Huizenmarkt #42: 'Geen verdere prijsdaling woningen'

quote:

Op dinsdag 2 februari 2010 21:28 schreef capricia het volgende:

[..]

Tja, en op die zwarte bijverdiensten krijg je natuurlijk geen hypotheek.

Wel goed voor je eigen inleg of een verbouwing

quote:

Op donderdag 4 februari 2010 20:35 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Dat wijst op een daling van 50%

Ik ben van de 5% daling (voor 2010)

Maar als je dan je kiet leeg hebt staan, wat ook zo'n 8% kost, al denken sommige mensen minder, dan ben je toch 13% van je taxatiewaarde kwijt. In één jaar. Daar valt niet tegenop te werken. En aan het einde van dat jaar is de situatie niet beter dan nu.

quote:

Op donderdag 4 februari 2010 20:40 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Wel goed voor je eigen inleg of een verbouwing

Zwart geld in onroerend goed of auto's steken is het domste dat je kunt doen.

Vandaar dat het zo godgeklaagd is dat domme criminelen ("patsers") zo lang door kunnen gaan met grote huizen en grote auto's. Al lopen ze uiteindelijk tegen de lamp, het duurt wel erg lang voordat justitie het door krijgt.

quote:

Op donderdag 4 februari 2010 20:45 schreef LXIV het volgende:

[..]

Ik ben van de 5% daling (voor 2010)

Maar als je dan je kiet leeg hebt staan, wat ook zo'n 8% kost, al denken sommige mensen minder, dan ben je toch 13% van je taxatiewaarde kwijt. In één jaar. Daar valt niet tegenop te werken. En aan het einde van dat jaar is de situatie niet beter dan nu.

Hij had het over het hypothetische geval dat de HRA wordt afgeschaft (m.i. goed voor 40%) en dat enkele andere beleidswijzigingen zouden plaatshebben. Een totale daling van 50% is dan niet zo laag. Maar het blijft een rare hypothese.

Ik denk dat de HRA langzaam wordt afgeschaft. Daarnaast zal waarschijnlijk worden gekozen voor een korting op de aftrek, die jaarlijks groeit tot 100%. Zo kunnen starters hetzelfde voordeel genieten als mensen die al ergens wonen. En zo voorkom je dat de markt (en de rest van de economie) in één keer instort.

ik denk dus dat je een daling van zo'n 40% krijgt over pakweg 30 jaar, die gecompenseerd wordt door enkele andere factoren.
- inflatie
- extra zekerheid door duidelijkheid over de HRA
- economische groei

Al met al nog een flinke, structurele daling, maar niet zo groot.

quote:

Op donderdag 4 februari 2010 22:47 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]Ik denk dat de HRA langzaam wordt afgeschaft. Daarnaast zal waarschijnlijk worden gekozen voor een korting op de aftrek, die jaarlijks groeit tot 100%. Zo kunnen starters hetzelfde voordeel genieten als mensen die al ergens wonen. En zo voorkom je dat de markt (en de rest van de economie) in één keer instort.

Een korting op de aftrek daar pak je de starters mee, wat De Jager zei, een bezitsbelasting invoeren en afschaffen van de overdrachtsbelasting zal het effect van de HRA neutraliseren, de doorstroom verbeteren en ook de wet Hillen neutraliseren

quote:

Op donderdag 4 februari 2010 19:19 schreef LXIV het volgende:
Er zit voor de huizenmarkt nog wel wat in het vat:
-Koopsubsidies bijna op. Dat was een der laatste kurken
-HRA op de tocht
-Rentestijging in het verschiet
-AFM gaat tophypotheken inperken (http://www.fd.nl/artikel/14098138/afm-wil-toch-rem-tophypotheek)
- Veel gemeenten kunnen startersleningen niet meer rond krijgen.

Kan je zeggen wat je wil, maar dat zijn geen positieve signalen (voor een stijgende huizenmarkt)

De starters kopen niet of nauwelijks meer

Geen subside meer op bestaande woningen
Slechte arbeidscontracten , meer tijd dienstverbanden
Lagere aanvangsalarissen, lager netto, de komende jaren gaat de belastingdruk flink stijgen
Studenten hebben enorme leningen afgesloten vanwege studie, dit gaat de komende jaren explosief stijgen

quote:

'Student leent te veel' door Arianne Mantel en Edwin van der Schoot
AMSTERDAM - Studenten die meer lenen dan alleen de basisbeurs, bouwen zulke enorme studieschulden op dat ze bij het Bureau Krediet Registratie aangemeld moeten worden. Dat zegt het Nationaal instituut voor budgetvoorlichting (Nibud), dat vindt dat de schulden - gemiddeld 12.500 euro - van de jongste generatie afgestudeerden uit de klauwen lopen. Het Nibud wordt hierin gesteund door de Nederlandse Vereniging van Banken, hypotheekverstrekkers en de BKR zelf.
Een BKR-registratie kan echter verstrekkende negatieve gevolgen hebben voor studenten bij bijvoorbeeld het kopen van een woning,

[ Bericht 1% gewijzigd door Deprater op 05-02-2010 10:05:22 ]

Dat idee van al die honderdduizenden "starters" die zogenaamd al jaren staan te trappelen om huizen te kopen is sowieso achterhaald. De huizenboom van de afgelopen 10 jaar heeft er echt wel voor gezorgd dat iedereen die ook maar enigszins een huis wilde, er inmiddels al één heeft. En diegenen die dat niet hebben geven er ook niet om (ja, dat bestaat echt, mensen die geen ruk geven om een eigen huis!). De rek is er dus gewoon uit. Aan de onderkant is er natuurlijk nog steeds wel wat toestroom van nieuwe starters, maar dat zijn er op jaarbasis echt niet heel veel.

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 09:29 schreef Deprater het volgende:

[..]

De starters kopen niet of nauwelijks meer

Geen subside meer op bestaande woningen
Slechte arbeidscontracten , meer tijd dienstverbanden
Lagere aanvangsalarissen, lager netto, de komende jaren gaat de belastingdruk flink stijgen
Studenten hebben enorme leningen afgesloten vanwege studie, dit gaat de komende jaren explosief stijgen[..]

Kijk, ook dat is nu net volgens mij een hele belangrijke factor, als ik vergelijk met de tijd dat ik studeerde een 7 tal jaren geleden, en nu dat mijn jongere broers studeren, dan valt hetmij op dat men meer en meer gebruik maakt van deze studiefinanciering, sommigen vrij verstandig, maar meer en meer personen die zich gewoon volladen (= +25.000 studieschuld na het studeren, al dan niet succesvol afgeronde studie). Ik zou daar wel eens erg graag cijfers van zien, zodat mijn vermoeden bevestigd wordt, ik ga dat dan ook een keer opzoeken binnekort!

quote:

Op donderdag 4 februari 2010 20:45 schreef LXIV het volgende:

[..]

Ik ben van de 5% daling (voor 2010)

Maar als je dan je kiet leeg hebt staan, wat ook zo'n 8% kost, al denken sommige mensen minder, dan ben je toch 13% van je taxatiewaarde kwijt. In één jaar. Daar valt niet tegenop te werken. En aan het einde van dat jaar is de situatie niet beter dan nu.

Waar baseer je die 8% op (interesse vraagje want ik snap hem niet helemaal)?

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 10:09 schreef barrage het volgende:
Dat idee van al die honderdduizenden "starters" die zogenaamd al jaren staan te trappelen om huizen te kopen is sowieso achterhaald. De huizenboom van de afgelopen 10 jaar heeft er echt wel voor gezorgd dat iedereen die ook maar enigszins een huis wilde, er inmiddels al één heeft. En diegenen die dat niet hebben geven er ook niet om (ja, dat bestaat echt, mensen die geen ruk geven om een eigen huis!). De rek is er dus gewoon uit. Aan de onderkant is er natuurlijk nog steeds wel wat toestroom van nieuwe starters, maar dat zijn er op jaarbasis echt niet heel veel.

Precies....alsof er voor elke starter die een huis koopt een nieuwe in de rij staat en alsof die groep niet onderhevig is aan een veranderende perceptie over het eigenhuis bezit. Het woord wordt vaak misbruikt door mensen die baat hebben om de illusie van de trappelende starter in de stand te houden. Ik denk dat er steeds meer mensen zijn die echt geen ruk geven om een eigen huis. Ik vind het sowieso maar een opgedrongen gedachte die erin is geplempt door de overheid en weet ik welke organisaties ter bevordering van het eigen huizenbezit.

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 10:52 schreef dramatiek het volgende:

[..]

Precies....alsof er voor elke starter die een huis koopt een nieuwe in de rij staat en alsof die groep niet onderhevig is aan een veranderende perceptie over het eigenhuis bezit. Het woord wordt vaak misbruikt door mensen die baat hebben om de illusie van de trappelende starter in de stand te houden. Ik denk dat er steeds meer mensen zijn die echt geen ruk geven om een eigen huis. Ik vind het sowieso maar een opgedrongen gedachte die erin is geplempt door de overheid en weet ik welke organisaties ter bevordering van het eigen huizenbezit.

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 11:01 schreef barrage het volgende:

[..]

Onder het mom van: Zo bouw je kapitaal op en ben je rijk na x-jaar.

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 11:12 schreef mierenfokker het volgende:

[..]

Onder het mom van: Zo bouw je kapitaal op en ben je rijk na x-jaar.

Je bouwt wel degelijk kapitiaal op, de vraag is alleen wat het rendement is
Als je 30 jaar in een koophuis woont zal rendement altijd hoger zijn dan dat je 30 jaar in een huurhuis verblijft.

Ik weet bijv. dat mijn hypotheek over 30 jaar nog steeds hetzelfde bedrag als nu is. Hierdoor zijn mijn woonlasten aanzienlijk minder onderhevig aan inflatie

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 11:27 schreef Revolution-NL het volgende:
Als je 30 jaar in een koophuis woont zal rendement altijd hoger zijn dan dat je 30 jaar in een huurhuis verblijft.

Altijd? Dat waag ik te betwijfelen. Ja, dat is de afgelopen 30 jaar zo geweest, maar dat wil nog niet zeggen dat dat de komende dertig jaar ook zo zal zijn, zeker niet als je op de top hebt gekocht.

En je moet niet vergeten dat je als huizenbezitter naast je hypotheek nog veel meer extra kosten (OZB, EWF, onderhoud) hebt die een huurder niet heeft. Die 'vergeten' de meeste huizenbezitters voor het gemak.

Als je geen hypotheek hebt is huren natuurlijk wel weggegooid geld. Tenzij de huizenprijsdaling over vele jaren harder gaat dan je aan huur kwijt zou zijn, maar dan moet het wel erg hard gaan.

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 11:40 schreef barrage het volgende:

[..]

Altijd? Dat waag ik te betwijfelen. Ja, dat is de afgelopen 30 jaar zo geweest, maar dat wil nog niet zeggen dat dat de komende dertig jaar ook zo zal zijn, zeker niet als je op de top hebt gekocht.

En je moet niet vergeten dat je als huizenbezitter naast je hypotheek nog veel meer extra kosten (OZB, EWF, onderhoud) hebt die een huurder niet heeft. Die 'vergeten' de meeste huizenbezitters voor het gemak.

Als je geen hypotheek hebt is huren natuurlijk wel weggegooid geld. Tenzij de huizenprijsdaling over vele jaren harder gaat dan je aan huur kwijt zou zijn, maar dan moet het wel erg hard gaan.

Rendement kan ook negatief rendement zijn . Bij een huurhuis bouw je echter NIKS op. terwijl je als huiseigenaar na 30 jaar hypotheek vrij bent en dus amper meer woonlasten hebt. Altijd leuk als je op je oude dag wat meer bestedingsruimte hebt. Terwijl een huurder tegen die tijd hoogstwaarschijnlijk 2500 euro p/mnd aftikt voor een doorsnee huis.

De kans dat je huis na 30 jaar minder waard is dan bij aankoop is natuurlijk niet heel groot. Hooguit blijft de waarde gelijk. Maargoed het maakt ook heel niet uit of je het aankoop bedrag eruit haalt. Een huis koop je om in te wonen. Als ik wil speculeren ga ik wel naar de beurs.

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 11:53 schreef Revolution-NL het volgende:

[..]

Rendement kan ook negatief rendement zijn . Bij een huurhuis bouw je echter NIKS op.

Dat is een gigantische misperceptie, een fabeltje dat de wereld in is geholpen door de huizenmaffia.

Bij een huurhuis heb je het compleet in eigen hand of je iets 'opbouwt' of niet. Je kunt namelijk gewoon sparen. Dat veel huurders dat niet doen is een tweede.

quote:

terwijl je als huiseigenaar na 30 jaar hypotheek vrij bent en dus amper meer woonlasten hebt.

Alleen als je genoeg gespaard hebt. Er zijn er zat die in die 30 jaar helemaal niks sparen en die zoiets hebben van "dat zie ik wel weer over 30 jaar". Dan stopt je HRA maar loopt de rentebetaling gewoon door.

quote:

Altijd leuk als je op je oude dag wat meer bestedingsruimte hebt. Terwijl een huurder tegen die tijd hoogstwaarschijnlijk 2500 euro p/mnd aftikt voor een doorsnee huis.

Daar heb je wel een punt: als je huis is afbetaald woon je de rest van je leven "gratis". Maarja als "arme" huurder betrek je dan gewoon (met voorrang!) een klein bejaardenflatje zonder onderhoudsverplichting, vang je lekker maximale huurtoeslag en kun je vrij en zonder zorgen je gespaarde centjes opmaken. Terwijl die bejaarde met eigen huis zich afvraagt waar hij het geld vandaan gaat halen voor een nieuw dak. Het is maar wat je liever hebt.

quote:

De kans dat je huis na 30 jaar minder waard is dan bij aankoop is natuurlijk niet heel groot. Hooguit blijft de waarde gelijk. Maargoed het maakt ook heel niet uit of je het aankoop bedrag eruit haalt. Een huis koop je om in te wonen. Als ik wil speculeren ga ik wel naar de beurs.

Precies. Je koopt het om in te wonen, niet om er rijk van te worden. Ik huur liever een woning om in te wonen. Ieder z'n ding.

quote:

Daar heb je wel een punt: als je huis is afbetaald woon je de rest van je leven "gratis". Maarja als "arme" huurder betrek je dan gewoon (met voorrang!) een klein bejaardenflatje zonder onderhoudsverplichting, vang je lekker maximale huurtoeslag en kun je vrij en zonder zorgen je gespaarde centjes opmaken. Terwijl die bejaarde met eigen huis zich afvraagt waar hij het geld vandaan gaat halen voor een nieuw dak. Het is maar wat je liever hebt.

Inderdaad...de jaarlijkse onderhoudkosten die je ook gedurende de eerste 30 jaar betaald lopen natuurlijk gewoon door. Hoe ouder het huis hoe duurder het onderhoud. Leg er maar1100-1700 euro per jaar voor appart...met uitschieters. Alleen aan onderhoud smijt je dus al snel een 42.000 euro weg in 30 jaar. Moet je ook nog de mazzel hebben dat je oude toko uit de jaren 30 over 30 jaar geen nieuw dak nodig heeft, dan ben je snel 50.000 euro kwijt. Als de huizenprijzen niet gigantisch stijgen of gematigd stijgen in die 30 jaar is je huis net zo'n zwart gat geweest als huren, alleen heeft de huurder die 30 jaar niet de lasten van een huis hoeven te dragen. En dan moet je er ook nog maar vanuit gaan dat je 30 jaar in dat huis woont en dat je niet vroeger in je leven op straat gezet wordt waardoor je moet interen op je huis en uiteindelijk met de staart tussen de benen het huis moet verlaten. Zit je alsnog op je 50ste in een sociale huurflat. De fata morga van het eigen huisbezit gaat alleen maar op wanneer alle omstandigheden ideaal zijn. Misschien was dit bij de vorige generatie zo, maar ik denk dat het nu wel anders is.

Halfies hoor je ook weleens zeggen "huur betalen is geld in het water gooien, dus moet je kopen". Alsof rente betalen op je hypotheek dat niet is.

Wonen kost nu eenmaal relatief veel geld. De enige manier om wonen goedkoop te laten zijn, is door er heel weinig eisen aan te stellen. Je wilt niet weten wat het vrij besteedbaar inkomen van een zwerver hier in Nederland is. Daar slaat de gemiddelde burger stijl van achterover.

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 12:15 schreef dramatiek het volgende:

[..]

Inderdaad...de jaarlijkse onderhoudkosten die je ook gedurende de eerste 30 jaar betaald lopen natuurlijk gewoon door. Hoe ouder het huis hoe duurder het onderhoud. Leg er maar1100-1700 euro per jaar voor appart...met uitschieters. Alleen aan onderhoud smijt je dus al snel een 42.000 euro weg in 30 jaar. Moet je ook nog de mazzel hebben dat je oude toko uit de jaren 30 over 30 jaar geen nieuw dak nodig heeft, dan ben je snel 50.000 euro kwijt. Als de huizenprijzen niet gigantisch stijgen of gematigd stijgen in die 30 jaar is je huis net zo'n zwart gat geweest als huren, alleen heeft de huurder die 30 jaar niet de lasten van een huis hoeven te dragen. En dan moet je er ook nog maar vanuit gaan dat je 30 jaar in dat huis woont en dat je niet vroeger in je leven op straat gezet wordt waardoor je moet interen op je huis en uiteindelijk met de staart tussen de benen het huis moet verlaten. Zit je alsnog op je 50ste in een sociale huurflat. De fata morga van het eigen huisbezit gaat alleen maar op wanneer alle omstandigheden ideaal zijn. Misschien was dit bij de vorige generatie zo, maar ik denk dat het nu wel anders is.

Een nieuwbouwwoning is tegenwoordig onderhoudsarm. Als ik het onderhoudsschema van de aannemer mag geloven hoef ik alleen de kozijnen schoon te houden, de dakgoot te ontstappen en 1x in de zoveel tijd de voordeur en de schuurdeur van een likje verf te voorzien.

De grootste onderhoudskosten / afschrijving zitten in de CV ketel en dat is echt GEEN 42.000 euro in 30 jaar

Ik durf bijna met zekerheid te stellen dat de rijtjescontainers uit de jaren 80 zeer zeker niet dit bedrag aan onderhoud kwijt zijn geweest. Ik vermoed niet eens de helft.

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 12:34 schreef Revolution-NL het volgende:

[..]

Een nieuwbouwwoning is tegenwoordig onderhoudsarm. Als ik het onderhoudsschema van de aannemer mag geloven hoef ik alleen de kozijnen schoon te houden, de dakgoot te ontstappen en 1x in de zoveel tijd de voordeur en de schuurdeur van een likje verf te voorzien.

De grootste onderhoudskosten / afschrijving zitten in de CV ketel en dat is echt GEEN 42.000 euro in 30 jaar

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 12:37 schreef barrage het volgende:

[..]

Nu een inhoudelijke reactie?

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 12:34 schreef Revolution-NL het volgende:

[..]

Een nieuwbouwwoning is tegenwoordig onderhoudsarm. Als ik het onderhoudsschema van de aannemer mag geloven hoef ik alleen de kozijnen schoon te houden, de dakgoot te ontstappen en 1x in de zoveel tijd de voordeur en de schuurdeur van een likje verf te voorzien.

De grootste onderhoudskosten / afschrijving zitten in de CV ketel en dat is echt GEEN 42.000 euro in 30 jaar

Ik durf bijna met zekerheid te stellen dat de rijtjescontainers uit de jaren 80 zeer zeker niet dit bedrag aan onderhoud kwijt zijn geweest. Ik vermoed niet eens de helft.

IK heb heel wat nieuwbouwwoningen gehad en nooit ene cent uitgegeven aan onderhoud, ene keer lichjes geschuurd en gedaan met ademende kleurbeits

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 12:40 schreef Deprater het volgende:

[..]

IK heb heel wat nieuwbouwwoningen gehad en nooit ene cent uitgegeven aan onderhoud

Ik word een beetje moe van de zwartkijkers in dit topic.

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 12:37 schreef Revolution-NL het volgende:

[..]

Nu een inhoudelijke reactie?

Laat ik zeggen dat ik zijdelings enige ervaring heb met "onderhoudsschema's van aannemers" (heb ooit een tijdje voor een VvE-onderhoudsbedrijf gewerkt). "Wij van WC-eend..." zal ik maar zeggen, valt altijd tegen met dat onderhoud, zeker bij die Vinex-zooi. De grote kosten komen pas over een jaar of 10, als je garantie is verlopen.

quote:

Op vrijdag 5 februari 2010 12:34 schreef Revolution-NL het volgende:

[..]

Een nieuwbouwwoning is tegenwoordig onderhoudsarm. Als ik het onderhoudsschema van de aannemer mag geloven hoef ik alleen de kozijnen schoon te houden, de dakgoot te ontstappen en 1x in de zoveel tijd de voordeur en de schuurdeur van een likje verf te voorzien.

De grootste onderhoudskosten / afschrijving zitten in de CV ketel en dat is echt GEEN 42.000 euro in 30 jaar

Ik durf bijna met zekerheid te stellen dat de rijtjescontainers uit de jaren 80 zeer zeker niet dit bedrag aan onderhoud kwijt zijn geweest. Ik vermoed niet eens de helft.

Tel uit je winst...minder dan gedacht, maar dan ook alleen in de ideale situatie.(volgens het onderhoudsschema van de aannemer waarschijnlijk:)

http://www.utrecht.nl/smartsite.dws?id=212996