje al zegt.
Hoe matiger de presentatie, des te lager het resultaat voor de verkoper. Daar is geen rocketscience voor nodig. Zelfs een klushuis levert meer op als er met minimale inspanning wat basisdingen op orde zijn gebracht. Maar zoals velen verbaas ik me wel over dit topic. Wel vermakelijk though .

[ Bericht 41% gewijzigd door Ml-etje op 07-02-2011 13:44:59 (reactie op Xeno) ]

quote:

Op maandag 7 februari 2011 12:56 schreef bleiblei het volgende:
Maar zoals velen verbaas ik me wel over dit topic. Wel vermakelijk though .

Hoezo verbaas jij je? TS vraagt gewoon geen marktconforme prijs en raakt daardoor deze woning niet kwijt. Ik beweer ook niet dat het verbeteren van de presentatie zinloos is, maar om te denken dat kopers zich daardoor laten misleiden is een beetje beledigend naar de koper toe. Ik denk dat de meeste 'greater fools' al lang in de woningmarkt zijn ingestapt. Blijft over de mensen die het niet kunnen betalen en de mensen die het niet willen betalen

quote:

Op maandag 7 februari 2011 12:51 schreef xenobinol het volgende:
-edit- niet doen ajb

Wat was precies het gene wat niet toegestaan was? Want ik zie geen reden vermeldt?

Zoals een aantal anderen hier melden (en in tegenstelling tot wat Xeno zegt) is het wel degelijk van belang dat de uiterlijke presentatie in orde is en kijken de meeste kopers daar niet doorheen.
Dat was misschien het geval in 2007 toen je meestal met meerdere kopers op hetzelfde pand af ging, maar in 2011 liggen de zaken echt wat anders.

Mijn vriendin en ik waren op zoek naar een redelijk huis (minimaal 3 forse slaapkamers, liever 4) en waren bereid zelf behoorlijk te moeten klussen. Dus we zijn echt geen kopers die niet verder willen gaan dan een beetje schilderen, maar zelfs dán kies je toch voor het huis dat er het beste uit ziet binnen de eisen die je al stelde.
In 2007 kreeg je dan 2, misschien 3 huizen die aan je eisen voldeden en was je best bereid om ergen "door heen te kijken". Maar toen wij onze eerste zoektocht begonnen op Funda kregen we 500 hits... Met zoveel keus leg je eerst de lat wat hoger (minimale opperlakte, minimaal x-size tuin, minimaal apart ligbad en douche, enz). Daarna hadden we nog steeds zo'n 150 hits en dan ga je foto's kijken...
En als je 150 huizen moet bekijken ga je echt nergens "doorheen kijken". Eerste indrukken zijn dan behoorlijk bepalend.

@Xeno: Kwam er kortgezegd op neer dat je je alu-hoedjespraat in het huizenmarkt topic mag houden.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 13:53 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Wat was precies het gene wat niet toegestaan was? Want ik zie geen reden vermeldt?

De link. Plus dat deze discussie niet aansluit bij wat TS vraagt, namelijk tips geen hele verhandeling over de huizenmarkt

quote:

Op maandag 7 februari 2011 13:56 schreef Ml-etje het volgende:

[..]

De link. Plus dat deze discussie niet aansluit bij wat TS vraagt, namelijk tips geen hele verhandeling over de huizenmarkt

Oke... duidelijk, ik zal mijn alu hoedje in het andere topic laten

quote:

Op maandag 7 februari 2011 13:57 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Oke... duidelijk, ik zal mijn alu hoedje in het andere topic laten

dat zijn niet mijn woorden maar graag ontopic

quote:

Op zondag 6 februari 2011 21:46 schreef Kluiven-79 het volgende:

[..]

Daar kan ik, gedeeltelijk, iets mee... Die groene vloer.. tja.. Dat kost een vermogen om eruit te halen. Daarbij zal er ook iets terug in moeten. Iets te grote investering. Daarbij: smaken verschillen! De vorige eigenaren hebben het erin gelegd en wij hebben het gekocht. Wij zullen toch niet de enige mensen zijn die het mooi vinden? Al lijkt dat, gezien de reacties hier, er wel op...

Verder wel goede tips.. thanks!

Wat is een 1500 a 2000 euro voor een laminaatvloer nu, tegenover nog een jaar aan dubbele hypotheek? Kan meestal bovenop je huidige vloer, soms moet je je deuren wat afschaven.

Ik zeg idd vloer, tuin, en wat bewoonbaarder/gezelliger doen ogen.

Het is werkelijk opmerkelijk hoe 2005 de meeste tips in dit topic zijn... wat is er mis met verder zakken in de vraagprijs?

Ten eerste hoef je daar geen cent voor te investeren en ten tweede kan je het altijd nog ongedaan maken als de markt op wonderbaarlijke manier weer gaat aantrekken.

Als je naar de woningmarkt kijkt dan zie je dat zelfs nieuwbouw moeilijk verkoopbaar is, de bouwproductie is fors gedaald en de huizen die verkocht worden gaan meestal met subsidies en kortingen over de toonbank. Mocht je nu een parel van een woning bezitten dan zijn er misschien nog wel kopers te vinden die alle pluspunten van de woning op waarde weten te schatten. Maar we praten hier over een 13 in een dozijn 'uitgebouwde' rijtjescontainer aan een drukke straatweg, dat is echt niet het 'goud' waar mensen massaal naar aan het graven zijn. Je kan jezelf een plaat voor je hoofd blijven houden en denken dat het nog steeds 1999 is maar helaas zitten we voor TS in een neerwaartse spiraal. Het sentiment is verandert en de rente is aan het oplopen, hierdoor neemt de betaalbaarheid af (lees: het aantal mensen dat deze woning kan financieren neemt af) en het aantal beschikbare woningen waaruit mensen kunnen kiezen neemt toe, dit zijn dus versterkende factoren. Iedereen die nog gelooft dat een potje verf, een andere vloer en nieuwe toiletbril nog gaat helpen om 'de waarde' van je woning aantoonbaar te maken zit zwaar in de ontkenningsfase.

@TS: wat is volgens je makelaar een realistische verkoopprijs? M.a.w. niet de prijs die jij in gedachte hebt maar de prijs waarvoor de makelaar verwacht je woning op korte termijn te kunnen verkopen.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 12:56 schreef bleiblei het volgende:

[..]

Optische investeringen heb je er heel snel uit bij de verkoop van een huis.
18 maanden met een hypo van 2 ton is al gauw 10K rente die je kwijt bent.
Daar kan je echt wel ff een pot latex en een paar 100 euro aan laminaat voor tegen aan gooien.
Bij de verkoop van een huis is de presentatie alles zoals klusfoobje al zegt.
Hoe matiger de presentatie, des te lager het resultaat voor de verkoper. Daar is geen rocketscience voor nodig. Zelfs een klushuis levert meer op als er met minimale inspanning wat basisdingen op orde zijn gebracht. Maar zoals velen verbaas ik me wel over dit topic. Wel vermakelijk though .

Het is niet compleet zinloos, maar ik vraag me af hoe zinvol het daadwerkelijk is in dit geval. Verder komt je denken op mij nogal raar over. Je praat er geld bij wat er niet is. Het punt is natuurlijk dat je kopers kan trekken met interieur, maar ook door te dalen in prijs, de vraag is welke het meest oplevert (en daar zou ik tijd en moeite ook bij tellen persoonlijk). Die 18 maanden tover je er bij, want die hebben niets met het vraagstuk te maken. Of je nou iets koopt, of in prijs zakt, beide kost het je gewoon geld.

Ik vind dat geen 2005 opmerkingen. Dalen in de prijs is na een jaar zeker aan te raden. Maar k kan me voorstellen hoe het is als je er dan 20.000 euro mee in de soep gaat..

(ja ik heb ervaring, de prijs omlaag riepen ze al vanaf week 2, en maar verder, en maar verder)

Mijn woning is nu 12.000 euro onder WOZ waarde verkocht. Moet je nagaan.

Kortom, na 18 mnd is het een goed idee, maar de rest bestempelen als 2005 vind ik ook nogal kort door de bocht.

en geld erbij denken? Ik denk dat als je 1000 euro in een goede neutrale vloer investeert, je grotere kans maakt op een aantal maanden minder hypotheek!

ik zou zelf een nieuwe makelaar in de hand nemen, en dan spijkers met koppen gaan slaan.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 13:53 schreef Whuzz het volgende:
Mijn vriendin en ik waren op zoek naar een redelijk huis (minimaal 3 forse slaapkamers, liever 4) en waren bereid zelf behoorlijk te moeten klussen. Dus we zijn echt geen kopers die niet verder willen gaan dan een beetje schilderen, maar zelfs dán kies je toch voor het huis dat er het beste uit ziet binnen de eisen die je al stelde.

Dat lijkt me toch raar, jij betaald uiteindelijk die interieurkosten. Als de verkoper die investering niet had gedaan, had jij het huis goedkoper kunnen krijgen. De enige reden waarom ik m'n huis zo opknappen is om kijkers te trekken, ik denk dat het daadwerkelijk mensen over de streep trekken een illusie is, weinig mensen zijn zo 'dom'. Een beetje verkoper praat daar bovendien zo omheen (het is immers veel logischer voor alle partijen om niet in te richten).

Een beetje koper kijkt naar de staat van een huis, als er een lelijke vloer ligt die tamelijk oud is, dan zal het onderhoud op het huis en dak enz ook wel achterlopen.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 14:29 schreef Swiffer het volgende:

[..]

Wat is een 1500 a 2000 euro voor een laminaatvloer nu, tegenover nog een jaar aan dubbele hypotheek? Kan meestal bovenop je huidige vloer, soms moet je je deuren wat afschaven.

Ik zeg idd vloer, tuin, en wat bewoonbaarder/gezelliger doen ogen.

Wederom, valse voorwendselen waarmee je iemand gewoon op kosten jaagt. Als 18 maanden 10K kost, kun je met dezelfde logica de prijs 10K omlaag gooien.

Kingmob,

Het is niet zo raar. De koper die besloten heeft om het huis te kopen zoekt vervolgens argumenten om een lagere prijs te bieden. Hoewel je gewoon een bedrag kunt noemen zul je als koper het toch aannemelijk proberen te maken waarom die prijs omlaag moet. Dan gaat het erom wat er redelijkerwijs aan moet gebeuren om er in te kunnen trekken.

Als je dan eerst alles netjes moet maken is dat een argument. Als alles er goed uit ziet is dat al lastiger. Tuurlijk, je kunt altijd wat roepen maar uiteindelijk gaat het erom dat je tot elkaar komt.

Dat geeft direct aan waarom een prijs verlaging in dit stadium geen zin heeft. Er komt geen hond kijken. Maak het eerst zo dat men WIL komen kijken.
Daarna begint het handje klap pas. Als je de prijs EERST omlaag doet en men komt kijken wil de koper toch altijd nog minder betalen....

Omlaag kun je altijd nog.

quote:

Op zondag 6 februari 2011 21:15 schreef Tja..1986 het volgende:
Ik zou het nooit kopen. En na die foto's zeker niet meer. Maarja, ben gewoon nieuwere huizen gewend. Zal daar wel door komen.

Dit dus. Ik zou echt nooit in huis willen wonen wat ouder dan 10 jaar is.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 15:20 schreef kingmob het volgende:

[..]

Wederom, valse voorwendselen waarmee je iemand gewoon op kosten jaagt. Als 18 maanden 10K kost, kun je met dezelfde logica de prijs 10K omlaag gooien.

Nee, want je weet van te voren niet of de tent 18 maanden te koop staat.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 15:20 schreef kingmob het volgende:

[..]

Wederom, valse voorwendselen waarmee je iemand gewoon op kosten jaagt. Als 18 maanden 10K kost, kun je met dezelfde logica de prijs 10K omlaag gooien.

Whatever, jouw ervaringen zijn anders dan de mijne. Je kunt niet met dezelfde 'logica' aan het begin van je verkoop meteen 10k lager gaan, omdat dat simpelweg niet in iemands portemonnee hoeft te zitten! Of je bent nog in 2005 bezig, waar ieder die een huis verkocht steevast winst maakte in plaats van verlies.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 15:17 schreef kingmob het volgende:

[..]

Dat lijkt me toch raar, jij betaald uiteindelijk die interieurkosten. Als de verkoper die investering niet had gedaan, had jij het huis goedkoper kunnen krijgen.

Het punt is dat mensen niet eens komen *kijken*. Als ik uit 150 huizen kan kiezen die allemaal in de prijsrange zitten waar ik wil zoeken, allemaal in het gebied waar ik wil wonen, allemaal al meer kamers dan ik minimaal wil, groter zijn dan mijn minimale wens... waarom zou ik dan gaan kijken bij dat huis dat er matigjes uitziet op foto's, terwijl er 149 andere kandidaten zijn?

@ Xeno: De vraagprijs laten zakken (meestal toch echt met stappen van 5k - 10k, anders helpt het nix) lijkt me pas de laatste stap die je doet. Voor je dat probeert lijkt het me handiger om eens fatsoenlijke foto's te plaatsen, een likje verf, schoonmaakbeurt en een nieuw vloertje te leggen voor 1500 euro ofzo.
Ik weet dat jij graag ziet dat iedereen zijn huis in prijs verlaagt hoor, maar dat wil niet zeggen dat het goed advies is

quote:

Op maandag 7 februari 2011 15:25 schreef klusfoobje het volgende:
Kingmob,

Het is niet zo raar. De koper die besloten heeft om het huis te kopen zoekt vervolgens argumenten om een lagere prijs te bieden. Hoewel je gewoon een bedrag kunt noemen zul je als koper het toch aannemelijk proberen te maken waarom die prijs omlaag moet. Dan gaat het erom wat er redelijkerwijs aan moet gebeuren om er in te kunnen trekken.

Als je dan eerst alles netjes moet maken is dat een argument. Als alles er goed uit ziet is dat al lastiger. Tuurlijk, je kunt altijd wat roepen maar uiteindelijk gaat het erom dat je tot elkaar komt.

Dat geeft direct aan waarom een prijs verlaging in dit stadium geen zin heeft. Er komt geen hond kijken. Maak het eerst zo dat men WIL komen kijken.
Daarna begint het handje klap pas. Als je de prijs EERST omlaag doet en men komt kijken wil de koper toch altijd nog minder betalen....

Omlaag kun je altijd nog.

Ik ben blij dat er zoveel mensen zijn die denken dat er regels zijn in het handelen, dat maakt het voor mij altijd makkelijker
Met alle ernst, dit is alles behalve een wetmatigheid. En een laminaatvloer gaat echt niets uitmaken in een dergelijke discussie. Ik ben het met je eens dat je mensen eerst maar eens moet lokken, maar het is maar de vraag of dat met leuke foto's ineens wel gaat. Die beslissing om duizenden euro's te investeren wordt te makkelijk gemaakt en te makkelijk verantwoord.

Persoonlijk zou ik eerst eens goed kijken naar hoe huizen in de buurt worden aangeboden, kijken welke populair zijn. Aan de hand daarvan kun je iig al een meer geīnformeerde beslissing nemen, in plaats van een zeer onzekere investering.

Mij zou je interieur bijvoorbeeld aan m'n reet roesten, maar een lagere prijs kom ik kijken. Gewoon om aan te geven dat er ook andere keuzes zijn. Ik kriegel gewoon een beetje dat zoveel geld zo makkelijk wordt uitgegeven met zo'n slechte onderbouwing. De engelsen hebben daar een mooie uitspraak voor: "penny wise but pound foolish". Een zeer belangrijke opdrijver van huizenprijzen overigens dat effect.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 15:37 schreef Whuzz het volgende:

[..]

Het punt is dat mensen niet eens komen *kijken*. Als ik uit 150 huizen kan kiezen die allemaal in de prijsrange zitten waar ik wil zoeken, allemaal in het gebied waar ik wil wonen, allemaal al meer kamers dan ik minimaal wil, groter zijn dan mijn minimale wens... waarom zou ik dan gaan kijken bij dat huis dat er matigjes uitziet op foto's, terwijl er 149 andere kandidaten zijn?

Nee, je begrijpt m'n punt niet. het punt is dat die 149 allemaal op dezelfde prijs zitten. Dan kan je concurreren door hetzelfde te doen en geld te investeren in het interieur alleen voor de fotootjes, of je kan dat zelfde geld investeren in een lagere prijs.
Verder denk ik dat 149 hits getuigt aan een gebrek aan creatief zoeken. Foto's moeten er natuurlijk zijn, maar alleen om inzicht te krijgen van de ruimtes en locatie e.d.
Als je 149 hits hebt moet/kan je gewoon meer randvoorwaarden stellen.

quote:

Op maandag 7 februari 2011 15:39 schreef kingmob het volgende:
Mij zou je interieur bijvoorbeeld aan m'n reet roesten, maar een lagere prijs kom ik kijken. Gewoon om aan te geven dat er ook andere keuzes zijn. Ik kriegel gewoon een beetje dat zoveel geld zo makkelijk wordt uitgegeven met zo'n slechte onderbouwing. De engelsen hebben daar een mooie uitspraak voor: "penny wise but pound foolish". Een zeer belangrijke opdrijver van huizenprijzen overigens dat effect.

Dus het is pound foolish om iemand aan te raden 1500 euro te investeren om kopers te lokken, maar wel verstandig om iemand te adviseren de prijs met 10k omlaag te doen? (Of denk jij dat er ineens mensen komen kijken als de prijs met 1500 omlaag gaat?)