Huizenmarkt #74: NHG, HRA, BTW allemaal kansloze acroniemen

quote:

Op woensdag 8 september 2010 08:39 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Ik blijf niet weglopen

quote:

Op woensdag 8 september 2010 08:57 schreef Bayswater het volgende:

[..]

Is in Las Vegas wel verstandig.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 09:37 schreef xenobinol het volgende:
venix wijk geen leuke plek voor kinderen, moderne woonwijken zijn te krap opgezet

De moderne tijd.... werkende ouders die hun kinderen met de auto naar school brengen. Want ze wonen ver van de school af en er rijd te veel verkeer om hun kinderen 'veilig' over straat te laten lopen of fietsen. Wat bezielt de moderne mens om deze waanzin in stand te houden? Schuld bij de bank misschien
Ooh oh oh.... wat zijn we gelukkig met zijn allen in onze te dure woning, wat een verbetering van de kwaliteit van het leven... misschien moeten we de verhuftering van de samenleving aanpakken door de huizenprijzen weer te waarderen voor de werkelijke waarde.... dan houden we ruimte, tijd en geld over voor de leuke dingen in het leven.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 10:24 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Geld maakt niet gelukkig en als iedereen 58k verdient dan komt deze grens automatisch hoger te liggen. Ik denk dat het grootste probleem ligt in het feit dat mensen geld als de weg zien naar het geluk, misschien moeten we eens wat anders proberen. Hoeveel mensen hebben wel geen zinloze baan? Veel beroepen kunnen volledig geautomatiseerd worden, kunnen die mensen veel leukere dingen gaan doen met hun leven.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 10:24 schreef xenobinol het volgende:
Hoeveel mensen hebben wel geen zinloze baan? Veel beroepen kunnen volledig geautomatiseerd worden, kunnen die mensen veel leukere dingen gaan doen met hun leven.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 11:14 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Toch denk ik dat die villa tegen een lage prijs mij gelukkiger zal maken dan krom te moeten liggen voor een woning in een vinex wijk

quote:

Op woensdag 8 september 2010 11:14 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Toch denk ik dat die villa tegen een lage prijs mij gelukkiger zal maken dan krom te moeten liggen voor een woning in een vinex wijk

quote:

Op woensdag 8 september 2010 11:34 schreef Bayswater het volgende:

[..]

Mij ook, alleen voor mij is dan die villa een leuk pand (oud of nieuw) dichtbij/in het centrum van een stad. (Delft )
Nooit van mijn leven in een Vinex.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 11:50 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Ik word heel gelukkig van doomverhalen, maar word nog gelukkiger als zo'n doom scenario ook daadwerkelijk werkelijkheid word
In een revolutie heb je altijd mensen die onder de valbijl terecht komen, om DAM te quoten: "vette pech"

quote:

Op woensdag 8 september 2010 11:34 schreef Bayswater het volgende:

[..]

Mij ook, alleen voor mij is dan die villa een leuk pand (oud of nieuw) dichtbij/in het centrum van een stad. (Delft )
Nooit van mijn leven in een Vinex.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 13:41 schreef Foksnor het volgende:

Ik denk dat de beste en degelijkste woningen in een vinex-wijk staan, maar ga er eens echt kijken zou ik zeggen

quote:

Verkoop nieuwbouwwoningen terug bij af

De verkoop van nieuwbouwwoningen is de laatste maanden hard teruggevallen. Vooral augustus is met een verkoop van slechts 1.300 woningen zeer zwak gebleken. Daarmee is de verkoop bijna terug op het niveau van het begin van de crisis.


Renteaftrek
Deze terugval wordt veroorzaakt door aanhoudende onduidelijkheid over de renteaftrek en over de gevolgen van forse kabinetsbezuinigingen. Ook de moeizame formatiebesprekingen doen het investeringsklimaat op de woningmarkt momenteel geen goed. Een snelle formatie is noodzakelijk, evenals een Kabinet dat duidelijke standpunten inneemt en dat de rust terugbrengt rondom de renteaftrek, wil de woningmarkt niet jaren achterop raken.

Woningmarkt
Dit concludeert NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers naar aanleiding van de Thermometer Koopwoningen. Deze halfjaarlijkse rapportage geeft een betrouwbaar beeld van de actuele stand van zaken op de woningmarkt. In de eerste helft van dit jaar verkochten de gezamenlijke ontwikkelaars in Nederland in totaal ruim 13.000 nieuwbouw koopwoningen, wat neerkomt op circa 2.300 verkopen gemiddeld per maand. Dat is 82% meer dan in het dramatische jaar ervoor. Tot zover het goede bericht.

2010
Aan het begin van dit jaar voorspelde NVB dat er in heel 2010 ongeveer 23.000 nieuwbouw koopwoningen verkocht zouden gaan worden. Dat zou 35% meer zijn dan het jaar ervoor. Dat aantal wordt gehaald, maar veel meer zullen het er - ondanks het relatief goede 1e halfjaar - echter niet worden. De vanaf dit voorjaar ontstane onzekerheid over zaken als de hypotheekrenteaftrek en de gevolgen van flinke overheidsbezuinigingen, overheersen namelijk sindsdien het sentiment op de woningmarkt zwaar. Tevens doen de moeizame formatiebesprekingen de markt momenteel geen goed. NVB verwacht daarom een terugval in de verkoop van nieuwe koopwoningen in de 2e helft van dit jaar.

Kantelende beeld
De zojuist bekend geworden verkoopcijfers over juli en augustus bevestigen reeds dit ‘kantelende’ beeld. Vooral de maand augustus is een zeer zwakke maand gebleken met slechts 1.300 verkochte nieuwbouwwoningen. Dit is nauwelijks meer dan de 1.200 verkopen in dezelfde maand van het jaar ervoor. Dit betekent dat het herstel van de nieuwbouwmarkt moeizaam gaat en dat de markt voorlopig nerveus blijft. NVB pleit er dan ook voor dat er heel snel een nieuw kabinet komt dat de rust terugbrengt en dat vooral duidelijkheid verschaft over de toekomst van de renteaftrek en tevens een antwoord geeft op de vraag met welke lastenverzwaringen de burgers straks te maken krijgen. Juist die aanhoudende onduidelijkheid op het politieke front is ‘dodelijk’ voor een vertrouwensmarkt als de woningmarkt.

Gemiddelde prijs
Naast het gebrek aan vertrouwen kampt de nieuwbouw woningmarkt nog met andere problemen. Zo is de gemiddelde prijs van een nieuwe koopwoning gedaald naar het niveau van 2002, maar de grondkosten die gemeenten in rekening brengen zijn vaak nog van de situatie van 2008. Dus veel te hoog. Hierdoor blijft er voor de bouw zelf nauwelijks ruimte over. Het is daarom van belang dat ook de gemeenten zich realiseren dat de woningmarkt sinds de crisis is veranderd en dat zij dus hun grondprijzen moeten verlagen, net als de ontwikkelaars en bouwers al met hun kosten hebben gedaan. In de praktijk betekent dit een gemiddeld 30% lagere kavelprijs ten opzichte van 2008.

NVB
NVB is een branchevereniging van projectontwikkelende bouwondernemingen en projectontwikkelaars in Nederland. Deze bedrijven behalen hun omzet in hoofdzaak uit woningbouw, commercieel vastgoed en bijbehorende infrastructuur.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 08:39 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Aah.... een ervaringsdeskundige De prijzen zijn toch nog nooit 25% gedaald de afgelopen 2 decennia? Maar misschien heb je gelijk... 25% daling van de onroerend goed markt... voor veel mensen is dat inderdaad het equivalent van waterboarding.... of zelfs erger het einde van de wereld
[..]

quote:

QFT... momenteel zijn de prijzen te hoog, dus 50% daling zou op dit prijsniveau de lucht uit de markt halen Percentages zijn zinvol als je het uitgangspunt kent.
[..]

quote:

Als er één groep mensen aan te duiden valt die rationeel misbruik weet te maken van de emotionele leenkampioenen dan zijn dat de vastgoedhandelaren. Die kopen op de prijs waar ze er goed aan kunnen verdienen, heeft imho nog steeds niets te maken met de werkelijke waarde... aangezien hun afzetmarkt grotendeels uit rozebrillen consumenten bestond.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 14:47 schreef Terrorizer het volgende:

[..]

Ik vraag me af, mocht het gebeuren, in hoeverre de 30% goedkopere kavelprijs door gaat werken in de huizenprijzen..?

quote:

Op woensdag 8 september 2010 15:44 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Omdat het in het verleden niet gebeurt is geeft volgens mij geen garanties. Feit is dat de overwaardering van vastgoed dusdanige proporties heeft aangenomen en de economische vooruitzichten veel slechter zijn dan eind jaren 70. Toen domineerde het westen nog steeds de globale economie, die tijd is echter over.
[..]

quote:

Ja... de prijsstijging om de vastgoedmarkt word vooral bepaald door emoties, marketing en leencapaciteit. Waarom denk je dat commerciele omroepen je haast doodgooien met programma's die gaan over huisbezit. Waarom nooit een programma over huurwoningen of stacaravan's Allemaal gesponsord door de vastgoedmaffia, het is een complot

quote:

Overigens vraag ik mij nog steeds af bij welke tak van de vastgoedmaffia jij werkzaam bent

quote:

Op woensdag 8 september 2010 11:16 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Leuk idee maar in onze kapitalistische samenleving vinden ze dat we perse moeten werken bij een private ondernemer voor ons geld. Kijk maar eens hoe erg velen hier het al vinden dat er nog mensen uitkeringen krijgen en er ambtenaren zijn.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 19:36 schreef xenobinol het volgende:
WC eend

quote:

_{Zoiets? Toch?}

quote:

Op woensdag 8 september 2010 18:43 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Er zijn geen garanties. Ja, dat ik een dak boven mijn hoofd heb wat mijn eigendom is en dat ik dat de rest van mijn levensdagen kan betalen, wat de huizen- of huurprijzen ook doen

quote:

Op woensdag 8 september 2010 20:35 schreef Whiteguy het volgende:
Dat huis is van de bank. Tenzij je al je hele hypotheek hebt afgelost. Zo niet, maakt het niet eens zo veel uit wat de huizen of huurprijzen doen, maar meer wat je salaris doet en of je je schuld aan de bank kunt blijven afbetalen

quote:

Op woensdag 8 september 2010 20:30 schreef Terrorizer het volgende:
Huurders hebben geen profijt als meer mensen gaan huren

quote:

, integenstelling tot diegenen die gekocht hebben die hun prijzen in stand willen houden met nieuwe kopers.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 20:52 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

En toch staan hier 74 topics vol met huurders die er voor waarschuwen vooral niet kopen.
[..]

Die prijzen hoeven de kopers niet in stand te houden, dat doen de huurders wel. Aangezien de huurprijzen de pan uitstijgen, zal de gemiddelde koopwoning nimmer veel in waarde kunnen dalen. Vooral met zijn allen vechten om een huurhuis.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 21:08 schreef LXIV het volgende:
Welke huurprijzen stijgen [sic] de pan uit?

quote:

95% van alle huren in Nederland zijn onvoldoende om alle kosten van de verhuurder te dekken.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 21:08 schreef LXIV het volgende:

[..]

Welke huurprijzen stijgen [sic] de pan uit? 95% van alle huren in Nederland zijn onvoldoende om alle kosten van de verhuurder te dekken.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 21:57 schreef Verburg_K het volgende:

[..]

Daarom wil men nu alle huurwoningen verpatsen

quote:

Op woensdag 8 september 2010 21:31 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Welke niet? Vindt jij ¤ 525,- voor een simpele tussenwoning met voor en achtertuintje normaal dan?
[..]

quote:

AH, dus ze moeten nog verder omhoog om kostendekkend te worden?

quote:

Op woensdag 8 september 2010 22:02 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Dat is slecht nieuws voor huurders... Hoe minder huurwoningen, hoe hoger de huurprijs. Komt het er straks op neer dat de kopers de huurprijsbubble moeten gaan laten knappen.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 22:08 schreef LXIV het volgende:
Nee, dat vind ik niet normaal. Dat vind ik extreem weinig.

quote:

Zo'n simpele tussenwoning heeft een marktwaarde van 180K?

quote:

Dan zijn de kapitaalkosten hiervoor al minstens 900 euro. Een verhuurder heeft geen HRA!

quote:

Beheerkosten (administratie, leegstand, overhead) is per woning ook al snel 150 euro.

quote:

Dan nog (incl. lange termijn/groot onderhoud) zeker 150 euro p/m aan onderhoudskosten

quote:

Dan nog de OZB, verzekeringen e.d. 50 euro p/m.

quote:

Zo'n woning kost dus al snel 1250 euro per maand. (ongeacht de eventueel positieve cashflow, maar zo moet je niet rekenen. Het wordt dus voor de helft van de kostprijs berekend.

quote:

Het enige voordeel is dat de eigenaar een hedge tegen inflatie heeft op zijn kapitaal. Maar als de huizenprijzen zakken werkt dat in zijn nadeel, want dan heb je dus specifieke-deflatie op de huizenprijzen.

quote:

Ja, met ongeveer 100%. Alleen zal dat nooit gebeuren ivm politieke gevoeligheid. Bovendien kan de staat het niet trekken om de huursubsidie enorm te verhogen en willen ze ook geen mensen op straat.

quote:

Een huis kopen om te verhuren is dus ongeveer de meest catastrofaal slechte belegging denkbaar. Zeker verlies.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 22:26 schreef caroline88 het volgende:
Dacht er laatst over om een vakantiehuisje te kopen. Daar zelf 10 maanden te wonen en in juli/augustus verhuren.
Weet niet zeker of die constructie ook acceptabel is, dat het dus niet als definitieve woonruimte wordt aangemerkt omdat ik er het grootste deel van het jaar woon.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 22:26 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Ieder zijn inschatting, maar ik vind het al veel teveel.
[..]

Ja zoiets zal het wel zijn.
[..]

De betaalde rente valt dan toch gewoon onder de kosten? Maakt dus per saldo niet uit lijkt me.
[..]

Bron?
[..]

Bron?
[..]

Dat zou best kunnen.
[..]

Dus jij bent ervan overtuigd dat een verhuurder de helft verlies lijdt per maand? Dit terwijl als je als particulier goedkoper zelf kunt kopen dan je maandelijkse huurpenningen aan een verhuurder af te dragen?

Ergens zit een lek in je berekeningen. En niet zo'n kleintje ook.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 22:35 schreef LXIV het volgende:

[..]

Wat die kapitaalkosten zijn kun je zelf heel eenvoudig uitrekenen. Ik zal je even vertellen waar dat 'lek' zit.

1) De kapitaalkosten worden door de HRA effectief gehalveerd.
2) Beheerkosten zijn er niet in geval van eigen eigendom.
3) Onderhoudskosten zijn 70% lager. Als in mijn (huurhuis) de verwarming lekt dan bel ik de woningbouw (alleen al de telefoon opnemen kost hen geld), komt er een busje voorrijden en wordt het gerepareerd. Dat kost al met al al heel snel 250 euro (voor de woningbouw, mij kost het niets). Als ik in een koophuis woon dan pak ik een rubberen ringetje en een waterpomptang en maak het zelf.

Toen deze huizen gebouwd werden om te verhuren was de situatie heel anders. Huizen waren veel goedkoper en arbeid ook. Hoewel het de woningbouwstichting geen geld kost dat die huizenprijzen zoveel gestegen zijn, zijn ze economisch wél veel minder aantrekkelijk geworden te verhuren. Het rendement op het vermogen wordt hierdoor steeds lager (want de huren zijn niet snel gestegen)

quote:

Op woensdag 8 september 2010 23:01 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Je vergeet in acht te nemen dat als er sprake zou zijn van marktwerking de waarde geen 180k zou zijn. Je moet dus de case als geheel zien en niet een klein stukje eruit isoleren.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 23:05 schreef xenobinol het volgende:

Nee... beter is het om de zeepbel te laten barsten en andere sectoren van de economie leven in te blazen. Problemen genoeg in de nabije toekomst... en dan gaat het niet om iets triviaals als een stapel bakstenen.