Huizenmarkt #65 Waar de Griekse zon in Nederland opkomt

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 09:41 schreef Hanoying het volgende:

[..]
Het probleem met de HRA is dat je er nu één keer aan vast zit en je niet zomaar kan beslissen de HRA af te schaffen. Theoretisch gesproken natuurlijk wel maar praktisch gesproken niet want het is politiek onverkoopbaar om een maatregel door te voeren waardoor half Nederland een kapitaal op zijn huis mag gaan afschrijven door een crashende markt, bovendien stort je het land dan echt in een crisis.

Dat "politiek onverkoopbaar" is opgelost zodra de EU het doordrukt. Dan kan de nationale politiek de EU de schuld geven, vetorecht hebben ze zelf opgegeven ondanks de uitdrukkelijke wens van het volk, dus dan ontkomen we er niet meer aan.
Tolheffing en rekeningrijden is aanzienlijk slechter te verkopen, en dat wordt ook langzaamaan gewoon doorgedrukt.

quote:

De HRA is een gedrocht en er zal aan gesleuteld gaan worden maar niet op een manier waar de burger last van zal hebben.

En hoewel al jarenlang duidelijk is dat we zonder HRA in principe beter af zijn, hebben we het nog steeds. En hoe langer dat duurt, hoe ellendiger het wordt om er vanaf te komen.
Ik vrees dat het enige wat de politiek zal doen, neerkomt op nog meer nieuwe regels, in de trant van het huurwaardeforfait e.d., om het geheel nog gecompliceerder te maken dan het al is.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:25 schreef en_door_slecht het volgende:

[..]

En wat heeft dat met de HRA van doen? De HRA hebben we al sinds 1853 ofzo.

Ik toon alleen aan dat een stelling van een ander incorrect is, zeg niet dat het met HRA te maken heeft.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:24 schreef Stokkie_ het volgende:

[..]

Als je kijkt bij het CBS zit er wel een stijgende trend in eigen woningbezit, zeker al 56% nu. Dit zijn misschien niet exact dezelfde percentages als % eigenwoningbezit maar de stijgende trend is hier wel uit op te maken. Het percentage huurwoningen is juist aan het afnemen.

http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=71446NED&D1=0-2,4-5&D2=0,5-16&D3=a&HD=100419-1534&HDR=T,G2&STB=G1

Bediscussieer ik ook niet. DAM dropt echter doodleuk dat de ons omringende landen een lager eigen woningbezit kennen dan NL en dat is gewoon onzin. Dan zou hij op zijn minst kunnen toegeven dat hij er een keer naast zit lijkt me

Het aantal Vlaamse huishoudens dat zijn eigen woning bezit is de jongste decennia constant gestegen. In 2005 bedraagt het percentage eigenaars reeds 74,4%, wat in Europees perspectief vrij hoog is. In landen als Nederland en Duitsland ligt dit aandeel lager dan 60%; in Spanje daarentegen loopt het aandeel op tot 83% (Winters et al, 2007; Heylen et al, 2007).

http://www.hiva.be/resources/pdf/publicaties/R1267.pdf

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:03 schreef Hanoying het volgende:

[..]
... maar dan wordt het net zo'n bende als in het hier veel geroemde maar ondertussen spuuglelijk met lintbebouwing volgeplempte Vlaanderen.

Waarom vind je dat spuuglelijk? Ik reed pas door Belgie, en juist op de doorgaande 90-km-wegen heb je vrijwel overal huizen langs de weg staan. Ideale bereikbaarheid, lekker ruim, en die ruimte heeft nu toch weinig andere functie dan dat er gras groeit.
Ik teken er voor!

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:25 schreef Stokkie_ het volgende:

[..]

Dat huisvesting mogelijk is voor die waar het anders moeilijk zou zijn? We hebben gewoon te veel mensen op te weinig land. HRA helpt hier een deel bij, zeker bij lagere inkomens.

Waarom maakt 'het stimuleren van eigenwoningbezit' huisvesting ineens mogelijk? Huisvesting is mogelijk als er huizen zijn, ongeacht of dat koop of huur is.
In b.v. Oost-Nederland is de bevolkingsdichtheid niet hoger dan in NRW. Waarom zijn huizen daar dan niet alleen veel goedkoper, ze zijn ook nog eens veel betaalbaarder? En in tegenstelling tot eerder gesteld werd, heeft die lelijke lintbebouwing bij de Belgen niets van doen met het aantal huizen die je bouwt. Weer is Duitsland een goed voorbeeld. Daar worden kopers van kavels (net zoals in NL) gedwongen om mee te betalen aan ontsluitingswegen en mag je niet zomaar ergens iets bouwen. Het is alleen niet zo idioot dat je nergens mag bouwen en alleen van de plank mag laten bouwen, door een criminele organisatie, met een blauw dak en grijze gevel omdat de welstandcommissie toevallig vindt dat grijs en blauw in de mode zijn.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:31 schreef Hanoying het volgende:

[..]
Dan zou hij op zijn minst kunnen toegeven dat hij er een keer naast zit lijkt me

Dat gaat-ie nooit doen. Daarom is het advies van PietjePuk007 om hem gewoon te negeren. Voegt niets toe aan de discussie, en z'n niveau ligt duidelijk een orde-grootte te laag.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:27 schreef Stokkie_ het volgende:

[..]

Hypotheeksom wordt niet groter, wel of geen HRA heeft [b]geen invloed op de maximale te verkrijgen hypotheeksom. [/b]

Waar baseer je dit op? HRA heeft invloed op de netto maandlasten, banken baseren de maximale hypotheeksom uiteraard op wat iemand aan netto maandlasten kan missen. Zonder HRA kan iemand netto niet meer missen, dus moet de hypotheeksom (of het rentepercentage) omlaag.

quote:

Apart dat hier vooral mensen posten die niks van hypotheken afweten, maarja.

Leg mij als onwetende bovenstaande dan maar uit

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:27 schreef Stokkie_ het volgende:

[..]

Hypotheeksom wordt niet groter, wel of geen HRA heeft geen invloed op de maximale te verkrijgen hypotheeksom.

Antwoord op je 2e vraag heb je nu dus ook gezien er geen verschil is in max hypotheek met of zonder HRA.

Apart dat hier vooral mensen posten die niks van hypotheken afweten, maarja.

Natuurlijk heeft het wel invloed. In de UK krijg je bv slechts 3 tot 3,5 keer je bruto jaarsalaris, in NL zou het niet anders zijn.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:27 schreef Stokkie_ het volgende:

[..]

Hypotheeksom wordt niet groter, wel of geen HRA heeft geen invloed op de maximale te verkrijgen hypotheeksom.

Antwoord op je 2e vraag heb je nu dus ook gezien er geen verschil is in max hypotheek met of zonder HRA.

Apart dat hier vooral mensen posten die niks van hypotheken afweten, maarja.

De maximale hypotheek neemt wel degelijk toe. Nergens in de wereld mag je zoveel lenen als in NL, juist omdat de rentelasten voor leners lager zijn en dus de max hypotheek hoger kan worden, zonder dat daar het risico voor banken door toeneemt.

Beetje zielig dat je moet flamen zonder dat je zelf ook maar een flauw benul hebt van hypotheken.

Beide vragen staan dus nog open. Tijd voor poging twee.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:29 schreef Stokkie_ het volgende:

[..]

Ik toon alleen aan dat een stelling van een ander incorrect is, zeg niet dat het met HRA te maken heeft.

Nee, dat toon je niet aan. Da's nu net het probleem. Je toont alleen aan dat het verschil tussen NL en B w.s. is afgenomen. Ik vraag wat dat met de HRA te maken heeft, omdat we die al heel lang hebben. Dan kan dat verschil van de laatste jaren nooit verklaard worden door de HRA.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:36 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Dat geloof jezelf toch niet

Het is heel simpel hoor... door de HRA zijn je netto kosten veel lager, hierdoor neemt je koopkracht toe en zijn banken dus bereid je meer te lenen. Het gevolg is wel dat de algehele belastingen omhoog gaan, want de overheid heeft nu eenmaal geld nodig. Echter deze lasten zijn niet evenredig verdeelt nl. niet huizenbezitters moeten meebetalen aan het voordeel dat huiseigenaren krijgen. Netto gezien neemt de koopkracht en dus ook het vermogen tot lenen voor huisbezitters wel degelijk toe.
[..]

Tja..

Je mag maar max 4,5x je jaarsalaris lenen als hypotheek, de rente/aflossing hiervan is makkelijk betaalbaar als je normaal of zelfs licht luxe leeft. De HRA heeft dus geen invloed op de max hoogte van je Hypotheek.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:37 schreef Hanoying het volgende:

[..]

Natuurlijk heeft het wel invloed. In de UK krijg je bv slechts 3 tot 3,5 keer je bruto jaarsalaris, in NL zou het niet anders zijn.

4,5x is prima betaalbaar zonder HRA dus ik zou niet weten waarom het lager zou moeten zijn.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:43 schreef Stokkie_ het volgende:

[..]

Je mag maar max 4,5x je jaarsalaris lenen als hypotheek, de rente/aflossing hiervan is makkelijk betaalbaar als je normaal of zelfs licht luxe leeft. De HRA heeft dus geen invloed op de max hoogte van je Hypotheek.

Dit is te kort door de bocht. Wellicht kan JIJ het betalen, maar voor een grote groep mensen moet je dat zien als een normale verdeling: velen kunnen het betalen, echter, het aantal dat het NIET kan betalen neemt toe. Banken willen zeker nu marge hebben, dus lenen ze minder uit.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:45 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Dit is te kort door de bocht. Wellicht kan JIJ het betalen, maar voor een grote groep mensen moet je dat zien als een normale verdeling: velen kunnen het betalen, echter, het aantal dat het NIET kan betalen neemt toe. Banken willen zeker nu marge hebben, dus lenen ze minder uit.

Wat ik schrijf geldt voor alle nieuw afgesloten hypotheken, en iedereen die die hypotheek krijgt kan het betalen, anders zou je ook niet kunnen huren want dan is dat ook te duur.

Het probleem van de hoge prijzen is ontstaan doordat banken makkelijk veel te veel geld uitleenden tot c.a. 2008, dit had niks te maken met HRA maar een wereldwijde trend waar met alle mogelijke constructies zoveel mogelijk geld uitgeleend werd aan de consumenten, hierdoor ook de kredietcrisis die we net achter de rug hebben.

Banken lenen nu niet makkelijk meer dus prijzen zullen zeker voor een tijd stabiliseren tot de inflatie weer gelijk trekt met de prijzen. Een daling zie ik niet echt gezien huizen best betaalbaar zijn. Je kan als alleenstaande wellicht geen grote eengezinswoning veroorloven maar dat kan je ook niet verwachten in Nederland gezien daar geen ruimte voor is.

Juist de mensen die de afgelopen 2-10 jaar gekocht hebben kunnen in de problemen komen, huidige hypotheken zijn prima betaalbaar. Het 'probleem' van de hard stijgende prijzen is al opgelost doordat banken niet veel meer lenen maar helaas voor de meeste hier zal het geen enorme daling als gevolg hebben.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:48 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Maar die 4,5x... dat getal is zomaar uit de lucht komen vallen dan? Uiteraard is die 4,5x een soort van richtlijn, zeg maar het maximale wat je zou kunnen lenen. Afhankelijk van je financiele verplichtingen kan het zijn dat een bank maar 2,5x je bruto jaarinkomen wil verstrekken. Nogmaals... denk eens na over mijn argument, de HRA vergroot je bestedingsruimte, deze ruimte is een maat voor datgene wat je kan lenen.

Als je schulden hebt dan heb je simpelweg geen recht om meer te lenen, geeft de bank je dan enkel 2,5x dan komt dat omdat die andere 2x feitelijk al in je schulden zitten.

Ga eens langs de banken, echt geen die nog meer dan 4,5x willen geven. Dit is al zeker een jaar aan de gang.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:49 schreef Stokkie_ het volgende:

[..]
Het probleem van de hoge prijzen is ontstaan doordat banken makkelijk veel te veel geld uitleenden tot c.a. 2008, dit had niks te maken met HRA maar een wereldwijde trend waar met alle mogelijke constructies zoveel mogelijk geld uitgeleend werd aan de consumenten, hierdoor ook de kredietcrisis die we net achter de rug hebben.

Als dit zo zou zijn, zou per direct volledig afschaffen van de HRA dus ook niet uitmaken?

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:53 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

Als dit zo zou zijn, zou per direct volledig afschaffen van de HRA dus ook niet uitmaken?

Geen desastreuze gevolgen voor huidige kopers, wel de grote groep die gekocht heeft 2-10 jaar geleden en daarom is het afschaffen nog niet slim, wellicht over 10 jaar als de inflatie hun hoge hypotheek heeft opgelost.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:44 schreef Stokkie_ het volgende:

[..]

4,5x is prima betaalbaar zonder HRA dus ik zou niet weten waarom het lager zou moeten zijn.

Sorry? Als je uitgaat van een gezininkomen van 2x modaal, dan is je max te lenen bedrag ongeveer 300.000 (o.b.v. je 4,5 keer). Dat is een bruto maandlast van 1730 euro bij 5% rente o.b.v. annuïteitenhypotheek. En die 5% is natuurlijk onrealistisch laag als gemiddelde voor 30 jaar. Die 1730 is dus al een volledig salaris (in het geval van 2x een modaal inkomen bij tweeverdieners) die ingeleverd mag worden. Dan heb je nog geen onderhoud, geen auto, geen gezin, geen vakanties, niks.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 11:56 schreef en_door_slecht het volgende:

[..]

Sorry? Als je uitgaat van een gezininkomen van 2x modaal, dan is je max te lenen bedrag ongeveer 300.000 (o.b.v. je 4,5 keer). Dat is een bruto maandlast van 1730 euro bij 5% rente o.b.v. annuïteitenhypotheek. En die 5% is natuurlijk onrealistisch laag als gemiddelde voor 30 jaar. Die 1730 is dus al een volledig salaris (in het geval van 2x een modaal inkomen bij tweeverdieners) die ingeleverd mag worden. Dan heb je nog geen onderhoud, geen auto, geen gezin, geen vakanties, niks.

Ik weet niet hoe jij rekent maar bij een Annu hypotheek, 5,1% rente voor 300k kom ik uit om net geen 1500 bruto en dat t.o.v. een netto inkomen bij 2x modaal van 3600,- is zeker wel te doen.

Met bankspaar/aflosvrij 50/50 kan je nog een stuk lager uit komen.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 12:04 schreef Stokkie_ het volgende:

[..]

Ik weet niet hoe jij rekent maar bij een Annu hypotheek, 5,1% rente voor 300k kom ik uit om net geen 1500 bruto en dat t.o.v. een netto inkomen bij 2x modaal van 3600,- is zeker wel te doen.

Met bankspaar/aflosvrij 50/50 kan je nog een stuk lager uit komen.

Om even een vergelijking met België er tussendoor te gooien: ik ken een jonge vrouw, rond de dertig, die net vrijgezel is geworden en haar eigen appartementje heeft gekocht.

Maandlasten voor de hypotheek: 560 euro (en het gaat hier om een appartementje in de binnenstad). De bank eiste wel dat ze wat meer inkomen moest hebben, dus heeft ze er een weekendbaantje bij genomen.

En zelfs van die 560 per maand kan ze nog een deel aftrekken van de belastingen.

quote:

Op vrijdag 23 juli 2010 12:04 schreef Stokkie_ het volgende:
Ik weet niet hoe jij rekent maar bij een Annu hypotheek, 5,1% rente voor 300k kom ik uit om net geen 1500 bruto en dat t.o.v. een netto inkomen bij 2x modaal van 3600,- is zeker wel te doen.

Met bankspaar/aflosvrij 50/50 kan je nog een stuk lager uit komen.

Ik weet niet hoe jij rekent, maar ik kom (andere berekening) op 1590 uit, bij 5%. Maken we er 7% van, dan zitten we op 1950 euro p/m. Dat jij dat prima te betalen vindt, boeit een bank natuurlijk niks. Die kijkt naar wat men in de praktijk terug kan betalen. En dan is, laten we zeggen, 1600 p/m bij 66,7k gezinssinkomen teveel (voor een rente van 5%).

Met banksparen kom je helemaal niet goedkoper uit, dat gaat alleen op wanneer je gebruik kunt maken van HRA en zelfs dan niet eens altijd. Aflossingsvrij neem ik niet serieus mee.