Huizenmarkt #74: NHG, HRA, BTW allemaal kansloze acroniemen

quote:

Op woensdag 8 september 2010 11:16 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Leuk idee maar in onze kapitalistische samenleving vinden ze dat we perse moeten werken bij een private ondernemer voor ons geld. Kijk maar eens hoe erg velen hier het al vinden dat er nog mensen uitkeringen krijgen en er ambtenaren zijn.

dat komt omdat de rest van de mensen hard moet werken om dat in stand te houden.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 19:36 schreef xenobinol het volgende:
WC eend

Wij als huurders adviseren niet te kopen.

_{Zoiets? Toch?}

quote:

_{Zoiets? Toch?}

_Nee

Huurders hebben geen profijt als meer mensen gaan huren, integenstelling tot diegenen die gekocht hebben die hun prijzen in stand willen houden met nieuwe kopers.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 18:43 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Er zijn geen garanties. Ja, dat ik een dak boven mijn hoofd heb wat mijn eigendom is en dat ik dat de rest van mijn levensdagen kan betalen, wat de huizen- of huurprijzen ook doen

Dat huis is van de bank. Tenzij je al je hele hypotheek hebt afgelost. Zo niet, maakt het niet eens zo veel uit wat de huizen of huurprijzen doen, maar meer wat je salaris doet en of je je schuld aan de bank kunt blijven afbetalen

quote:

Op woensdag 8 september 2010 20:35 schreef Whiteguy het volgende:
Dat huis is van de bank. Tenzij je al je hele hypotheek hebt afgelost. Zo niet, maakt het niet eens zo veel uit wat de huizen of huurprijzen doen, maar meer wat je salaris doet en of je je schuld aan de bank kunt blijven afbetalen

Simpel gezegd is dus huren gelijk aan kopen (beiden niet je eigendom, al kun je bij kopen dat uiteindelijk wel oplossen en bij huren nimmer) alleen betaal je bij kopen veel minder per maand en heb je alle vrijheid om verbeteringen/verbouwingen te doen, maar heb je als nadeel bij kopen dat je minder makkelijk kunt verhuizen.

Correcte samenvatting zo?

quote:

Op woensdag 8 september 2010 20:30 schreef Terrorizer het volgende:
Huurders hebben geen profijt als meer mensen gaan huren

En toch staan hier 74 topics vol met huurders die er voor waarschuwen vooral niet kopen.

quote:

, integenstelling tot diegenen die gekocht hebben die hun prijzen in stand willen houden met nieuwe kopers.

Die prijzen hoeven de kopers niet in stand te houden, dat doen de huurders wel. Aangezien de huurprijzen de pan uitstijgen, zal de gemiddelde koopwoning nimmer veel in waarde kunnen dalen. Vooral met zijn allen vechten om een huurhuis.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 20:52 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

En toch staan hier 74 topics vol met huurders die er voor waarschuwen vooral niet kopen.
[..]

Die prijzen hoeven de kopers niet in stand te houden, dat doen de huurders wel. Aangezien de huurprijzen de pan uitstijgen, zal de gemiddelde koopwoning nimmer veel in waarde kunnen dalen. Vooral met zijn allen vechten om een huurhuis.

Welke huurprijzen stijgen [sic] de pan uit? 95% van alle huren in Nederland zijn onvoldoende om alle kosten van de verhuurder te dekken.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 21:08 schreef LXIV het volgende:
Welke huurprijzen stijgen [sic] de pan uit?

Welke niet? Vindt jij ¤ 525,- voor een simpele tussenwoning met voor en achtertuintje normaal dan?

quote:

95% van alle huren in Nederland zijn onvoldoende om alle kosten van de verhuurder te dekken.

AH, dus ze moeten nog verder omhoog om kostendekkend te worden?

quote:

Op woensdag 8 september 2010 21:08 schreef LXIV het volgende:

[..]

Welke huurprijzen stijgen [sic] de pan uit? 95% van alle huren in Nederland zijn onvoldoende om alle kosten van de verhuurder te dekken.

Daarom wil men nu alle huurwoningen verpatsen

quote:

Op woensdag 8 september 2010 21:57 schreef Verburg_K het volgende:

[..]

Daarom wil men nu alle huurwoningen verpatsen

Dat is slecht nieuws voor huurders... Hoe minder huurwoningen, hoe hoger de huurprijs. Komt het er straks op neer dat de kopers de huurprijsbubble moeten gaan laten knappen.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 21:31 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Welke niet? Vindt jij ¤ 525,- voor een simpele tussenwoning met voor en achtertuintje normaal dan?
[..]

Nee, dat vind ik niet normaal. Dat vind ik extreem weinig.
Zo'n simpele tussenwoning heeft een marktwaarde van 180K? Dan zijn de kapitaalkosten hiervoor al minstens 900 euro. Een verhuurder heeft geen HRA!
Beheerkosten (administratie, leegstand, overhead) is per woning ook al snel 150 euro.
Dan nog (incl. lange termijn/groot onderhoud) zeker 150 euro p/m aan onderhoudskosten
Dan nog de OZB, verzekeringen e.d. 50 euro p/m.

Zo'n woning kost dus al snel 1250 euro per maand. (ongeacht de eventueel positieve cashflow, maar zo moet je niet rekenen. Het wordt dus voor de helft van de kostprijs berekend.

Het enige voordeel is dat de eigenaar een hedge tegen inflatie heeft op zijn kapitaal. Maar als de huizenprijzen zakken werkt dat in zijn nadeel, want dan heb je dus specifieke-deflatie op de huizenprijzen.

quote:

AH, dus ze moeten nog verder omhoog om kostendekkend te worden?

Ja, met ongeveer 100%. Alleen zal dat nooit gebeuren ivm politieke gevoeligheid. Bovendien kan de staat het niet trekken om de huursubsidie enorm te verhogen en willen ze ook geen mensen op straat.

Een huis kopen om te verhuren is dus ongeveer de meest catastrofaal slechte belegging denkbaar. Zeker verlies.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 22:02 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Dat is slecht nieuws voor huurders... Hoe minder huurwoningen, hoe hoger de huurprijs. Komt het er straks op neer dat de kopers de huurprijsbubble moeten gaan laten knappen.

Dat valt wel mee. Want of deze huizen nu verhuurd of verkocht zijn heeft geen invloed op het aantal huizen dat beschikbaar is of het aantal mensen dat een huis vraagt. Met het huis verdwijnt er ook een (potentiele) huurder van de markt. Nul effect dus.

Los daarvan: de huurprijs wordt dus niet gestuurd door vraag en aanbod, maar door de overheid.

Wat ik niet begrijp is waarom woningbouwverenigingen etc. die 30 jaar geleden met subsidie gebouwde woningen niet nóg massaler in de verkoop gooien. Dan maken ze enorme boekwinsten, ze verkopen nog steeds op de top van een bubbleprijs (en ze kunnen rationeel handelen), groot onderhoud komt er in veel gevallen aan en rationeel/economisch gezien zijn deze woningen al lang verliesgevend.

Feitelijk zouden ze gewoon alles ten minste moeten aanbieden. Als ze dan 25% verkopen hebben ze genoeg geld om op dit moment vrij goedkoop wat nieuws te ontwikkelen. Die kans krijgen ze nooit meer zo gunstig!

Maar het zal wel een paar maanden duren voordat een dodo dit hier leest en dit gaat gebeuren. De wereld loopt achter op FOK!

Dacht er laatst over om een vakantiehuisje te kopen. Daar zelf 10 maanden te wonen en in juli/augustus verhuren.
Weet niet zeker of die constructie ook acceptabel is, dat het dus niet als definitieve woonruimte wordt aangemerkt omdat ik er het grootste deel van het jaar woon.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 22:08 schreef LXIV het volgende:
Nee, dat vind ik niet normaal. Dat vind ik extreem weinig.

Ieder zijn inschatting, maar ik vind het al veel teveel.

quote:

Zo'n simpele tussenwoning heeft een marktwaarde van 180K?

Ja zoiets zal het wel zijn.

quote:

Dan zijn de kapitaalkosten hiervoor al minstens 900 euro. Een verhuurder heeft geen HRA!

De betaalde rente valt dan toch gewoon onder de kosten? Maakt dus per saldo niet uit lijkt me.

quote:

Beheerkosten (administratie, leegstand, overhead) is per woning ook al snel 150 euro.

Bron?

quote:

Dan nog (incl. lange termijn/groot onderhoud) zeker 150 euro p/m aan onderhoudskosten

Bron?

quote:

Dan nog de OZB, verzekeringen e.d. 50 euro p/m.

Dat zou best kunnen.

quote:

Zo'n woning kost dus al snel 1250 euro per maand. (ongeacht de eventueel positieve cashflow, maar zo moet je niet rekenen. Het wordt dus voor de helft van de kostprijs berekend.

Dus jij bent ervan overtuigd dat een verhuurder de helft verlies lijdt per maand? Dit terwijl als je als particulier goedkoper zelf kunt kopen dan je maandelijkse huurpenningen aan een verhuurder af te dragen?

Ergens zit een lek in je berekeningen. En niet zo'n kleintje ook.

quote:

Het enige voordeel is dat de eigenaar een hedge tegen inflatie heeft op zijn kapitaal. Maar als de huizenprijzen zakken werkt dat in zijn nadeel, want dan heb je dus specifieke-deflatie op de huizenprijzen.

Mompelt iets met open deur....

quote:

Ja, met ongeveer 100%. Alleen zal dat nooit gebeuren ivm politieke gevoeligheid. Bovendien kan de staat het niet trekken om de huursubsidie enorm te verhogen en willen ze ook geen mensen op straat.

Dan is de staat toch slimmer dan de huurders. Die willen al 74 topics lang dat de huizenprijzen met 30% naar beneden gaan. Waardoor vele mensen op straat komen te staan.

quote:

Een huis kopen om te verhuren is dus ongeveer de meest catastrofaal slechte belegging denkbaar. Zeker verlies.

Nog catastrofaler is huren. Dat is betalen en never nooit wat winnen. Nuff said.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 22:26 schreef caroline88 het volgende:
Dacht er laatst over om een vakantiehuisje te kopen. Daar zelf 10 maanden te wonen en in juli/augustus verhuren.
Weet niet zeker of die constructie ook acceptabel is, dat het dus niet als definitieve woonruimte wordt aangemerkt omdat ik er het grootste deel van het jaar woon.

Die voorwaarden verschillen per huisje c.q. gemeente. Het gaat om het aantal dagen en het kan ook zijn dat je een ander woonadres moet aanhouden.

Zo'n vakantiehuisje als belegging is ook vaak een drama. Het netto-rendement is wel aardig, maar als je alles uitrekent verdien je per uur bijna niks.

Oom van mij deed het ook. Maar die moest dus wel daar iedere keer naar toe rijden voor de sleutel, kwamen die mensen weer een half uur later aan, tuintje van de woning onderhouden, de was doen, schoonmaken, om de zoveel tijd verven, gedoe met betalingen, belastingen en noem maar op. Als je dat alles uitbesteed heb je er wat minder werk aan (maar je moet alles nog steeds regelen), maar dan is je rendement weer veel lager.
Uiteindelijk heb ik hem voorgerekend dat hij in totaal (inclusief ook alle kosten voor benzine etc), ongeveer 2 euro per uur er aan overhield. Toen heeft hij het weer verkocht.

Het is alleen leuk als je er heel dichtbij woont, 10 stuks koopt en deze uitmelkt en het feitelijk als waardevaste belegging ziet. En je verder dus met pensioen oid bent.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 22:26 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Ieder zijn inschatting, maar ik vind het al veel teveel.
[..]

Ja zoiets zal het wel zijn.
[..]

De betaalde rente valt dan toch gewoon onder de kosten? Maakt dus per saldo niet uit lijkt me.
[..]

Bron?
[..]

Bron?
[..]

Dat zou best kunnen.
[..]

Dus jij bent ervan overtuigd dat een verhuurder de helft verlies lijdt per maand? Dit terwijl als je als particulier goedkoper zelf kunt kopen dan je maandelijkse huurpenningen aan een verhuurder af te dragen?

Ergens zit een lek in je berekeningen. En niet zo'n kleintje ook.

Wat die kapitaalkosten zijn kun je zelf heel eenvoudig uitrekenen. Ik zal je even vertellen waar dat 'lek' zit.

1) De kapitaalkosten worden door de HRA effectief gehalveerd.
2) Beheerkosten zijn er niet in geval van eigen eigendom.
3) Onderhoudskosten zijn 70% lager. Als in mijn (huurhuis) de verwarming lekt dan bel ik de woningbouw (alleen al de telefoon opnemen kost hen geld), komt er een busje voorrijden en wordt het gerepareerd. Dat kost al met al al heel snel 250 euro (voor de woningbouw, mij kost het niets). Als ik in een koophuis woon dan pak ik een rubberen ringetje en een waterpomptang en maak het zelf.

Toen deze huizen gebouwd werden om te verhuren was de situatie heel anders. Huizen waren veel goedkoper en arbeid ook. Hoewel het de woningbouwstichting geen geld kost dat die huizenprijzen zoveel gestegen zijn, zijn ze economisch wél veel minder aantrekkelijk geworden te verhuren. Het rendement op het vermogen wordt hierdoor steeds lager (want de huren zijn niet snel gestegen)

quote:

Op woensdag 8 september 2010 22:35 schreef LXIV het volgende:

[..]

Wat die kapitaalkosten zijn kun je zelf heel eenvoudig uitrekenen. Ik zal je even vertellen waar dat 'lek' zit.

1) De kapitaalkosten worden door de HRA effectief gehalveerd.
2) Beheerkosten zijn er niet in geval van eigen eigendom.
3) Onderhoudskosten zijn 70% lager. Als in mijn (huurhuis) de verwarming lekt dan bel ik de woningbouw (alleen al de telefoon opnemen kost hen geld), komt er een busje voorrijden en wordt het gerepareerd. Dat kost al met al al heel snel 250 euro (voor de woningbouw, mij kost het niets). Als ik in een koophuis woon dan pak ik een rubberen ringetje en een waterpomptang en maak het zelf.

Toen deze huizen gebouwd werden om te verhuren was de situatie heel anders. Huizen waren veel goedkoper en arbeid ook. Hoewel het de woningbouwstichting geen geld kost dat die huizenprijzen zoveel gestegen zijn, zijn ze economisch wél veel minder aantrekkelijk geworden te verhuren. Het rendement op het vermogen wordt hierdoor steeds lager (want de huren zijn niet snel gestegen)

Kortom: De huurprijzen zijn eigenlijk veel te laag. En horen volgens jou eigenlijk verdubbeld te worden om de verhuurders financieel gezond te houden.

Zou je niet beter als een speer gaan kopen dan?

quote:

Op woensdag 8 september 2010 23:01 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Je vergeet in acht te nemen dat als er sprake zou zijn van marktwerking de waarde geen 180k zou zijn. Je moet dus de case als geheel zien en niet een klein stukje eruit isoleren.

Dus met de marktwerking t.o.v. de gesuggereerde huurwaarde zou de marktwaarde geen 180K maar minimaal het dubbele moeten zijn?

Ja, dat denk ik persoonlijk ook. Je moet echt geld teveel hebben om te blijven huren.

quote:

Op woensdag 8 september 2010 23:05 schreef xenobinol het volgende:

Nee... beter is het om de zeepbel te laten barsten en andere sectoren van de economie leven in te blazen. Problemen genoeg in de nabije toekomst... en dan gaat het niet om iets triviaals als een stapel bakstenen.

Nee, dat klopt. Dan gaat het niet 'om iets triviaals als een stapel bakstenen.' Dan gaat het over al dan niet een dak boven je hoofd. En dat kun je natuurlijk triviaal noemen... Maar he, hoe serieus neem je jezelf dan?