De Huizenmarkt #23: Waar het er heet aan toe gaat

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 11:33 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Te triest voor woorden en dat dan nog zoveel mensen zoveel gebras statisiek en nep rekenmethodieken van vlaak en consorten geloven.

Het gereken van RvLaak was beter dan dat van jou hoor

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 18:53 schreef Doc het volgende:


ECHTER: Ik schreef:

“Dat kan als de samenstelling van de groep "Alle woningen" over de verschillende groepen ook verandert in de tijd.”

De specifieke voorwaarde dat de samenstelling van de groep "Alle woningen" over de verschillende groepen ook verandert in de tijd. Onder die voorwaarde kan een grotere daling voor het gemiddelde groter zijn dan voor de samenstellende groepen, als de markt wat betreft de samenstelling verandert! Er worden meer goedkope huizen verkocht en dat heeft OOK een effect op de gemiddelde woning.

Mooie uitleg.

Helaas veranderd de groep niet, en ja die voorwaarde had ik zien staan en niet erbij vermeld dat die mijns inziens niet geldt.

Het is namelijk niet het geval dat er opeens allemaal villa's of allemaal appartementen opgeleverd zijn dat deze verschillen in de gepresenteerde groepen van de cijfertjes bij de VEH kunnen verklaren.

Wanneer je inderdaad opeens met andere groepen (duur en goedkoop) gaat werken kan jou voorbeeld natuurlijk wel werken.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 19:15 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Mooie uitleg.

Dank je

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 19:15 schreef Basp1 het volgende:

Helaas veranderd de groep niet, en ja die voorwaarde had ik zien staan en niet erbij vermeld dat die mijns inziens niet geldt.

Dat is heel iets anders dan je bewering dat de gemiddelde prijs niet meer kan dalen dan de samenstellende delen. Want dat is dus aantoonbare onzin.

Overigens gaan je voorbeelden daar niet eens op in : sterker nog - je geeft zelfs twee verschillende samenstellingen (die echter over momenten niet veranderen). En daarnaast was in je voorbeeld de voorwaarde dat een duur en een goedkoop huis even duur zijn (en dat is echt onzin natuurlijk), want alleen kom je op jou percentages uit (althans in het eerste voorbeeld ).

Beetje vreemd als je denkt dat als niet aan voorwaarde voldaan wordt, je met deze twee compleet onzinnige voorbeelden komt.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 19:15 schreef Basp1 het volgende:

Het is namelijk niet het geval dat er opeens allemaal villa's of allemaal appartementen opgeleverd zijn dat deze verschillen in de gepresenteerde groepen van de cijfertjes bij de VEH kunnen verklaren.

Wanneer je inderdaad opeens met andere groepen (duur en goedkoop) gaat werken kan jou voorbeeld natuurlijk wel werken.

Het verschil is natuurlijk niet van 90-10 naar 10-90. Het verschil tussen de gemiddelde huizenprijs daling is dan ook echter niet zodanig dat die nu plots 35% is. Het verschil is subtieler.

Het is heel aannemelijk dat in plaats van 40% duur en 60% goedkoop nu de markt 30% duur en 70% goedkoop geworden is. Er zijn genoeg aanwijzingen dat dat gebeurt.

In ons voorbeel met duren huizen van 300K=>285K (5% daling) en goedkope huizen 200K=>176K (12% daling) levert die verschuiving een daling van de gemiddelde (verkochte) huizenprijs van 13% ...

[ Bericht 3% gewijzigd door Doc op 09-07-2009 20:08:28 ]

quote:

Op woensdag 8 juli 2009 11:59 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Hoe kan het van alle woningen totaal op -13% uitkomen en elke woning die hier benoemd wordt nooit onder de -12% komen.

Welke groep ontbreekt nog en heeft een nog grotere daling meegemaakt om het gemiddelde van alle woningen op -13% te trekken.

Een voorbeeld van een verdeling van de markt waarbij alle cijfers van VEH kloppen.



Dat levert dus een maximale daling van 12% voor een samenstellend deel op en een 13% daling van het gemiddelde (en er zijn veel meer voorbeelden te verzinnen waarbij dat geldt). Reken zelf maar na .

Een dergelijke verschuiving zoals ik hierboven aangaf is niet erg vreemd.

Het gemekker dat er aan de cijfer van VEH makkelijk te zien is dat er van ales fout uitgerekend zou zijn is dus larie.

quote:

o 09 jul 2009, 18:07
NVM: huizenverkoper wil vaak te hoge prijs
AMSTERDAM (AFN) - Veel mensen die hun woning te koop hebben staan, vragen nog steeds een veel te hoge prijs. Omdat het aanbod momenteel erg groot is, worden alleen de scherpst geprijsde huizen snel verkocht.
Dat zei voorzitter Ger Hukker van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag bij de presentatie van de woningmarktcijfers over het tweede kwartaal.

,,We zitten met een woningvoorraad waarbij de verkoper niet wil bewegen om naar het transactiemoment te gaan. Wil je echt zaken doen, dan moet je huis scherp te koop staan en moet je je huis tiptop in orde hebben. Als je woning dan ook nog op een mooie locatie staat, dan trek je de cherry pickers aan. Maar bij de huidige vraagprijs van veel woningen denk je: wil jij blijven of verkopen?'', aldus Hukker.
Cijfers over het tweede kwartaal illustreren de kloof tussen vraag en aanbod. Hieruit blijkt dat een gemiddelde woning werd verkocht voor 225.000 euro, terwijl de woningen die nu nog te koop staan, een vraagprijs kennen van gemiddeld 306.000 euro. In het tweede kwartaal nam de tijd dat een huis gemiddeld te koop stond toe tot 110 dagen, tegen 105 dagen in het eerste kwartaal.

Als 1% een huis is met een vraagprijs van 7 getallen voor de komma dan is het verschil al 30.000 euro hoger of zo

Zegt niks dus

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 18:42 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Misschien wel seizoensgebonden, ik heb nergens gezegd dat de stijging weer ineens een ommekeer betekent ofzo... Mij viel op dat er ineens best wat woning verkocht worden na een periode van nagenoeg geen verkopen.

Uiteraard niet zoveel als vorig jaar en tegen lagere prijzen. Maar er wordt dus wel weer wat verkocht..

Ik wil ook niet zeggen dat jij dat gezegd hebt. Het is meer een reactie op het bericht zelf, dat wel een licht halleluja stemming heeft.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 21:25 schreef henkway het volgende:

[..]

Kan iemand even in mijn arm knijpen.... De NVM vindt de huizenprijzen te hoog!
Waarschijnlijk willen de aangesloten makelaars weer beleg op brood.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 21:33 schreef Prutzenberg het volgende:

[..]

Kan iemand even in mijn arm knijpen.... De NVM vindt de huizenprijzen te hoog!
Waarschijnlijk willen de aangesloten makelaars weer beleg op brood.

Dat denk ik ja, ze zijn de huidige situatie spuugzat, het is ook niet leuk als je het hele jaar naar die lege huizen moet rijden en dan sjagerijnige mensen moet bellen, dat de koper eigenlijk helemaal niets kan kopen of 30% onder de vraagprijs geboden heeft

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 12:59 schreef Sjabba het volgende:
http://www.rtl.nl/(/finan(...)e_op_huizenmarkt.xml

Zoals ik al eerder vertelde, ik signaleerde al een verbeterende verkoop tov de laatste maanden...

Tja... elk lichtpuntje wordt tot het niveau supernova opgedreven

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 21:25 schreef henkway het volgende:

[..]

Het kan ook gewoon aan het segment liggen - dat mensen minder dure huizen kopen.

zie ook: De Huizenmarkt #23: Waar het er heet aan toe gaat

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 22:12 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Tja... elk lichtpuntje wordt tot het niveau supernova opgedreven

en elk deukje wordt een bodemloos gat.

Het is geloof ik maar net of je wel of geen huis hebt

het niveau van redeneren van de NVM blijkt wel dat ze licht stijgende hypotheekrentes wijten aan het feit dat banken hogere spaartarieven moeten betalen. Que? Die zijn bijna gehalveerd in 2 maanden.

Iets anders: Ik moet ontzettend lachen om bewoners die hier in Amsterdam hu woningen te koop zetten voor prijzen waarvan je zegt: Die hebben het dus niet begrepen he dat in een tijd van crisis je niet moet denken
de hoofdprijs voor je woning te kunnen krijgen. Maar wel klagen dat ze hun woning niet kwijt kunnen.

quote:

Op donderdag 9 juli 2009 21:38 schreef henkway het volgende:

[..]

Dat denk ik ja, ze zijn de huidige situatie spuugzat, het is ook niet leuk als je het hele jaar naar die lege huizen moet rijden en dan sjagerijnige mensen moet bellen, dat de koper eigenlijk helemaal niets kan kopen of 30% onder de vraagprijs geboden heeft

Ik begrijp die NVM ook niet helemaal. Natuurlijk hebben ze liever hoge prijzen omdat ze een % van de prijs krijgen, maar uiteindelijk gaat het voor hen vooral om VEEL huizen te verkopen.

Het zou dus in het voordeel van makelaars zijn om verkopers duidelijk te maken dat ze hun prijzen moeten verlagen zodat de verkopen weer op gang komen op wat realistischer prijzen. Lijkt me een stuk winstgevender voor de makelaars.

Btw: ik zag gisteren dat bij mij in de buurt een makelaarskantoor is gesloten en in dat pand zit nu een winkel die hasjpijpen e.d. verkoopt. Je ziet dus dat de handel zich aan de crisis begint aan te passen.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 12:14 schreef FP128 het volgende:
Iets anders: Ik moet ontzettend lachen om bewoners die hier in Amsterdam hu woningen te koop zetten voor prijzen waarvan je zegt: Die hebben het dus niet begrepen he dat in een tijd van crisis je niet moet denken
de hoofdprijs voor je woning te kunnen krijgen. Maar wel klagen dat ze hun woning niet kwijt kunnen.

Ach, als je niet persee je huis uit moet...kun je het altijd proberen.
Hier in de buurt heeft iemand ook een tijdje zijn huis te koop gezet voor 625.000. Voor die prijs wil ik mijn huis ook wel kwijt...

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 12:25 schreef SeLang het volgende:


Btw: ik zag gisteren dat bij mij in de buurt een makelaarskantoor is gesloten en in dat pand zit nu een winkel die hasjpijpen e.d. verkoopt. Je ziet dus dat de handel zich aan de crisis begint aan te passen.

Jij woont toch in engeland?

Zijn ze daar de poten onder de nederlandse telers aan het afzagen, gaan ze zelf telen door de crisis daar.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 12:49 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Jij woont toch in engeland?

Zijn ze daar de poten onder de nederlandse telers aan het afzagen, gaan ze zelf telen door de crisis daar.

Er wordt in Engeland meer geblowed dan in NL. Vrijgeven zoals in NL leidt altijd tot een lager gebruik omdat het dan niet meer spannend is: iedereen probeert het een keer en ervaart dat het overrated is.

Alle verhalen en scenario's ten spijt, de geschiedenis leert ons tot nu toe dat de prijzen altijd door gestegen zijn na een dip. En dat gaat straks ook weer gebeuren. Alleen al inflatie die ons staat te wachten kan niet anders dan effect hebben in positieve zin voor de huiseigenaren.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 13:30 schreef Neemmijnietserieus het volgende:
Alle verhalen en scenario's ten spijt, de geschiedenis leert ons tot nu toe dat de prijzen altijd door gestegen zijn na een dip. En dat gaat straks ook weer gebeuren. Alleen al inflatie die ons staat te wachten kan niet anders dan effect hebben in positieve zin voor de huiseigenaren.

Goed. Je zegt dus eigenlijk dat ergens in de toekomst prijzen weer omhoog gaan. Daar durf ik mijn geld ook wel op te zetten. De vraag is echter hoe diep is die dip en hoe lang duurt die dip?

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 13:33 schreef Drive-r het volgende:

[..]

Goed. Je zegt dus eigenlijk dat ergens in de toekomst prijzen weer omhoog gaan. Daar durf ik mijn geld ook wel op te zetten. De vraag is echter hoe diep is die dip en hoe lang duurt die dip?

Je moet dan ook even kijken naar de geschiedenis, ik heb het zo niet paraat. Maar ik denk zelf dat de schade met een jaar of vier weer ingehaald is. Ik denk ook dat het niet veel dieper zal gaan dan nu.

Mensen die werken blijven gewoon zitten, kunnen de hypotheek blijven betalen maar kunnen niet verkopen, want dan hebben ze verlies. En werkende mensen, die zijn toch gewoon verreweg in de meerderheid. Als tien procent van werkend Nederland werkeloos wordt, dan mag je er vanuit gaan dat minder dan tien procent van huiseigenaren problemen krijgen. Dat is eigenlijk een verwaarloosbaar percentage.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 13:30 schreef Neemmijnietserieus het volgende:
Alle verhalen en scenario's ten spijt, de geschiedenis leert ons tot nu toe dat de prijzen altijd door gestegen zijn na een dip. En dat gaat straks ook weer gebeuren. Alleen al inflatie die ons staat te wachten kan niet anders dan effect hebben in positieve zin voor de huiseigenaren.

In nominale termen ja.
Gecorrigeerd voor inflatie durf ik de voorspelling wel aan (met ca 80% zekerheid) dat we de 2007 prijzen de komende 20 jaar niet meer gaan terugzien.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2009 13:51 schreef SeLang het volgende:

[..]

In nominale termen ja.
Gecorrigeerd voor inflatie durf ik de voorspelling wel aan (met ca 80% zekerheid) dat we de 2007 prijzen de komende 20 jaar niet meer gaan terugzien.

Gebaseerd op? Probeer het eens te onderbouwen
Ik zou mij voor kunnen stellen dat wanneer die grijze golf het loodje legt, dat een prijsdrukkend effect zou kunnen hebben. Immers, steeds meer aanbod. Maar je ziet aan de andere kant een beweging dat er toch steeds meer mensen van buitenaf binnenkomen die dat dan weer compenseren.