Huizenmarkt #29: Stilstand is achteruitgang!

quote:

Op maandag 21 september 2009 11:36 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Starterswoningen doen het nu goed. Kennissen van mij verkochten hun huis binnen twee weken terwijl ze de vraagprijs boven de getaxeerde waarde hadden en kochten vervolgens een huis ver onder de vraagprijs. Ze gingen ze 's ochtends tekenen voor het verkochte huis en 's middags voor het gekochte huis Echter zijn dit de uitzonderingen hoor, de rest van de markt doet het echt wat minder goed hoor.

Het verschilt heel erg per regio etc, ik krijg elke maand de cijfers van het kadaster, en daar staan ook vaak goede (lees voor de media niet interessante) analyses bij. Maar de klappen vallen inderdaad in het (mid)hoge segment van de markt, het starters-stuwmeer is er nog steeds, net als zeg 1½ jaar geleden. Onze makelaar wordt er helemaal gek van, de ene open dag hadden we 4 bezoekers, de volgende 0, en 2 maanden later gaat hij voor toch een erg goede prijs weg..

quote:

Op maandag 21 september 2009 11:41 schreef Prutzenberg het volgende:
... Een huis kopen terwijl je nog in de ontkenningsfase zit.

Voor de overstappers maakt het weinig uit hoor. Zeker als je vanuit de startersmarkt die niet daalt naar de rijtjeshuizen gaat die hier in de regio toch zeker 20 tot 25% gedaald zijn. Die daling komt trouwens niet alleen door de crisis.

quote:

Op maandag 21 september 2009 11:50 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Voor de overstappers maakt het weinig uit hoor. Zeker als je vanuit de startersmarkt die niet daalt naar de rijtjeshuizen gaat die hier in de regio toch zeker 20 tot 25% gedaald zijn. Die daling komt trouwens niet alleen door de crisis.

Weet ik wel hoor.
Ik zou als starter toch zeer terughoudend bieden, er is genoeg op de markt als je iets meer kan (maar niet wil) betalen.

als ik een vutter was zou ik toch gaan verkassen naar slowakije of zo maar ik denk dat het voor de toppprijs al te laat is

quote:

Op maandag 21 september 2009 12:36 schreef henkway het volgende:
als ik een vutter was zou ik toch gaan verkassen naar slowakije of zo maar ik denk dat het voor de toppprijs al te laat is

Oostduitsland staat ook nog voldoende , voor niks tot weinig. Echte mooie oude huizen en zo groot als jezelf wilt. Met groot bedoel ik echt groot, Het is wel duitsland en heeft allemaal toch net iets meer voorzieningen dan oost-europa.

We zouden eigenlijk als Nederlanders her en der in de wereld nieuwe kolonies moeten beginnen. Niet zoals vroeger door ze botweg te veroveren, maar gewoon door ze te kopen. Een lapje grond ter grootte van de provincie Utrecht, met wat riviertjes en glooiende heuvelen, wat zou dat kosten in een land als Kroatië, Brazilië, Angola, Cambodja? En daar dan 100.000 robuuste vrijstaande kneuterhuisjes neerzetten met zo'n Vinex-gans of kaarsentrappetje achter het raam. Slegs vir blankes natuurlijk, of hooguit met authentieke voormalige rijksgenoten, en met een potige eigen ordedienst. Ik denk dat je voor 50.000 euro per gezin wel klaar bent, en daarvoor woon je dan in een klimaat naar keuze met alleen maar plezierige hardwerkende naburen die geen grafitti op je bontjas spuiten of kkhoer roepen.

quote:

Op maandag 21 september 2009 16:01 schreef dvr het volgende:
We zouden eigenlijk als Nederlanders her en der in de wereld nieuwe kolonies moeten beginnen. Niet zoals vroeger door ze botweg te veroveren, maar gewoon door ze te kopen. Een lapje grond ter grootte van de provincie Utrecht, met wat riviertjes en glooiende heuvelen, wat zou dat kosten in een land als Kroatië, Brazilië, Angola, Cambodja?

Staat in Mozanbique ook nog een zomerhuis in aanbouw, tussen een stel zwarten, maar die kun je zo overhoop schieten dan gaan ze wel weg

Cijfers over augustus zijn veel slechter dan die van juli.

Het volledige bericht mbt de voortgaande huizendaling: http://kadaster.nl/index_frames.html?inhoud=/nieuws-bericht.asp%3FId%3D725%26Id_Categorie%3D2&navig=/nav_serverside.html%3Fscript%3D1

Het tempo der daling ligt nog wel vrij laag. Zo duurt het nog vier jaar voordat we op 20% zitten. Maar dat komt ook deels doordat veel verkopers nog in een soort ontkenningsfase zitten: die geloven volgend jaar weer voor een topprijs te kunnen verkopen en weigeren drastisch te zakken. Eerst moet er paniek uitbreken op de markt.

va het kadaster?

quote:

Op maandag 21 september 2009 17:56 schreef LXIV het volgende:
Cijfers over augustus zijn veel slechter dan die van juli.

Het volledige bericht mbt de voortgaande huizendaling: http://kadaster.nl/index_frames.html?inhoud=/nieuws-bericht.asp%3FId%3D725%26Id_Categorie%3D2&navig=/nav_serverside.html%3Fscript%3D1

Het tempo der daling ligt nog wel vrij laag. Zo duurt het nog vier jaar voordat we op 20% zitten. Maar dat komt ook deels doordat veel verkopers nog in een soort ontkenningsfase zitten: die geloven volgend jaar weer voor een topprijs te kunnen verkopen en weigeren drastisch te zakken. Eerst moet er paniek uitbreken op de markt.

En waarom is er geen paniek?

Jij denkt dat de recessie nog 4 jaar duurt?

quote:

Op maandag 21 september 2009 18:01 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Jij denkt dat de recessie nog 4 jaar duurt?

Nee. Langer. Veel langer.

quote:

Op maandag 21 september 2009 18:01 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

En waarom is er geen paniek?

Jij denkt dat de recessie nog 4 jaar duurt?

Die op de huizenmarkt in ieder geval wel. Dat is het scenario van een "soft landing", het beste wat de huizenverkoper kan gebeuren. Gaat het allemaal crash-gewijs naar beneden (wat ik niet denk, de markt is te illiquide hiervoor) dan is het uiteindelijke herstel ook sneller.

quote:

Op maandag 21 september 2009 18:02 schreef Q. het volgende:

[..]

Nee. Langer. Veel langer.

Vertel het ons nostradamus

quote:

Op maandag 21 september 2009 17:56 schreef LXIV het volgende:
Het tempo der daling ligt nog wel vrij laag. Zo duurt het nog vier jaar voordat we op 20% zitten.

. Ik lees in je linkje:

Ten opzichte van vorig jaar is er sprake van een daling van 11,70% (het gaat hier over de koopsom). We zijn dus al goed op weg. Dat hoeft geen 4 jaar te duren hoor.

quote:

Op maandag 21 september 2009 18:46 schreef zoost het volgende:

[..]

. Ik lees in je linkje:

Ten opzichte van vorig jaar is er sprake van een daling van 11,70% (het gaat hier over de koopsom). We zijn dus al goed op weg. Dat hoeft geen 4 jaar te duren hoor.

De koopsom zegt niet zo heel veel. Dat is gewoon een gemiddelde. Als er bijv. veel meer rijtjeswoningen worden verkocht dan vrijstaande woningen, dan daalt de gemiddelde koopsom terwijl de prijzen van de rijtjeshuizen en de alleenstaande huizen afzonderlijk gewoon stabiel blijven.

Er:
1) worden dezelfde soort huizen tegen een lagere prijs verkocht
2) percentueel meer goedkopere woningen verkocht. (hogere segment ligt helemaal stil)

Vandaar die daling in gem koopsom

Ik denk ook dat het veel verder is. mijn collegaatje heeft haar huis verkocht, naar moest wel bijna 20% zakken, maar ja je moet wat

Het hangt er heel erg veel vanaf. Er zijn heus nog steeds mensen die niks van die crisis op de huizenmarkt gehoord hebben en denken dat ze een werelddeal gemaakt hebben wanneer ze 5% onder de vraagprijs uitkomen.

Er zijn ook huizen die uiteindelijk voor 15% minder verkocht worden.

quote:

Op maandag 21 september 2009 18:49 schreef henkway het volgende:
Ik denk ook dat het veel verder is. mijn collegaatje heeft haar huis verkocht, naar moest wel bijna 20% zakken, maar ja je moet wat

En nu trek je de conclusie dat de markt 20% gedaald is?

quote:

Op maandag 21 september 2009 19:17 schreef LXIV het volgende:
Het hangt er heel erg veel vanaf. Er zijn heus nog steeds mensen die niks van die crisis op de huizenmarkt gehoord hebben en denken dat ze een werelddeal gemaakt hebben wanneer ze 5% onder de vraagprijs uitkomen.

Er zijn ook huizen die uiteindelijk voor 15% minder verkocht worden.

Die van mij ging voor -3,4% tov de vraagprijs weg krap binnen een half jaar.. Het verschilt zoveel per regio en dan ook nog per woning klasse, het enige wat je in zijn algemeenheid kan zeggen is de dat de trend wat naar beneden loopt, maar dat is het mooie van statistiek, als je maar lang genoeg doorrekent komt er altijd wel een te verdedigen resultaat uit wat je goed uitkomt. De pessimisten gaan met die 11,nogwat procent aan de haal, en de optimisten plukken een leuk regionaal cijfer in Drenthe er uit, wat +2,1% was bij de afgelopen kadaster cijfers.

Het volume verhandelde woningen is zover gedaald dat het kadaster de tarieven moest verhogen om uit de rode cijfers te blijven, en zo'n afname is alleen al een reden om de cijfersjaar op jaar niet 1 op 1 te kunnen vergelijken.

quote:

Op maandag 21 september 2009 17:56 schreef LXIV het volgende:

Het tempo der daling ligt nog wel vrij laag. Zo duurt het nog vier jaar voordat we op 20% zitten. Maar dat komt ook deels doordat veel verkopers nog in een soort ontkenningsfase zitten: die geloven volgend jaar weer voor een topprijs te kunnen verkopen en weigeren drastisch te zakken. Eerst moet er paniek uitbreken op de markt.

Het komt eerder doordat voor >90% van de verkopers er geen bittere noodzaak is om veel lager te gaan zitten. Doorstromers kopen niet meer zonder eerst te verkopen, en veel van de mensen die nog met dubbele lasten zaten hebben hun verlies al genomen (zie de collega van henkway): als die er niet waren was de prijs nog minder snel gezakt vanwege het gebrek aan noodzaak daartoe. Pas als dat gaat spelen (werkeloosheid; stijgende rentes; afschap HRA etc) zal het sneller gaan denk ik.

quote:

Op maandag 21 september 2009 18:49 schreef LXIV het volgende:

[..]

De koopsom zegt niet zo heel veel. Dat is gewoon een gemiddelde. Als er bijv. veel meer rijtjeswoningen worden verkocht dan vrijstaande woningen, dan daalt de gemiddelde koopsom terwijl de prijzen van de rijtjeshuizen en de alleenstaande huizen afzonderlijk gewoon stabiel blijven.

Er:
1) worden dezelfde soort huizen tegen een lagere prijs verkocht
2) percentueel meer goedkopere woningen verkocht. (hogere segment ligt helemaal stil)

Vandaar die daling in gem koopsom

Goede analyse;

omdat er maar liefst op jaarbasis 40% minder verkoop transacties zijn geweest betekent dat dus zeer waarschijnlijk dat:

a) de transactiesom bij verkoop van huizen landelijk totaal ca. 45% minder is geworden

DUS gevolg: de staat 45% MINDER overdrachtsbelasting opstrijkt, dat is erg veel geld

b) die gehele makelaardij, notarissen e.d. ca. 45% minder provisie opstrijken

c) Duurdere woningen praktisch niet verkocht worden omdat

c.1. ze aan de straatstenen niet te slijten zijn en/of
c.2. banken voor DEZE woningen geen hoge hypotheken willen verstrekken en/of
c.3. de eigenaren van deze woningen (vaak toch al kapitaalkrachtig) hun tijd kunnen uitzitten en gewoon weigeren hun vraagpprijs te verlagen

Daaarnaast speelt natuurlijk de rantsoenering van kredieten en hypotheekverstrekking in de gehele markt een belangrijke rol bij de prijsvorming van woningen.

Je zou dus kunnen stellen dat de woningmarkt op slot staat a.g.v. blokkade in het top-segment en liquiditeitstekort en risico-mijding in het lage segment.

[ Bericht 0% gewijzigd door Bankfurt op 21-09-2009 21:23:27 ]