De Huizenmarkt #31 - Waar de koopjes worden gevonden

quote:

Op maandag 5 oktober 2009 21:45 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

ik denk dat economie en huizenmarkt nogal nauw aan elkaar verbonden zijn. En het feit dat het even niet loodrecht omhoog gaat, ook nog niet direct hel en verdoemenis tot gevolg heeft. Dat zou jij moeten bevroeden als je van een wat vroeger bouwjaar bent

Jij zou juist moeten weten dat het niet allemaal in één keer naar beneden gaat. Dat dit een proces is van enkele jaren. Dat buffers langzaam opraken en niet van de ene op de andere dag. Dat de gevolgen van het uitknijpen van het sociale stelsel pas over enkel jaren zichtbaar zullen worden, omdat mensen in eerste instantie zichzelf nog wel kunnen redden.

Die hel en verdoemenis, dat zijn vooral jouw woorden. Een ingestorte huizenmarkt betekent voor mij in elk geval niet direct hel en verdoemenis. Want als die markt over een paar jaar weer aantrekt (wat ik niet uitsluit) dan is er uiteindelijk niet zo heel veel aan de hand. Het betekent voor mij vooral lagere huizenprijzen, en wellicht nog veel lagere in de nabije toekomst.

quote:

Op maandag 5 oktober 2009 21:20 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Misschien ben ik een tikkie ouder dan jij. Ik heb eind jaren '70 meegemaakt, met rentestanden van 12% en meer, en echte werkloosheid (ja, Nederland is serieus verwend hedentendage). Dat vond ik een crash van de huizenmarkt, dat was voelbaar. Mensen die inderdaad hun boeltje pakten en naar Nieuw Zeeland emigreerden, hier het bijltje erbij neergooiden. Om over andere zaken maar niet te spreken. Vanuit dat perspectief, om maar met *spuug* Ruding te spreken: gaat het nu minder goed. Dit lijkt nog eens niet op 'instorten'. Huizenprijzen en de economie gaan eens een keer niet cresendo. Zijn wij dan zo verwend dat we dat direct als 'crash' 'instorten' of 'crisis' beschouwen. Dan ontbreekt toch echt perspectief imho.
[..]

Ben ik niet met je eens. Ik weet vrij aardig wat hier in de regio verkocht wordt, en het is inderdaad serieus minder (daarbij aangetekend dat veel mensen nog stees niet hoeven), maar ook boven de 300k wordt hier nog gewoon verkocht hoor. In de startersector wordt zelfs vrij redelijk verkocht.

Blijkbaar heb jij dus niets van de jaren '79-'83 geleerd
Een huizen-neergang (crash is eigenlijk niet het goede woord) duurt jaren, zie Nederland bijna 30 jr geleden, zie Japan al decennia, zie VS/GB/SP momenteel.

Wat we al wel kunnen vaststellen is dat er inmiddels al ruim 11% af is vanaf de top in Q2 2008 en geen 4% zoals jij beweert http://www.wegwijs.nl/3381
en dat het eerste jaar van dalingen in Nederland volgens de "kuch" officiele cijfers van het CBS "kuch" harder is gegaan dan in het eerste jaar van dalingen in de VS. Dus dat belooft weinig goeds voor de komende 3 a 5 jaar voor sommigen en veel goeds voor anderen

Wat een rattenhol is dit topic toch

Als er mensen komen die de daling minder hard voorspellen dan sommige hier graag in hun perceptie willen zien worden ze stuk voor stuk afgesabeld door het selectieve lezen wat de doemdenkers hier erop nahouden.

En dat wegwijs link stukje dat is weer vertekende statistiek waar over dinosaur_sr hier in deze reeks al uitgebreid gepost heeft.

Jij doet dus niet veel anders Basp1. Maar dan andersom, als mensen een hardere daling voorspellen dan sommige hier graag willen in hun perceptie...etcetc.....

Denk dat beide kanten vooral selectief lezen, zo zitten mensen in elkaar, mensen gaan selectief opzoek naar info dat in hun paradigma past (voor zelfbehoud, cognitief minder zwaar etc) Ik denk wel dat het een kwestie van logica is dat de huizenprijzen niet op het niveau blijven en zullen zakken, al heb ik geen idee hoe diep. Het is stuf wensdenken voor diegene die dat niet willen inzien. Meestal zijn dit huizenbezitters, het selectief vergaren van positief nieuws is dan veel belangrijker voor zelfbehoud dan wanneer je niet in een koophuis woont.

Toch heb ook niet echt het gevoel dat de huidenmarkt volledig ingestort is.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 12:54 schreef Basp1 het volgende:
Wat een rattenhol is dit topic toch

Als er mensen komen die de daling minder hard voorspellen dan sommige hier graag in hun perceptie willen zien worden ze stuk voor stuk afgesabeld door het selectieve lezen wat de doemdenkers hier erop nahouden.

En dat wegwijs link stukje dat is weer vertekende statistiek waar over dinosaur_sr hier in deze reeks al uitgebreid gepost heeft.

Tja de waarheid doet nu eenmaal pijn. Feiten spreken voor zich; de 4% waar dinosaur_sr over spreekt is een vertekende statistiek waar velen al uitgebreid over hebben gepost.
Zelfs volgens de officiele CBS cijfers gaat daling in Nederland harder dan in het eerste jaar in de VS of is er in de VS ook geen sprake van een huizencrash volgens jou?
Dat er nog steeds wishfull thinkers zijn die ondanks alle feiten de realiteit niet kunnen accepteren en niet verder dan hun neus lang is kunnen kijken kunnen wij helaas niets doen.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 13:23 schreef capricia het volgende:
Toch heb ook niet echt het gevoel dat de huidenmarkt volledig ingestort is.

De verkoop van woningen is ingestort. De instorting van de prijzen is een proces dat jaren duurt; over een paar jaar zal de preciese omvang pas duidelijk worden.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 13:35 schreef Startertjes het volgende:

[..]

Tja de waarheid doet nu eenmaal pijn. Feiten spreken voor zich; de 4% waar dinosaur_sr over spreekt is een vertekende statistiek waar velen al uitgebreid over hebben gepost.
Zelfs volgens de officiele CBS cijfers gaat daling in Nederland harder dan in het eerste jaar in de VS of is er in de VS ook geen sprake van een huizencrash volgens jou?
Dat er nog steeds wishfull thinkers zijn die ondanks alle feiten de realiteit niet kunnen accepteren en niet verder dan hun neus lang is kunnen kijken kunnen wij helaas niets doen.

Die laatste zin ben ik wel met je eens. Helaas kun je daar niet in wonen.

Tegenwoordig is elke zuchtje tegenwind meteen een orkaan, en elke duwtje vooruit een hausse. Relativeer gewoon eens. Is de werkloosheid al 20%? Staat de rente al op 12%? (om even terug te komen op 'niets geleerd van 79-83 )

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 13:39 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Die laatste zin ben ik wel met je eens. Helaas kun je daar niet in wonen.

Tegenwoordig is elke zuchtje tegenwind meteen een orkaan, en elke duwtje vooruit een hausse. Relativeer gewoon eens.

Nou, wat er dit jaar op de financiele markten gebeurd is mag toch gerust een orkaan genoemd worden. En dat zo'n groot deel van de makelaars in de problemen komt is ook nog nooit eerder vertoond. Het is nu eenmaal niet zo dat er op het gebied van financiering, banken, huizen, etc. helemaal niks aan de hand is, een klein dipje dat iedere drie jaar voorkomt.

De reeele werkeloosheid is al boven de 10% (meegerekend de lage arbeidsparticipatie door de WAO, in veel landen zitten die mensen gewoon in het werkeloosheidscijfer, en ook meeregekend de deeltijd-WW, wat ook gewoon werkeloosheid is!). En de ontslagen moeten nog vallen!

Dat de rente niet boven de 8% staat komt enkel door het beleid van de ECB. Want iedere reele econoom weet dat als de vrije markt de vrije markt gelaten werd, de rente allang veel hoger had gestaan.

Niemand nog een verklaring waarom dat er altijd gezegd wordt dat er een dikke bubbel is terwijl het in het buitenland dan net zo goed zou moeten zijn terwijl ze daar niet eens hypotheekrente aftrek en zo'n kleine oppervlakte hebben?

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 14:12 schreef De_Ananas het volgende:
Niemand nog een verklaring waarom dat er altijd gezegd wordt dat er een dikke bubbel is terwijl het in het buitenland dan net zo goed zou moeten zijn terwijl ze daar niet eens hypotheekrente aftrek en zo'n kleine oppervlakte hebben?

Die HRA en die kleine oppervlakte hebben we altijd al gehad. Dat rechtvaardigd geen stijging an sich.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 13:44 schreef LXIV het volgende:


Nou, wat er dit jaar op de financiele markten gebeurd is mag toch gerust een orkaan genoemd worden. En dat zo'n groot deel van de makelaars in de problemen komt is ook nog nooit eerder vertoond.

Hoelang hebben diezelfde makelaars uit hun neus kunnen peuteren en bakken met geld verdient. Nu moeten ze weer werken voor hun geld en weten ze opeens niet meer wat verkopen is.

En ik ben eigenlijk wel benieuwd naar de toename van het aantal makelaars de afgelopen 10 jaar toen het makkelijk cashen was voor de gehel beroepsgroep en ook nog eens de regeltjes om makelaar te worden versoepeld werden.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 14:14 schreef LXIV het volgende:

[..]

Die HRA en die kleine oppervlakte hebben we altijd al gehad. Dat rechtvaardigd geen stijging an sich.

Ik bedoel dat het in andere landen net zo hard of harder stijgt terwijl zij minder van deze factoren hebben dat een hogere prijs normaal zou rechtvaardigen.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 14:14 schreef LXIV het volgende:


Die HRA en die kleine oppervlakte hebben we altijd al gehad. Dat rechtvaardigd geen stijging an sich.

De hoeveelheid mensen die alleen maar door groeit de komende tijd hebben we niet altijd al gehad. Een structureel tekort aan huizen hebben we ook al een hele tijd.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 13:37 schreef Startertjes het volgende:

[..]

De verkoop van woningen is ingestort. De instorting van de prijzen is een proces dat jaren duurt; over een paar jaar zal de preciese omvang pas duidelijk worden.

Er word wel melding gemaakt van een grote verscheidenheid aan verkoopprijzen door de makelaars, ofwel de een durft 3000,- af te dingen en de ander 30.000,-

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 14:30 schreef Basp1 het volgende:

[..]

De hoeveelheid mensen die alleen maar door groeit de komende tijd hebben we niet altijd al gehad. Een structureel tekort aan huizen hebben we ook al een hele tijd.

Welnee. Het aantal mensen groeit de komende decennia amper meer en over een jaar of 30 zal er zelfs een krimp inzetten. En bovendien komt de groei vooral bij uitheemse lieden vandaan die liever een uitkering en huursubsidie vangen, dan dat ze interesse hebben voor een eigen huis. Da's iets met cultuur ofzo.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 13:39 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Die laatste zin ben ik wel met je eens. Helaas kun je daar niet in wonen.

Tegenwoordig is elke zuchtje tegenwind meteen een orkaan, en elke duwtje vooruit een hausse. Relativeer gewoon eens. Is de werkloosheid al 20%? Staat de rente al op 12%? (om even terug te komen op 'niets geleerd van 79-83 )

Het gaat niet om waar we nu staan maar om waar we over 3 a 5 jaar staan. Snap je dit nu echt niet? 2009 zou je voor het gemak kunnen vergelijken met 1979...

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 15:54 schreef Startertjes het volgende:

Het gaat niet om waar we nu staan maar om waar we over 3 a 5 jaar staan. Snap je dit nu echt niet? 2009 zou je voor het gemak kunnen vergelijken met 1979...

Net zo goed met 1939 toen de 2e wo begon wat ook voor een gedeelte te danken was aan een grote economische crisis.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 14:30 schreef Basp1 het volgende:

[..]

De hoeveelheid mensen die alleen maar door groeit de komende tijd hebben we niet altijd al gehad. Een structureel tekort aan huizen hebben we ook al een hele tijd.

Huizenprijzen in Nederland hebben niets met vraag en aanbod te maken, dat er nog steeds mensen zijn die dit fabeltje geloven echt lachwekkend.
In Afrika is de vraag naar voedsel hoger dan in Nederland maar de prijzen zijn er toch echt niet hoger
Sterker nog wil je soms beweren dat de schaarste nu groter is dan in de jaren tachtig in Nederland?

Nee huizenprijzen in Nederland worden voornamelijk bepaald door salaris, krediet, psychologie en overheidsbemoeienis (HRA). En laat er nu net sprake zijn van oplopende werkloosheid, matiging van de lonen, rem op en strengere voorwaarden aan kredietverschaffing, een volledig omgeslagen sentiment met de realisering dat prijzen ook kunnen dalen, een overheid die 35 miljard moet gaan bezuinigen en de komende jaren een stijgende lange rente.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 15:54 schreef Startertjes het volgende:

[..]

Het gaat niet om waar we nu staan maar om waar we over 3 a 5 jaar staan. Snap je dit nu echt niet? 2009 zou je voor het gemak kunnen vergelijken met 1979...

voor het gemak zou ik dat kunnen doen, maar eerlijkheid gebiedt mij te aan te geven dat de huidige situatie qua koopkracht, werkloosheid, rentestand en algemene sfeer in niets aan eind jaren zeventig doet denken.

Wat niet wil zeggen dat prijzen zullen stijgen, noch dat ze stabiel zullen zijn, maar het gewenste zwarte gat zie ik niet.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 16:06 schreef Startertjes het volgende:

Sterker nog wil je soms beweren dat de schaarste nu groter is dan in de jaren tachtig in Nederland?

Ja

http://www.ey.nl/download(...)woningmarkt_2002.pdf

Veel plezier met lezen. En post hier wat dingen die volgens jou onzin zijn in dat rapport.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 16:13 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Ja

http://www.ey.nl/download(...)woningmarkt_2002.pdf

Veel plezier met lezen. En post hier wat dingen die volgens jou onzin zijn in dat rapport.

Een pre-crisisrapport.....wel erg oud. Komt vaak het woord overheid in voor en economische groei. Staat eigenlijk nergens wat er gebeurd wanneer we een economische krimp hebben van 5.5%.
Beetje erg oud dus.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 17:28 schreef dramatiek het volgende:

Een pre-crisisrapport.....wel erg oud. Komt vaak het woord overheid in voor en economische groei. Staat eigenlijk nergens wat er gebeurd wanneer we een economische krimp hebben van 5.5%.
Beetje erg oud dus.

Ik haalde dat rapport aan omdat het de krapte op de woning markt kwantificeerd.

Wat zij nu de factoren die men daar noemt waarom we een krapte op de woning markt hebben?

Zijn deze factoren in de afgelopen 6 jaar tusssen uitgifte rapport en crisis veranderd en/of wel veranderd in het afgelopen jaar.

Ik denk eerder dat de krapte alleen nog maar meer gaat worden op de woningmarkt, de doelstelling van onze overheden om 80.000 nieuwe woningen per jaar op te leveren gaat door de crisis helemaal niet lukken.

quote:

Op dinsdag 6 oktober 2009 17:36 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Ik haalde dat rapport aan omdat het de krapte op de woning markt kwantificeerd.

Wat zij nu de factoren die men daar noemt waarom we een krapte op de woning markt hebben?

Zijn deze factoren in de afgelopen 6 jaar tusssen uitgifte rapport en crisis veranderd en/of wel veranderd in het afgelopen jaar.

Ik denk eerder dat de krapte alleen nog maar meer gaat worden op de woningmarkt, de doelstelling van onze overheden om 80.000 nieuwe woningen per jaar op te leveren gaat door de crisis helemaal niet lukken.

De factoren die ze hier vooral noemen zijn socio-economisch van aard, verder nog een hele reeks aan het woord overheid en economische groei. We hebben geen economische groei, banken die risicomijdend zijn dus moeilijker een hypotheek geven, een overheid die de stimulering zal moeten afbreken en nog wel wat andere factoren (loonmatiging,matiging subsidie voor kinderbijslag (minder werken,lager inkomen) die de woningvraag zal doen afnemen. Het hele rapport is gebaseerd op groei groei en nog een groei. En dat zit er even niet in. Je moet je hierbij ook voorstellen dat mensen andere oplossingen gaan zoeken wanneer ze geen woning kunnen of willen betalen (meerdere generaties bij elkaar, langer huren, als bejaarde naar benidorm trekken om rustig oud te worden etc) Ik denk dat de huursector enorm gaat groeien, zou ook nooi aansluiten op de roep om de arbeidsmarkt flexibeler te maken.
Papieren schaarste wil volgens mij ook niet zeggen dat er een reeel aanbodtekort is. op papier kan die bestaan maar in de markt niet zo ervaren worden. (zie de 200.000+ woningen die nu te koop staan)

[ Bericht 5% gewijzigd door dramatiek op 06-10-2009 18:08:10 ]