Fundateller 200.000 afteltopic #4: Waar 200k bereikt wordt

quote:

Op maandag 26 oktober 2009 22:09 schreef LXIV het volgende:
Van al die huizen die te koop staan is in 60.000 nog nooit een kijker geweest. Nog nooit!

Volgens mij doe je dan 's nachts geen oog meer dicht. Als je je oude huis al anderhalf jaar te koop staat en er is nog nooit een kijker geweest. Zou voor mij sowieso al reden zijn om de boel in de discount te doen, want het wordt op korte termijn echt niet beter.

quote:

Op maandag 26 oktober 2009 22:02 schreef Falco het volgende:

[..]

Ik denk dat je juist nu moet wachten, wachten, wachten. Kun je zeker best drie jaar doen. Ikzelf vind de waarderingen voor huizen eigenlijk nog steeds belachelijk hoog.

Wie kan zich permitteren te wachten? Daarbij zijn er niet echt alternatieven.

quote:

Op maandag 26 oktober 2009 22:12 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Starterswoningen zijn dus echt niet goedkoper geworden.

Het hele idee van 'starters' is gebaseerd op speculatie, de huizen worden op wondere wijze steeds meer waard en je kan gratis doorstromen. Die tijden zijn voorbij en starters zitten dus meteen op het eindstation.

quote:

Op maandag 26 oktober 2009 22:12 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Starterswoningen zijn dus echt niet goedkoper geworden.

Komt vanzelf wel. Heb geduld. Het is een kwestie van omschakelen en dat duurt in de huizenmarkt nu eenmaal lang. Straks zullen sommige dure, onverkoopbare appartementen weer gesplitst worden in kleinere startersappartementjes, omdat dat de enige manier is om nog van je onroerend goed af te raken. Ook zal de (kamer)verhuur toenemen, en ook dat zal de markt omlaag trekken. Pas dan zullen ook de prijzen voor starterswoningen gaan dalen.

quote:

Op maandag 26 oktober 2009 22:13 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Wie kan zich permitteren te wachten?

Wie kan zich niet permitteren om te wachten?

quote:

Daarbij zijn er niet echt alternatieven.

Alternatieven te over, mits je een beetje creatief bent en niet te hoge eisen stelt. Van hippiecommune tot antikraak, of gewoon een verdieping huren bij familie.

Dat hele begrip "starter op de huizenmarkt" is ook niet meer dan een modewoordje om de vraag aan te wakkeren en de boel verder op te blazen. Iedereen die nog geen eigen huis heeft, is automatisch "starter". Of diegene nu wel of geen huis wil, is daarbij helemaal niet meer relevant: men gaat er sowieso vanuit dat dat zo is.

quote:

Op maandag 26 oktober 2009 22:16 schreef avantgarde het volgende:

[..]

Komt vanzelf wel. Heb geduld. Het is een kwestie van omschakelen en dat duurt in de huizenmarkt nu eenmaal lang. Straks zullen sommige dure, onverkoopbare appartementen weer gesplitst worden in kleinere startersappartementjes, omdat dat de enige manier is om nog van je onroerend goed af te raken. Ook zal de (kamer)verhuur toenemen, en ook dat zal de markt omlaag trekken. Pas dan zullen ook de prijzen voor starterswoningen gaan dalen.

Inderdaad. Het proces is als volgt:

Eerst bevind men zich in een toestand dat min of meer iedereen gelooft dat huizen alleen maar duurder kunnen worden (boven inflatieniveau). Mensen haasten zich om te kopen, want volgend jaar kunnen ze het misschien niet meer. Dit wakkert de prijsstijgingen uiteraard nog verder aan. Zo'n hausse kan heel lang duren.

Op een zeker moment stagneert de markt. Omdat mensen zelfs als ze alles op alles zetten het gewoon niet meer kunnen kopen, omdat banken de bedragen niet meer willen uitlenen, omdat de economie stagneert.

Je ziet dan dat de markt stilvalt. Kopers wachten af, verkopers houden gewoon vast aan hun droomprijs. Binnen niet al te lange tijd zal de stijging weer inzetten. Als ik nu onder de prijs verkoop ben ik gek.

Na een tijdje worden sommige kopers toch wat nerveus. Voorzichtig gaat er wat van de prijs af. De omzetten blijven nog steeds laag, de huizen zijn nog steeds enorm duur gezien de situatie.

Langzaam erodeert de prijs terwijl de verkopen achter blijven. Verkopers klampen zich vast aan de prijzen van twee jaar geleden. Kopers kijken de kat uit de boom. Meteen inspringen is niet meer geboden, dus ze kunnen het zich permitteren om te wachten.

Op een zeker moment zijn de prijzen zover gezakt dat de kopers weer interesse krijgen. De markt komt weer langzaam op gang.

Onder stijgende omzetten beginnen de prijzen te stabiliseren en voor zeer courante woningen zelfs alweer te stijgen.

We zitten nu in de fase van de langzame prijserosie. Waar de ommekeer komt weet ik niet. In de praktijk is er al zeker 10% van de topprijs in 2007 af. De omzetstijging van de zomer was een seizoenseffect. Wanneer de markt aantrekt is onzeker. Het kan nog een jaar duren of nog vier jaar. Bodemprijzen kunnen tussen -15% en -35% eindigen. Maar zelfs op -35% zijn de huizen in Nederland nog altijd niet goedkoop. Dat zullen ze ook nooit worden in Nederland, met de HRA, de beperkte bouw, de nog altijd aanwezige bevolkingsgroei en de hoge werkgelegenheid. Dat is een feit. In Nederland zul je nooit zoveel huis voor je geld krijgen als in Duitsland.

Beste strategie: (als je de mogelijkheid hebt) gewoon afwachten. Trekken de verkopen significant aan, komt de Fundateller weer 15% onder de top (dus nu zou dat 175K zijn), ga dan kijken, doe voor 10 huizen die je bevallen een bod dat flink onder de vraagprijs zit.

quote:

Op maandag 26 oktober 2009 22:10 schreef HarryP het volgende:

[..]

Ik denk toch dat de meeste mensen toch een huis kopen om er in te wonen.
Daarom is er aan de onderkant nog steeds vraag. Aan de bovenkant (waar de doorstromers moeten kopen) zie je stilstand en een flinke prijsdaling. Of dat iets zegd over de prijzen van het lagere segment?

Als die bovenkant blijft dalen, en dat zal die, heeft dat uiteindelijk een prijsdrukkend effect op de hele markt.
Of denk jij dat er nog steeds 3 ton neergeteld wordt een tussenwoning als die twee-onder-één-kapper nog maar 3,25 ton kost p.i.v. 5?

quote:

Op maandag 26 oktober 2009 22:28 schreef LXIV het volgende:

Beste strategie: (als je de mogelijkheid hebt) gewoon afwachten.

Maar weer met dien verstande, dat iemand zonder eigen geld ook de rente in de gaten moet houden, die uiteindelijk wel zo'n 2/3 kan gaan bedragen van wat hij uiteindelijk voor zijn huis kwijt is.

Ik zou wel eens een grafiek willen zien, waarin prijsdaling van een huis afgezet wordt tegen rentestijging van de hypotheek. Stel dat een huis nu 200.000 kost en 30 jaar lang tegen 6% gefinancierd kan worden. Daar hoort een bepaalde totaalprijs bij, zeg 5,5 ton (ik heb het niet uitgerekend). Dan zou ik graag een grafiek zien van prijsdaling-tegen-rentestijging waarin het totaalbedrag 5,5 ton blijft. Het gebied onder de grafiek duidt dan aan, bij welke combinaties van daling en stijging je nog steeds voordelig uit bent ten opzichte van de actuele prijs en rente.

quote:

Op maandag 26 oktober 2009 23:53 schreef dvr het volgende:

[..]

Maar weer met dien verstande, dat iemand zonder eigen geld ook de rente in de gaten moet houden, die uiteindelijk wel zo'n 2/3 kan gaan bedragen van wat hij uiteindelijk voor zijn huis kwijt is.

Ik zou wel eens een grafiek willen zien, waarin prijsdaling van een huis afgezet wordt tegen rentestijging van de hypotheek. Stel dat een huis nu 200.000 kost en 30 jaar lang tegen 6% gefinancierd kan worden. Daar hoort een bepaalde totaalprijs bij, zeg 5,5 ton (ik heb het niet uitgerekend). Dan zou ik graag een grafiek zien van prijsdaling-tegen-rentestijging waarin het totaalbedrag 5,5 ton blijft. Het gebied onder de grafiek duidt dan aan, bij welke combinaties van daling en stijging je nog steeds voordelig uit bent ten opzichte van de actuele prijs en rente.

Volgens mij is het nog simpeler. De huizenprijs is gewoon gekoppeld aan wat mensen maandelijks kwijt kunnen zijn aan een huis.

quote:

Op dinsdag 27 oktober 2009 09:25 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Volgens mij is het nog simpeler. De huizenprijs is gewoon gekoppeld aan wat mensen maandelijks kwijt kunnen zijn aan een huis.

Inderdaad en dat zal de komende jaren niet toenemen.

Zeker niet nu de overheid studenten wil opzadelen met enorme studieschulden

nou zit ie der weer onder
Zoek in 199.851 koopwoningen

quote:

Op dinsdag 27 oktober 2009 09:25 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Volgens mij is het nog simpeler. De huizenprijs is gewoon gekoppeld aan wat mensen maandelijks kwijt kunnen zijn aan een huis.

Op de lange termijn inderdaad.

Nou zit ie er weer boven
Zoek in 200.181 koopwoningen

quote:

Op dinsdag 27 oktober 2009 18:45 schreef henkway het volgende:
Nou zit ie er weer boven
Zoek in 200.181 koopwoningen

Gaat hard met die huizen. Lijkt wel een aandeel ING.

Opbouw van dat getal is ook wel leuk voor de archieven:
62.309 huizen in de prijscategorie 0 - 200.000 (starterklasse)
79.698 huizen in de prijscategorie 200.000 - 350.000 (middenklasse)
31.379 huizen in de prijscategorie 350.000 - 500.000 ('duurdere' middenklasse)
22.610 huizen in de prijscategorie 500.000 - 1.000.000 ('goedkope' topklasse)
4.075 huizen in de prijscategorie 1.000.000 - geen maximum (topklasse)

Dan kom ik op 200.071 huizen uit, het klopt dus wel aardig, die teller.

quote:

Op dinsdag 27 oktober 2009 09:25 schreef Fastmatti het volgende:

Volgens mij is het nog simpeler. De huizenprijs is gewoon gekoppeld aan wat mensen maandelijks kwijt kunnen zijn aan een huis.

Ja, d.w.z. wat kopers zich kunnen veroorloven. Dat is in een markt met een beperkt aanbod inderdaad een belangrijke factor. Maar dat was niet het punt dat ik maakte - ik zou het handig vinden als er voor starters een tooltje was, waarmee ze de daling in de huizenprijs kunnen afzetten tegen de verwachte stijging in de rente, om te bepalen wanneer ze het voordeligst kunnen kopen.

quote:

Op dinsdag 27 oktober 2009 20:43 schreef dvr het volgende:

[..]

Ja, d.w.z. wat kopers zich kunnen veroorloven. Dat is in een markt met een beperkt aanbod inderdaad een belangrijke factor. Maar dat was niet het punt dat ik maakte - ik zou het handig vinden als er voor starters een tooltje was, waarmee ze de daling in de huizenprijs kunnen afzetten tegen de verwachte stijging in de rente, om te bepalen wanneer ze het voordeligst kunnen kopen.

Dat moet te programmeren zijn. Alleen is de daling van de huizenprijs niet alleen afhankelijk van de stijging van de rente.

quote:

Op maandag 26 oktober 2009 22:13 schreef Fastmatti het volgende:

[..]

Wie kan zich permitteren te wachten? Daarbij zijn er niet echt alternatieven.

Ik huur nu een flat in het oosten des lands. Ruim qua oppervlak en verder redelijk sober, maar op zich niet verkeerd voor laten we zeggen nog drie jaar wonen. Ik zie niet waarom ik dus niet zou kunnen wachten...

Ik woon lekker bij een oom van me. Bijnagratis. Scheelt me 700 euro in de maand en daarvan ga ik volgend jaar lekker ver weg op vakantie en koop ik een auto. Oké, ik woon niet luxe, heb alleen een zolder voor mezelf, maar dat boeit mij eerlijk gezegd geen ruk.

Wij konden ons best permitteren te wachten, we hebben nu een leuk huurhuis voor weinig (compleet appartement 80 m2 + idem oppervlakte zolder voor 350 ¤ dicht bij het centrum van Utrecht)

Maar de lokroep om voor meer dan het dubbele maandbedrag iets met minder oppervlak te kopen was toch sterker dan blijven zitten. We willen nou eenmaal graag ons balkon inruilenvoor een tuin

Zoek in 199.925 koopwoningen

ennu is issie er weer onder, wat enen jojo

Daar gaat de hypotheekrenteaftrek...

en daar gaat het aanbod....

zitten waar je zit, en verroer je niet....

quote:

Op zaterdag 31 oktober 2009 19:14 schreef huizenmarkt-zeepbel.nl het volgende:
Daar gaat de hypotheekrenteaftrek...

quote:

Op zaterdag 31 oktober 2009 20:02 schreef nostra het volgende:

[..]

Toch wordt er binnen nu en twee jaar "gemorreld" aan de hypotheekrenteaftrek. Dat is zo min of meer onvermijdelijk.