Huizenmarkt #75: komt de dubbel dip nog voor deeltje 100?

quote:

Op zondag 12 september 2010 12:47 schreef FkTwkGs2014 het volgende:

[..]

hihihi. banken zijn gewoon oppertunistisch en kortzichtig. ze proberen gewoon winst te maximaliseren en zagen met de lage rentestanden hun kans schoon. gewoon met zijn allen niet meezakken met de marktrente. klaar.

Natuurlijk streeft een bank naar maximale winst! Dat is ook de taak van een bedrijf en daar is niks mis mee.

Het zou een probleem zijn wanneer banken onderling afspraken gingen maken om prijzen vast te leggen. Dat is niet het geval.

Als jij denkt dat het mogelijk is om voor veel minder hypotheken aan te bieden dan moet je een bank oprichten en dit gaan doen. Dan vaag je iedereen binnen een paar jaar van de markt en ben je de grootste bank!

Maar dit gaat dus niet, want dan ga je failliet omdat je te weinig rekening houdt met defaults.

quote:

Op zondag 12 september 2010 12:49 schreef Halcon het volgende:

[..]

Precies. Zo spannend als sommigen het hier willen maken is het echt niet. Een pakje boter kost toch ook bij elke supermarkt hetzelfde? Daar zitten echt geen complotten achter hoor.

pakjes boter kosten heul niet hetzelfde bij alle supermarkten. los dat het een invalide argument zou zijn als het wel zo was. daarbij is de melkmarkt zwaar gesubsidieerd, dus daar zit echt wel veel achter. het zijn geen complotten, het zijn belangen en het is relevant dat je de werking van de markt snapt. als je het dan uiteindelijk complot wilt noemen is dat aan jou; ik hou niet zo van emotioneel analyseren.

En vergeet ook niet dat alle grote NL spelers behalve de Rabo staatssteun hebben gehad en van Neelie Kroes niet de scherpste tarieven mogen bieden (een prachtregel )

quote:

Op zondag 12 september 2010 12:51 schreef LXIV het volgende:

[..]

Natuurlijk streeft een bank naar maximale winst! Dat is ook de taak van een bedrijf en daar is niks mis mee.

Het zou een probleem zijn wanneer banken onderling afspraken gingen maken om prijzen vast te leggen. Dat is niet het geval.

Als jij denkt dat het mogelijk is om voor veel minder hypotheken aan te bieden dan moet je een bank oprichten en dit gaan doen. Dan vaag je iedereen binnen een paar jaar van de markt en ben je de grootste bank!

Maar dit gaat dus niet, want dan ga je failliet omdat je te weinig rekening houdt met defaults.

jij zegt dat het niet het geval is. alles wijst erop dat er een gemene deler is; het is onlogisch dat alle concurrenten tegelijkertijd dezelfde prijsstijging vertonen. er is dan iets aan de hand.

onderzoek en vragen zullen er wel komen. just wait and see the soap continues

quote:

Op zondag 12 september 2010 12:51 schreef FkTwkGs2014 het volgende:

[..]

pakjes boter kosten heul niet hetzelfde bij alle supermarkten. los dat het een invalide argument zou zijn als het wel zo was. daarbij is de melkmarkt zwaar gesubsidieerd, dus daar zit echt wel veel achter. het zijn geen complotten, het zijn belangen en het is relevant dat je de werking van de markt snapt. als je het dan uiteindelijk complot wilt noemen is dat aan jou; ik hou niet zo van emotioneel analyseren.

Subsidie is niet de enige prijsbepalende factor bij 'n pakje boter. Een arbeidskracht kost bij de AH ongeveer hetzelfde als bij de Jumbo, net zoals de elektriciteit, de logistieke kosten, de kosten van inkoop, etc. Zo spannend is het allemaal niet.

Jij bent degene die in emotionele toestand allerlei waanzinnige beweringen doet over banken, dus ik vrees dat jij degene bent die zich heeft laten verleiden tot emotioneel analyseren.

quote:

Op zondag 12 september 2010 12:52 schreef eleusis het volgende:
En vergeet ook niet dat alle grote NL spelers behalve de Rabo staatssteun hebben gehad en van Neelie Kroes niet de scherpste tarieven mogen bieden (een prachtregel )

overheidsbemoeienis is in basis evil en op termijn stelt het alleen uit wat er moet komen; correctie en opschoning van de markt.

quote:

Op zondag 12 september 2010 12:51 schreef FkTwkGs2014 het volgende:

[..]

pakjes boter kosten heul niet hetzelfde bij alle supermarkten. los dat het een invalide argument zou zijn als het wel zo was. daarbij is de melkmarkt zwaar gesubsidieerd, dus daar zit echt wel veel achter. het zijn geen complotten, het zijn belangen en het is relevant dat je de werking van de markt snapt. als je het dan uiteindelijk complot wilt noemen is dat aan jou; ik hou niet zo van emotioneel analyseren.

Bij de ene supermarkt kost een pakje boter een paar centen meer dan bij de andere, maar dan krijg je bijvoorbeeld weer wat meer service (Albert Heijn vs Aldi). Maar het is een vrije markt en dus betaal je altijd een faire prijs. Bevalt het je niet of denk je dat er mega-winsten ten koste van de klant geboekt worden dan begin je zelf een boterhandel en wordt je rijk.

quote:

Op zondag 12 september 2010 12:54 schreef LXIV het volgende:

[..]

Bij de ene supermarkt kost een pakje boter een paar centen meer dan bij de andere, maar dan krijg je bijvoorbeeld weer wat meer service (Albert Heijn vs Aldi). Maar het is een vrije markt en dus betaal je altijd een faire prijs. Bevalt het je niet of denk je dat er mega-winsten ten koste van de klant geboekt worden dan begin je zelf een boterhandel en wordt je rijk.

zoals ik zei boter is een slecht voorbeeld sowieso.

terug naar the subject.

quote:

Op zondag 12 september 2010 12:56 schreef FkTwkGs2014 het volgende:

[..]

zoals ik zei boter is een slecht voorbeeld sowieso.

terug naar the subject.

Uitgeluld dus. Reageer anders eens op die post over de Belgische hypotheekmarkt.

Een goed onderwerp is overigens wel een bank of verzekeraar beginnen.

Na DSB en de nieuwe kapitaalregels voor verzekeraars zal men zich daar in NL niet snel aan branden.

Zonde.

quote:

Op zondag 12 september 2010 12:57 schreef Halcon het volgende:

[..]

Uitgeluld dus. Reageer anders eens op die post over de Belgische hypotheekmarkt.

welke post? en nee, niets uitgeluld. de melkmarkt in europa is niet open. daarmee is het een beetje een onhandige markt om als uitgangspunt te nemen voor vergelijkingen met een markt die zogenaamd wel open is.

quote:

Op zondag 12 september 2010 12:59 schreef FkTwkGs2014 het volgende:

[..]

welke post? en nee, niets uitgeluld. de melkmarkt in europa is niet open. daarmee is het een beetje een onhandige markt om als uitgangspunt te nemen voor vergelijkingen met een markt die zogenaamd wel open is.

Die reactie van mij op jouw post over de opslagen in Belgie.

Over dat pakje boter mis je totaal het punt, terwijl het nochtans heel goed is uitgelegd door mij en ook door LXIV.

quote:

Op zondag 12 september 2010 13:03 schreef Halcon het volgende:

[..]

Die reactie van mij op jouw post over de opslagen in Belgie.

Over dat pakje boter mis je totaal het punt, terwijl het nochtans heel goed is uitgelegd door mij en ook door LXIV.

laten we het geleuter even vergeten. de basis is vrij simpel; jarenlang was de opslag laag. de rente ging omlaag. de rente van hypotheken bleef gelijk (impliciete opslagverhoging). en dat opeens bij alle nederlandse banken (niet in het buitenland; daar bleef de opslag gewoon de opslag). genoeg basis om dit eens uit te zoeken en dat gaan ze ook doen. hoe jij pakjes boter ook een goede vergelijking vindt (wat het niet is aangezien de hele botermarkt verneukt is door overheidsingrijpen ).

quote:

Op zondag 12 september 2010 13:15 schreef FkTwkGs2014 het volgende:

[..]

laten we het geleuter even vergeten. de basis is vrij simpel; jarenlang was de opslag laag. de rente ging omlaag. de rente van hypotheken bleef gelijk (impliciete opslagverhoging). en dat opeens bij alle nederlandse banken (niet in het buitenland; daar bleef de opslag gewoon de opslag). genoeg basis om dit eens uit te zoeken en dat gaan ze ook doen. hoe jij pakjes boter ook een goede vergelijking vindt (wat het niet is aangezien de hele botermarkt verneukt is door overheidsingrijpen ).

Je probeert er overheen te lullen. Wat ik al zei: het punt over dat pakje boter heb je compleet gemist en over de aflossingsvormen en verstrekkingsnormen in Belgie t.o.v. van Nederland heb ik je nog niet gehoord.

Dus:

quote:

Op zondag 12 september 2010 13:15 schreef FkTwkGs2014 het volgende:

[..]

laten we het geleuter even vergeten. de basis is vrij simpel; jarenlang was de opslag laag. de rente ging omlaag. de rente van hypotheken bleef gelijk (impliciete opslagverhoging). en dat opeens bij alle nederlandse banken (niet in het buitenland; daar bleef de opslag gewoon de opslag). genoeg basis om dit eens uit te zoeken en dat gaan ze ook doen. hoe jij pakjes boter ook een goede vergelijking vindt (wat het niet is aangezien de hele botermarkt verneukt is door overheidsingrijpen ).

In een markt waarin het onderpand automatisch steeds meer waard wordt wil ik ook wel met een kleine opslag genoegen nemen. Want mocht het misgaan en het pand verkocht worden, dan krijg ik mijn geld gewoon terug.

Zitten we echter eenmaal in een recessie en stijgt de waarde van het onderpand niet meer en is er zelfs gerede kans dat het daalt, dus dat ik van de 100% die ik uitgeleend heb nog maar 80% terug zie, dan is uitlenen voor mij minder aantrekkelijk en wil ik dus ook een hogere vergoeding.

Het is precies hetzelfde als met verzekeringen. Iemand waarvan de kans dat hij een ongeluk veroorzaakt (20-jarige in een VW-golf) groter is dan een ander (40-jarig gezinshoofd in een Renault Espace) betaalt ook meer premie. Is gewoon een kwestie van kansberekening.

quote:

Op zondag 12 september 2010 12:47 schreef LXIV het volgende:

[..]

Dat van die rekenmodellen klopt echt wel. Het zullen niet overal precies dezelfde modellen zijn, maar wel ongeveer dezelfden.
Een factor in die modellen zal zijn het aantal 'defaults', dus het aantal leningen dat niet terugbetaald kan worden. Hoe hoger het aantal defaults, hoe hoger de renteopslag. Want die niet-terugbetaalde leningen moeten ergens vandaan komen. Logisch dat dan overal de renteopslag stijgt als het aantal defaults stijgt. Daar zit echt geen complot achter!

hey, ik ken die rekenmodellen En die eindigen met welke rente berekenen onze concullega's. Als niemand begint met zakken maakt het rekenmodel alleen uit hoeveel meer marge ze pakken.

Stel, gewoon stel, ik heb hetzelfde bedrag als de hypothecaire lening (stel 40% van de executiewaarde) bij exact dezelfde bank staan, en ik zou dat bedrag zelfs additioneel aan de hypothecaire inschrijving willen verpanden om aflossing te garanderen. Dan zou je zeggen dat de opslag toch naar nul moet tenderen, nietwaar? De bank kan interne compensatie toepassen, en loopt dus nihil, nul komma niks risico.
Geen model voor nodig om dat uit te rekenen.
Nou vergeet het maar.

Daar bovenop, wat is het verschil in opslag tussen > 100% executie waarde en zeg < 40%?
Dat kan echt de gestegen marge niet verklaren hoor

Dat heeft niks met risico te maken, wel met gebrek aan concurrentie

Wel is het zo dat ze twee jaar geleden idiote marges hadden. Als je op een gegeven moment goedkoper kunt lenen voor een bepaalde looptijd vergeleken met een deposito bij dezelfde bank, dan is toch wel duidelijk dat de marge te laag is.

Maar geen bank die hun rentes risicogericht prijzen. De bank die daar wat actiever en maatgerichter in kan zijn, zou nog een interessante markt aan hebben.

quote:

Op zondag 12 september 2010 13:16 schreef Halcon het volgende:

[..]

Je probeert er overheen te lullen. Wat ik al zei: het punt over dat pakje boter heb je compleet gemist en over de aflossingsvormen en verstrekkingsnormen in Belgie t.o.v. van Nederland heb ik je nog niet gehoord.

Dus:

in nederland wordt er geen mogelijkheid geboden voor een lagere rente. ik zou best zelf 25% willen betalen contant, dan krijg ik nog niet de rente die nu in belgie (en voorheen in nld) geldt.

daarbij gaat de politiek een onderzoek instellen. nu begrijp ik wel dat jij meer inzicht hebt dan de politiek, maar het zou je aan het denken kunnen zetten.

Het is gewoon duidelijk dat er in Nederland weer eens afspraken zijn gemaakt om op verzoek van de politiek lagere leveradges te gaan hanteren en in plaats daarvan de winstopslag te verhogen.

quote:

Op zondag 12 september 2010 13:54 schreef FkTwkGs2014 het volgende:

[..]

in nederland wordt er geen mogelijkheid geboden voor een lagere rente. ik zou best zelf 25% willen betalen contant, dan krijg ik nog niet de rente die nu in belgie (en voorheen in nld) geldt.

daarbij gaat de politiek een onderzoek instellen. nu begrijp ik wel dat jij meer inzicht hebt dan de politiek, maar het zou je aan het denken kunnen zetten.

Nee? 5 jaar vast voor rond de 3,75% als we het hebben over een verstrekking van onder de 100%. Dat betaal je in Belgie ook wel.

Belgische hypotheek zit over het algemeen heel anders in elkaar dan een Nederlanders. Als je het een beetje volgt, dan snap je dat zelf ook wel.

De politiek acteert vooral naar aanleiding van geblaat van allerlei mensen die maar wat roepen om stemming te maken en omdat het scoort bij het plebs. Dat de politiek een onderzoek instelt, betekent dus niet dat jouw bewering per definitie waar is.

quote:

Op zondag 12 september 2010 13:58 schreef Verburg_K het volgende:
Het is gewoon duidelijk dat er in Nederland weer eens afspraken zijn gemaakt om op verzoek van de politiek lagere leveradges te gaan hanteren en in plaats daarvan de winstopslag te verhogen.

Waaruit blijkt dat dat 'gewoon' duidelijk is?

quote:

Op zondag 12 september 2010 21:33 schreef huizenmarkt-zeepbel.nl het volgende:

Femke Halsema wil van de aflossingsvrije hypotheken af

Ik niet. Waarom zou een kinderloos stel het graf in moeten gaan met een geheel afbetaald huis?

Groen links wil weer gaan betuttelen/.
Ze moeten gewoon die Hypotheeksubsidie stoppen, dat is het beste voor het land

Alle subsidies zijn fout, helemaaal fout
Of het nu subsidies van de VVD of van Groen links zijn, maakt niet uit

quote:

Op maandag 13 september 2010 07:28 schreef Bayswater het volgende:

[..]

Ik niet. Waarom zou een kinderloos stel het graf in moeten gaan met een geheel afbetaald huis?

Dan kunnen we net zo goed ons afvragen waarom zou een kinderrijk stel het graf in moeten gaan met een geheel afbetaald huis?

Ik zou zeggen dat het goed is voor een economie als schulden ook een keer afgelost worden ipv steeds maar weer door gefinancierd te worden.

Verder is de HRA maatregel ooit ingesteld om eigen bezit te stimuleren, met aflossingsvrije hypotheken stimuleren we niets meer dan grote leningen aan te gaan om een maximale rente aftrek te behouden.

quote:

Op maandag 13 september 2010 08:42 schreef Basp1 het volgende:

[..]


Ik zou zeggen dat het goed is voor een economie als schulden ook een keer afgelost worden ipv steeds maar weer door gefinancierd te worden.

Dat is niet waar. De huidige economie is niet gebaat bij het aflossen van schulden.